Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шанской Марины Викторовны к Усовой Наталье Александровне об уменьшении покупной цены земельного участка, взыскании суммы

по апелляционной жалобе представителя Шанской Марины Викторовны Метельковой Елены Николаевны на решение Ленинского районного суда г. Костромы от 14 апреля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Ильиной И.Н., выслушав Шанскую М.В. и её представителя Метелькову Е.Н., поддержавших апелляционную жалобу, возражения относительно апелляционной жалобы Усовой Н.А., судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

Шанская М.В., действуя через своего представителя Метелькову Е.Н., обратилась в суд с иском к Усовой Н.А. и АН «Городец» о взыскании солидарно с ответчиков денежных средств в размере 217398 руб. в счет уменьшения покупной цены земельного участка с кадастровым номером № по договору купли-продажи земельного участка от 11 мая 2018 года, взыскании компенсации морального вреда в размере 50000 рублей, штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований истца. В обоснование требований указано, что 11 мая 2018 года между Шанской М.В. и Усовой Н.А. заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> м2, расположенного по адресу: <адрес>, омз-048, примерно в 650 м по направлению на северо-запад от ориентира омз-048. Стоимость земельного участка составила 950000 руб. План земельного участка не содержит каких-либо обозначений ограничений земельного участка. В процессе использования земельного участка было обнаружено, что до истицы не была доведена достоверная информация о нахождении газопровода высокого давления, проходящего фактически посередине спорного участка. Истцу пришлось вновь согласовывать проект индивидуального жилого дома в АО «Газпром газораспределение Кострома». При последующей регистрации права собственности на вновь возведенный жилой дом стало известно о наличии ограничений прав на земельный участок, предусмотренных ст. 56, 56.1 ЗК РФ. Фактически было установлено, что в границе спорного участка находится газопровод высокого давления с соответствующей охранной зоной, которая должна быть учтена еще при формировании участка путем разделения участка с кадастровым номером № в <адрес> (собственник ЗАО Учхоз «Боровиковское»). В процессе согласования условий сделки специалист АН «Городец» Яковлева А. сообщила истцу о прохождении газопровода низкого давления по границе продаваемого земельного участка с охранной зоной 2 метра, представив межевой план от 11.08.2010 года, на котором газопровод расположен по краю. В результате изготовления в 2018 году рабочей документации на наружный газопровод охранная зона газопровода имеет иное расположение, отличное от расположения на схеме к межевому плану. Этих данных при покупке участка нигде не было указано. Истец считает, что в силу положений ст. 37 ч.3 ЗК РФ вправе требовать уменьшения покупной цены земельного участка, поскольку продавцом была предоставлена заведомо ложная информация об обременениях земельного участка. Также в связи с нахождением земельного участка в зоне повышенного риска и опасных производственных факторов истцу причинен моральный вред, который она оценивает в 50 000 руб. В адрес ответчика была направлена претензия об уменьшении покупной цены земельного участка, ответа на которую Шанская М.В. не получила.

Впоследствии исковые требования уточнила, указав в качестве ответчика Усову Н.А., просила взыскать с Усовой Н.А. денежные средства в размере 257 000 рублей в счет уменьшения покупной цены земельного участка с учетом заключения эксперта и расходы по уплате госпошлины в размере 5374 руб.

К участию в деле в качестве 3 лиц привлечены ООО «Газпроммежрегионгаз» (собственник газопровода), АО «Газпром газораспределение», АО «Газпром газораспределение Кострома», ФГБУ ФКП Росреестра, Управление Росреестра по Костромской области, администрация Боровиковского сельского поселения Красносельского муниципального района Костромской области.

Решением Ленинского районного суда г. Костромы от 14 апреля 2021 года исковые требования Шанской Марины Викторовны к Усовой Наталье Александровне об уменьшении покупной цены земельного участка, взыскании суммы оставлены без удовлетворения. Отменены обеспечительные меры, принятые определением Ленинского районного суда г. Костромы от 16 октября 2020 года в виде ареста на имущество, принадлежащее Усовой Наталье Александровне, находящееся у нее или других лиц, в пределах суммы иска 217398 рублей.

В апелляционной жалобе представитель Шанской М.В. Метелькова Е.Н. просит решение суда отменить. Указывает, что суд свое решение обосновал доказательствами, которые самим же судом признаны не отвечающими фактическим обстоятельствам дела. В частности, схема расположения земельных участков из межевого плана от 2010 года и план газопровода, выполненный в 2018 году, указывают на различные расположения газопровода высокого давления. Суд в основу своего решения ставит схему расположения газопровода из межевого плана от 2010 года, сведения из которого должны были стать опорными для покупателя при выборе земельного участка. Для правильного разрешения дела необходима была оценка не только наличия газопровода на участке, но и его фактическое расположение. Судом не принято процессуальных действий к проверке достоверности представленной аудиозаписи разговора свидетелей Яковлевой А.С. и Лепихина Д.С. Выводы суда основаны на переписке с Лепихиным, представленной свидетелем в материалы дела, которая является недопустимым доказательством, так как невозможно достоверно определить целостность ее восстановления, от кого она исходит и подлинность ее содержания. Шанская М.В. настаивает, что ее права покупателя по договору нарушены не доведением до нее важной, существенной информации об имеющихся ограничениях земельного участка, существенным нарушением является именно утаивание известной ответчику информации, что газопровод высокого давления проходит именно через весь участок посередине, что делает невозможным использование участка по назначению, на которое добросовестно рассчитывал истец при заключении договора. Считает, что ее позиция о необходимости изменения договора купли-продажи в части уменьшения покупной цены земельного участка полностью доказана, в частности, показаниями свидетелей Охотникова А.А., Лепихина Д.С., выполненным Шанской М.В. проектом дома на спорном земельном участке без учета расположения газопровода через весь участок посередине, выпиской из ЕГРН по состоянию на 23.05.2018 г., где видно, что сведения об ограничениях прав отсутствуют, планом газопровода, из которого следует, что газопровод проходит в ином месте. В отличие от вывода суда, расположение газопровода оказалось не «несколько иным», а существенно иным, чем отражено на схеме от 2010 года. Суд не принял мер к проверке обоснованности заключения эксперта, имея сомнения в противоречивости исходных данных для оценки, ответчику в допросе эксперта отказал, дополнительную экспертизу не назначил, юридически значимые обстоятельства по делу остались неустановленными.

В связи с тем, что судом в ходе рассмотрения дела не была установлена причина отражения в данных кадастрового учета сведений о двух охранных зонах на земельном участке истца, судебной коллегией были запрошены сведения в Управлении Росреестра по Костромской области и филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата ФСГРКК» относительно этого обстоятельства, и допрошен эксперт Сковрцов А.И.

Дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьих лиц, надлежащим образом извещенных о судебном заседании.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, допросив эксперта Скворцова А.И., исследовав сведения из Управления Росреестра по Костромской области и ФГУ «ФКП Росреестра» филиала по Костромской области, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

Как установлено судом, 11 мая 2018 года между Усовой Н.А. (продавец) и Шанской М.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>. Земельный участок принадлежал продавцу на основании договора купли-продажи от 17.01.2011 года. Земельный участок относится к категории земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для размещения домов индивидуальной жилой застройки». Стоимость участка – 950000 рублей. В п. 6 договора указано, что до заключения договора указанный земельный участок никому не продан, не заложен, под арестом и под запретом не находится, не обременен притязаниями третьих лиц, о которых в момент заключения договора продавец не мог знать. Сторонами договора подписан передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что денежные средства продавцом получены в полном объеме.

23 мая 2018 года осуществлена государственная регистрация права собственности Шанской М.В. на указанный земельный участок.

В материалах дела имеется схема расположения земельных участков ЗАО Учхоз «Боровиковское» по адресу: <адрес> на кадастровом плане из межевого плана, изготовленного ООО «Костромское землеустроительное проектно-изыскательское предприятие» в 2010 году, из которой следует, что по земельным участкам, в т.ч. площадью <данные изъяты> кв.м, который передан Шанской М.В., проходит газопровод. На схеме он обозначен ближе к краю спорного участка. На схеме имеются отметки, что линия газопровода полностью нанесена по исполнительной съемке, предоставленной ОАО «Костромаоблгаз», охранная зона – 2 м от оси газопровода в каждую сторону.

В октябре 2018 года Шанской М.В. заказан план газопровода, из которого следует, что газопровод расположен в ином месте, ближе к середине земельного участка. На плане имеется отметка АО «Газпром газораспределение Кострома» о том, что проектная документация предоставлена на регистрацию.

По сведениям АО «Газпром газораспределение Кострома» строительство линейного объекта «Газопровод уличный к спортивно-оздоровительному лагерю КГТУ Красносельского района» с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, завершено в 2004 году. Газопровод введен в эксплуатацию на основании акта приемки законченного строительством объекта от 24.12.2004 г. Государственный кадастровый учет охранной зоны газопровода, государственная регистрация обременений земельных участков, входящих в ее границы в ЕГРП осуществлена на основании постановления администрации Костромской области от 22.04.2014 года №147А «Об утверждении границ охранных зон газораспределительных сетей». Ранее газопровод принадлежал на праве собственности ПАО «Газпром», право собственности АО «Газпром межрегионгаз» зарегистрировано 29.11.2019 года. Между ООО «Газпром регионгаз» (продавец) и АО «Газпром газораспределение» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 29.06.2020 года, право собственности на газопровод за АО «Газпром газораспределение» не зарегистрировано.

Из выписки из ЕГРН в отношении земельного участка, кадастровый № по состоянию на 23 мая 2018 года следует, что сведения об ограничениях права на объект отсутствуют.

В выписке из ЕГРН в отношении указанного земельного участка по состоянию на 19 февраля 2020 года имеются сведения о наличии на участке двух зон ограничений прав на земельный участок № площадью <данные изъяты> кв.м и № площадью <данные изъяты> кв.м.

Из отзыва на исковое заявление Управления Росреестра по Костромской области (т.1 л.д.103) следует, что на 11 мая 2018 года сведения о наличии обременений земельного участка по указанному выше адресу в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество отсутствовали. В настоящее время такие сведения имеются, на плане земельного участка нанесено две охранные зоны газопровода, которые не совпадают по местоположению и площади.

Судом апелляционной инстанции приняты дополнительные доказательства – пояснение филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области» от 17.09.2021 года о причине отражения на кадастром плане участке двух охранных зон, из которых следует, что информация о части земельного участка № площадью <данные изъяты> кв.м внесена 03.02.2015 года на основании постановления администрации Костромской области от 22.04.2014 № 147-а «Об утверждении границ охранных зон газораспределительных сетей». Сведения о части земельного участка № площадью <данные изъяты> кв.м, имеющей ограничение «охранная зона газопровода» внесены в государственный кадастр недвижимости на основании межевого плана от 11.08.2010 года, подготовленного ООО «Костромское землепредприятие», эти сведения носят временный характер, и при установлении дублирующих сведений эта часть может быть снята по заявлению собственника земельного участка.

Также установлено, что фактически охранная зона газопровода соответствует части участка №, и при строительстве жилого дома на данном земельном участке охранная зона не нарушена. В соответствии с обследованием строения, выполненным АО «Газпромгазораспределение Кострома» в соответствии с замерами расстояние от газопровода до жилого дома превышает 2 метра.

Разрешая заявленные требования, оценив представленные сторонами доказательства с учетом требований ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к выводу о недоказанности истцом наличия совокупности условий, предусмотренных ст. 37 ЗК РФ, для удовлетворения иска об уменьшении покупной цены, поскольку суд пришел к выводу о недоказанности факта предоставления ответчиком заведомо ложной информации или умышленного сокрытия информации об ограничениях использования земельного участка в соответствии с разрешенным использованием.

Оснований не согласиться с этим выводом судебная коллегия не усматривает.

Так, согласно ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В данном случае в качестве товара выступал земельный участок, а в соответствии с пунктом 3 ст. 3 ЗК РФ предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).

В п 3. ст. 37 ЗК РФ предусмотрены последствия продажи земельного участка с обременением, в нем, частности, указано, что покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Таким образом, из содержания указанных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом в случае продажи земельного участка с обременением риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара может быть возложен на продавца только в том случае, когда он сам знал или заведомо должен был знать о наличии такого ограничения.

В ходе рассмотрения дела было установлено, что в ЕГРН не были внесены сведения относительно обременения земельного участка в связи с похождением по нему газопровода.

Однако у Усовой Н.А. имелись сведения о прохождении по краю участка газопровода. Данные сведения были ею получены из межевого плана земельных участков ЗАО Учхоз «Боровиковское» по адресу: <адрес>, изготовленного ООО «Костромское землеустроительное проектно-изыскательское предприятие» в 2010 году.

Известные Усовой Н.А. сведения по прохождению газопровода по участку были сообщены покупателю. Как верно отметил суд первой инстанции, это обстоятельство подтверждается: показаниями свидетелей ФИО14 ( из его пояснений следует, что Усова Н.А. всем покупателям сообщала о прохождения газопровода по краю участков, и покупатели соседнего участка знали, как отражен газопровод на межевом плане 2010 года), ФИО10 (дочери Усовой Н.А., которая вела переговоры по продаже участка), аудиозаписями телефонных разговоров, перепиской в мессенджерах между Яковлевой А.С. и Лепихиным Д.С. (гражданским мужем и отцом ребенка истицы), текстом искового заявления Шанской М.В., в котором она прямо указывает, что «в процессе согласования условий сделки по приобретению земельного участка специалист АН «Городец» А. Яковлева сообщила истцу о прохождении газопровода низкого давления по границе продаваемого земельного участка с охранной зоной 2 метра. Демонстрировала межевой план от 11.08.2010 года, выданный ООО «Костромское землепредприятие по заказу ЗАО учхоз «Боровиковское», на котором газопровод расположен на участке 6 по краю (согласно схемы расположения земельного участка – приложение к межевому плану от 11.08.2010 года)».

При этом судом на основании пояснений сторон и показаний всех допрошенных свидетелей установлено, что переговоры относительно сделки фактически велись между представителями сторон – Яковлевой А.С. (дочь Усовой Н.А.) и Лепихиным Д.С. (гражданский муж Шанской М.В.), поэтому предоставление ему информации об обременении участка, тем более что эта информации исходя из текста иска была до истицы доведена, суд обоснованно посчитал надлежащим.

Принимая во внимание, что содержание записей телефонных переговоров и переписки между Яковлевой А.С. и Лепихиным Д.С. подтверждаются другими доказательствами, в том числе показаниями свидетеля Охотникова А.А. и текстом искового заявления, суд обоснованно принял их в качестве достоверных доказательств.

Суд обоснованно отнесся критически к показаниям свидетеля ФИО11, который говорил, что ему сообщалось о прохождении газопровода по внешнему краю участка, поскольку эти показания опровергаются другими доказательствами по делу.

Оснований для иной оценки этих доказательств коллегия не находит.

Доводы стороны истца о том, что Усовой Н.А. было известно о том, что газопровод проходит по центру проданного участка, не подтверждены никакими доказательствами, в своих показаниях свидетель ФИО16. о том, что ставил Усову Н.А. в известность о прохождении газопровода по центру, а не по краю участка, не говорил.

Таким образом, как верно отметил суд первой инстанции, недобросовестности в действиях продавца не усматривается. На продавца не может быть возложена ответственность за ошибку, допущенную при проведении в 2010 году межевания земельных участков <адрес> сельского поселения, а также за несвоевременное невнесение сведений об обременении, установленном постановлением администрации Костромской области от 22.04.2014 года №147А «Об утверждении границ охранных зон газораспределительных сетей», в данные государственного кадастрового учета.

Также не может быть возложена на Усову Н.А. ответственность за то, что она не сообщила Шанской М.В. о наличии установленных в СП 62.13330.2011 «Минимальные расстояния от подземных (наземных с обвалованием) газопроводов до зданий и сооружений» отступах от газопроводов при строительстве фундамента дома. В силу презумпции знания закона граждане и организации должны знать действующее законодательство. Для реализации указанной презумпции предусмотрено обязательное опубликование законов, а также иных подзаконных актов, затрагивающих права и обязанности граждан и организаций. Таким образом, при недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен исключительно на продавца.

Ссылка суда в мотивировочной части решения суда на неправильный расчет стоимости участка с учетом имеющегося обременения, поскольку оценщик исходил из наличия двух, а не одной части участка охранной зоны газопровода, юридического значения не имеет. Исходя из принципа процессуальной экономии, принимая во внимание, что судом факт недобросовестного поведения ответчика не установлен, суд не стал устранять этот недостаток экспертизы, что на правильности решения в целом не сказалось.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не являются основанием для отмены обжалуемого решения об отказе в иске.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Ленинского районного суда г. Костромы от 14 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Шанской М.В. – без удовлетворения.

На апелляционное определение может быть подана кассационная жалоба во Второй кассационный суд общей юрисдикции через Ленинский районный суд г. Костромы в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий:

Судьи:

Полный текст изготовлен 27.09.2021 года.