Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-594/2020 по исковому заявлению Комитета имущественных отношений Азовского района Ростовской области к ФИО1 ФИО9 о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по договору, по апелляционной жалобе ФИО1 ФИО10 на решение Азовского городского суда Ростовской области от 21 мая 2020 г. Заслушав доклад судьи Мельник Н.И., судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Комитет имущественных отношений Азовского района обратился в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по договору.

В обоснование исковых требований истец указал, что 27.08.2012 заключил с ФИО1 договор аренды земельного участка № 39/4, согласно которому истец передал во временное пользование земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН для использования в целях ведения личного подсобного хозяйства.

ФИО1 не выполняет принятые на себя обязательства, определенные п. 3.2 договора аренды земельного участка, и не вносит арендную плату.

Так по состоянию на 14.11.2019 задолженность по арендной плате составляет 137 758,14 рублей, пени за просрочку платежей 142 039,53 рублей.

Согласно п. 4.1.1 договора аренды земельного участка, указанный договор подлежит расторжению в случае невнесения арендной платы свыше шести месяцев.

27.11.2019 истец направил в адрес ответчика претензию, дополнительное соглашение в которой заявлял о расторжении договора аренды земельного участка и погашении образовавшейся задолженности. Ответ на претензию не получен.

В связи с изложенным, истец просил расторгнуть договор аренды земельного участка №39/4 от 27.08.2012, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 137 758,14 рублей, пени за просрочку платежей 142 039,53 рублей, всего 279 979,67 рублей.

Суд постановил решение, которым исковые требования Комитета имущественных отношений Азовского района Ростовской области к ФИО1 ФИО12 о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по договору удовлетворил.

Взыскал с ФИО1 ФИО13 в пользу Комитета имущественных отношений Азовского района задолженность по арендной плате в размере 137 758 (сто тридцать семь тысяч семьсот пятьдесят восемь) рублей 14 копеек, неустойку 142 039 (сто сорок две тысячи тридцать девять) рублей 53 копейки.

Расторг договор аренды от 27 августа 2012 года земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 825 кв.м. по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН для использования в целях ведения личного подсобного хозяйства между Комитетом имущественных отношений Азовского района Ростовской области и ФИО1 ФИО14.

Взыскал с ФИО1 ФИО15 в пользу бюджета муниципального образования «Город Азов» государственную пошлину в размере 5 997 (пять тысяч девятьсот девяносто семь) рублей.

ФИО1 в апелляционной жалобе просит отменить решение суда и принять новое об отказе в иске.

Податель жалобы ссылается на то, что он в судебном заседании ссылался на то, что после заключения договора аренды было выявлено, что фактически спорным земельным участком пользуются другие лица, пояснения которых имеются в материалах дела. Доступа к земельному участку у него не имелось, и он этим земельным участком не пользовался. Он обращался по этому вопросу в Администрацию Азовского района, однако никаких действий со стороны Администрации не последовало. Суд первой инстанции неправомерно не применил нормы ст.ст.328,911,614 ГК РФ, не дал правовой оценки представленным им доказательствам и не учел тот факт, что он был лишен возможности пользоваться земельным участком, о чем поставил в известность Администрацию.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, обсудив возможность рассмотрения жалобы в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания (л.д. 96-99), судебная коллегия полагает, что имеются основания, предусмотренные ст. 330 ГПК РФ для отмены решения суда.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд исходил из того, что срок действия договора установлен договором с 2.07.2012 по 02.07.2017. По истечении срока договора аренды ни одна из сторон не заявила о его расторжении, в связи с чем, он считается пролонгированным на тех же условиях. В связи с чем, с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате и неустойка с 20.09.2012 по 14.11.2019 в размере 137 758,14 рублей, пени за просрочку платежей 142 039,53 рублей. Суд не усмотрел оснований к снижению размера неустойки, так как доказательств ее несоразмерности последствиям нарушенного обязательства в суд не представлено.

Учитывая, что ответчик, в нарушение положений ст.56 ГПК РФ, не представил суду доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении им обязательств по договору аренды, погашении имеющейся задолженности в полном объеме, суд пришел к выводу о существенном нарушении прав арендодателя, в связи с чем, требование истца о расторжении договора аренды признал обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета МО «Город Азов» суд взыскал госпошлину в размере 5997 рублей.

Однако с такими выводами суда судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь арендатор, в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ, обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В абзаце втором указанной нормы законодатель предусмотрел, что при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

В пункте четвертом Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г.) указано, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Согласно части 2 статьи 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Исходя из приведенных правовых норм и разъяснений, по данному делу с учетом заявленных исковых требований юридически значимыми обстоятельствами и подлежащими применению норм материального права являлось выяснение вопросов о том, осуществлялось ли ответчиком фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, для использования в целях ведения личного подсобного хозяйства площадью 825 кв.м. в соответствии с его назначением и условиями договора аренды, если да, то в какой конкретно период времени; какие конкретные действия были осуществлены ФИО1 по освоению предоставленного ему земельного участка в целях, указанных в договоре аренды от 27.08.2012года; имели ли место объективные и не зависящие от арендатора обстоятельства, препятствующие исполнению им своих обязательств и использованию участка в установленных договором аренды целях в течение всего периода действия договора аренды, и имеются ли обстоятельства, которые могли повлиять и повлияли на степень вины арендатора при выполнении условий договора, а также возникло ли у муниципального образования в лице Комитета имущественных отношений Азовского района право требования арендной платы в период действия договора и по истечении срока договора за фактическое пользование земельным участком.

Судом установлено и следует из материалов дела, что на основании договора аренды от 27.08.2012 года в пользование ответчика передан земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 825 кв.м. по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Срок действия договора установлен договором с 2.07.2012 по 02.07.2017, тогда как договор аренды и акт приема передачи подписаны 27 августа 2012г.

В соответствии с п. 3.1 договора размер арендной платы за участок составляет 16776 рублей в год.

Согласно п. 3.2 договора аренды земельного участка, арендная плата по настоящему договору вносится арендатором поквартально до 20 числа последнего месяца квартала, а за четвертый квартал до 25 ноября путем перечисления на счет указанный в договоре.

В соответствии с п.5.2 договора аренды арендатор выплачивает арендодателю за нарушение сроков внесения арендной платы по договору пени из расчета 0,08% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Именно за весь период, начиная с июля 2012года по состоянию на 14.11.2019 по договору, истцом начислена задолженность по договору аренды в сумме 279 797 рублей, из которых задолженность по арендной плате – 137 758,14 рублей, пени за просрочку платежей 142 039,53 рублей.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).

При этом на ответчике лежит обязанность доказать факт возврата переданного имущества по договору аренды, а истец обязан доказать тот факт, что по истечении срока договора ответчик осуществлял фактическое пользование земельным участком.

Возражая против предъявленного иска, ответчик указывал на то, что он спорным земельным участком никогда не пользовался, отдал все документы в Самарскую администрацию. Этим земельным участком с самого начала пользовалась ФИО2, которая и была привлечена судом к участию в деле в качестве третьего лица (л.д.39).

В материалах дела имеется письмо от имени ФИО2 адресованное Главе Задонского сельского поселения с просьбой решить вопрос с ее огородом площадью 1506 кв.м., который был сдан в аренду ФИО1 и аренда с него до сих пор не аннулирована. По сути он остается арендатором ее огорода (свидетельство №480 от 9 октября 1995г). Имеется также письмо за подписью Главы Задонского сельского поселения в адрес ФИО1, в котором он приглашается к специалисту сельского поселения для решения этого вопроса (л.д.70,71).

Суд эти доводы не принял во внимание, сославшись на то, что ответчик не принял мер к расторжению договора.

Между тем арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных (или правомерных) действий третьих лиц. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы.

Истцом доводы ответчика о том, что он не пользовался земельным участком, никакими доказательствами не опровергнуты, иск заявлен по формальным основаниям со ссылкой на то, что договор не расторгнут, земельный участок не возвращен по акту-передачи.

Между тем пункт 2 статьи 621 ГК РФ связывает возобновление ранее заключенного и прекратившего действие по истечении установленного в нем срока договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором ранее арендованного имущества, но не с фактом составления акта приема-передачи.

Представленный истцом акт приема-передачи земельного участка подписан в день заключения договора и этот акт не свидетельствует бесспорно о том, что этот участок был фактически передан в указанном размере ответчику (л.д.12). Следовательно, ответчик не лишен возможности опровергать эти сведения и представлять другие доказательства тому, что он не получил этот земельный участок по независящим от него обстоятельствам.

Отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор пользовался имуществом до истечения и после истечения срока договора, и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.

Предъявляя требования о взыскании арендной платы по истечении срока договора, именно истец должен доказать факт продолжения использования ответчиком объекта договора аренды.

Суд также учитывал то обстоятельство, что до настоящего времени по сведениям ЕГРН спорный земельный участок имеет обременение в виде аренды.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения).

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав среди прочего являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Таким образом, государственная регистрация является производной от гражданско-правовых отношений и не может подменять собой как основания возникновения права (ограничения права), так и затрагивать его содержание, поэтому внесение тех или иных записей в Единый государственный реестр недвижимости зависит от действительности существования права (ограничения права), которого касаются эти записи.

Поэтому факт государственной регистрации обременения на спорный земельный участок в Едином государственном реестре недвижимости, как и его отсутствие в рассматриваемом споре не имел правового значения.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не было законных оснований для удовлетворения заявленных требований в виду их недоказанности истцом.

А поскольку срок договора истек 2 июля 2017г., доказательств тому, что ответчик по окончании срок договора продолжал пользоваться фактически этим земельным участком, истцом не представлено, то не имеется законных оснований и для расторжения договора аренды, который прекратил свое действие по истечении срока, на который был заключен.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Азовского городского суда Ростовской области от 21 мая 2020 года отменить. Принять новое решение, которым исковые требования Комитета имущественных отношений Азовского района Ростовской области к ФИО1 ФИО16 о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по договору аренды оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированный текст определения составлен 13 ноября 2020г.