Гражданский кодекс часть 1

20 декабря 2018 года рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Петропавловске-Камчатском гражданское дело по апелляционной жалобе ООО «Дебют» на заочное решение Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 23 августа 2017 года, которым постановлено:

иск ФИО4 удовлетворить.

Расторгнуть, заключенный между ФИО4 и ООО «Дебют» договор участия в долевом строительстве от 5 декабря 2015 года.

Возложить на ООО «Дебют» обязанность принять от ФИО4 по акту приема-передачи квартиру, расположенную по адресу: <адрес> в свою собственность в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу.

Исключить из ЕГРП регистрационную запись № ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ООО «Дебют» в пользу ФИО4 денежные средства в сумме 3247230 руб. – стоимость квартиры, расходы на производство строительно-технического исследования в размере 15516 руб. 32 коп., проценты за пользование денежными средствами за период с 20 ноября 2014 года по 15 мая 2017 года в размере 1476639 руб. 76 коп., неустойку за период с 27 октября 2016 года по 15 мая 2017 года в размере 3247230 руб., компенсацию морального вреда в размере 10000 руб., штраф, за неисполнение обязательств в добровольном порядке в размере 3998308 руб. 04 коп., а всего взыскать 11994924 руб.

Взыскать с ООО «Дебют» в доход бюджета Петропавловск Камчатского городского округа государственную пошлину в размере 60000 руб.

Заслушав доклад судьи Миронова А.А., объяснения представителя ООО «Дебют» – адвоката Казьмировой Е.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения ФИО4 и ее представителя адвоката Чернышевой О.А., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО4 предъявила иск к ООО «Дебют» о защите прав потребителя.

В обоснование заявленных требований указала, что 5 декабря 2015 года между ней и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался обеспечить строительство многоквартирного дома жилого дома № <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию, передать истцу объект долевого строительства, а истец обязался оплатить обусловленную договором стоимость квартиры и принять квартиру по акту приема-передачи в порядке и сроки, предусмотренные Договором. Объектом долевого строительства по договору являлась двухкомнатная квартира в доме <данные изъяты>. Общий размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства за квартиру, составил 3247230 рублей. На основании заявления № 111 от 13 ноября 2014 года ФИО4 принята в члены ЖСК «Красная 2012» с целью приобретения после окончания строительства квартиры в указанном доме. Согласно договору о внесении паевых взносов № 111/14 от 13 ноября 2014 года, заключенному между ЖСК «Красная 2012» и ФИО4, ЖСК участвует в строительстве данного многоквартирного жилого дома и является инвестором строительства на основании Инвестиционного договора № КОЗ-2012/2013 от 20 декабря 2013 года, заключенного с ООО «СПЕЦРЕМСТРОЙТРЕСТ». В соответствии с п. 2 Договора размер паевого взноса составил 3247230 рублей, который оплачивается до 20 ноября 2014 года. Указанные денежные средства выплачены истцом, что подтверждается платежным поручением № 142 от 20 ноября 2014 года. Истец со своей стороны обязательства исполнила в полном объеме.

9 марта 2016 года между сторонами подписан акт приема-передачи
квартиры № в указанном доме. 6 июня 2016 года произведена государственная регистрация права собственности истца на данную квартиру.

27 октября 2016 года истец обратилась с заявлением к ООО «СПЕЦРЕМСТРОЙТРЕСТ», в котором указала на протекание кровли над принадлежащей ей квартирой, с просьбой принять соответствующие меры.

Согласно акту экспертного исследования № 2870/06/16.1-6 от 25 января 2017 года, на объекте исследования: кв. <адрес> установлено, что причиной проникновения влаги в помещение квартиры послужило нарушение нормативных требований (в части устройства примыкания системы водоотведения) при устройстве плоской рулонной кровли.

20 марта 2017 года в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве. Вместе с тем, в установленный законом срок денежные средства истцу возвращены не были.

По этим основаниям, с учетом снижения суммы взыскиваемой неустойки, истец просила расторгнуть договор участия в долевом строительстве от 5 декабря 2015 года, заключенный между ООО «Дебют» и ФИО4; обязать ООО «Дебют» принять от ФИО4 в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу по акту приема-передачи квартиру, расположенную по адресу: <адрес> в свою собственность; исключить из ЕГРП регистрационную запись № ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с ООО «Дебют» денежные средства в размере 12129924 рублей 12 копеек, из которых: стоимость квартиры – 3247230 рублей, проценты по ст. 395 ГК РФ – 1476639 рублей 76 копеек за период с 20 ноября 2014 года по 15 мая 2017 года, компенсация морального вреда – 100000 рублей, расходы на производство строительно-технического исследования – 15516 рублей 32 копейки, неустойка за период с 27 октября 2016 года по 15 мая 2017 года – 3247230 рублей, штраф, за неисполнение обязательств в добровольном порядке – 4043308 рублей 04 копейки.

В судебном заседании ФИО4 и ее представитель ФИО5 исковые требования поддержали. Представитель пояснила, что прием квартиры осуществлялся по доверенности. Когда истец прилетела в мае 2016 года, то документы уже были сданы на оформление. После дождей истец обнаружила потеки, в связи с чем вынуждена была обратиться к застройщику. Согласно экспертизе, были выявлены недостатки, которые обещали устранить, но не устранили. Истцом направлялось ответчику уведомление о расторжении договора, но конверт вернулся обратно.

Ответчик ООО «Дебют»в судебном заседании участия не принимал.

Рассмотрев дело, суд постановил указанное решение.

В апелляционной жалобе ООО Дебют» просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

Обращает внимание, что дело было рассмотрено в отсутствие сведений об извещении ответчика о времени и месте судебного заседания. При этом поясняет, что судебная корреспонденция не была получена ответчиком по вине УФПС Почта России.

Полагает, что экспертное исследование 2870/06/16.1-6 от 25 января 2017 года не могло быть принято судом первой инстанции за основу при принятии решения по делу, поскольку оно было проведено без уведомления ответчика, эксперт не был предупрежден об уголовной ответственности по ст.ст. 307, 308 УК РФ, а также не представлено документов, подтверждающих квалификацию эксперта.

Кроме того, настаивает, что указанные в экспертном исследовании недостатки не являются неустранимыми.

Полагает, что по делу в качестве третьих лиц должны были быть привлечены ЖСК «Красная 2012» и ООО «СПЕЦРЕМСТРОЙТРЕСТ».

Считает необоснованным взыскание неустойки за период с 27 октября 2016 года по 15 мая 2017 года, поскольку ответчиком права потребителя ФИО4 не нарушались, с претензией к качеству спорного объекта недвижимости в адрес ответчика истец в спорный период не обращалась.

Обращает внимание, что в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве от 5 декабря 2015 года, при наличии между сторонами судебных споров пунктом 8.9 предусмотрена договорная подсудность – по месту нахождения застройщика, в связи с чем гражданское дело было рассмотрено судом с нарушением правил подсудности.

Указывает, что после передачи квартиры истцу договор был исполнен, в связи с чем оснований для его расторжения не имелось.

Поясняет, что у ответчика перед истцом остались гарантийные обязательства, за исполнением которых истец к ООО «Дебют» не обращалась.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Частью 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее также Федеральный Закон № 214-ФЗ) предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно п. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Как видно из материалов дела, 5 декабря 2015 года между ООО «Дебют» (Застройщик) и ФИО6 (Дольщик) заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого по условиям которого застройщик обязуется обеспечить строительство многоквартирного жилого дома № <адрес> и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию, но не позднее 1 мая 2016 года, передать Дольщику объект долевого строительства – двухкомнатную квартиру в доме <данные изъяты>, а Дольщик обязуется оплатить обусловленную Договором стоимость квартиры в размере 3247230 рублей и принять квартиру по акту приема-передачи в порядке и сроки, предусмотренные настоящим Договором.

На основании п.п. 4.8 Договора Застройщик в течение гарантийного срока 5 лет, после сдачи дома в эксплуатацию в случае обнаружения дефектов Квартиры, за исключением технологического и инженерного оборудования, обязуется устранить их за свой счет, за исключением случаев перепланировок и переоборудования Квартиры или повреждения Квартиры владельцами или третьими лицами. Перечень и сроки устранения дефектов оформляются двухсторонним актом. Дольщик вправе предъявить Застройщику требования об устранении недостатков Квартиры при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав Квартиры составляет 3 года. Гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого акта или иного документа о передаче Квартиры.

Согласно договору о внесении паевых взносов № 111/14 от 13 ноября 2014 года, заключенному между ЖСК «Красная 2012» и ФИО4, ЖСК «Красная 2012» участвует в строительстве многоквартирного жилого дома №, расположенного по адресу: <адрес> (п.п. 1.1.). ЖСК является инвестором строительства на основании Инвестиционного договора № КОЗ-2012/2013 от 20 декабря 2013 года, заключенного с ООО «СПЕЦРЕМСТРОЙТРЕСТ». В соответствии с п. 2 указанного Договора размер паевого взноса составляет 3247230 рублей, который оплачивается до 20 ноября 2014 года.

Данные денежные средства внесены ФИО4 20 ноября 2014 года.

ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО4 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

В обоснование заявленных требований о расторжении договора участия в долевом строительстве истец указала, что в силу ч. 1 ст. 9 Федерального закона 214-ФЗ у нее имелись основания для одностороннего отказа от исполнения такого договора, поскольку на основании акта экспертного исследования № 2870/06/16.1-6 от 25 января 2017 года, установлено, что дальнейшее проживание в квартире невозможно, так как квартира не отвечает требованиям, предъявляемым законодательством РФ к продаваемым жилым помещениям, в частности, в квартире постоянная влажность из-за систематического ее залива.

Разрешая предъявленный иск, суд первой инстанции пришел к выводу, что требования истца о расторжении договора участия в долевом строительстве от 5 декабря 2015 года, возложении на ООО «Дебют» обязанности принять от истца в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу по акту приема-передачи спорную квартиру в собственность, исключении из ЕГРП регистрационной записи № ДД.ММ.ГГГГ, а также о взыскании с ООО «Дебют» уплаченных денежных средств в сумме 3247230 рублей, законны и обоснованны, в связи с чем подлежат удовлетворению.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции ввиду следующего.

Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно части 3 той же статьи в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

Согласно преамбуле Закона РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», существенный недостаток товара (работы, услуги) – неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.

Аналогичные положения содержит п. 2 ст. 475 ГК РФ.

Как видно из акта экспертного исследования от 25 января 2017 года
№ 2870/06/16.1-6, в квартире, являвшейся объектом исследования, имеются сухие и влажные следы неоднократного залива на поверхности потолка и стен помещения, граничащего с коридором, при этом в качестве причины проникновения влаги в помещение квартиры № жилого дома № <адрес>, эксперт указывает нарушение нормативных требований (в части устройства примыкания системы водоотведения) при устройстве рулонной кровли.

Вместе с тем, вопреки доводам искового заявления, экспертом не был сделан вывод о непригодности жилого помещения для проживания либо о том, что обнаруженный дефект является неустранимым. Иных доказательств того, что указанный недостаток является существенным, истцом не представлено, других оснований для расторжения договора не заявлено.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для расторжения договора участия в долевом строительстве от 5 декабря 2015 года, заключенного между ФИО4 и ООО «Дебют», не имелось, следовательно, не имелось и оснований для удовлетворения требований о возложении на ответчика обязанности принять спорную квартиру в собственность по акту приема-передачи, об исключении из ЕГРП регистрационной записи о праве собственности истца, о взыскании с ответчика денежных средств в сумме 3247230 рублей, а также процентов за пользование указанными денежными средствами за период с 20 ноября 2014 года по 15 мая 2017 года.

Также судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции об обоснованности заявленных требований о взыскании с ответчика неустойки за период с 27 октября 2016 года по 15 мая 2017 года, предусмотренной ч. 8 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ.

В соответствии с ч. 6 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

В соответствии с ч. 8 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного ч. 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину – участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом п. 1 ст. 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный п. 1 ст. 23 Закона РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Из объяснений сторон следует, что акт приема-передачи объекта долевого строительства был подписан 9 марта 2016 года, при этом стороной истца не оспаривалось, что в данном акте на наличие каких-либо недостатков указано не было.

Как видно из материалов дела, 27 октября 2016 года истец обратилась с заявлением к ООО «СПЕЦРЕМСТРОЙТРЕСТ», в котором указала на выявленные недостатки – протекание кровли над принадлежащей ей квартирой, с просьбой принять незамедлительные меры.

1 ноября 2016 года истцом в адрес УК «Лучший дом» направлена претензия, согласно которой истец просила устранить причину протекания крыши над ее квартирой и выполнить ремонт.

14 ноября 2016 года истец обратилась с претензией в ГЖИ Калининградской области.

15 ноября 2016 года сыном истца был заключен договор на проведение строительно-технического экспертного исследования квартиры № <адрес>, с целью установления причин проникновения влаги в помещения указанной квартиры.

25 января 2017 года по итогам вышеназванного исследования составлен акт, из которого следует, что представитель ООО «Дебют» при осмотре объекта исследования не присутствовал.

21 марта 2017 года в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве, которое ответчиком получено не было.

Таким образом, удовлетворяя исковые требования в указанной части, суд первой инстанции не учел, что непосредственно к ответчику с требованием об устранении недостатков истец не обращалась, иск о понуждении устранить данные недостатки не заявляла.

Пунктом 8 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрена ответственность застройщика в случае нарушения сроков, которые были согласованы застройщиком с участником долевого строительства, в данном случае указанный срок установлен не был, что не позволяет прийти к выводу о том, что ответчик нарушил такой срок либо уклонялся от устранения выявленных дефектов по требованию потребителя, в связи с чем исковые требования в указанной части удовлетворению не подлежат.

Учитывая изложенное, решение подлежит отмене по основаниям, предусмотренным п.п. 2, 4, ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, как постановленное с нарушением норм материального права при недоказанности обстоятельств, имеющих значение для дела, с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО4 к ООО «Дебют».

Руководствуясь ст.ст. 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 23 августа 2017 года отменить.

ФИО4 в удовлетворении иска к ООО «Дебют» о защите прав потребителя отказать.

Председательствующий

Судьи