Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, действующего в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО1, к ФИО4, ФИО5, ФИО6 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона, по апелляционной жалобе ФИО3 на решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 23 августа 2021 года.

Заслушав доклад судьи Гарматовской Ю.В., пояснения ФИО3, подержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО3, действующий в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ рождения, обратился в суд иском к ФИО4, ФИО5, ФИО6, в котором просил прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении ? доли в праве общей долевой собственности на ? долю жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м с КН № по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований указал, что ипотека в силу закона установлена в пользу продавцов ? доли дома ФИО5, ФИО4 и ФИО6

По условиям договора купли-продажи данного дома от 13.08.2016 года он и второй покупатель должны были оплатить 1 600 000 руб. при подписании договора, а 1 600 000 руб. - в срок до 31.12.2016.

Поскольку данные обязательства не были исполнены, в судебном порядке в пользу продавцов взысканы с покупателей по 507 048,95 руб. с каждого.

Данная сумма ФИО3 выплачена в полном объеме, в связи с чем он просил снять обременение с его ? доли в праве на указанный дом.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Калининградской области.

Решением Светлогорского городского суда Калининградской области от 23 августа 2021года в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе ФИО3 просит решение суда отменить, иск удовлетворить, полагая, что действующим законодательством предусмотрена возможность освобождения принадлежащей ему доли в недвижимом имуществе после исполнения обязательств по оплате стоимости данной доли в имуществе, вне зависимости от того, что предметом ипотеки являлось все имущество, а владелец второй доли в данном недвижимом имуществе обязанность по оплате своей доли не исполнил.

В судебное заседание не явились ответчики, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Калининградской области, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, с заявлением об отложении судебного заседания не обращались, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционных жалоб в порядке ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 13.08.2016 между продавцами ФИО5, ФИО4, действующей в своих интересах и интересах ФИО6, и покупателями ФИО7, действовавшей в интересах несовершеннолетнего ФИО2, и ФИО3, действовавшего в интересах несовершеннолетнего ФИО1, заключен договор, по условиям которого продавцы передали в общую долевую собственность покупателей (в равных доля) за плату ? долю в праве общей долевой собственность жилой дом по адресу: <адрес>.

Согласно п.2 договора покупатели согласны принять каждый по ? доле в праве общей долевой собственности на дом.

По соглашению сторон, цена отчуждаемой недвижимости определена в 3 200 000 руб. (п. 7), подлежала уплате продавцам частями. 1 600 000 руб. при подписании настоящего договора, а оставшиеся денежные средства 1 600 000 руб. должны быть уплачены покупателями в срок до тридцать первого декабря 2016 года.

Одновременно 19.08.2016 установлено ограничение (обременение) прав правообладателей в виде ипотеки (номер государственной регистрации №) в силу закона до полного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.

ФИО8 и ФИО9 с 19.08.2016 являются правообладателями по ? доли в права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.

Вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г.Калининграда от 03.10.2018, в связи с неисполнением покупателями условий договора в части его оплаты, взысканы с ФИО3 и ФИО7 в пользу продавцов остаток денежных средств по договору купли-продажи по 420 000 руб. с каждого. Также с них взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами - по 77 146,95 руб., расходы на оплату юридических услуг – по 3500 руб., госпошлина - по 6402 руб.

ФИО3 исполнено данное решение суда, внесена его часть платы за долю дома, 07.12.2020 исполнительное производство по нему окончено.

Заявляя исковые требования о снятии обременения в силу закона с принадлежащей ему ? доли в праве собственности на указанный жилой дом, истец указывает, что отсутствие оплаты вторым покупателем задолженности по договору купли-продажи не исключает возможность снять обременение с данного имущества.

Данные доводы обоснованно признаны судом несостоятельными, противоречащими требованиям действующего законодательства.

В силу ч.1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с требованиями ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, при этом односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В силу ч.1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно ч.3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора.

Пунктом 1 ч.1 ст.352 ГК РФ установлено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Согласно п.3 ст. 489 ГК РФ, к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные п.5 ст. 488 настоящего Кодекса, в силу которых, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно положениям ч.1 ст.3 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Принимая во внимание, что предметом договора купли-продажи от 13 августа 2016 года являлась ? доля в праве общей долевой собственности на жилой дом, сторонами определена общая стоимость данного имущества, предусмотрена рассрочка платежа, на предмет договора возникло обременение (ипотека в силу закона), прекращение которой возможно лишь путем полного исполнения обязательств стороной по договору – покупателями. Данные положения закона предусматривают защиту прав продавца на получение той стоимости отчуждаемого имущества, которая предусмотрена договором.

Вышеприведенные нормы гражданского законодательства позволяют сделать вывод о том, что определение долей покупателей в праве собственности на приобретенное по договору купли-продажи имущество не влияет на возникающие в силу закона правоотношения по договору залога.

Таким образом, в настоящем случае исполнение части обязательства, обеспеченного залогом ? доли дома как единого объекта недвижимости, не может повлечь обязательное изменение условий залога, поскольку предмет ипотеки остался прежним, соглашение об изменении предмета ипотеки и ее установлении на отдельные доли покупателей в праве собственности с кредитором достигнуто не было. Своего согласия на такое изменение предмета ипотеки продавцы не давали, возражали против удовлетворения иска.

Судебная коллегия отмечает, что в решении суда о взыскании долга по договору купли-продажи не содержится выводов о том, что взыскание денежных средств с продавцов в пользу покупателей в долях, приведет к изменению условий залога, учитывая, что такое обременение в силу закона должно полностью обеспечивать исполнение всего обязательства по оплате проданного в кредит (в рассрочку) объекта недвижимости.

В такой ситуации факт исполнения ФИО3 обязательства в своей части не может являться основанием для прекращения ипотеки в части, поскольку обязательства по оплате цены дома, обеспеченные его залогом, до настоящего времени в полном объеме не исполнены. При этом снять обременение только с принадлежащей истцу доли не представляется возможным, поскольку в залоге у продавца находятся не ? доля каждого покупателя, а предмет договора купли-продажи в целом – ? доля дома.

Таким образом, по изложенным выше основаниям судебной коллегией проверены и отклонены доводы апелляционной жалобы о наличии оснований для прекращения обременения в виде ипотеки, которые в целом повторяют доводы, изложенные им в обоснование своей позиции в суде первой инстанции.

Судебная коллегия полагает, что решение суда соответствует требованиям закона, выводы суда подробно мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам и действующему законодательству.

Руководствуясь ст. ст.328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 23 августа 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Мотивированное решение изготовлено 13 декабря 2021 года.

Председательствующий:

Судьи: