Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Орджоникидзевского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 17 марта 2022 года.

Заслушав доклад судьи Иванова В.В., выслушав сторону истца, судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратился в суд с первоначальным иском к ФИО3, ФИО1 о признании договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: адрес кадастровым номером №..., заключенного между ФИО8 и ФИО3 недействительным (ничтожным), просил признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: адрес кадастровым номером №..., заключенный между ФИО3 и ФИО1 При этом применить последствия ничтожной сделки путем истребования жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: адрес кадастровым номером №... из чужого незаконного владения ФИО1, погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права собственности на имущество - квартиру, расположенную по адресу: адрес, с кадастровым номером №... о праве собственности ФИО3 №...2 от дата.

ФИО1 обратился в суд со встречными исковыми требованиями к ФИО2, ФИО3 о признании его добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: адрес.

По результатам рассмотрения первоначальных и встречных исковых требований Орджоникидзевским районным судом города Уфы РБ дата было вынесено решение, которым постановлено: признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: адрес кадастровым номером №..., заключенный дата между ФИО8 и ФИО3; признать недействительным (ничтожным) договор купли – продажи жилого помещения, расположенного по адресу: адрес кадастровым номером №..., заключенный дата между ФИО3 и ФИО1; применить последствия ничтожной сделки, путем истребования квартиры, расположенной по адресу: адрес кадастровым номером №... из чужого незаконного владения ФИО1; погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации о праве собственности на вышеуказанное жилое помещение ФИО1 и ФИО3; взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины денежную сумму в размере 600 рублей. В удовлетворении встречного иска ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 - отказать. Не согласившись с вышеуказанным решением Орджоникидзевского районного суда г. Уфы ФИО1 была подана на него апелляционная жалоба в Верховный Суд РБ.

Апелляционным определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 25 мая 2021 года решение Орджоникидзевского районного суда РБ от 22 декабря 2020 года оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ФИО1 без удовлетворения.

Не согласившись с судебными постановлениями судов первой и второй инстанции ФИО1 подал на них кассационную жалобу в Шестой Кассационный суд общей юрисдикции.

Кассационным определением Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 23 ноября 2021 года решение Орджоникидзевского районного суда г. Уфы РБ от 22 декабря 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 25 мая 2021 года было отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании добросовестным приобретателем, дело в данной части направлено на новое рассмотрение в Орджоникидзевский районный суд г. Уфы РБ. В остальной части решение Орджоникидзевского районного суда г. Уфы от 22 декабря 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам ВС РБ от 25 мая 2021 года оставлено без изменения.

Определением Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 23 ноября 2021 года, имеющего для Орджоникидзевского районного суда города Уфы при рассмотрении дела обязательное значение, предписано для принятия обоснованного и законного судебного акта произвести исследование и оценку доказательств, а также совершение иных процессуальных действий, установленных для рассмотрения дела в суде первой инстанции. При новом рассмотрении дела следует принять во внимание изложенное, проверить обоснованность требований ФИО1, дать оценку доводам сторон и лиц, участвующих в деле, принять законное и обоснованное решение по существу спора.

В обоснование требований ФИО1 было указано, что согласно договора купли-продажи, заключенного между ФИО8 и ФИО3 от дата, ФИО3 стал собственником объекта недвижимости, а именно квартиры, расположенной по адресу адрес.

Между сторонами сделки был подписан договор купли-продажи №б/н от дата и передаточный Акт, согласованный в день заключения договора (п.4 договора), в соответствии с которыми, согласно п.3 договора, наличные денежные средства в размере 1 800 000 руб. были переданы продавцу ФИО8 в день подписания договора и сдачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на покупателя ФИО3 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РБ.

Для проведения государственной регистрации квартиры продавцом ФИО8 были представлены подлинники всех необходимых документов, подтверждающие право собственности на имущество в полном объеме, в том числе договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности продавца, квитанция на оплату госпошлины, справка о регистрации в квартире.

После проведения необходимых процедур по регистрации государственного права на квартиру, ФИО3 была выдана Выписка из ЕГРН о праве собственности на указанную квартиру с номером, регистрации и основанием государственного перехода права: №... - 2 от дата, Технический паспорт жилого помещения по адресу адрес (инв.№...) от дата

В свою очередь, истец ФИО1 приобрел квартиру по вышеуказанному адресу у ФИО3

Подтверждением законного приобретения и законного владения ФИО1 квартиры, является договор купли-продажи квартиры № б/н от дата, Акт приема-передачи квартиры от дата, в которой обозначена возмездность сделки со стоимостью переданных продавцу денежных средств в размере 2 700 000 руб., Выписка из ЕГРН от дата с номером регистрации и основанием государственного перехода права: №... - 4 от дата, технический паспорт жилого помещения по адресу адрес (инв.№...) от дата (выдан дата), выписка из ЕГРН от дата№..., правообладателем которой он является по настоящее время.

Совершение сделки купли-продажи квартиры ФИО1 осуществлялось в Республиканском государственном автономном учреждении МФЦ адрес, о чем свидетельствует представленная суду «опись документов №... от дата, принятых для оказания государственных услуг на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и квитанция по оплате госпошлины за государственную регистрацию прав на сумму 2000 руб. от дата, свидетельствующие о строгом соответствии с Федеральным законом №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», гл.30 ч.2 ГК РФ, приказом Минюста РФ от 06 августа 2001 г. №233 «Об утверждении Инструкции о порядке госрегистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения».

Кроме этого, до сделки купли-продажи квартиры, ФИО1 нашел ее в объявлении на интернет - сайте «Авито», проверил «чистоту» покупки на предмет ареста, залога и обременения.

В материалах дела имеется Отчет о проверке объекта недвижимости на арест, залог и обременения, где указывается об отсутствии ограничений.

Перед заключением договора купли-продажи ФИО1 была предоставлена информация о приобретаемой им квартире, он выбрал именно данную квартиру по согласованной сторонами цене, соглашение по всем существенным условиям договора было достигнуто сторонами до подписания договора. Содержание заключенного между сторонами договора свидетельствует о том, что до покупателя была доведена информация о полной стоимости квартиры, ему было известно, какую именно квартиру он приобретает, на каких условиях, в связи с чем он был свободен в заключении договора купли-продажи на указанных в нем условиях либо отказе от заключения сделки. Квартира собственника ФИО3 находилась в неудовлетворительном состоянии и требовала значительных вложений на капитальный ремонт, в связи с чем, ФИО1 были понесены значительные расходы, связанные с ремонтом, монтажом полов, установки оконных рам, выравниванием стен и потолков во всех помещениях квартиры. Ремонт и расходы на него, подтверждаются покупателем документально, которые составили более 300000 рублей. Полная стоимость затрат на ремонт с учетом всех расходов составила 830000 рублей. У собственникаФИО1 в настоящий момент приобретенная квартира, является единственным для проживания жильем, в которой он проживает со своим отцом - ФИО4, дата г.р. При заключении двух сделок, квартира в аресте не находилась, притязаний относительно своих прав никто не заявлял, в связи с чем, у истца ФИО1 не было сомнений относительно природы сделок. ФИО8, будучи собственником своего имущества, распорядился им, реализовав его ФИО3, который в дальнейшем продал ее ФИО5, в связи с чем, доводы истца, о том, что у ФИО3 не было законных оснований для возникновения права собственности, являются необоснованными. Истец ФИО1 является добросовестным покупателем, так как приобрел квартиру, по адресу адрес по возмездной сделке и на законных снованиях.

На основании изложенного, просил признать ФИО1 добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: адрес.

Решением Орджоникидзевского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 17 марта 2022 года в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании добросовестным приобретателем, отказано за необоснованностью.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований, вынести в отмененной части новое решение – удовлетворив исковые требования ФИО1, считая его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права. Указав в обоснование, что суд безосновательно ставит в вину ФИО1,. что он не обратил внимание на цену приобретения спорной квартиры ФИО3 и не факт смерти ФИО9ФИО1 в силу требований законодательства не имел никакой объективной возможности узнать ни цену приобретения квартиры ФИО3, ни о факте смерти ФИО9 Эти сведения не являются общедоступными, а доказательств того, что ФИО3 предоставил эти сведения ФИО1 отсутствуют. Представитель ФИО2 – ФИО6, никаких доказательств в подтверждение своих доводов суду не представила. Также не представила доказательства, что ФИО1 знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение ему спорной квартиры у ФИО3 Сам по себе факт непродолжительного времени между сделками не может служить основанием для усмотрения недобросовестного поведения у приобретателя. Законодательство не содержит ограничений относительно минимально установленного временного промежутка, необходимого для распоряжения недвижимым имуществом. ФИО1 предпринял все разумные и доступные меры должной осмотрительности по выявлению чистоты помещения на момент продажи.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.

Представитель ФИО4, ФИО1 – ФИО7 в судебном заседании доводы, приведенные в апелляционной жалобе, поддержал.

Иные лица, участвующие в судебном заседании не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В силу части 1 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

Информация о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы заблаговременно была размещена на интернет сайте Верховного Суда Республики Башкортостан.

Не явившиеся лица о причинах уважительности неявки не сообщили, в связи с чем, руководствуясь ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив оспариваемое решение в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца по встречному иску и третьего лица, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что ФИО8 являлся собственником квартиры, расположенной по адресу: адрес на основании договора передачи жилого помещения в собственность, утвержденного постановлением Главы муниципального образования адрес от дата.

В материалы дела представлен договор купли – продажи вышеуказанной квартиры от дата между ФИО8 и ФИО3, согласно которому данная квартира продана за 1800000 рублей. Государственная регистрация права собственности произведена дата.

Денежные средства переданы по акту приема-передачи от дата.

ФИО8 скончался дата.

ФИО2 является наследником по завещанию ФИО8, удостоверенного дата нотариусом ФИО12 с записью в реестре №....

дата между ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Указанная квартира приобретена ФИО1 за 2700000 рублей. Государственная регистрация права собственности произведена дата.

дата в ОРПТО СУ Управления МВД России по адрес возбуждено уголовное дело по признакам преступления предусмотренного ст.159 Уголовного кодекса Российской Федерации, по факту реализации вышеуказанной квартиры, принадлежащей ФИО8, путем предоставления подложных документов в регистрационную палату адрес.

дата предварительное следствие по уголовному делу приостановлено в связи с неустановлением лица, подлежащего привлечению в качестве обвиняемого по основанию, предусмотренному п. 1 ч. 1 ст. 208 Уголовного процессуального кодекса Российской Федерации.

В ходе рассмотрения дела, установлено, что заявление о регистрации права и о переходе права собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес было подано от имени ФИО8дата, с проставлением подписи ФИО8, в то время, как ФИО8 скончался дата, то есть подпись от имени ФИО8 в заявлении о регистрации перехода права собственности была сделана после его смерти.

ФИО2 в подтверждение заявленных требований представлено экспертное заключение ООО «ГлавЭксперт», в соответствии с которым, эксперт пришел к следующему выводу:

Подпись от имени ФИО8, изображение которых расположено в документах: договоре купли - продажи квартиры от дата, акте приема - передачи от дата, в заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес от дата выполнены одним лицом.

Подписи от имени ФИО8, изображение которых расположено в документах: договоре купли - продажи квартиры от дата, акте приема - передачи от дата, в заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес от дата выполнены не ФИО8, а иным лицом.

Определением суда от дата по ходатайству представителя ответчика ФИО1 - ФИО10, назначена судебная почерковедческая экспертиза.

Согласно заключения посмертной почерковедческой судебной экспертизы, проведение которой поручено ООО «РБНЭО «Стандарт», эксперты пришли к выводу:

Подписи от имени ФИО8 в договоре купли - продажи квартиры от дата; в акте приема - передачи от дата; в заявлении в Управление Федеральной службы о государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ от дата выполнены не ФИО8, а иным лицом с подражанием несомненной подписи ФИО8

В подписях от имени ФИО8 в договоре купли - продажи квартиры от дата; в акте приема - передачи от дата; в заявлении в Управление Федеральной службы о государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ от дата признаки необычных условий выполнения, в том числе признаки намеренного изменения подписей, либо необычного психофизического состояния исполнителя, не выявлены.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции, установив, что при совершении сделки ФИО1 не в полной мере проявил осмотрительность, не в полной мере выяснил историю совершения сделок с квартирой, в том числе и обстоятельства возникновения права собственности на квартиру у ФИО3, который приобрел его у недавно умершего человека, тогда как указанные сведения имели существенный характер, позволяющий ФИО1 принять правильное решение о приобретении жилого помещения на вторичном рынке жилья и оснований для удовлетворения встречных исковых требований не имеется.

Между тем, судом первой инстанции не были учтены следующие обстоятельства.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 постановления Пленума от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

В соответствии же п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий заведомо предполагаются, пока не будет доказано обратное.

В то же время, как разъяснено в п. 38 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22, приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

О недобросовестности приобретателя могут свидетельствовать обстоятельства, подтверждающие, что он знал или при проявлении разумной осмотрительности должен был знать о приобретении имущества у лица, не имевшего права его отчуждать. Так, судами признаются разумными и осмотрительными действия, свидетельствующие об ознакомлении со сведениями из ЕГРП, подтверждающими право собственности лица, отчуждающего жилое помещение, выяснение наличия обременений, в том числе правами пользования лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, непосредственный осмотр жилого помещения, приобретение его по цене, приближенной к рыночной стоимости.

Из материалов дела усматривается, что на момент приобретения спорной квартиры ФИО1 не имел возможности узнать о факте смерти ФИО14 и отсутствии полномочий ФИО3 на отчуждение квартиры.

С заявлением к нотариусу ФИО2 обратился дата уже после регистрации права собственности на квартиру за ФИО1

Сведения об отсутствии ограничений в ЕГРН ФИО1 получил за 2 дня до заключения спорного договора купли-продажи – обременений, запретов и арестов на помещение не имелось, равно как и отметки о наличии судебного спора. Продавец квартиры – ФИО3 представил ФИО1 правоустанавливающие документы, свидетельствующие о том, что он является собственником отчуждаемой квартиры, право собственности зарегистрировано в установленном порядке, документы о праве собственности на квартиру бывшего собственника ФИО11 ответчику ФИО1 не представлялись. Доказательств обратного при рассмотрении дела представлено сторонами не было.

ФИО1 произвел осмотр квартиры, после регистрации сделки произведен в ней ремонт, что сторонами не оспаривалось.

ФИО1 после регистрации сделки вселился в данную квартиру и проживал в ней вместе с отцом до её истребования ФИО2, другого жилья не имеет.

Доказательств того, что стоимость приобретенной ФИО1 квартиры в размере 2700000 руб. не соответствует рыночной стоимости ФИО2 не представлено.

В данном случае ФИО1, как покупатель, добросовестно полагался на сведения ЕГРН, которые объективно подтверждали наличие у ФИО3 права собственности на квартиру по адресу: адрес, в то время как проверка всех правопредшественников продавца с точки зрения наличия у них правоспособности, дееспособности, полномочий на отчуждение имущества и иных обстоятельств заключения соответствующих сделок - находится за пределами обычно ожидаемого поведения от добросовестного участника гражданского оборота.

Условия заключенного ФИО3 с ФИО9 договора купли-продажи от дата, как и обстоятельства его заключения и исполнения, по мнению судебной коллегией, также не могут быть признаны существенным образом отличающимися от обычных для такого рода сделок условий, имеющих место в гражданском обороте.

Также вывод суда первой инстанции о том, что сделка по отчуждению спорной квартиры ФИО3 ФИО1 проходила в весьма короткий промежуток времени от того момента, когда ФИО3 приобрел ее у ФИО8 не свидетельствует о недобросовестности, поскольку действующее законодательство не содержит ограничений относительно минимально установленного временного промежутка.

Принимая во внимание изложенное в совокупности, судебная коллегия, вопреки выводам суда первой инстанции, полагает, что ФИО1 является добросовестным приобретателем жилого помещения по адресу: адрес.

Иное, по мнению судебной коллегией, означало бы существенное нарушение баланса интересов сторон спора, а именно, неправомерно ограничило и ущемило бы права ФИО1 как добросовестного приобретателя, повлекло бы нарушение его прав, т.к. ст.68.1 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что физическое лицо - добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее в настоящей статье - добросовестный приобретатель), имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения.

Компенсация, предусмотренная настоящей статьей, выплачивается на основании вступившего в законную силу судебного акта по иску добросовестного приобретателя к Российской Федерации о выплате данной компенсации. Соответствующий судебный акт принимается в случае, если по не зависящим от добросовестного приобретателя причинам в соответствии с вступившим в законную силу судебным актом о возмещении ему убытков, возникших в связи с истребованием от него жилого помещения, взыскание по исполнительному документу произведено частично или не производилось в течение шести месяцев со дня предъявления этого документа к исполнению.

Доводы возражений на апелляционную жалобу и письменных пояснений к ним, указанные выше выводы не опровергает, сам по себе факт не обращения ФИО1 в суд с иском к ФИО3 не свидетельствует о недобросовестности ФИО1, равно о таковой не свидетельствует отсутствие письменного договора с риелтором.

Из скриншота (т.1 л.д.94) не следует, что в нем идет речь о спорной квартире, т.к. площадь квартиры не совпадает.

Ссылки на то, что отчет (т.1 л.д.96) сформирован дата, не свидетельствует о недобросовестности истца, т.к. в нем отсутствуют сведения о наличие обременений прав.

Кроме того, указанные сведения и документы, в том числе о смерти ФИО11, получены ФИО1 и представлены в суд после обращения ФИО2 в суд, что не свидетельствует о недобросовестности ФИО1

Таким образом, принятое без учета вышеуказанных обстоятельств, решение суда первой инстанции от дата подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об удовлетворении встречного иска ФИО1 о признании его добросовестным приобретателем жилого помещения.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Орджоникидзевского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 17 марта 2022 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Встречные исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании добросовестным приобретателем удовлетворить.

Признать ФИО1 добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: адрес.

Председательствующий

Судьи

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 22 июня 2022 года.