Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Агротехнология» на решение Давлекановского районного суда Республики Башкортостан от 19 июня 2019 года.

Заслушав доклад судьи Набиева Р.Р., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

СТГ обратился в суд с иском к Уполномоченному представителю собственников земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок ММГ, ООО «Агротехнология» о расторжении договора аренды земельного участка от дата в части земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: адрес, адрес, площадью 1192507 +/- 764 кв.м., внесении соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Требования мотивированы тем, что истец является собственником земельного участка с кадастровым номером №... в связи с его выделом с согласия арендатора из состава земельного участка с кадастровым номером №..., который являлся предметом договора аренды при множественности лиц на стороне арендодателя от 28 апреля 2009 г., заключенного с ООО «Агротехнология».

дата между истцом и ООО «Агротехнология» заключено дополнительное соглашение об исключении из предмета договора аренды от дата, из состава земельного участка с кадастровым номером №... земельного участка истца.

Также дата между ООО «Агротехнология» и уполномоченным представителем собственников земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок ММГ заключено дополнительное соглашение об исключении из предмета договора аренды от дата, из состава земельного участка с кадастровым номером №... земельного участка истца.

На основании изложенного истец обратился с иском в суд, указывая, что изменения условий договора аренды от дата допускается по письменному соглашению сторон.

Решением Давлекановского районного суда Республики Башкортостан от 19 июня 2019 г. постановлено:

«исковые требования СТГ к ММГ, ООО «Агротехнология» (ИНН <***>) о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности граждан, при множестве лиц на стороне арендодателя № б/н от дата удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности граждан, при множестве лиц на стороне арендодателя № б/н от дата в части земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: адрес, площадью 1192507 +/- 764 кв.м. в связи с его выделом из состава земельного участка с кадастровым номером №...

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРП».

В апелляционной жалобе ответчик ООО «Агротехнология» просит решение суда отменить ввиду его незаконности и необоснованности. Требования мотивированы тем, что суд необоснованно сослался на дополнительное соглашение от дата, которое отсутствует в материалах дела. Поскольку в дополнительном соглашении от дата не достигнуто соглашение о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №..., то стороны не договорились о его расторжении в силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации. Соглашение, подписанное с ММГ, не применимо к правоотношениям между истцом и ответчиком ввиду сохранения прав аренды на земельный участок на основании п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации. У суда не было оснований для удовлетворения иска, поскольку договор аренды земельного участка с кадастровым номером №... формально расторгнут соглашением о расторжении договора. Истец не обращался к ООО «Агротехнология» о расторжении договора аренды земельного участка, не соблюдён досудебный порядок урегулирования спора.

Проверив материалы дела с учетом требований ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, выслушав представителей ООО «Агротехнология» МРХ, НИИ, поддержавших жалобу, представителей истца СТГ – ШИФ, ННН, просивших в удовлетворении жалобы отказать, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Согласно п. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии со ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В п. п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» разъяснено, что решение должно быть законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Между тем указанным требованиям обжалуемое решение суда в полной мере не соответствует.

Как следует из материалов дела, 15 августа 2018 г. за истцом СТГ зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: адрес, площадью 1192507 +/- 764 кв.м. в связи с его выделом с согласия арендатора на основании проекта межевания от 13 июня 2018 г. из состава земельного участка с кадастровым номером №..., который являлся предметом договора аренды при множественности лиц на стороне арендодателя от 28 апреля 2009 г., заключенного с ООО «Агротехнология», о чем имеется запись в ЕГРН за №....

дата между ООО «Агротехнология» и уполномоченным представителем собственников земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок ММГ заключено дополнительное соглашение об исключении из предмета договора аренды от дата из состава земельного участка с кадастровым номером №..., земельного участка истца, и подписан соответствующий акт приема-передачи от дата между СТГ и ООО «Агротехнология».

В суде апелляционной инстанции стороны пояснили, что указанное в исковом заявлении дополнительное соглашение от дата между СТГ подписано не было и фактически отсутствует. При этом представители истца пояснили о допущенной технической описке в иске о наличии указанного дополнительного соглашения и в акте приема-передачи от дата в части указания об отнесении указанного акта к дополнительному соглашению от дата Никакого соглашения от дата сторонами также подписано не было.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования СТГ, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик ООО «Агротехнология», согласовав границы выделенного земельного участка, принял условия выделенного земельного участка, предложенные истцом.

Судебная коллегия с указанными выводами суда первой инстанции согласиться не может, поскольку предметом судебного разбирательства не являлся вопрос о согласовании и законности выделения земельного участка с кадастровым номером №... из состава земельного участка с кадастровым номером №..., который является предметом договора аренды при множественности лиц на стороне арендодателя от дата, заключенного с ООО «Агротехнология».

Предметом судебного разбирательства является вопрос о расторжении договора аренды при множественности лиц на стороне арендодателя от дата, заключенного с ООО «Агротехнология», как указывал истец в исковом заявлении, в связи с выделением и регистрацией за истцом права собственности на земельный участок с кадастровым номером №... и заключением дополнительных соглашений об исключении участка истца из предмета договора аренды.

Вместе с тем, указанные обстоятельства дела судом первой инстанции не учтено и фактически спор между сторонами по делу не разрешен.

Помимо этого, судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора. В соответствии со ст. 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки; арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 253 Гражданского кодекса Российской Федерации участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.

Положения статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения должны применяться с учетом положений Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Статья 12 указанного Закона устанавливает, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закон.

Согласно ст. 14 приведенного Закона (пункты 1, 3, 4) владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, об объеме и о сроках таких полномочий; об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Уполномоченное общим собранием лицо подтверждает свои полномочия выпиской из протокола общего собрания участников долевой собственности, содержащего сведения о данном лице (фамилия, имя, отчество, паспортные данные), о видах действий, на совершение которых уполномочено данное лицо, и указание на срок, в течение которого данное лицо осуществляет переданные ему полномочия, или копией такого протокола, заверенными уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. При этом срок осуществления полномочий не может быть более чем три года и данному лицу не может быть передано осуществление полномочий по вопросам, которые в соответствии с настоящей статьей не могут быть решены на общем собрании участников долевой собственности.

Уполномоченное общим собранием лицо обязано информировать участников долевой собственности об осуществлении переданных ему общим собранием участников долевой собственности полномочий.

Таким образом, поскольку вопрос о расторжении договора аренды относится к вопросам распоряжения общей собственностью, то он должен был решаться на общем собрании собственников земельных долей.

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 г. № 6/8 предусмотрено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу приведенных норм для данной категории споров обязательным является соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют, что также подтверждено представителями сторон в суде апелляционной инстанции, доказательства о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора путем направления в адрес арендатора ООО «Агротехнология» требования о расторжении договора аренды при множественности лиц на стороне арендодателя от 28 апреля 2009 г., а также вынесения истцом на общее собрание собственников земельных долей земельного участка с кадастровым номером №... и рассмотрение указанным собранием вопроса о расторжении договора аренды от 28 апреля 2009 г.

Факт устного обращения истца к ООО «Агротехнология» с требованием о расторжении договора ответчиком отрицается и не подтвержден относимыми и допустимыми доказательствами.

Представленные истцом протоколы общих собраний от 03 апреля 2019 г., 29 мая 2019 г. соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора также не подтверждают, поскольку в повестках дня указанных собраний рассматривался только вопрос об изменении размера долей в праве общей долевой собственности земельным участком с кадастровым номером №... Требований о расторжения договора аренды от дата в повестки собраний включен не был. Кроме того, согласно протоколам общих собраний решений по включенным в повестку дня вопросам принято не было в виду отсутствия необходимого кворума.

Согласно ст. 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора или заявленные требования подлежат рассмотрению в порядке приказного производства.

После устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения, заинтересованное лицо вправе вновь обратиться в суд с заявлением в общем порядке (ч. 2 ст. 223 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 3 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и прекратить производство по делу либо оставить заявление без рассмотрения полностью или в части.

Поскольку истцом не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный действующим гражданским законодательством, что не учтено судом первой инстанции при рассмотрении дела, решение суда подлежит отмене с оставлением искового заявления без рассмотрения, что в свою очередь не лишает истца права на повторное обращение с аналогичным иском после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения, а именно представления доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Давлекановского районного суда Республики Башкортостан от 19 июня 2019 года отменить.

Исковое заявление СТГ к Уполномоченному представителю собственников земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок ММГ, обществу с ограниченной ответственностью «Агротехнология» о расторжении договора аренды земельного участка, внесении сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимости оставить без рассмотрения.

Председательствующий: Р.Х. Мугинова

Судьи: О.А. Манапов

Р.Р. Набиев

Справка: судья Зайнеев Т.Р.