Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Болат-оол А.В. гражданское дело по иску акционерного общества «Дом.РФ» к Дондуп Д.А. об обращении взыскания на заложенное имущество по апелляционной жалобе ответчика Дондуп Д.А. на решение Кызылского городского суда Республики Тыва от 20 октября 2021 года,

УСТАНОВИЛА:

акционерное общество «ДОМ.РФ» (далее – АО «ДОМ.РФ») обратилось в суд с иском к Дондуп Д.А. об обращении взыскания на заложенное имущество, указывая на то, что 29 мая 2009 г. общество с ограниченной ответственностью «Городская ипотечная компания» (далее – ООО «Городская ипотечная компания») предоставило Дондуп Д.А., И. заем в сумме ** руб. на срок 180 месяцев для приобретения в собственность квартиры, расположенной по адресу: **. Право залогодержателя по договору, обеспеченному ипотекой, удостоверено закладной. Владельцем закладной является АО «ДОМ.РФ». Решением Кызылского городского суда Республики Тыва от 26 июня 2019 г. с ответчиков в пользу истца взыскана задолженность по договору займа в размере 1 103 717 руб. 72 коп., договор займа расторгнут. До настоящего времени решение суда ответчиками не исполнено. По состоянию на 23 июня 2020 г. сумма задолженности составляет 1 081 416 руб. 25 коп., в том числе основной долг – 880 288, 14 руб., проценты - 33 893, 77 руб., пени - 147 001, 28 руб. Согласно отчету об оценке ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный центр», рыночная стоимость квартиры составляет 3 752 000 руб. Просил обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру по адресу: **, определив способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов и установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 3 001 600 руб., взыскать с ответчика в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины 6 000 руб.

Решением Кызылского городского суда Республики Тыва от 20 октября 2021 г. исковое заявление АО «ДОМ.РФ» удовлетворено. Постановлено обратить взыскание на заложенное имущество в виде квартиры, расположенной по адресу: **, определив способ реализации с публичных торгов и установив начальную продажную цену имущества в размере 4 060 800 руб. С Дондуп Д.А. в пользу АО «ДОМ.РФ» взыскано 6 000 руб. в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины.

В апелляционной жалобе ответчик Дондуп Д.А. просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что до настоящего времени она исполняет свои обязательства перед АО «ДОМ.РФ». В целях исполнения своих обязательств пыталась получить кредит на погашение задолженности, однако это не удалось из-за её финансового положения. На основании постановления судебного пристава удерживается 50 % заработной платы. Спорная квартира является единственным жильем. Считает, что сумма обязательства незначительна и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

В заседании суда апелляционной инстанции ответчик Дондуп Д.А. апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам поддержала.

Представитель истца и третье лицо Имажап А.А. в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, об уважительности причин неявки не сообщили, ходатайства об отложении судебного заседания от них не поступало. Имажап А.А. просила рассмотреть дело без ее участия. Судебная коллегия рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав объяснения ответчика Дондуп Д.А., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 29 мая 2009 г. между ООО «Городская ипотечная компания» и Дондуп Д.А., И. заключен договор займа №, согласно которому ООО «Городская ипотечная компания» обязалось предоставить заемщикам заем в размере ** руб. сроком на 180 месяцев для приобретения в собственность Дондуп Д.А. квартиры, расположенной по адресу: **, а заемщики обязались осуществлять возврат займа и уплату процентов за пользование займом в порядке, установленном данным договором.

Обязательство со стороны займодавца было выполнено, на счет заемщика Дондуп Д.А. перечислен заем в размере ** руб., что подтверждается выпиской по счету Дондуп Д.А.

Право собственности покупателя зарегистрировано в установленном законом порядке, также произведена запись об ипотеке в силу закона, что подтверждено выписками из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 16 июня 2020 г.

Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой, удостоверены закладной, выданной первоначальному залогодержателю – ООО «Городская ипотечная компания». Права по закладной на основании договоров купли-продажи закладных были переданы ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию по Республике Тыва», затем - ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-2». В настоящее время владельцем закладной является АО «ДОМ.РФ».

Решением Кызылского городского суда от 26 июня 2019 г. с Дондуп Д.А., И. в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-1» взысканы солидарно 1 103 717 руб. 72 коп. в счет задолженности по договору займа и процентов, 20 233 руб. 06 коп. в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины. Договор займа № от 29 мая 2009 г. расторгнут. В удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество отказано ввиду несоразмерности заявленного требования допущенному ответчиками нарушению.

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ указанное решение суда имеет преюдициальное значение для данного дела.

Решение суда от 26 июня 2019 г. обращено к принудительному исполнению, однако до настоящего времени оно не исполнено.

Согласно представленному истцом расчету, по состоянию на 23 июня 2020 г. сумма задолженности по договору займа составляла ** руб. ** коп., в том числе основной долг – 880 288, 14 руб., проценты -33 893, 77 руб., пени - 147 001, 28 руб.

Согласно справке судебного пристава-исполнителя Кызыл-оол Ш.О. от ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма задолженности Дондуп Д.А. составляла 1 004 652, 05 руб.

Согласно справке судебного пристава-исполнителя Кызыл-оол Ш.О. от ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма задолженности Дондуп Д.А. составляет 603 397, 11 руб.

Согласно отчету об оценке ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный центр» от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость квартиры по адресу: **, составляет 3 752 000 руб.

Ответчик Дондуп Д.А. с указанной в отчете ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный центр» рыночной стоимостью квартиры не согласилась и представила отчет № от 15 декабря 2020 г., выполненный оценщиком М., согласно которому рыночная стоимость квартиры по состоянию на 15 декабря 2020 г. составляет 5 076 000 руб.

Таким образом, сумма неисполненного обязательства (сумма задолженности по состоянию на 19 октября 2021 г.) - 603 397,11 руб. составляет более 5% от стоимости предмета ипотеки (5 076 000/100 х 5= 253 800 руб.).

Разрешая спор и удовлетворяя исковое требование АО «ДОМ.РФ» об обращении взыскании на заложенное имущество, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик допустил систематическое нарушение сроков внесения ежемесячных платежей и существенное нарушение условий кредитного договора, что повлекло его расторжение и досрочное взыскание задолженности в судебном порядке, также ответчик не исполнил решение суда и не погасил задолженность перед банком, сумма задолженности составляет более 5% от стоимости предмета ипотеки, в связи с чем допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства является значительным и размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества.

Судебная коллегия с такими выводами согласна, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, и соответствуют обстоятельствам дела.

Согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться залогом.

В соответствии с п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (п. 1).

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (п. 2).

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п. 3).

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Пунктом 1 ст. 54.1 Закона об ипотеке также установлено, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Поскольку обеспеченное залогом обязательство заемщиками надлежащим образом не было исполнено, при этом ими допущено систематическое нарушение сроков внесения ежемесячных платежей, что подтверждается решением суда от 26 июня 2019 г., то имеются установленные п. 1 ст. 54.1 Закона об ипотеке основания для обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке.

Довод апелляционной жалобы о том, что сумма обязательства незначительна и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, не может быть признан обоснованным.

Ответчиком суду апелляционной инстанции представлена справка судебного пристава-исполнителя Кызыл-оол Ш.О. от 13 января 2022 г., согласно которой по состоянию на 13 января 2022 г. сумма задолженности составляет 346 005 руб. 22 коп.

Также ответчиком суду представлены платежные поручения № 1419 от 27 января 2022 г. и № 1509 от 25 февраля 2022 г., согласно которым с заработной платы ответчика удержано в порядке исполнения решения суда соответственно 33 586 руб. 46 коп. и 34 928 руб. 61 коп.

Следовательно, на момент рассмотрения дела судом апелляционной инстанции сумма неисполненного обязательства составляет 277 490 руб. 55 коп. (346 005 руб. 22 коп.- 33 586 руб. 46 коп. - 34 928 руб. 61 коп. = 277 490 руб. 55 коп.).

Таким образом, как на момент принятия решения судом первой инстанции, так и на момент рассмотрения дела судом апелляционной инстанции сумма неисполненного обязательства (соответственно 603 397,11 руб. и 277 490 руб. 55 коп.) превышает 5% от стоимости предмета ипотеки - 253 800 руб.

При таких обстоятельствах в силу положений п. 1 ст. 54.1 Закона об ипотеке допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства не может быть признано крайне незначительным, а размер требований залогодержателя - явно несоразмерным стоимости заложенного имущества.

Довод апелляционной жалобы о том, что до настоящего времени ответчик исполняет свои обязательства перед АО «ДОМ.РФ», не может служить основанием для отмены решения суда, поскольку имеются установленные п. 1 ст. 54.1 Закона об ипотеке основания для обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке.

Согласно п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности.

Заявление об отсрочке реализации заложенного имущества ответчик в суд не подавала.

Вместе с тем, ответчик не лишена возможности в порядке, установленном ст. 203 ГПК РФ, обратиться в суд первой инстанции с заявлением об отсрочке исполнения решения суда с учетом своего имущественного положения.

Довод апелляционной жалобы о том, что спорная квартира является единственным жильем, также не может служить основанием для отмены решения суда, поскольку, по смыслу ст. 78 Закона об ипотеке, наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы – несостоятельными.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кызылского городского суда Республики Тыва от 20 октября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (г. Кемерово) через Кызылский городской суд Республики Тыва в течение трех месяцев.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 11 марта 2022 года.

Председательствующий

Судьи