Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Ивановского областного суда в составе председательствующего Копнышевой И.Ю., судей Смирнова Д.Ю., Белоусовой Н.Ю.,

при секретаре судебного заседания Масюк С.М.

с участием прокурора Хохловой А.П.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Копнышевой И.Ю.

дело по апелляционной жалобе Никитина Алексея Владимировича на решение Ленинского районного суда г. Иваново от 29 ноября 2019 года по делу по исковому заявлению Управления капитального строительства администрации города Иванова к Никитину Алексею Владимировичу о принудительном изъятии путем выкупа земельного участка и расположенного на нем жилого дома ( 1/5 доля) для муниципальных нужд,

у с т а н о в и л а :

Управление капитального строительства Администрации города Иванова обратилось в суд с иском к Никитину Алексею Владимировичу о принудительном изъятии путем выкупа земельного участка и расположенного на нем жилого дома (1/5 доли) для муниципальных нужд.

Исковые требования мотивированы тем, что согласно постановлению Администрации города Иванова от 24.07.2018 № 928 «Об изъятии земельного участка и расположенного на нем жилого дома (1/5 доли) по адресу: <адрес> для муниципальных нужд в связи со строительством автодороги» земельный участок с кадастровым номером № и расположенный на нем жилой дом (1/5 доли) с кадастровым номером №, находящиеся по адресу: <адрес>, подлежат изъятию для муниципальных нужд. Собственником 1/5 доли указанного жилого дома является ответчик Никитин А.В., собственником 4/5 долей – ООО «Славянский Дом». Исполнителем мероприятий по оценке и изъятию объектов недвижимости является истец. Истцом было направлено ответчику постановление об изъятии, которое последний получил, однако на него не прореагировал; направленный ответчику ООО «Славянский Дом», уполномоченным на ведение переговоров с правообладателями изымаемых объектов, проект соглашения об изъятии недвижимости (о выкупной цене объекта недвижимости) Никитиным А.В. не подписан. В связи с недостижением с ответчиком согласия о выкупе и выкупной цене недвижимого имущества истец вынужден обратиться в суд с требованием о его принудительном изъятии в соответствии с отчетом независимого оценщика ООО «<данные изъяты>» от 21.07.2018 № №, которым рыночная стоимость земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества ответчика (1/5 доля) определена в размере 512.000 рублей.

На основании изложенного истец просил суд принудительно изъять у Никитина Алексея Владимировича путем выкупа для муниципальных нужд жилой дом (1/5 доли) с кадастровым номером №, с земельным участком из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, с выплатой ответчику возмещения в размере 512000 рублей; возложить на ответчика обязанность предоставить реквизиты лицевого счета для перечисления указанного возмещения.

В ходе рассмотрения дела исковые требования истцом неоднократно изменялись; в окончательной редакции сформулированы следующим образом: истец просит суд принудительно изъять у Никитина Алексея Владимировича путем выкупа для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, и расположенный на нем жилой дом (1/5 доли) с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>; принудительно прекратить право постоянного (бессрочного) пользования ответчика указанным земельным участком и право собственности его на 1/5 долю в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом; определить Никитину А.В. размер возмещения в связи с изъятием земельного участка и жилого дома в общей сумме 512.000 рублей; обязать Управление капитального строительства Администрации города Иванова обеспечить Никитину А.В. выплату денежных средств за изымаемое имущество в течение 20 дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Решением Ленинского районного суда г. Иваново от 29 ноября 2019 года исковые требования удовлетворены частично. Для муниципальных нужд городского округа Иваново - в целях строительства автомобильной дороги - у Никитина А.В. изъят путем выкупа земельный участок с кадастровым номером № и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером № (в размере 1/5 доли) по адресу: <адрес>, с возмещением за изымаемое недвижимое имущество в сумме 766.000 рублей.

Прекращено право общей долевой собственности Никитина А.В. на 1/5 долю жилого дома с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, и его право пользования указанным земельным участком.

На Управление Судебного департамента в Ивановской области возложена обязанность после вступления настоящего решения суда в законную силу перечислить денежные средства, внесенные Обществом с ограниченной ответственностью «Славянский Дом» на основании платежного поручения № 13264 от 29.10.2019 на счет временного распоряжения Управления Судебного департамента в Ивановской области в сумме 512.000 рублей по реквизитам Никитина А.В., в течение 3-х дней с момента предоставления им банковских реквизитов.

На Управление капитального строительства Администрации города Иванова после вступления настоящего решения суда в законную силу возложена обязанность обеспечить выплату Никитину А.В. оставшейся части возмещения за изымаемое недвижимое имущество в сумме 254.000 рублей в течение 3-х дней с момента предоставления им банковских реквизитов, а в случае их непредоставления – путем внесения указанных денежных средств на депозит нотариуса до фактического изъятия недвижимого имущества.

С Управления капитального строительства Администрации города Иванова в пользу Общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» взысканы издержки по выполнению судебной экспертизы в размере 17500 рублей.

С Никитина А.В. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» взысканы издержки по выполнению судебной экспертизы в размере 17500 рублей.

С Никитина А.В. в доход бюджета города Иванова взыскана государственная пошлина в размере 150 рублей.

С решением суда не согласен ответчик Никитин А.В., о чем им подана апелляционная жалоба, в которой, выражая несогласие с размером определенного судом возмещения за изымаемый земельный участок и расположенные на нем жилой дом и хозяйственные постройки, поставлен вопрос об изменении решения с установлением размера возмещения в сумме 3.178.291 рубль.

В ходе апелляционного рассмотрения дела сторона ответчика доводы апелляционной жалобы поддержала, заявила ходатайство о назначении по делу повторной оценочной экспертизы, а по итогам её проведения полагала, что при изъятии у Никитина А.В. земельного участка для муниципальных нужд, ему причитается компенсация в размере 4.020.800 рублей, из которых : 2.369.000 рублей – за 64/100 части земельного участка, 83.000 рублей – убытки, связанные с утратой места жительства, 204.800 руб. – за прекращаемые права на 1/5 долю в праве долевой собственности на жилой дом и находящиеся в общем пользовании постройки, 1.364.000 рублей – за прекращаемые права на собственные постройки Никитина А.В.

Представители истца - Управления капитального строительства администрации г. Иваново по доверенности Лаврова О.В., Чагина А.В., Диканов О.В. против удовлетворения жалобы ответчика возражали, решение суда полагали законным и обоснованным, просили оставить его без изменения жалобу – без удовлетворения, указав, что в настоящее время между Управлением капитального строительства и подрядной организацией уже заключен государственный контракт на строительство автодороги.

Представители третьего лица - ООО «Славянский Дом» по доверенности Емельянова Н.В., Лисина Ю.Н. против доводов апелляционной жалобы возражали, считали, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется, относительно заключения проведенной по делу повторной экспертизы также выразили свое несогласие, подробно изложив свою позицию в письменных возражения, согласно которым, заключение ООО Бюро независимой оценки судебных экспертиз» является недостоверным доказательством, поскольку выводы эксперта являются необоснованными, недостоверными, используемые методы и аналоги не соответствуют объектам исследования, используемые для расчета данные являются неполными; заключение эксперта не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 г. за № 73-ФЗ, Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Представитель третьего лица ТУСЗН по г. Иваново, третьи лицаНикитин Б.И., Никитин В.И., в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещались в установленном законом порядке, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявляли.

Учитывая мнение участников процесса, судебная коллегия полагала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив в порядке ст. 327.1 ГПК РФ по доводам апелляционной жалобы материалы гражданского дела, выслушав лиц, участвующих в деле, заключение прокурора, полагавшего выводы повторной судебной экспертизы, с учетом пояснений эксперта в судебном заседании, достоверными, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует и судом установлено, что ответчику Никитину А.В. на праве общей долевой собственности принадлежит 1/5 доля жилого дома с кадастровым номером №, общей площадью 55,8 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>

Права ответчика на спорный земельный участок в ЕГРН не зарегистрированы.

24.07.2018 Администрацией города Иванова издано постановление № 928 «Об изъятии земельного участка и расположенного на нем жилого дома (1/5 доли) по адресу: <адрес>, для муниципальных нужд в связи со строительством автодороги», которым орган местного самоуправления, руководствуясь статьями 56.2, 56.3, 56.4, 56.6, 56.7 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 239.2, 279 и 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Генеральным планом города Иванова, утвержденным решением Ивановской городской Думы от 27 декабря 2006 № 323, проектом планировки территории, утвержденным постановлением Администрации города Иванова от 24.01.2018 № 54, в целях реализации объекта «Строительство автодороги вдоль <адрес>, а также пунктом 19 части 3 статьи 44 Устава города Иваново, на основании ходатайства об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд от 06.06.2018 ООО «Славянский Дом», постановил изъять для муниципальных нужд путем выкупа земельный участок с кадастровым номером № и расположенный на нем жилой дом (1/5 долю) по адресу: <адрес>, с кадастровым номером объекта недвижимости: №, указав при этом, что собственником 4/5 доли настоящего жилого дома является ООО «Славянский Дом».

Согласно данному решению Управлению капитального строительства Администрации города Иванова предписывалось в течение десяти дней со дня принятия решения об изъятии направить копию данного постановления правообладателям изымаемого земельного участка и расположенного на нем жилого дома (1/5 доли) письмами с уведомлениями о вручении, а также в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области.

Поскольку сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка и расположенного на нем жилого дома (1/5 доли) для муниципальных нужд, должны определяться соглашением о выкупной цене объекта недвижимости, Обществу с ограниченной ответственностью «Славянский Дом» (принявшему на себя права и обязанности инвестора по Договору по реализации инвестиционного проекта от 10.03.2004 (в редакции дополнительных соглашений от 16.07.2008, от 23.11.2010, от 30.07.2015 и от 10.05.2017) на строительство жилого комплекса по <адрес>) в целях подготовки такого соглашения об изъятии постановлено выступить заказчиком работ по оценке земельного участка и расположенного на нем жилого дома (1/5 доли); осуществить переговоры с их правообладателями относительно условий изъятия; осуществить совместно с Управлением капитального строительства Администрации города Иванова подготовку проекта соглашения о выкупной цене объекта недвижимости; направить проект соглашения о выкупной цене объекта недвижимости правообладателям для подписания; осуществить иные юридические действия, связанные с изъятием земельного участка и расположенного на нем жилого дома (1/5 доли) для муниципальных нужд города Иванова, а также осуществить финансирование мероприятий по их оценке и изъятию.

Из материалов дела следует, что истцом было направлено ответчику вышеуказанное решение об изъятии и проект Соглашения о выкупной цене объекта недвижимости, подписанный представителями ООО «Славянский Дом» и Администрацией города Иванова, с которыми ответчик не согласился, соответствующее Соглашение не подписал, что и повлекло для истца необходимость обратиться в суд с иском о принудительном изъятии для муниципальных нужд спорного недвижимого имущества ответчика.

Проанализировав нормы права, регулирующие основания и порядок выкупа земельных участков для муниципальных нужд, установив имеющие значение для рассмотрения спора в указанной части обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности требований Управления капитального строительства о принудительном изъятии у Никитина А.В. принадлежащих ему прав на недвижимое имущество.

Решение суда в указанной части сторонами по делу не оспаривается.

Определяя размер выкупной цены, суд первой инстанции исходил из заключения проведенной по делу ООО «<данные изъяты>» судебной экспертизы, согласно выводов которой(с учетом примененного в отношении земельного участка сравнительного подхода, а в отношении жилого дома и хозяйственных построек– затратного (рыночная стоимость бывших в употреблении строительных материалов)), стоимость объектов экспертизы по состоянию на дату оценки была определена в следующем размере :

право постоянного бессрочного пользования на земельный участок - 2.688.000 руб., 1/5 доля – 538.000 рублей, 64/100 доли - 1.720.000 рублей,

жилой дом – 35.000 рублей, 1/5 доля – 7.000 рублей,

сарай (литер Г 1) – 2.000 рублей,

сарай (литер Г2) – 2.000 рублей,

баня (литер Г3) – 3.000 рублей,

предбанник (литер Г4) – 2.000 рублей,

гараж (литер Г5) – 3.000 рублей,

гараж (литер Г6) – 128.000 рублей.

убытки, связанные с изменением места проживания и переездом – 83.000 рублей.

Оспаривая принятое по делу решение, ответчик Никитин А.В. указывал на невозможность расчета рыночной стоимости жилого дома и хозяйственных построек путем определения стоимости объектов недвижимости, как стоимости бывших в употреблении строительных материалов. Согласившись с указанными доводами судебной коллегией была назначена и экспертом ФИО14 (ООО «<данные изъяты>») проведена повторная судебная экспертиза, согласно заключению которой :

рыночная стоимость изымаемого земельного участка (площадь 432 кв.м., категория : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : индивидуальное жилищное строительство, право : постоянное бессрочное пользование) и расположенного на нем жилого дома по адресу : <адрес>, а также хозяйственных построек по состоянию на дату проведения экспертизы с учетом округления составляет 5.767.300 рублей, в том числе:

стоимость земельного участка – 3.703.000 руб.,

стоимость жилого дома с пристройкой – 537.300 руб.,

стоимость хозяйственных построек – 1.527.100 руб., из которых : сарай (лит. Г1) – 38.500 руб., сарай (лит. Г2) – 97.600 руб., баня (лит. Г3) – 141.800 руб., предбанник (лит. Г4) – 27.500 руб., гараж (лит. Г5) – 160.000 руб., гараж (лит. Г6) – 959.500 руб., ворота (лит. I) – 20.300 руб., туалет (лит. II) – 59.900 руб., забор (лит. IV) – 22.000 рублей.

Судебная коллегия с выводами указанного эксперта соглашается, находит их ясными и полными, соответствующими поставленным перед экспертом вопросами. Оснований для исключения указанного экспертного заключения из числа доказательств по мотиву его недостоверности, как о том поставлен вопрос ООО «Славянский Дом», судебная коллегия не усматривает, исходя из следующего.

В силу ч. 2 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Согласно абз. 2 ст. 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 299 (далее - ФСО N 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Заключение повторной экспертизы перечисленным выше требованиям отвечает в полном объеме.

В силу пункта 11 ФСО N 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Как следует из заключения повторной экспертизы, эксперт ФИО14 для определения рыночной стоимости земельного участка и жилого дома (с пристройкой) использовал сравнительный подход, а для оценки хозяйственных построек - затратный. Обоснованность применения каждого из подходов изложена в заключении экспертизы и сомнений в правильности не вызывает.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 06.03.2002 N 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (далее - Методические рекомендации) в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков.

Согласно пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Данный метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

При этом наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Заключение эксперта в части определения рыночной стоимости земельного участка с расположенным на нем жилым домом полностью соответствует предъявляемым требованиям.

Возражения представителя третьего лица ООО «Славянский Дом» о том, что экспертом в качестве аналогов выбраны самые дорогие объекты, представленные на рынке, состоятельными признаны быть не могут.

Как пояснил эксперт при его допросе в суде апелляционной инстанции, выбор аналогов осуществлялся, исходя из того, что исследуемые объекты находятся в центральной части города, земельный участок относится к достаточно активному сегменту застройки. При выборе аналогов земельного участка исходили из окружающей обстановки объектов, если вокруг участка ведется строительство торговых центров, больших магазинов, коммерческих центров, как в рассматриваемом случае, то такой участок считается находящимся в зоне коммерческой активности. Наличие потенциальной возможности использования земельного участка для коммерческой застройки влияет на выбор аналогов, а такие аналоги имеют более высокую цену.

Оснований не согласиться с указанной позицией эксперта, судебная коллегия не усматривает. Приведенные в возражениях на заключение экспертизы аналоги жилых домов и земельных участков, неправильности либо необоснованности подобранных судебных экспертом аналогов, не опровергают. Так, например, жилой дом по адресу <адрес> площадью 88 кв.м. на участке 1 сотка продается за 2.220.000 рублей, то есть, фактически за указанную цену продается жилой дом, поскольку из 1 сотки земли, не занятой жилым домом, остается только 12 кв.м. Судебным же экспертом изымаемый для муниципальных нужд жилой дом оценен в 537.200 руб. Указанный пример подтверждается пояснениями эксперта на примере приведенного в возражениях третьего лица земельного участка площадью 6 соток на <адрес>, выставленного к продаже за 3.500.000 рублей. Так, из пояснений эксперта следует, что <адрес>, несмотря на то, что находится в центре города, имеет очень плотную застройку, как правило, исключающую возможность при новом строительстве рассчитывать на использование соседних земельных участок. В то же время, <адрес> предполагает возможность для целей коммерческой застройки рассматривать выкуп нескольких соседних земельных участков, что, безусловно, может являться привлекательным для потенциального покупателя.

При этом судебная коллегия отмечает, что ко всем использованным аналогам земельных участков экспертом были применены поправочные коэффициенты (на передаваемые права, на торг, на время продажи/предложения, на площадь). Корректировка на наличие коммуникаций применена не была, исходя из того, что возможность подведения всех коммуникаций с учетом места расположения земельного участка, имеется. Судебная коллегия с таким подходом эксперта соглашается, а возражения третьего лица относительно отсутствия централизованного газоснабжения жилого дома и подведенного к земельному участку газопровода, считает не влияющими на правильность произведенной оценки, исходя из следующего.

Из заключения повторной судебной экспертизы следует, что на отсутствие в доме централизованного газоснабжения применена корректировка. Возможность подвода к земельному участку газопровода подтверждается материалами дела, в частности, ответом АО «Газпром газораспределение Иваново» о наличии трех возможных вариантов технологического присоединения, в том числе, к существующему подземному газопроводу АО «Ивановогоргаз». При таких обстоятельствах оснований для применения корректировки на отсутствие газоснабжения при оценке земельного участка у эксперта не имелось.

Возражения третьего лица - ООО «Славянский Дом» в части определения экспертом процента износа о недостатках проведенной по делу повторной экспертизы также не свидетельствуют.

Из заключения экспертизы и пояснений эксперта в судебном заседании усматривается, что процент износа был взят из технического паспорта на домовладение от 2017 года, к которому с применением Единой методики амортизационного износа был применен поправочный коэффициент на дату проведения экспертизы (5% к жилому дому и хозяйственным постройкам, исходя из того, что строения являются деревянными, одноэтажными). Доводы третьего лица, что расчет износа противоречит «Правилам оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р)» состоятельными признаны быть не могут.

Как следует из вводной части указанных Правил, они предназначены для оценки физического износа жилых зданий, необходимой при технической инвентаризации, планировании и проектировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

Таким образом, учитывая, что сведения об износе в технический паспорт жилого дома вносились экспертом-техником БТИ, оснований сомневаться в их правильности и соответствии ВСН 53-86 (исходя из презумпции добросовестности) у эксперта не имелось. Не имеется таких оснований, вопреки позиции ОООО «Славянский Дом», и у судебной коллегии.

Не нашла своего подтверждения и позиция третьего лица, что при проведении повторной экспертизы экспертом были допущены математические ошибки. В судебном заседании эксперт ФИО14 относительно расчета суммы весомого коэффициента пояснил, что указанный показатель должен стремиться к единице, то есть округленно, составлять единицу. Указанные им показатели данным требованиям отвечают.

Оснований не согласиться с данными пояснениями эксперта судебная коллегия не усматривает.

Как следует из приведенных в экспертом заключении (Т. 6 л.д. 28) данных весового коэффициента по аналогам 3, 5, 9, 10, в сумме они составили 1,0185 (0,2661 (аналог 3) + 0,2583 (аналог 5) + 0,2419 (аналог 9) + 0,2522 (аналог 10), что при округлении возможно приравнять к единице, что и было сделано экспертом в корректировке и расчете стоимости 1 кв.м. объекта (Т.6 л.д. 29), согласно которой удельный вес аналога в рассчитанной стоимости объекта составил 1 (0,26 + 0,25 + 0,25 + 0,24).

Несогласие третьего лица ООО «Славянский Дом» с произведенной экспертом оценкой хозяйственных построек со ссылками на аналоги металлических гаражей и туалетов о прочности экспертного заключения в данной части не свидетельствуют.

При оценке хозяйственных построек экспертом применен не сравнительный, а затратный подход, обоснованность применения которого изложена в экспертом заключении и подтверждена экспертом в ходе его допроса. В данной части судебная коллегия с заключением эксперта также соглашается, отмечая, что применение сравнительного подхода не могло дать объективных результатов, поскольку в качестве аналогов туалетов и гаражей ООО «Славянский Дом» использовал сведения об объектах движимого имущества, Вместе с тем, туалет непосредственно кроме наземной части имеет выгребную яму. Кроме того, предложенные третьим лицом для сравнения цен аналоги не содержат в себе стоимости затрат на их установку (строительство), а предложенные для сравнения аналоги гаражей, кроме указанного выше, существенно отличаются по строительным характеристикам.

Таким образом, выводы эксперта в отношении определения стоимости объектов недвижимости судебная коллегия признает обоснованными, используемые методы и аналоги – соответствующими объектам исследования, а использованные для расчета данные - полными.

Представленные ООО «Славянский Дом» заключение специалиста ООО «<данные изъяты>» и рецензия на заключение эксперта, составленная ООО «<данные изъяты>» (оценщик ФИО15) о порочности проведенной по делу повторной судебной экспертизы не свидетельствуют, правильности выводов судебного эксперта не опровергают. Более того, судебная коллегия отмечает, что указанные заключения составлены на основании запроса ООО «Славянский Дом» и оплачены им. Оценщик ФИО15 ранее высказывался по данному делу, им составлялся отчет об оценке рыночной стоимости 1/5 доли (512.000 рублей) в праве общей долевой собственности на жилой дом также по заказу ООО «Славянский Дом», который был приложен истцом в качестве подтверждения заявленных исковых требований. Однако, указанное заключение в основу судебного акта положено быть не может, поскольку не содержит в себе оценки прав ответчика на хозяйственные постройки, являющиеся его личной собственностью, в том числе, дорогостоящего гаража (лит. Г6). Кроме того, указанное заключение было составлено по состоянию на 20 июня 2018 года, в то время как выкупная стоимость должна определяться на момент выкупа. По аналогичным мотивам не может быть принят в качестве достоверного доказательства отчет об оценке ООО «Гарант- Профи», составленный по состоянию на 21 мая 2019 года по заказу ответчика Никитина А.В. и согласно которому стоимость 1/5 доли жилого дома и земельного участка составляет 807.137, 20 руб., а стоимость хозяйственных построек, являющихся собственностью Никитина А.В. – 931.060 руб., итого 1.738.197,20 руб.

Возражения ООО «Славянский Дом» в части применения экспертом при расчете стоимости земельного участка НДС своего подтверждения не нашли. Из пояснений эксперта следует, что НДС при оценке земельного участка не применялось, возможное указание в заключение экспертизы на его применение является ошибочным.

Также экспертом даны пояснения относительно учитываемой прибыли предпринимателя, при расчете которой в 20 % был учтен спад на рынке недвижимости, в связи с чем, взяли среднею величину в диапазоне допустимых от 12 % до 39 %. Такой подход к расчету ФСО не запрещен.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что при определении выкупной стоимости принадлежащих Никитину А.В. объектов недвижимости необходимо руководствоваться результатами повторной судебной экспертизы (мотивы, по которым судебная коллегия не согласилась с выводами ООО «<данные изъяты>» изложены в определении о назначении по делу повторной экспертизы), в связи с чем принятое по делу решение суда первой инстанции в указанной части подлежит изменению.

Производя расчет выкупной стоимости, судебная коллегия отмечает, что расчету подлежат права Никитина А.В. на 1/5 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок. Возражения Никитина А.В. о необходимости учитывать его право на 64/100 долей в праве на земельный участок, исходя из сложившегося порядка пользования земельным участком, судебной коллегией отклоняются. Земельный участок в собственность оформлен не был, принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования. В настоящее время пользователями являются – ООО «Славянский Дом» как собственник 4/5 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и Никитин А.В., как собственник 1/5 доли. С предыдущими собственниками жилого дома действительно сложился порядок пользования земельным участком, о котором сообщал ответчик. Однако, в настоящее время какого-либо соглашения о сохранении ранее существовавшего порядка пользования земельным участком с новым собственником жилого дома – ООО «Славянский Дом» Никитиным А.В. не достигнуто. Оснований полагать, что при возможном оформлении земельного участка в собственность Никитина А.В. и ООО «Славянский Дом» право собственности на земельный участок возникло бы у Никитина А.В. в размере 64/100 долей по материалам дела не усматривается.

При этом судебная коллегия соглашается с доводами ответчика, что при определении размера возмещения необходимо учитывать полную стоимость хозяйственных построек, которые возводились и эксплуатировались исключительно Никитиным А.В. (сарай лит. Г2, баня лит. Г3, предбанники лит. Г4, гаражи лит. Г5, гараж лит. Г6,), и стоимость 1/5 доли в остальных постройках : сарай лит. Г1, туалет, ворота, забор. В указанной части каких-либо возражений ни ответчиком, ни третьим лицом в ходе рассмотрения дела как в суде первой, так и в суде апелляционной инстанции не приводилось.

Таким образом, размер возмещения за изымаемые у Никитина А.В. 1/5 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и права постоянного бессрочного пользования 1/5 долей земельного участка, права на хозяйственные постройки, с учетом убытков, связанных с изменением места проживания и переездом, составит 2.345.580 рублей, из которых :

Поскольку решение суда в части размера возмещения судебной коллегией изменено, перерасчету подлежит сумма оставшейся части возмещения за изымаемое недвижимое имущество, с учетом перечисленных ООО «Славянский Дом» на счет Судебного департамента 512.000 рублей, которые подлежат перечислению на счет Никитина А.В. в счет выкупной стоимости. С учетом изложенного, оставшаяся часть возмещения за изымаемое недвижимое имущество, выплату которого должно обеспечить Управление капитального строительства Администрации города Иваново в пользу Никитина А.В. составит сумму в 1.833.580 рублей (2.345.580 руб. – 512.000 руб.).

При этом судебная коллегия, выходя за пределы доводов апелляционной жалобы в интересах законности, считает также необходимым изменить определенный судом первой инстанции порядок распределения расходов на оплату экспертизы.

К возмещению сторонами ООО «<данные изъяты>» заявлена стоимость проведенной по делу судебной экспертизы в сумме 35.000 рублей. Учитывая, что требования истца, несмотря на возражения ответчика, о принудительном изъятии для муниципальных нужд городского округа Иваново недвижимого имущества, прекращении прав ответчика на изымаемое недвижимое имущество удовлетворены, оснований для возложения на истца – Управление капитального строительства Администрации города Иванова расходов по проведению экспертизы по правилам ст. 98 ГПК РФ у суда первой инстанции не имелось, в том числе, для распределения указанных расходов на стороны в равных долях. Поскольку заявленные требования относятся к имущественным требованиям, не подлежащим оценке, оснований для применения принципа пропорциональности распределения судебных расходов не имеется, несмотря на то, что размер возмещения за изымаемое имущество определен судом в меньшем, нежели просил истец, размере.

Оценивая заявление ответчика Никитина А.В. о сохранении за ним права пользования жилым домом на протяжении 6 месяцев, поскольку иного жилого помещения в собственности он не имеет, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями п. 6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

Согласно материалам дела в собственности Никитина А.В. действительно не имеется иных жилых помещений. Однако, в ходе рассмотрения дела из пояснений данного ответчика следует, что членом его семьи, проживающим с ним в спорном жилом доме, кроме иных лиц, является его бывшая супруга ФИО16, в собственности которой имеется доля в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 61,9 кв.м. по адресу : г. Иваново, пр. Шереметевский, д. 18 кв. 19. Согласно отзыва Территориального управления социальной защиты населения по г. Иваново, изъятие жилого дома и земельного участка по адресу г. Иваново ул. Наумова д. 8 прав несовершеннолетнего ФИО17 не нарушает, поскольку в собственности его матери имеется доля в праве общей долевой собственности на указанную выше квартиру, имеющую высокую степень благоустроенности. Факт регистрации в изымаемом жилом доме ФИО18, 22.03.2020 г.р. (внучки Никитина А.В.) её фактического проживания в указанном жилом доме, с учетом отсутствия минимальных бытовых условий для жизни новорожденного ребенка, не подтверждает. Сведений об отсутствии в собственности отца указанного ребенка жилых помещений ответчиком не представлено. Кроме того, размер убытков, связанных с изменением места проживания и переездом в связи с изъятием 1/5 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, определенный экспертом ООО «<данные изъяты>» в размере 83.000 рублей (в указанной части заключение экспертизы сторонами не оспаривалось, повторная экспертиза по исследованию данного вопроса не назначалась), включает в себя, кроме прочего, расходы на временное пользование иным жилым помещением до приобретения другого жилья ( с учетом стоимости риэлторских услуг по поиску жилого помещения под найм). Учитывая изложенное, а также длительность рассмотрения дела (полтора года), действующий государственный контракт на строительство автодороги в месте изымаемого жилого дома и земельного участка, необходимость соблюдения баланса частных и публичных интересов, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для сохранения за Никитиным А.В. права пользования жилым домом на срок до шести месяцев по правилам ч. 6 ст. 32 ЖК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

решение Ленинского районного суда г. Иваново от 29 ноября 2019 года изменить в части размера возмещения за изымаемые земельный участок и расположенный на нем жилой дом (в размере 1/5 доли) и судебных расходов.

Определить размер возмещения за изымаемый земельный участок и расположенные на нем объекты в сумме 2.345.440 рублей.

Управлению капитального строительства Администрации города Иванова после вступления настоящего решения суда в законную силу обеспечить выплату Никитину Алексею Владимировичу оставшейся части возмещения за изымаемое недвижимое имущество в сумме 1.833.580 рублей в течение 3-х дней с момента предоставления им банковских реквизитов, а в случае их непредставления – путем внесения указанных денежных средств на депозит нотариуса до фактического изъятия недвижимого имущества.

Расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 35.000 рублей взыскать с Никитина Алексея Владимировича в пользу Общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>».

В остальной части решение Ленинского районного суда г. Иваново оставить без изменения, апелляционную жалобу Никитина Алексея Владимировича – без удовлетворения.

Председательствующий :

Судьи :