Гражданский кодекс часть 1

по иску Краева Ильи Владимировича, Мельникова Андрея Александровича к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о признании незаконным уведомления об отказе от договора аренды земельного участка, признании договора аренды земельного участка действующим,

по апелляционной жалобе ответчика на решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 31.08.2021.

Заслушав доклад судьи Некрасовой А.С., судебная коллегия

установила:

Краев И.В. и Мельников А.А. обратились в суд с исковым заявлением к МУГИ СО (далее - министерство) о признании недействительным уведомления министерства от 05.02.2021 N <№> об отказе от договора аренды земельного участка от 20.12.2017 N <№>, признании данного договора действующим.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация г. Екатеринбурга, управление Росреестра по Свердловской области.

Решением суда от 31.08.2021 иск удовлетворен частично.

Суд решил: признать договор аренды земельного участка от 20.12.2017 N <№> действующим, установив, что отказ министерства от данного договора, выраженный в уведомлении от 05.02.2021 N <№> является недействительным. В удовлетворении остальной части иска отказать.

В апелляционной жалобе министерство просит отменить указанный судебный акт и принять по делу новое решение об отказе в иске.

От истца ( / / )1 поступили возражения на апелляционную жалобу.

Учитывая, что участвующие в деле лица, извещенные о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, путем направления извещений по почте и по телефону 19.11.2021, а также публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Свердловского областного суда, в судебное заседание не явились, что в силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела без них, судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверены в порядке и пределах, установленных статьями 327, 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом, 20.12.2017 между министерством (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Поповым В.М. (арендатор) был заключен договор аренды N <№> (далее - спорный договор) земельного участка с кадастровым номером <№>:24 площадью 1 051 кв. м из земель населенных пунктов с разрешенным использованием "для индивидуального жилищного строительства", расположенного по адресу: <адрес> сроком с 16.10.2017 по 31.03.2020.

На основании уступки будущего требования (договор от 17.03.2017 с учетом дополнительного соглашения к нему от 20.06.2018) права и обязанности арендатора по спорному договору перешли к Мельникову А.Г., а в соответствии с дополнительным соглашением от 30.10.2017 к договору от 17.03.2017 - к Мельникову А.А.

30.03.2021 Мельников А.А. и Краев И.В. заключили договор, по условиям которого права и обязанности арендатора по спорному договору переходят к последнему. Указанный договор уступки прав арендатора по спорному договору не зарегистрирован в установленном порядке, сведения об уступке в ЕГРН отсутствуют, обременение в виде аренды на момент рассмотрения дела зарегистрировано в пользу Мельникова А.А.

На земельном участке имеются объекты недвижимости, зарегистрированные за Краевым И.В.

05.02.2021 министерство направило в адрес Мельникова А.А. уведомление (далее - спорное уведомление) о прекращении спорного договора, несогласие с которым и послужило поводом для обращения в суд с настоящим иском.

Истцы сослались на следующее: спорный договор по истечении срока аренды (31.03.2020) возобновился на неопределенный срок по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку арендатор продолжил пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя; обоснованность отказа от договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора; истцы добросовестно оплачивали арендную плату и совершили все зависящие от них действия по освоению земельного участка, подготовке и началу строительства, вложили значительные денежные средства, возвели объекты недвижимости; доказательств существенного нарушения истцами условий договора не представлено.

Министерством выдвинуты следующие возражения: действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков, заключенных после 01.03.2015 (пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации); данная норма является специальной по отношению к статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, спорный договор не мог быть возобновлен на неопределенный срок и прекратил свое действие 01.04.2020; спорное уведомление является лишь констатацией факта прекращения действия спорного договора и не может быть расценено как решение о досрочном расторжении срочного договора аренды; истцы могут претендовать на заключение нового договора аренды без проведения торгов как собственники объектов недвижимости, правомерно возведенных в период действия спорного договора.

Удовлетворяя заявленные требования, установив фактические обстоятельства дела, проанализировав возникшие между сторонами спора правоотношения, приняв во внимание правовую позицию, изложенную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 N 305-ЭС16-2309, суд исходил из того, что условием расторжения спорного договора могло быть лишь существенное нарушение его условий со стороны арендатора, однако таких доказательств министерство в дело не представило.

Между тем судом не учтено следующее.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельным участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным или иным специальным законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 610, пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", которым предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, вступил в силу 01.03.2015. При этом спорный договор заключен 20.12.2017.

Поскольку договор аренды земельного участка публичной собственности может считаться возобновленным на неопределенный срок только при наличии совокупности следующих условий: договор правомерно заключен без проведения торгов до 01.03.2015 и арендатор продолжил пользоваться имуществом, а арендодатель не возражал против этого, следует сделать вывод, что спорный договор, заключенный после указанной даты, на новый срок не возобновился и прекратил свое действие по истечении установленного срока аренды (31.03.2020), независимо от фактических действий сторон.

Ссылка на судебную практику правильность сделанных судом выводов не подтверждает. Правовая позиция, сформированная в определении Верховного суда Российской Федерации от 12.07.2016 N 305-ЭС16-2309, на которую ссылается суд, касается вопроса досрочного расторжения договоров аренды земельных участков из государственных и муниципальных земель, находящихся на территориях Москвы и Санкт-Петербурга, заключенных до 01.01.2011, в одностороннем порядке по инициативе соответствующего органа. Данная правовая позиция не применима к обстоятельствам настоящего спора, поскольку спорный договор заключен в ином порядке и министерство его досрочно не расторгало.

В рассматриваемой ситуации арендатор земельного участка при наличии предусмотренных законом оснований может претендовать на заключение нового договора аренды без проведения торгов, и, как следует из письма министерства от 15.10.2021 в адрес Краева И.В., приложенного к отзыву на апелляционную жалобу, такой договор министерством подготовлен.

Данный факт сам по себе свидетельствует об исчерпании спора.

С учетом того, что договор аренды прекратил свое действие 31.03.2020, спорное уведомление ответчика не имеет юридического значения и прав истцов не нарушает, что свидетельствует об отсутствии необходимости признания его недействительным.

При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 31.08.2021 отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Краева Ильи Владимировича, Мельникова Андрея Александровича к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о признании незаконным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка, признании договора аренды земельного участка действующим отказать в полном объеме.

Председательствующий:	Некрасова А.С.
Судьи:	Орлова А.И.
	Торжевская М.О.