Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителей истца Гаускнехт Ю.Г. – Вахрушевой А.А., Зориной Е.В. на решение Октябрьского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 16 мая 2023 года, которым оставлены без удовлетворения исковые требования Гаускнехт Ю.Г. к Шиляевой Ю.Г. о понуждении к заключению договора купли-продажи, установлении стоимости объекта договора купли-продажи, возложении обязанности зарегистрировать договор купли-продажи.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Фокиной Т.О., выслушав объяснения представителей Гаускнехта Ю.Г. – Зориной Е.В., Комарова П.Е., действующих на основании доверенностей, поддержавших доводы жалобы, объяснения представителей Шиляевой Е.Г. – Вострикова М.С., Ермаковой Т.В., действующих на основании доверенностей, возражавших против удовлетворения жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Гаускнехт Ю.Г. (далее - Гаускнехт Ю.Г., истец) обратился в суд с иском к Шиляевой Ю.Г. (далее - Шиляева Е.Г., ответчик) о понуждении к заключению договора купли-продажи, установлении стоимости объекта договора купли-продажи, возложении обязанности зарегистрировать договор купли-продажи доли земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>.

Требования мотивированы тем, что истец является собственником <данные изъяты> доли вышеуказанного земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ года истцом получено заявление Шиляевой Е.Г. о намерении продать принадлежащую ей <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок за сумму <данные изъяты> руб. ДД.ММ.ГГГГ года истец уведомил ответчика о реализации своего преимущественного права покупки, акцептировал предложение офферента, предложив уточнить способ передачи денежных средств. ДД.ММ.ГГГГ года истцом внесена сумма на публичный депозитный счет нотариуса суммы в размере <данные изъяты> руб. с учетом корректировки согласно отчету об оценке. ДД.ММ.ГГГГ года истцом в адрес ответчика направлен договор купли-продажи с предложением о согласовании стоимости договора купли-продажи. Меры по согласованию стоимости реализуемого объекта оставлены ответчиком без внимания. Полагает, что ответчик злоупотребляет правом, намеренно завышая стоимость земельного участка с целью недопущения приобретения его истцом по реальной рыночной стоимости.

В суд первой инстанции истец Гаускнехт Ю.Г., ответчик Шиляева Е.Г., извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились. В соответствии со статьей 167 ГПК РФ дело рассмотрено без их участия.

Представители истца – Вахрушева А.А. и Зорина Е.В., действующие на основании доверенности, доводы и требования, изложенные в иске, поддержали.

Представители ответчика Шиляевой Е.Г. – Востриков М.С. и Ермакова Т.В., действующие на основании доверенностей, иск не признали, просили оставить его без удовлетворения.

Суд постановил вышеуказанное решение, которым требования истца оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе представители истца – Вахрушева А.А. и Зорина Е.В. просят решение суда отменить как незаконное и необоснованное, ссылаясь на фактические обстоятельства, изложенные в исковом заявлении. Полагают, что в отношении заявления о намерении продать <данные изъяты> доли спорного земельного участка должны применяться положения об оферте и акцепте. Считают, что направленный в адрес истца документ содержит все необходимые условия договора. Указывают на наличие преддоговорного спора между сторонами и ясного волеизъявления на заключение сделки.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика Шиляевой Е.Г. – Ермакова Т.В. ссылается на законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия оснований для его отмены не усматривает.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного решения, судом не допущено.

Из обстоятельств дела следует и установлено судом первой инстанции, что в общей долевой собственности Гаускнехта Ю.Г. и Шиляевой Е.Г. по <данные изъяты> доле имеется земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер: № (л.д.97-98 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ года нотариусом нотариального округа «Город Ижевск Удмуртской Республики» <данные изъяты> в адрес истца направлено заявление Шиляевой Е.Г. от ДД.ММ.ГГГГ года, зарегистрированное в реестре за №, о намерении продать принадлежащую ей <данные изъяты> долю в праве собственности на спорный земельный участок за <данные изъяты> руб. и предложением воспользоваться преимущественным правом покупки (л.д. 21 т.1)

<адрес> года нотариусом нотариального округа «Город Ижевск Удмуртской Республики» <данные изъяты> удостоверено заявление с наименованием «Акцепт» Гаускнехта Ю.Г., зарегистрированное в реестре за №, о реализации преимущественного права покупки и акцепте предложения офферента о продаже <данные изъяты> доли спорного земельного участка по цене с корректировкой с учетом стоимости согласно отчету об оценке <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года в размере <данные изъяты> руб. (л.д.13 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ года истцом внесена сумма в счет оплаты стоимости спорной доли земельного участка в размере <данные изъяты> руб. на депозитный счет нотариуса.

ДД.ММ.ГГГГ года нотариусом нотариального округа «Город Ижевск Удмуртской Республики» <данные изъяты> истцу направлено сообщение регистрационный № о принятии на публичный депозит нотариуса денежной суммы в размере <данные изъяты> руб. для выплаты Шиляевой Е.Г. в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи за <данные изъяты> доли земельного участка (л.д.20 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ года истцом в адрес ответчика направлен проект договора купли-продажи, с предложением о согласовании стоимости договора купли-продажи <данные изъяты> доли земельного участка на условиях истца.

Учитывая, что до настоящего времени договор купли-продажи <данные изъяты> доли в праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер: №, на условиях истца сторонами не заключен, указанные обстоятельства явились основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований Гаускнехта Ю.Г., исходил из того, что законных оснований рассматривать извещение ответчика, направленное в адрес истца, как действие по принятию ответчиком на себя обязательства по заключению с истцом договора купли-продажи спорной доли не имеется. Кроме того, извещение участников общей долевой собственности о продаже направляется не по усмотрению собственника, а в силу обязательного для него предписания закона и не выражает его волю на обязательное заключение договора с адресатом.

Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно пункту 2 статьи 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В силу ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исходя из содержания ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно требованиям ст. ст. 554 и 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете и цене этого договора.

Таким образом, извещение о реализации доли и соответствующее согласие офертой и акцептом (то есть в совокупности - договором купли-продажи) в понимании ст. 433, п. 4 ст. 434, ст. 435, ст. 438 Гражданского кодекса Российской Федерации не являются.

Направление извещения о намерении продать свою долю не обязывает участника долевой собственности к заключению договора, не препятствует ему отказаться от намерений по реализации доли. Правовым последствием направленного уведомления является невозможность заключения ответчиком договора купли-продажи с иным лицом ранее установленного в уведомлении срока реализации преимущественного права покупки истцом, а также продажи на менее выгодных для приобретателя по преимущественному праву покупки условиях. Изменение намерения ответчика, отсутствие воли к отчуждению спорной доли в праве собственности не влечет возникновения у истца права на понуждение ответчика к заключению договора.

Ссылка в апелляционной жалобе на возникновение у ответчика обязанности заключения с истцом договора купли-продажи его доли, не соответствует требованиям ст. ст. 435, 445 ГК РФ, поскольку истцу была направлена не оферта в порядке ст. 435 ГК РФ, а уведомление в порядке ст. 250 ГК РФ. Само по себе уведомление в порядке ст. 250 ГК РФ не возлагает на ответчика обязанность по заключению договора купли-продажи принадлежащей ему доли имущества с истцом.

Не могут быть приняты во внимание доводы апелляционной жалобы о злоупотреблении ответчиком своими правами, так как они не подтверждены материалами дела.

Поскольку по общему правилу п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное, судебная коллегия не усматривает обстоятельств, позволяющих квалифицировать поведение ответчика при формировании предложения о реализации преимущественного права покупки доли как злоупотребление правом.

Из приведенных выше положений ст. 250 ГК РФ следует, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Таким образом, именно продавец определяет цену и другие условия сделки, а не покупатель. Цена сделки не устанавливается продавцом путем согласования ее с покупателем, такая обязанность на продавца законом не возложена.

Поскольку истец в месячный срок не дал согласие на приобретение доли по цене, установленной продавцом, постольку обязанность по заключению с ним соответствующего договора у ответчика не возникла.

Отсюда факт направления истцом в адрес ответчика проекта договора купли-продажи о намерении приобрести долю в общей собственности на выгодных ему условиях, не влечет возникновения у ответчика обязанности по его заключению, и не свидетельствует о нарушении ответчиком права преимущественной покупки истца. Тем более, что факт продажи спорной доли третьим лицам не установлен.

Не состоятельны доводы истца о том, что направив уведомление о продаже доли, ответчик возложила на себя и на него определенные преддоговорные обязательства.

В соответствии с положениями ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 указанной статьи).

В письменной форме предварительный договор купли продажи спорной доли имущества между сторонами не заключался. Поэтому извещение продавца о продаже доли недвижимого имущества и уведомление (акцепт) покупателя о согласии приобрести указанную долю не следует рассматривать как предварительный договор купли-продажи.

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что истцом не представлено доказательств нарушения его права, поскольку в силу ст. 250 п. 3 ГК РФ право на обращение в суд возможно только в силу нарушения преимущественного права покупки с требованиями о переводе на собственника, права которого были нарушены, прав и обязанностей покупателя, то есть действующим законодательством закреплен, возможный способ защиты нарушенного права. По настоящее время договор купли-продажи доли с ответчиком не заключен, то есть у истца не возникло право на перевод на себя прав и обязанностей покупателя.

Преимущественное право покупки закреплено действующим законодательством и не требует признания его судом.

Доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являющихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, тогда как основания для переоценки доказательств отсутствуют.

Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

С учетом изложенного судебная коллегия по гражданским делам полагает, что решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены по доводам жалобы нет. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения суда, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ, не имеется, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 16 мая 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителей Гаускнехта Ю.Г. - Вахрушевой А.А. и Зориной Е.В. – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29 сентября 2023 года.

Председательствующий	А.В. Гулящих
Судьи	Т.О. Фокина
	Ф.Р. Батршина