Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Архангельске гражданское дело № 2-595/2020 по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ФИО4 об устранении препятствий в пользовании жилым домом и земельным участком путем сноса незаконно возведенного жилого дома по апелляционным жалобам истца ФИО1, представителя истца ФИО3 – ФИО5 на решение Приморского районного суда Архангельской области от 10 июня 2020 года,

Заслушав доклад судьи Гаркавенко И.В. судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились с исковым заявлением к ФИО4 об устранении препятствий в пользовании жилым домом и земельным участком путем сноса незаконно возведенного жилого дома. В обоснование иска указано, что истцы и ответчик являются арендаторами земельного участка, имеющего кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>. Истцам и ответчику также принадлежит жилой <адрес>, расположенный на указанном земельном участке. Ответчик без согласия истцов самовольно построила на арендуемом земельном участке новый жилой дом, тем самым нарушив права истцов. От раздела земельного участка ответчик отказывается. Новый жилой дом является самовольной постройкой, создает препятствия для пользования сторонами земельным участком в соответствии с его целевым назначением, и подлежит сносу. На основании изложенного и норм ГК РФ, просят устранить препятствия в пользовании жилым домом и земельным участком, расположенными по адресу: <адрес> путем сноса незаконно возведенного жилого дома.

В судебном заседании истец ФИО3 на иске настаивал, подтвердил доводы, изложенные в исковом заявлении.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявлял. Представитель истца ФИО1 - ФИО6 исковые требования подержала по доводам иска.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявляла.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, ее интересы представляла ФИО7, участвующая в деле на основании доверенности. С иском не согласна, указала, что дом построен ответчиком на основании разрешения администрации, полагает, что согласия иных арендаторов не требуется, т.к. на момент получения разрешения на строительство, истцы арендаторами земельного участка не являлись. Кроме этого, истцы не являются собственниками земельного участка, а потому не могут обращаться в суд с настоящими требованиями.

Представитель третьего лица - администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район», привлеченной к участию в деле определением суда, ФИО8 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. В обоснование возражений указал, что в июле 2019 года ФИО4 заключила договор аренды земельного участка, имеющего кадастровый №, в сентябре 2019 года обратилась с уведомлением о строительстве дома на земельном участке, ей было разрешено строительство, истцы присоединились к договору аренды земельного участка в октябре 2019 года, поэтому они не были указаны в уведомлении. В настоящее время администрация МО «Приморский муниципальный район» не возражает против нахождения дома ФИО4 на арендуемом земельном участке.

Решением Приморского районного суда Архангельской области от 10 июня 2020 года в удовлетворении исковых требований отказано.

С данным решением не согласились истец ФИО1 и представитель истца ФИО3 – ФИО5

Истец ФИО1, в поданной апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в обоснование доводов жалобы указывает, что решение суда принято с нарушением норм материального и процессуального права. Вывод о том, что дом, возведенный ответчиком, не обладает признаками самовольной постройки, сделан без исследования и установления всех фактических обстоятельств дела, в частности, не исследованы вопросы о соответствии спорного дома градостроительным и строительным нормам и правилам, законности выдачи уведомления о планируемом строительстве, а также о нарушении данным объектом прав и интересов истцов. Поскольку ответчик не является единственным правообладателем земельного участка, то на строительство дома должно быть получено согласие от всех соарендаторов. Полагает, что на сегодняшний день, ввиду возведения на земельном участке спорного дома, истцы не имеют возможности полноценно пользоваться земельным участком, что нарушает их права соарендаторов.

Представитель истца ФИО5 в поданной апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в обоснование доводов жалобы указывает, что ответчик не являлась собственником сгоревшего жилого дома, в связи с чем не могла приобрести право собственности на вновь возведенный дом, а соответственно, не могла стать правообладателем земельного участка.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, заслушав истца ФИО1, его представителя ФИО9, представителя истца ФИО3 – ФИО10, поддержавших доводы апелляционных жалоб, представителя ответчика ФИО4 - ФИО7, не согласившуюся с доводами жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено, что земельный участок общей площадью 1026 кв. м с кадастровым номером 29:16:203201:434, на котором возведен спорный жилой дом, находится в государственной собственности. В настоящее время распоряжение земельными участками на территории МО «Заостровское», на которые государственная собственность не разграничена, осуществляет администрация МО «Приморский муниципальный район» (на основании абз. 3 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»).

Ранее на указанном земельном участке находился жилой дом, принадлежащий на праве общей долевой собственности истцам ФИО3 ФИО1 и ФИО2 (по 1/12 доли), ответчику ФИО4 (1/2 доли).

В судебном заседании установлено, не оспаривается сторонами и подтверждается справкой ОГПН Приморского района УГПН ГУ МЧС России по Архангельской области от 01 июля 2009 года №, что в результате пожара, произошедшего 02 марта 2004 года в частном доме, расположенном по адресу: <адрес>, д. <адрес>, дом полностью уничтожен огнем.

25 июля 2019 года между комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации МО «Приморский муниципальный район» и ФИО4 заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, на основании которого земельный участок общей площадью 1026 кв. м. с кадастровым номером №, передан в аренду на 49 лет ответчику ФИО4, как собственнику ? доли жилого дома, расположенного на земельном участке (п.1.4 договора) для ведения личного подсобного хозяйства (п.1.1 договора).

31 октября 2019 года дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, в договор внесены изменения, согласно которым к договору, на стороне арендатора присоединились ФИО3 ФИО1 и ФИО2, как сособственники жилого дома, изменения в договор зарегистрированы 31 октября 2019 года.

В настоящее время ФИО4 на земельном участке возведен жилой дом, строительство которого не завершено, объект в эксплуатацию не сдан.

18 сентября 2019 года ФИО4 обратилась в администрацию района с уведомлением о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства.

Ответом от 23 сентября 2019 года администрацией МО «Приморский муниципальный район» выдано уведомление о соответствии указанных в уведомлении планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии доказательств, что возведенный ответчиком спорный дом создает угрозу для жизни и здоровья истцов, их имущества, имеет иные существенные и неустранимые нарушения. А также учитывая длительное невыполнение работ по восстановлению сгоревшего дома, требование истцов о сносе вновь построенного объекта, основанные лишь на факте отсутствия согласия участников договора аренды земельного участка, суд признал несоразмерными нарушенным интересам, в связи с чем не подлежащими удовлетворению.

Судебная коллегия с данными выводами суда не может согласиться по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (действующей на момент разрешения данного спора судом) в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В статье 41 Земельного кодекса РФ закреплены права на использование земельных участков, в том числе арендаторами, указано, что лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.

Согласно ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Из приведенных положений закона следует, что по общему правилу владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия между участниками долевой собственности порядок пользования может быть определен судом путем предоставления в пользование каждому из собственников части общего имущества, соразмерной его доли.

К таким правоотношениям подлежат применению по аналогии положения законодательства о договоре аренды. Стороной такого договора признаются все сособственники общего имущества, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

С 4 августа 2018 года вступил в силу Федеральный закон от 3 августа 2018 года N 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым введен уведомительный порядок строительства объектов индивидуального жилищного строительства взамен ранее действовавшего разрешительного порядка, а также изменены отдельные положения Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии со ст. 55 ч.16 Градостроительного кодекса РФ в случае строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее - уведомление об окончании строительства). К уведомлению об окончании строительства прилагаются, в том числе заключенное между правообладателями земельного участка соглашение об определении их долей в праве общей долевой собственности на построенные или реконструированные объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом в случае, если земельный участок, на котором построен или реконструирован объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом, принадлежит двум и более гражданам на праве общей долевой собственности или на праве аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с изменениями, внесенными Федеральным законом N 340-ФЗ в Федеральный закон N 218-ФЗ, государственный кадастровый учет созданных объектов индивидуального жилищного строительства и государственная регистрация прав на них должны осуществляться одновременно на основании заявления органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного на выдачу разрешений на строительство. Заявление указанными органами подается в электронном виде, к заявлению должны прилагаться в случае, если земельный участок, на котором построен или реконструирован объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом, принадлежит двум и более гражданам на праве общей долевой собственности или передан в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, также заключенное между правообладателями такого земельного участка соглашение об определении их долей в праве общей долевой собственности на построенные или реконструированные объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом (часть 1.2 статьи 19 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Таким образом в силу действующего законодательства заключение между правообладателями земельного участка соглашения об определении их долей в праве общей долевой собственности на построенный объект индивидуального жилищного строительства в случае, если земельный участок, на котором построен объект индивидуального жилищного строительства, принадлежит двум и более гражданам на праве общей долевой собственности или на праве аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, является обязательным условием для выдачи органом местного самоуправления уведомления о соответствии уведомления о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства, и осуществления государственного кадастрового учета созданного объекта индивидуального жилищного строительства и государственной регистрации прав на них.

Из представленного в материалы дела уведомления от 23 сентября 2019 года, выданного администрацией МО «Приморский муниципальный район», о соответствии указанных в уведомлении планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке (л.д.70) следует, что вышеуказанные требования закона не соблюдены, соответствующее соглашение, заключенное между правообладателями земельного участка (истцами и ответчиком) об определении их долей в праве общей долевой собственности на построенный объект индивидуального жилищного строительства, либо согласие истцов на строительство объекта ответчиком не представлено.

Как следует из материалов дела и пояснений сторон в суде первой и апелляционной инстанции, ответчиком на спорном земельном участке построен отдельный новый жилой дом, на новом фундаменте.

Доказательств получения истцом согласия всех сособственников жилого дома, являющихся одновременно соарендаторами земельного участка на строительство нового объекта – жилого дома на спорном земельном участке ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах, получение ответчиком от администрации МО «Приморский муниципальный район» уведомления от 23 сентября 2019 года не свидетельствует о соблюдении установленной законом процедуры разрешения строительства объекта, и законности постройки жилого дома.

В соответствии со статьей 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.

Решением Собрания депутатов МО «Приморский муниципальный район» от 09 февраля 2017 года N 324 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования «Приморское» Приморского муниципального района Архангельской области.

Согласно ст. 43.1 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Приморское» Приморского муниципального района Архангельской области предельные параметры разрешенного строительства - это составная часть градостроительного регламента к каждой территориальной зоне. Для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства минимальная площадь земельного участка для размещения индивидуального жилого дома - 600 м2.

Согласно выписки из ЕГРН (л.д.26-27) площадь земельного участка с кадастровым номером 29:16:203201:434, переданного истцам и ответчику в аренду по договору аренды со множественностью лиц, составляет 1026 кв. м, что исключает, с учетом установленного минимального размера площади земельного участка для размещения индивидуального жилого дома, как строительство двух жилых домов на нем, так и в дальнейшем раздел данного участка.

Доводы представителя ответчика о том, что истцы присоединились к договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора уже после того как был построен спорный дом не могут быть признаны судебной коллегией состоятельными, поскольку, как следует из содержания п.п. 1.1, 1.4 договора аренды, земельный участок при заключении договора аренды был предоставлен истцу в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора как сособственнику жилого дома, расположенного на нем для ведения личного подсобного хозяйства, а не для индивидуального жилищного строительства нового объекта, как ошибочно полагает ответчик, в связи с чем все действия по использованию земельного участка, строительству или реконструкции, находящихся на нем объектов должны совершаться с согласия соарендаторов.

Кроме того, о том что истцы являются сособственниками жилого дома, расположенного по адресу <адрес>, для использования которого передан в аренду спорный земельный участок, ответчику было достоверно известно.

Таким образом, в нарушение требований действующего законодательства ответчиком согласие истцов как соарендаторов земельного участка при строительстве нового жилого дома, а также как сособственников жилого дома, право общей долевой собственности которое зарегистрировано в ЕГРН и не прекращено до настоящего времени, не было получено, что привело к нарушению их прав на возможность использования земельного участка по назначению, а также ведет к ограничению использования ими земельного участка, поскольку собственнику строения, находящегося на земельном участке переходит право на земельный участок не только под строением, но и право на часть земельного участка необходимой для его использования.

При таких обстоятельствах, постройка спорного жилого дома на земельном участке, находящемся в совместном пользовании соарендаторов, а также изъятие из фактического пользования истцов земельного участка в целях осуществления строительства и дальнейшего использования жилого дома ответчиком, свидетельствуют о безусловном нарушении прав истцов, и незаконности постройки жилого дома.

С учетом изложенного, возведенный ответчиком жилой дом является самовольной постройкой, возведением которой нарушены права истцов, в связи с чем заявленные требования об устранении препятствий в пользовании земельным участком путем сноса незаконно возведенного жилого дома подлежат удовлетворению.

Учитывая, что на спорном земельном участке в настоящее время отсутствует жилой дом, принадлежащий истцам и ответчику на праве общей долевой собственности в связи с уничтожением его в результате пожара, то оснований для удовлетворения требований об устранении препятствий в его использовании не имеется. Однако данное обстоятельство не свидетельствует об удовлетворении требований частично, поскольку требования истцов о сносе жилого дома, как способе устранения нарушений их прав, удовлетворены полностью.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, учитывая, что при подаче искового заявления государственная пошлина в сумме 300 рублей уплачена истцом ФИО3, то с ответчика в его пользу подлежит взысканию возврат уплаченной государственной пошлины в указанном размере.

Поскольку судом неправильно были установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы материального права, решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

на решение Приморского районного суда Архангельской области от 10 июня 2020 года отменить и принять новое решение, которым:

«Исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ФИО4 об устранении препятствий в пользовании земельным участком путем сноса незаконно возведенного жилого дома удовлетворить.

Обязать ФИО4 устранить препятствия в пользовании земельным участком по адресу <адрес>, с кадастровым номером №, путем сноса незаконно возведенного жилого дома.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 возврат уплаты государственной пошлины в сумме 300 рублей».

Председательствующий И.В. Гаркавенко

Судьи Н.Г. Чистякова

Н.П. Рассошенко