Апелляционное определение № 2-661/20 от 12.01.2021 Архангельского областного суда (Архангельская область)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе: председательствующего Гаркавенко И.В.,

судей Мананниковой Т.А. и Рассошенко Н.П.,

при секретаре Искусовой Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Архангельске 12 января 2021 года дело по апелляционной жалобе истца индивидуального предпринимателя ФИО4 на решение Плесецкого районного суда Архангельской области от 09 сентября 2020 года.

Заслушав доклад судьи областного суда Рассошенко Н.П., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Индивидуальный предприниматель ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО5 о возмещении убытков в виде стоимости неотделимых улучшений арендованного недвижимого имущества и судебных расходов.

В обоснование исковых требований указал, что 20 июня 2015 года между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения, на основании которого он арендовал у ответчика здание торгового центра, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. В пользовании собственника осталось <данные изъяты> кв.м. здания и земельный участок под зданием площадью <данные изъяты> кв.м. Срок действия договора аренды установлен до 31 декабря 2015 года. Дополнительным соглашением № 1 к договору аренды от 20 июня 2015 года предусмотрено право истца выкупить в собственность арендованное недвижимое имущество, установлен размер выкупной цены. Аналогичным образом между сторонами на тех же условиях составлялись договоры аренды от 01 января 2016 года и от 01 января 2017 года. Истец арендовал здание для оборудования в нем гостиницы, о чем стороны договорились при заключении первоначального договора аренды. В связи с тем, что нежилое помещение нуждалось в переоборудовании, истец за свой счет произвел неотделимые улучшения. О производстве данных работ ответчик был поставлен в известность, с ним согласовывался объем производимых работ, их перечень. Ответчик контролировал весь процесс работ. Истцом за свой счет были произведены следующие работы: для каждого номера сделано отдельное окно, разводка и монтаж электропроводки, проложены дополнительные системы водоснабжения и водоотведения, осуществлена перепланировка помещений, установка дополнительных перегородок, дверных проемов, дополнительных отопительных приборов, полностью переоблицованы стены, заменены все осветительные приборы, двери, смонтирована система пожарной сигнализации, в котельную приобретено и установлено оборудование по горячему водоснабжению гостиницы, проведены работы по прокладке трубопровода в номера, на первом этаже здания смонтирована комната, в которой размещена сушилка для постельного белья. Истец понес расходы на неотделимые улучшения арендованного имущества на сумму 1 027 158,80 руб. 23 мая 2018 года ответчик по надуманным причинам потребовал от истца освободить арендуемое помещение. В последующем истец был принудительно выдворен из занимаемого помещения. При расторжении договора аренды стоимость произведенных истцом улучшений подлежала возмещению. Полагает, что действия ответчика, который был согласен с произведенными улучшениями, одобрял их, контролировал объем и качество произведенных работ, и который захватил указанные улучшения, отказав в их возмещении, следует расценивать как злоупотребление правом. Просил взыскать с ответчика в его пользу стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 1 027 158,80 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 336 руб.

В ходе рассмотрения дела истец исковые требования увеличил, просил дополнительно взыскать с ответчика неотделимые улучшения в виде стоимости ремонтных работ в размере 1 467 100 руб., а именно: ремонт кабинета <данные изъяты>, кабинета <данные изъяты>, крыльца <данные изъяты>, кабинета <данные изъяты>; переоборудование 2 и 3 этажей здания под гостиницу; обустройство туалета с умывальником на 1 этаже здания. Просил взыскать с ответчика стоимость неотделимых улучшений арендованного здания на общую сумму 2 494 258,80 руб.

В судебном заседании истец и его представитель Морозов С.В. уточненные исковые требования поддержали. Пояснили, что договоры аренды здания торгового центра заключались между истцом и ответчиком с целью последующего выкупа арендатором всего здания. Еще до заключения договора аренды от 20 июня 2015 года между истцом и ответчиком была достигнута договоренность о том, что ФИО4 планирует переоборудовать арендованное здание под помещение гостиницы. Арендодатель ФИО5 был согласен на переоборудование истцом помещений арендованного здания под помещение гостиницы, с ним были согласованы проект переоборудования и все работы. На положения договоров аренды о том, что стоимость неотделимых улучшений не подлежит возмещению арендатору, ФИО4 не обратил внимания, поскольку предполагалось, что он в последующем выкупит здание торгового центра и все неотделимые улучшения перейдут в его собственность. Договоры аренды перезаключались на каждый календарный год. В 2017 году к заключению договора аренды в качестве соарендатора присоединился ФИО6, который принимал участие в переоборудовании здания. В 2018 году ФИО5 не стал перезаключать с ними договор аренды, сославшись на задолженность по арендным платежам, хотя какой-либо задолженности по арендной плате не было. Действия ФИО5 являются недобросовестными, поскольку он отказался заключать с ФИО4 договор аренды уже после того, как часть здания торгового центра была переоборудована в гостиницу и начала приносить доход от гостиничного бизнеса, присвоив себе неотделимые улучшения.

Ответчик и его представитель ФИО7 в судебном заседании с иском не согласились, пояснив, что при заключении договора аренды торгового центра его сторонами действительно оговаривался возможный выкуп арендатором ФИО4 арендованного здания в случае внесения последним арендных платежей и денежных средств на общую сумму <данные изъяты> руб. Договор аренды заключался с 20 июня 2015 года на каждый календарный год, в том числе на 2016 и 2017 годы. Согласия на переоборудование здания торгового центра до его выкупа под помещение гостиницы ФИО5 не давал, о чем направлял ФИО4 претензии в письменном виде с требованием вернуть здание торгового центра в первоначальный вид. Договорами аренды предусмотрено, что такое согласие дается в письменном виде, стоимость неотделимых улучшений арендатору не возмещается. Здание торгового центра было введено в эксплуатацию в 2010 году и передавалось ФИО4 без каких-либо недостатков. Договор аренды с ФИО4 не расторгался, а был прекращен после истечения срока его действия, поскольку ФИО5 не пожелал заключать договор аренды на следующий срок по причине наличия задолженности по уплате арендных платежей за 4 месяца. Поскольку договором аренды предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений предмета аренды не возмещается арендатору, иск не подлежит удовлетворению.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО6 в судебном заседании с иском не согласился, пояснив, что в 2017 году он присоединился к заключению договора аренды спорного здания торгового центра. ФИО4 с его участием произвел переоборудование части здания под помещение гостиницы. Поскольку у них возникла задолженность по уплате арендных платежей в размере 1 200 000 руб., ФИО5 в 2018 году отказался перезаключать с ними договор аренды. По условиям договора аренды стоимость работ по переоборудованию здания торгового центра в помещение гостиницы арендатору не возмещается, поэтому оснований для удовлетворения иска не имеется.

Решением Плесецкого районного суда Архангельской области от 09 сентября 2020 года в удовлетворении исковых требований ИП ФИО4 отказано.

С данным решением не согласился истец, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований. Указал, что суд, вынося решение, пришел к необоснованному выводу о том, что для разрешения спора должны быть применены нормы материального права, регулирующие правоотношения, возникающие из договора аренды, в том числе возмещения стоимости неотделимых улучшений. Основанием предъявленного иска являлось требование о возмещении причиненных убытков на основании ст. 10 ГК РФ, то есть допущенное ответчиком злоупотребление правом. Суд разрешил спор, применив нормы материального права, не подлежащие применению, - ст. 623 ГК РФ. Вывод суда о том, что ответчиком не допущено злоупотребления правом при исполнении договора аренды и его досрочном расторжении, не соответствует обстоятельствам дела. К моменту расторжения договора аренды между сторонами, являющимися индивидуальными предпринимателями, сложились длительные правоотношения аренды в сфере экономической деятельности, что подтверждается неоднократным перезаключением договоров аренды, начиная с 2015 года, на одних и тех же условиях. Осуществление истцом ремонтных работ в арендованном помещении и оборудование в нем помещений гостиницы происходило с согласия ответчика. Ответчик на протяжении более двух лет наблюдал за тем, какие работы, в каком объеме производятся в его здании. После оборудования гостиницы, которая по настоящее время приносит доход, ответчиком по надуманным основаниям расторгнут договор аренды без возмещения убытков, понесенных истцом на проведение данных работ. Отсутствие объективных причин расторжения договора аренды арендодателем через незначительное время после окончания истцом работ представляет собой злоупотребление правом со стороны ответчика. Такое поведение ответчика направлено исключительно на причинение вреда истцу. Ежегодно передавая помещения истцу в аренду, ни в 2016 году, ни в 2017 году ответчик о нарушении условий договора аренды не заявлял. Расторгнув договор аренды, ответчик по безвозмездному договору передал имущество своему сыну, использующему оборудованную гостиницу и получающему прибыль. Судом проигнорированы представленные истцом 09 сентября 2020 года материалы уголовного дела, подтверждающие факт отсутствия задолженности истца по договорам аренды и факт осведомленности, одобрения и внесения корректив ответчиком в проводимые истцом работы. Суд данные документы исследовал, но оценки им не дал. Вывод суда о том, что истцом допущена задолженность по договору аренды, не соответствует действительности и доказательствами не подтвержден. Материалами уголовного дела № данный вывод суда опровергается.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, выслушав пояснения истца и его представителя адвоката Морозова С.В., поддержавших апелляционную жалобу, ответчика, его представителя адвоката Маилова Р.С.о. и третьего лица ФИО6, не согласившихся с апелляционной жалобой, судебная коллегия приходит к следующему.В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судом первой инстанции установлено, что ФИО5 до 10 января 2019 года являлся собственником нежилого помещения – здания торгового центра, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, 2010 года постройки, с кадастровым №.

20 июня 2015 года между индивидуальным предпринимателем ФИО5 (арендодателем) и ФИО1, ФИО4 (арендаторами) был заключен договор аренды указанного недвижимого имущества, за исключением помещения площадью <данные изъяты> кв.м., которое осталось в пользовании собственника, на срок до 31 декабря 2015 года. Арендная плата определена сторонами ежемесячно в размере <данные изъяты> руб. (без учета НДС).

Объект аренды передан арендаторам ФИО1 и ФИО4 по акту приема-передачи от 20 июня 2015 года.

Согласно дополнительному соглашению № 1 к договору аренды недвижимого имущества от 20 июня 2015 года арендатор имеет право выкупить арендованное имущество по истечении срока указанного договора или других договоров или до истечения срока при условии уплаты арендатором всей выкупной цены, которая определена сторонами договора в размере <данные изъяты> руб., из которых <данные изъяты> руб. – стоимость здания, <данные изъяты> руб. – стоимость земельного участка. Арендная плата, уплачиваемая по договору аренды, засчитывается в счет выкупной цены. В случае отказа арендатора от выкупа арендная плата возврату не подлежит (п. 1.1, 1.2 и 1.3 дополнительного соглашения).

По истечении срока действия договора аренды от 20 июня 2015 года между индивидуальными предпринимателями ФИО5 и ФИО4 заключен новый договор аренды указанного недвижимого имущества от 01 января 2016 года на срок до 30 декабря 2016 года на тех же условиях. Арендная плата определена сторонами ежемесячно в размере <данные изъяты> руб. (без учета НДС).

Дополнительным соглашением № 1 к договору аренды недвижимого имущества от 01 января 2016 года определена возможность выкупа арендатором арендованного имущества на аналогичных условиях.

По истечении срока действия договора аренды от 01 января 2016 года между индивидуальными предпринимателями ФИО5 и ФИО4, а также ФИО6 заключен новый договор аренды указанного недвижимого имущества от 01 января 2017 года на срок до 30 декабря 2017 года. Арендная плата определена сторонами ежемесячно в размере <данные изъяты> руб. (без учета НДС).

Объект аренды передан арендаторам ИП ФИО4 и ФИО6 по акту приема-передачи от 01 января 2017 года.

Дополнительным соглашением № 1 к договору аренды недвижимого имущества от 01 января 2017 года также определена возможность выкупа арендатором арендованного имущества на вышеуказанных условиях.

Согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей ФИО5 29 апреля 2019 года прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя.

Судом первой инстанции также установлено, что ФИО4 в период действия вышеуказанных договоров аренды арендованное здание торгового центра переоборудовано в гостиницу <данные изъяты>.

В подтверждение несения расходов на переоборудование здания истцом представлены товарные чеки на покупку строительных материалов и оборудования на сумму 1 027 158,80 руб., а также расписки о получении денежных средств за выполнение работ по переоборудованию здания в помещение гостиницы на общую сумму 1 467 100 руб.

В соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пунктами 3.2.12 договоров аренды спорного нежилого помещения от 20 июня 2015 года, от 01 января 2016 года и от 01 января 2017 года предусмотрено, что арендатор обязуется передать объект аренды при его освобождении по акту приема-передачи арендодателю в исправном состоянии с учетом естественного износа в полной сохранности со всеми согласованными (в письменном виде) сторонами переделками, перестройками и не отделимыми улучшениями, стоимость неотделимых улучшений и переделок, произведенных арендатором, арендатору не возмещается.

Поскольку при заключении данных договоров аренды стороны пришли к соглашению о том, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества не подлежит возмещению арендатору, суд обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Довод апелляционной жалобы о том, что работы по переоборудованию здания торгового центра в гостиницу были согласованы с ответчиком, не свидетельствует о незаконности решения суда.

В судебном заседании суда первой инстанции были допрошены свидетели ФИО2 и ФИО3, которые подтвердили, что в период производства ими работ по переоборудованию торгового центра в гостиницу ФИО5 находился в здании и видел, какие работы выполняются.

Ответчик также не оспаривал, что ему было известно о выполняемых арендатором работах по переоборудованию арендованного здания.

Никаких претензий относительно выполняемых работ до декабря 2018 года ФИО5 ФИО4 не предъявлял.

Следовательно, судебная коллегия приходит к выводу о том, что арендодатель согласился на переоборудование арендованного истцом помещения торгового центра в гостиницу.

Вместе с тем, данное обстоятельство не влияет на законность решения суда, поскольку даже при наличии согласия ответчика ФИО5 на производство неотделимых улучшений принадлежавшего ему имущества оснований для взыскания в пользу истца их стоимости не имеется, так как договорами аренды предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендатору не возмещается.

В соответствии с п.п. 1, 5 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Как разъяснено в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истцом не представлено суду доказательств недобросовестности действий ответчика при заключении и исполнении договоров аренды спорного здания.

ФИО5 передавал ФИО4 и другим арендаторам спорное здание в аренду в исправном состоянии, соответствующем его функциональному назначению, не нуждающемся в ремонте или переоборудовании.

При заключении договоров аренды ФИО4 не представлял возражений относительно их положений о том, что неотделимые улучшения арендованного имущества не подлежат возмещению арендатору, самостоятельно подписывал договоры аренды, соглашаясь с изложенными в них условиями.

Указанные договоры сторонами не оспорены, недействительными сделками судом не признаны.

Доводы апелляционной жалобы о том, что дополнительными соглашениями к договорам аренды предусмотрено право выкупа арендатором арендованного имущества, в связи с чем ФИО4 полагал, что спорное здание перейдет в его собственность, в том числе стоимость неотделимых улучшений, является несостоятельным, поскольку арендованное истцом здание не было им выкуплено у собственника.

Вывод суда первой инстанции о том, что у ответчика были основания для расторжения с истцом договора аренды в связи с наличием у истца задолженности по оплате арендных платежей, надлежащими доказательствами не подтвержден.

Однако, данное обстоятельство не свидетельствует о незаконности решения суда.

Судом установлено, что договор аренды на 2017 год не был расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, а прекратил свое действие по истечении его срока.

Договор аренды на 2018 год между сторонами не заключался. ФИО5 после истечения срока действия очередного договора аренды имел право не заключать договор аренды на новый срок при соблюдении положений закона о преимущественном праве арендаторов на заключение нового договора аренды.

Следовательно, довод апелляционной жалобы о злоупотреблении ответчиком правом, является несостоятельным.

Иные доводы апелляционной жалобы по существу направлены на переоценку выводов суда об обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательств, основаны на неверном толковании норм материального права, и не могут повлиять на обоснованность принятого судом решения.

Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены верно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Плесецкого районного суда Архангельской области от 09 сентября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца индивидуального предпринимателя ФИО4 - без удовлетворения.