Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело № 2-642/2019 по иску ООО «Флик» к ООО «ТАЛИНА», Мельниковой Светлане Валентиновне, Мельниковой Анны Сергеевне о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам

по апелляционной жалобе Мельниковой Светланы Валентиновны на решение Кировского районного суда г. Томска от 01.08.2019.

Заслушав доклад судьи Небера Ю.А., объяснения Мельниковой С.В., ее представителя Асади Н.А., поддержавших доводы жалобы, объяснения директора ООО «Флик» Тарханова Е.В., возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

установила:

ООО «Флик» обратилось в суд с иском к ООО «ТАЛИНА», Мельниковой С.В., Мельниковой А.С. о солидарном взыскании задолженности по арендной плате в размере 861666 руб. 70 коп., а также задолженности по коммунальным платежам в размере 85651, 77 руб., образовавшихся вследствие неисполнении ООО «ТАЛИНА» условий заключенного 26.02.2018 между ООО «Флик» и ООО «ТАЛИНА» договора аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: /__/.

В обоснование иска указало, что ООО «ТАЛИНА», принявшее на себя обязательства по ежемесячной уплате арендных платежей по договору аренды от 26.02.2018, тем не менее, оплату в полном объеме не вносило, в том числе и за коммунальные услуги, в связи с чем образовалась взыскиваемая задолженность, в которую включена также сумма в размере 400000 руб., истребуемая истцом в соответствии с пунктом 4.6 договора в связи с неисполнением ответчиком условий по внесению арендных платежей в течение срока его действия.

За исполнение ООО «ТАЛИНА» обязательств по договору аренды поручились Мельникова С.В. и Мельникова А.С. на основании заключенных с ними 26.02.2018 договоров поручительства.

Встречный иск предъявлен Мельниковой А.С. к ООО «Флик» о признании договора поручительства, заключенного 26.02.2018 между ООО «Флик» и Мельниковой А.С. недействительным, поскольку данная сделка совершена для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Встречный иск предъявлен также ООО «ТАЛИНА» к ООО «Флик» о взыскании неосновательного обогащения в размере 72330 руб. 76 коп., составляющих разницу между суммой, потраченной ООО «ТАЛИНА» на ремонт арендуемых помещений и суммой за вычетом 200000 руб., предусмотренных договором в период арендных каникул.

Представитель истца ООО «Флик» Куликова Е.Ю. в судебном заседании полагала иск подлежащим удовлетворению, встречный иск подлежащим отклонению.

Представитель ответчика ООО «ТАЛИНА» Фомченкова Н.В., представитель третьего лица ООО «Химтомснаб» Мельникова С.В. полагали встречный иск подлежащим удовлетворению, против удовлетворения иска возражали.

Дело рассмотрено в отсутствие Мельниковой А.С.

Решением Кировского районного суда г. Томска от 01.08.2019 иск удовлетворен частично.

Судом постановлено: «Взыскать в пользу ООО «Флик» с ООО «ТАЛИНА» солидарно с Мельниковой Светланой Валентиновной, с ООО «ТАЛИНА» солидарно с Мельниковой Анной Сергеевной задолженность по договору аренды нежилых помещений от 26.02.2018 в размере 897318 руб. 47 коп, из которых: 861666, 70 руб. – задолженность по арендной плате за период с 26.02.2018 по 20.02.2019; 35651, 77 руб. – задолженность по оплате коммунальных платежей за период с 01.03.2018 по 03.01.2019 за электроэнергию, водоснабжение и водоотведение.

В остальной части в удовлетворении иска ООО «Флик» отказано.

Встречный иск ООО «ТАЛИНА», а также встречный иск Мельниковой А.С. оставлены без удовлетворения.

Распределены судебные расходы.

В апелляционной жалобе Мельникова С.В. просит об отмене судебного решения, указывая на его незаконность и необоснованность.

Указывает, что, вопреки выводам суда, ответственность поручителей в договоре солидарной не является, кроме того, суд не учел тот факт, что только после произведенного ремонта арендатор смог приступить к использованию помещений по назначению, что исключало наличие вины в его действиях по неисполнению договора аренды. Документы, подтверждающие произведенный ремонт в нежилых помещениях, представлены в дело.

Не учтено судом и то, что при подписании договора поручительства ни Мельникова А.С., ни директор ООО «Флик» не имели намерения его исполнять, а потому этот договор является недействительной сделкой.

Считает, что суд неверно установил обстоятельства, подтверждающие договоренность сторон договора об арендных каникулах и условиях, на которых они предоставляются, поскольку из договора аренды, а также акта приема-передачи следует, что нежилые помещения требуют ремонта и для его осуществления ООО «ТАЛИНА» предоставлены арендные каникулы.

Понятие «арендных каникул» подразумевает безвозмездное использование имущества, поскольку арендная плата не уплачивается либо взимается по сниженной стоимости. Арендные каникулы касаются только аренды, но не оплаты коммунальных услуг.

На основании ч. 3, 5 ст. 167, ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие ответчика Мельниковой А.С., извещенной надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

На основании ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как следует из дела и установлено судом, 26.02.2018 ООО «Флик» и ООО «ТАЛИНА» заключили договор аренды нежилых помещений, в соответствии с которым ООО «Флик» обязуется предоставить ООО «ТАЛИНА» во временное владение и пользование нежилые помещения: назначение нежилое, общей площадью /__/ кв.м, этаж 2, номера на поэтажном плане 2007, 2034-2048, кадастровый номер /__/, расположенные по адресу: /__/, а ООО «ТАЛИНА» обязуется выплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные настоящим договором (п. 1.1, 1.2 договора).

Данный договор заключен на срок 11 месяцев (с 26.02.2018 по 26.01.2019).

ООО «ТАЛИНА» по договору аренды обязано, в числе прочего, вносить арендную плату в порядке и сроки, установленные настоящим договором (п.3.3).

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы составляет 100 000 руб.

Согласно п.2.1 договора, в течение трех дней с момента подписания настоящего договора ООО «Флик» обязано передать ООО «ТАЛИНА» помещения по акту приема-передачи, который является подтверждением фактической передачи здания, который и был представлен в дело (от 26.02.2018).

Из содержания акта приема-передачи следует, что нежилые помещения находятся в состоянии, требующем ремонта, который производится на условиях, предусмотренных договором аренды.

Подписав данные документы, стороны подтвердили тем самым отсутствие спора относительно состояния, в котором было передано имущество (нежилые помещения требовали ремонта).

Из дела также следует, что стороны договорились о том, что арендодатель предоставляет арендатору арендные каникулы на 4 месяца, в период с 26.02.2018 по 26.06.2018 для проведения капитального и текущего ремонта помещений и приспособления их под деятельность ООО «ТАЛИНА». При этом в указанный период арендатор не уплачивает арендную плату, что рассматривается сторонами как 400 000 руб. экономии, предоставленной арендодателем арендатору для проведения ремонта (пункт 4.6 договора).

Также договором предусмотрено условие, при котором денежные средства 400 000 руб. не истребуются: ООО «ТАЛИНА» в период с 26.02.2018 по 26.06.2018 осуществит капитальный и текущий ремонт на сумму не менее 200 000 руб., приведя арендуемые помещения в отличное состояние; ООО «ТАЛИНА» будет занимать арендуемые помещения, своевременно уплачивая арендную плату (за каждый месяц аренды считается погашенными и не истребуются арендодателем по 20 000 руб. из 400 000 руб.).

В случае несоблюдения указанных условий ООО «Флик» вправе взыскать сумму арендной платы 400 000 руб. за вычетом погашенной части.

Как следует из дела и установлено судом, ООО «ТАЛИНА» не исполнило надлежащим образом обязательства по внесению арендных платежей в период после окончания арендных каникул, внося данные платежи не в полном объеме, что подтверждается представленными в дело платежными документами ООО «ТАЛИНА».

Таким образом, учитывая изложенное, ООО «Флик» вправе взыскать сумму арендной платы, которую оно не взимало в период арендных каникул в течение четырех месяцев (из расчета 100000 руб. ежемесячно) за вычетом погашенной части в соответствии с приведенными выше условиями договора аренды, а потому иск в указанной части судом удовлетворен обоснованно, а доводы жалобы, оспаривающие его состоятельность, судебная коллегия отклоняет.

Так, поскольку по делу установлен факт ненадлежащего исполнения арендатором условий договора относительно внесения арендной платы в полном объеме по окончании арендных каникул, соответственно арендодатель имел право на удержание указанной выше суммы.

Исходя из условий договора, арендная плата, не взимаемая за время арендных каникул, востребуется арендодателем при нарушении арендатором условий договора, в том числе и условий об уплате арендных платежей, следовательно, доводы жалобы об отсутствии оснований для взимания указанной в договоре суммы, начисленной за время арендных каникул, подлежат отклонению.

Оснований для вывода о безвозмездном использовании арендуемого имущества исходя из условий договора аренды не имеется, поскольку, подписав данный договор, сторона арендатора согласилась на все составляющие его содержание условия.

Доводы жалобы об отсутствии возможности использования арендованного имущества вследствие необходимости приведения его в состояние, пригодное для целей использования арендатором в связи с чем, арендодатель не имеет права требовать арендную плату, судебная коллегия отклоняет, поскольку как следует из дела, перед заключением договора аренды арендатор осматривала помещения, после чего стороны договорились о предоставлении арендатору арендных каникул на четыре месяца в связи с необходимостью приведения этих помещений в состояние, необходимое арендатору для осуществления соответствующей деятельности.

Подписав договор аренды, стороны тем самым согласились со всеми условиями, составляющими его содержание, в том числе и условиями, касающимися арендных каникул, а также и условий относительно размера и порядка взимаемой арендной платы.

Также судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом правомерно удовлетворен иск о солидарном взыскании заявленной суммы с поручителей, поскольку из содержания заключенных с ними 26.02.2018 договоров поручительства следует именно солидарная ответственность с ООО «ТАЛИНА», а доводы жалобы об обратном являются несостоятельными.

Так, исполнение обязательств по договору аренды от 26.02.2018 обеспечено договорами поручительства от 26.02.2018, заключенными ООО «Флик» с Мельниковой А.С. и ООО «Флик» с Мельниковой С.В.

Договор аренды от 26.02.2018 является приложением к настоящим договорам, поручителям известны все условия договора аренды, акта приема-передачи (п. 1.2).

В соответствии с п.2.1 договором аренды поручитель обязуется нести солидарную ответственность с арендатором перед кредитором за исполнение денежных обязательств арендатором по договору, включая: неисполнение арендатором обязательства по уплате арендной платы, уплаты процентов, штрафов, пени, неустоек, за несвоевременное выполнение денежного обязательства, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора.

Договоры поручительства действуют в течение всего срока действия договора аренды нежилых помещений от 26.02.2018 и исполнения обязательств по нему (п.5.1).

Согласно пункту 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

По смыслу приведенной нормы права, стороны мнимой сделки при ее заключении не имеют намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности ввиду ее заключения, то есть стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании той или иной сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение исполнять соответствующую сделку.

Рассматривая доводы жалобы о том, что договор поручительства, заключенный с Мельниковой А.С. является мнимой сделкой, судебная коллегия считает их подлежащими отклонению, поскольку доказательств данному обстоятельству представлено не было.

Для признания сделки мнимой необходимо доказать, что стороны не намеревались создать соответствующие ей правовые последствия, т.е. заключенную сделку фактически не исполняли и исполнять не намеревались.

Сам по себе факт отсутствия у поручителя материальной возможности исполнить договор поручительства на момент его заключения не свидетельствует о мнимости этой сделки и не означает, что у стороны договора поручительства и в будущем будет отсутствовать возможность удовлетворить требования кредитора.

При заключении договора поручительства его стороны действуют на свой страх и риск, вследствие чего обязанность оценки степени риска заключения договора поручительства, который заключается в обеспечение исполнения обязательства арендатором, лежит в равной мере и на поручителе.

Как следует из дела, директор ООО «Флик» не указывал обстоятельств, подтверждающих позицию Мельниковой А.С. о недействительности договора поручительства. Напротив, указывал, что договоры поручительства заключены именно в целях возможности в будущем взыскать денежные средства с физических лиц.

Встречный иск ООО «ТАЛИНА» о взыскании стоимости проведенного арендатором ремонта судом отклонен обоснованно, поскольку стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит (п.3 ст. 623 ГК РФ).

Доказательств того, что стороны согласовали проведение ремонтных работ, осуществленных арендатором на заявленную им во встречном иске сумму, по делу не представлено.

Взыскание задолженности по коммунальным платежам также является обоснованным, поскольку доказательств того, что истцом осуществлен некорректный расчет задолженности по фактически потребленным ответчиком ресурсам по делу не представлено.

Ответчиком в период действия договора аренды были частично оплачены коммунальные услуги согласно выставленным истцом счетам, содержащим как объем потребленных ответчиком коммунальных ресурсов, так и взимаемый за их потребление тариф.

При таких данных оснований для отказа в удовлетворении требований истца в погашении задолженности по коммунальным услугам, фактически потребленным ответчиком по мотиву того, что ответчик не был ознакомлен с договорами, заключенными истцом с поставщиками коммунальных услуг, у суда первой инстанции не имелось.

Решение суда является законным и обоснованным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.

Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации

определила:

решение Кировского районного суда г. Томска от 01.08.2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Мельниковой Светланы Валентиновны – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: