Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО СК «Регион-Юг» о признании недействительным одностороннего акта, обязании передать квартиру, взыскании убытков, компенсации морального вреда, штрафа, по встречному иску ООО СК «Регион-Юг» к ФИО1 о взыскании доплаты, неустойки по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Зерноградского районного суда Ростовской области от 8 июля 2020г. Заслушав доклад судьи Горбатько Е.Н., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО СК «Регион-Юг» о признании недействительным одностороннего акта, обязании передать квартиру, взыскании убытков, компенсации морального вреда, штрафа, ссылаясь на то, что 04.10.2018 заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым застройщик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный дом по адресу: (обезличен), и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию не позднее 31.03.2020 передать истцу объект долевого строительства – однокомнатную квартиру (строительный номер 7). Получив 29.11.2019 уведомление о получении разрешения на ввод в эксплуатацию дома и принятии объекта долевого строительства, истец осмотрел объект долевого строительства и выявил недостатки, которые отразил в претензии. При повторном осмотре объекта долевого строительства истцом также были выявлены недостатки, о которых он указал в претензии и просил застройщика предоставить документы, подтверждающие увеличение площади квартиры на 0,6 кв.м с мастичными печатями и за подписью лица (специалиста), проводившего обмер с указанием всех соответствующих разрешений (лицензий), измерительного инструмента и даты его последней поверки, а также сообщить (согласовать) дату повторного осмотра объекта долевого строительства с последующим составлением соответствующего акта.

На данную претензию истцом получен ответ застройщика, в котором указано, что никакие изменения в проектную документацию не вносились, все строительные работы проведены с учетом требований СНиП, замечания по подоконнику в жилой комнате, отливным козырькам в жилой комнате и на лоджии устранены. Просьба о предоставлении документов, подтверждающих увеличение площади квартиры на 0,6 кв.м, застройщиком проигнорирована.

При последующих осмотрах квартиры с участием свидетелей, представителя технадзора также были выявлены существенные и несущественные недостатки, однако, представитель застройщика отказался от составления акта несоответствия объекта долевого строительства.

16.12.2019 истцом было направлено заявление застройщику об уклонении от подписания акта несоответствия представителем застройщика после осмотра объекта долевого строительства.

17.01.2020 истцом был получен ответ от 26.12.2019, где выборочно были даны ответы на претензию от 23.12.2019г.

10.03.2020 истцом получен акт о передаче застройщиком объекта долевого строительства (односторонний) от 05.03.2020, в котором указано, что ФИО1 уклоняется от принятия объекта долевого строительства и об имеющейся (по мнению застройщика) на момент подписания акта у истца задолженности по договору с требованием уплатить сумму в размере 42087,60 руб.

Выражая несогласие с составлением одностороннего акта, ссылаясь на то, что в удовлетворении досудебной претензии истца ответчиком отказано, истец просил признать акт об односторонней передаче квартиры от 05.03.2020 недействительным, обязать ООО СК «Регион-Юг» передать ФИО1 однокомнатную квартиру (строительный номер №7) по двухстороннему передаточному акту, взыскать с ООО СК «Регион-Юг» в свою пользу компенсацию морального вреда 100000 руб., убытки в сумме 10000 руб., штраф 10000 руб.

ООО СК «Регион-Юг» обратилось в суд со встречным иском к ФИО1 о взыскании суммы доплаты за увеличение площади в размере 42087,60 руб., неустойки за период с 14.12.2019 по 25.05.2020 в размере 6902,76 руб., судебных расходов по оплате государственной пошлины 1670 руб., ссылаясь на то, что в соответствии с п.5 ст.5 заключенного между сторонами договора, если фактическая площадь квартиры, передаваемой участнику долевого строительства, окажется более общей проектной площади, указанной в п.1 ст.3 договора, участник долевого строительства обязуется осуществить застройщику доплату, исходя из стоимости 1 кв.м на последнюю даты оплаты по договору. Уточнение площади квартиры осуществляется Ростовским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация». Расчет должен производиться в течение 10 календарных дней с даты заявления заинтересованной стороной до подписания акта приема-передачи. Согласно обмерам Ростовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация», указанным в техническом паспорте многоквартирного жилого дома от 19.06.2019, квартира №7 имеет общую площадь 35,1 кв.м, т.е. площадь квартиры увеличилась на 0,6 кв.м, и, исходя из стоимости 1 кв.м квартиры, указанной в п.2 ст.5 договора, размер доплаты, которую должен произвести ФИО1, составляет 42087,60 руб. Письмом от 03.12.2019 ООО «СК Регион - Юг» уведомило ФИО1 о необходимости погашения задолженности, однако, оплата ФИО1 не произведена, в связи с чем ООО «СК Регион-Юг» просило взыскать с ФИО1 42087,60 руб. и договорную неустойку за период с 14.12.2019 по 25.05.2020 в размере 6902,76 руб. а также взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины.

Решением суда от 8 июля 2019г. в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано, встречные исковые требования ООО СК «Регион - Юг» удовлетворены: суд взыскал с ФИО1 в пользу ООО СК «Регион - Юг» 50660,36 руб., из которых доплата за увеличение площади в размере 42087,60 руб., неустойка в размере 6902,76 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины 1670 руб., взыскал с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину 600 руб.

Принимая такое решение, суд первой инстанции руководствовался положениями Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и исходил из того, что между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве, ООО СК «Регион-Юг» в установленный в договоре срок сдало в эксплуатацию многоквартирный жилой дом, при этом, ФИО1 не представлено доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, подтверждающих наличие в объекте существенных недостатков, дающих основание участнику долевого строительства отказаться от подписания акта приема-передачи жилого помещения.

Признав доказанным уклонение ФИО1 от принятия объекта договора в сроки и в установленном законом порядке, суд пришел к выводу о том, что ответчик был вправе составить односторонний акт передачи помещения, в связи с чем отказал в удовлетворении требований ФИО1 о признании одностороннего акта незаконным. Суд также не нашел оснований для понуждения ответчика подписать двусторонний акт передачи квартиры.

Удовлетворяя встречные исковые требования ООО СК «Регион-Юг», суд исходил из того, что обязанность ФИО1 по доплате стоимости квартиры в связи с увеличением ее площади предусмотрена договором, при том, что факт увеличения площади квартиры ФИО1 подтвержден бесспорными доказательствами.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении его исковых требований, считая, что судом неверно определены обстоятельства, имеющие значение для дела.

В обоснование жалобы ФИО1 ссылается на то, что причиной не подписания им акта приема-передачи явились выявленные недостатки квартиры и бездействие застройщика по их устранению, указывает на то, что в ходе осмотра объекта выявлено отсутствие вентиляции на кухне, что, по его мнению, является существенным нарушением условий договора, а также значительным недостатком, препятствующим безопасному пользованию квартирой, утверждает, что установка устройства принудительной вентиляции – осевого вентилятора грубо нарушает Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, обращает внимание на имеющиеся противоречия в копии поэтажного плана дома, полагает, что при оценке данного недостатка судом не учтен факт отсутствия подписи эксперта в положительном заключении экспертизы от 22.06.2017г.

Кроме того, ФИО1 ссылается на отсутствие гидроизоляции в ванной комнате, указывая на то, что данный недостаток подтвержден ответчиком в ходе судебного разбирательства.

Выражая несогласие с выводами суда о том, что заявитель жалобы уклонялся от подписания двустороннего акта приема-передачи квартиры, приводит хронологию направления обращений к застройщику и отсутствие со стороны застройщика действий по устранению выявленных существенных недостатков.

Помимо этого, ФИО1 указывает на то, что сантехнический короб с общедомовыми инженерными коммуникациями не является частью квартиры и его площадь должна исключаться из общей площади квартиры. Такой короб установлен в квартире истца в декабре 2019г., при этом ответчик в обоснование требований о взыскании денежных средств за увеличение площади квартиры на 0,6 кв.м ссылается на данные технического паспорта, составленного ранее проведения таких работ.

ФИО1 полагает, что цена договора может быть изменена после заключения сторонами соответствующего соглашения.

В возражениях на апелляционную жалобу ООО СК «Регион-Юг», опровергая доводы жалобы, просит решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ФИО1 апелляционную жалобу поддержал, просил решение суда отменить, представители ООО СК «Регион-Юг» просили оставить решение суда без изменения.

Дело рассмотрено судебной коллегией в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, апелляционную жалобу и возражения на неё, проверив законность судебного постановления в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на неё, не находит оснований, предусмотренных ст.330 ГПК РФ, для отмены решения суда.

В силу ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее-Федеральный закон №214-ФЗ) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 данного Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 данного Федерального закона. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 статьи 8) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с ч.1 ст.6 данного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи

Как следует из материалов дела, 04.10.2018 между ООО СК «Регион-Юг» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом по адресу: (обезличен), и не позднее шести месяцев с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – квартиру №7, стоимость которой была определена в 2420037 руб.

Согласно статье 3 договора объектом долевого строительства является квартира №7 общей проектной площадью 34,5 кв.м, в состоянии «стройвариант».

Согласно обмерам Ростовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» площадь квартиры составила 35,1 кв.м, что подтверждается техническим паспортом жилого дома от 19.06.2019 г.

В соответствии с ч.5 ст.5 заключенного между сторонами договора от 04.10.2018, если фактическая площадь квартиры, передаваемая участнику долевого строительства, окажется более общей проектной площади, указанной в п.1 ст.3 договора, участник долевого строительства обязуется осуществить застройщику доплату, исходя из стоимости 1 кв.м. на последнюю дату оплаты по договору. Уточнение фактической площади квартиры, указанной в п.1 ст.3 договора, производится на основании обмера Ростовским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация». Расчет должен производиться в течении 10 календарных дней с даты заявления заинтересованной стороной до подписания акта приема-передачи.

15.11.2019 ООО СК «Регион-Юг» направило в адрес ФИО1 уведомление о вводе в эксплуатацию жилого дома, которое получено ФИО1 29.11.2019г.

29.11.2019 ФИО1 в адрес застройщика направлена претензия с указанием выявленных в ходе осмотра объекта долевого строительства недостатков: при фактическом замере площадь квартиры составила 35,0 кв.м, при заявленной 35,1 кв.м., поверхность потолка имеет неровности свыше установленных норм, отсутствует горячая и холодная вода, не функционирует лифт.

03.12.2019 застройщиком направлен ФИО1 ответ на претензию с разъяснением о том, что все замеры проведены кадастровым инженером самостоятельно, с выходом на объект и изготовлением технического плана. Указанные документы подаются в Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону (далее-ДАиГ) одновременно с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. ДАиГ самостоятельно передает технический план объекта в Росреестр для постановки его на кадастровый учет. ФИО1 разъяснено, что в случае несогласия с замерами, произведенными кадастровым инженером он вправе обратиться в Ростовский филиал АО «Ростехинвентаризация» с соответствующим заявлением. Лиф в жилом доме функционирует, находится в рабочем состоянии. Выполняются работы по обшивке лифта защитными листами. Относительно неровностей потолка разъяснено о необходимости сообщить, где именно имеются недостатки. Относительно отсутствия воды разъяснено, что управляющей организацией проводятся работы по заключению договоров на водостабжение и водоотведение. Одновременно ФИО1 уведомлен о необходимости произвести доплату за увеличение площади в размере 42087,60 руб. (л.д.28-29).

09.12.2019 ФИО1 застройщику направлена претензия, в которой им указано, что при передаче квартиры ему не была передана инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, согласно договору дом является 8 этажным, а по факту объект является 7 этажным зданием без соответствующего уведомления и согласования изменений проектной документации с участником долевого строительства; узел примыкания всех внутриквартирных перегородок к монолитной плите перекрытия выполнен с нарушением СНиПа. Несущественными недостатками ФИО1 считает отсутствие горячей воды, выполнение открыто прокладки пластмассового канализационного стояка, царапины подоконника, незакрепление отливного козырька окна, деформацию отливного козырька, установку полотенцесушителя на необоснованно большом расстоянии от стены, невыполнение входной дверью качественно функционального значения по шумоизоляции (л.д.30-31).

16.12.2019 застройщик направил ФИО1 ответ на указанную претензию, согласно которому ФИО1 разъяснены все обстоятельства, которые им указаны в претензии и сообщено об устранении имеющихся недостатков с указанием на необходимость произвести доплату за увеличение площади (л.д.33- 35).

16.12.2019 ФИО1 вновь направлена претензия застройщику с указанием существенных и несущественных недостатков, а также об уклонении застройщика от составления акта по недостаткам (л.д.36).

17.12.2019 ООО СК «Регион-Юг» направило ФИО1 ответ на эту претензию, указав, что ФИО1 не указаны, какие именно недостатки были обнаружены в ходе осмотра квартиры в третий раз, а также указано, что лицо, присутствующее на осмотре не являлось лицом, уполномоченным от имени юридического лица подписывать какие-либо документы (л.д.37).

23.12.2019 ФИО1 вновь направлена претензия застройщику с указанием существенных недостатков, а именно: по договору дом является 8 этажным, а по факту 7 этажным; в эксплуатацию введены 30 однокомнатных квартир, что противоречит проектной декларации, согласно которой предусмотрено 24 однокомнатные квартиры и 6 квартир – студий; не работает вентиляция на кухне (л.д.38-39).

26.12.2019 застройщиком в адрес ФИО1 направлен ответ на претензию, согласно которому многоквартирный жилой дом в соответствии с разрешением на строительство от 27.11.2017 состоит из общей проектной площади 1638,67 кв.м, количество квартир - 42, этажность 8, количество подземных этажей 1, этажность 7, то есть при указании этажности здания подземный этаж не учитывается. 08.11.20019 получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома с показателями: общая площадь жилых помещений – 1670,50 кв.м, количество квартир 42, количество этажей 8, в том числе подземных 1, этажность 7. Указанная в претензии площадь 1943 кв.м является общей площадью всего жилого дома, включающая в себя площадь квартир, мест общего пользования и нежилых помещений. Указание в договоре долевого участия количество квартир «49» является опечаткой, так как на дату заключения договора разрешение на строительство застройщиком было получено и содержало сведения о 42 квартирах в жилом доме. В части количества однокомнатных квартир разъяснено, что в проектной документации заявлено 6 квартир – студий, которые в техническом учете считаются как однокомнатные квартиры. Относительно вентиляции указано, что в квартире №7 предусмотрено принудительное устройство вентиляции путем установки в вентканале электрического вентилятора, который собственник включает по необходимости, при этом согласно условиям договора квартира предоставляется в «стройварианте», где электроснабжение – ввод в квартиру с установкой электросчетчика на этаже (л.д.40-41).

05.03.2020 ООО СК «Регион-Юг» составлен односторонний акт о передаче застройщиком объекта долевого строительства.

Как следует из материалов дела, в ходе судебного разбирательства сторонами не оспаривался факт устранения застройщиком несущественных недостатков, на которые указывал ФИО1 в своих претензиях.

Оценив иные выявленные недостатки с позиции их существенности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии доказательств, подтверждающих наличие в жилом помещении таких существенных недостатков, которые препятствовали бы его использованию по назначению, а также подтверждающих факт несоответствия жилого помещения условиям договора или требованиям закона.

Приняв во внимание, что истцом не представлено бесспорных доказательств, подтверждающих то, что застройщик отказался составлять акт с недостатками, суд сделал правильный вывод о том, что истец необоснованно уклонился от приемки квартиры.

При таких обстоятельствах суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании одностороннего акта приема-передачи от 05.03.2020 недействительным, приняв во внимание, что составленный в одностороннем порядке документ не противоречит положениям действующего законодательства Российской Федерации.

Не установив оснований для удовлетворения требований об обязании ответчика составить двухсторонний акт передачи квартиры, суд обосновано отказал ФИО1 в удовлетворении иска в полном объеме.

Одновременно с учетом условий договора суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о взыскании с ФИО1 доплаты за увеличение площади квартиры, а также неустойки за несвоевременное исполнение ответчиком по встречному иску данной обязанности, предусмотренной условиями заключённого между сторонами договора.

Судебная коллегия не может принять во внимание апелляционную жалобу ФИО1, поскольку жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы суда.

Доводы апелляционной жалобы ФИО1 о непригодности объекта для предусмотренного договором использования с указанием на выявленные недостатки не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Как верно указано судом первой инстанции, доводы ФИО1 об отсутствии вентиляции на кухне ничем не подтверждены. Согласно условиям договора квартира передается участнику долевого строительства в «стройварианте», который предполагает наличие электрической разводки при вводе в квартиру. Из проектной документации следует, что в квартире истца установлена принудительная вентиляция посредством электрического вентилятора в вентканале. В связи с тем, что истцом в вентканале в настоящее время не установлена принудительная электрическая вентиляция, что истцом не отрицается, утверждение о неработающей вентиляции не подтверждено бесспорными и убедительными доказательствами.

Сведений об отсутствии вентиляции после установки электрического вентилятора в материалах дела не имеется.

Доводы жалобы об отсутствии подписи эксперта в положительном заключении экспертизы, что, по мнению ФИО1, свидетельствует о наличии недостатков в вентиляции квартиры, были предметом исследования и оценки суда первой инстанции и обоснованно им отклонены.

Как следует из материалов дела, положительное заключение утверждено директором ООО «С» Н.В. Б. 22.06.2017, где на титульном листе имеется ее подпись (л.д.51). Кроме того, ФИО2 подписано заключение еще на л.д. 54. Отсутствие подписи в заключении не свидетельствует о наличии каких-либо недостатков в вентиляции домовладения, так как данное заключение утверждено директором ООО «С» и многоквартирный дом введен в эксплуатацию.

Вопреки доводам апелляционной жалобы ФИО1, отсутствие гидроизоляции в ванной комнате не может быть отнесено к недостаткам, поскольку условиями договора предусмотрено, что квартира предоставляется в состоянии «стройвариант», что исключает устройство какой-либо гидроизоляции застройщиком.

Ссылка заявителя на СП 29.13330.2011 не опровергает выводы суда первой инстанции, поскольку данные Правила носят рекомендательный характер и не включены в перечень обязательных к применению стандартов и сводов правил.

Доводы заявителя жалобы относительно отсутствия с его стороны уклонения от принятия квартиры и составления двустороннего акта приема-передачи объекта опровергаются представленными ответчиком письменными доказательствами уведомления истца надлежащим образом о готовности объекта, возможности его принятия. Судом дана аргументированная оценка данным доказательствам в порядке ст. 67 ГПК РФ, оснований не согласиться с которой не имеется.

В целом доводы апелляционной жалобы повторно излагают правовую позицию истца, изложенную в суде первой инстанции. Данные доводы были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка, подробно изложенная в решении суда, оснований для несогласия с которой не имеется.

На основании изложенного судебная коллегия считает, что суд первой инстанции при разрешении возникшего между сторонами спора правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального и процессуального права, поэтому решение суда соответствует требованиям ст.195 ГПК РФ, оснований для его отмены или изменения по доводам апелляционной жалобы ФИО1 нет.

Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Зерноградского районного суда Ростовской области от 8 июля 2020г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 09.12.2020г.