Гражданский кодекс часть 1

с участием прокурора отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском процессе прокуратуры Свердловской области Привороцкой Т.М., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Ножниковой М.В. рассмотрела в помещении суда в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело

по иску Администрации города Нижнего Тагила к ФИО2 о признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении из жилого помещения

по апелляционной жалобе истца на решение Тагилстроевского районного суда города Нижнего Тагила Свердловской области от 25.06.2020.

Заслушав доклад судьи Ильиной О.В., объяснения сторон, заключение прокурора, судебная коллегия

установила:

Администрация города Нижнего Тагила Свердловской области обратилась в суд с иском к ФИО2, просила признать ответчика утратившей право пользования квартирой по адресу: <адрес>; выселить ответчика из указанного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

В обоснование иска указано, что квартира по адресу: <адрес> находится в муниципальной собственности, отнесена к фонду коммерческого использования. На основании постановления Администрации г.Нижнего Тагила от 12.09.2018 № 2353-ПА квартира была предоставлена ответчику на основании личного заявления во временное пользование сроком до 1 года, с ответчиком был заключен договор найма от 18.09.2018 № 547 сроком действия с 18.09.2018 по 16.09.2019. В соответствии с пунктом 5.4 договора найма продление срока действия договора, заключение договора на новый срок возможно только при взаимном желании наймодателя и нанимателя жилого помещения. 24.09.2019 в Администрацию города поступило заявление ответчика о предоставлении ей спорной квартиры. В связи с отсутствием воли предоставить квартиру на новый срок, руководствуясь решением наймодателя о планируемом отнесении квартиры к фонду социального использования для предоставления гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий (постановление Администрации города от 28.01.2020 № 120-ПА), ответчику было отказано в заключении договора на новый срок. 22.01.2020 ответчиком было получено предупреждение от 28.12.2019 № 15-01/4789 об отказе в заключении договора и необходимости освобождения квартиры с возвратом ее наймодателю по акту приема-передачи. При этом ответчику было разъяснено, что по соглашению с наймодателем ей может быть предоставлено иное жилое помещение фонда коммерческого использования. До настоящего времени ответчик неправомерно занимает квартиру.

Решением Тагилстроевского районного суда города Нижний Тагил Свердловской области от 25.06.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

С таким решением не согласился истец, его представителем ФИО3, действующим на основании доверенности от 20.05.2020, подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования.

В обоснование апелляционной жалобы указано на несогласие с выводом суда первой инстанции о том, что договор найма в отношении квартиры является долгосрочным (срок более одного года). 18.09.2019 стороны подписали договор № 547, установив срок его действия по соглашению с 18.09.2018 по 16.09.2019 (срок до одного года). Наличие в договоре условия о распространении его действия на отношения, возникшие с 30.08.2018, не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, и не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащегося подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Суд не вправе был своим решением установить иной срок действия договора вопреки воле сторон и порядку определения срока действия договора, предусмотренного гражданским законодательством. То обстоятельство, что стороны при заключении договора согласовали именно срок действия до одного года подтверждается и тем, что в договоре отсутствует условие о преимущественном праве на заключение договора на новый срок; договор содержит условие о прекращении обязательственных отношений сторон по окончании срока его действия; договор не содержит условия о порядке отказа наймодателя от продления долгосрочного договора; предусмотрена возможность продления договора только по взаимному соглашению сторон, в том числе на иных условиях; договор заключен в соответствии с решением Нижнетагильской городской Думы от 24.06.2010 № 34 «Об утверждении Положения о порядке предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда коммерческого использования города Нижний Тагил», согласно пункту 6 статьи 4 которого договор найма заключается на срок до 1 года; в соответствии с пунктом 2 статьи 674 Гражданского кодекса Российской Федерации ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, договор найма не содержит условия о государственной регистрации и обязанности сторон о регистрации договора. Кроме того, суд первой инстанции, придя к выводу о том, что договор найма между сторонами заключен на срок более одного года, не определил срок действия такого договора.

Представителем ответчика ФИО4, действующей на основании доверенности от 25.05.2020, представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. В отзыве указано, что согласно пункту 5.1 договора найма от 18.09.2018 договор найма заключен на срок с 18.09.2018 по 16.09.2019, который распространял свое действие на отношения сторон, возникшие 30.08.2018, то есть договор заключен на срок с 30.08.2018 по 16.09.2019 (1 год 17 дней). Требования статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации наймодатель не выполнил, в связи с чем договор найма между сторонами считается продленным на тот же срок, то есть на 1 год 17 дней – с 17.09.2019 по 03.10.2019. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59, на которое ссылается истец в апелляционной жалобе, не применимо к сложившейся ситуации, так как разъяснения, содержащиеся в данном письме, относятся к определению срока действия договора аренды для целей государственной регистрации договора аренды. Пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор коммерческого найма не подлежит государственной регистрации. Гражданское законодательство не содержит положения о том, что договор найма считается заключенным с момента его государственной регистрации. Следовательно, к договору найма не применим порядок определения срока действия договора, описанный в указанном информационном письме. Основанием для возникновения обязательств по договору коммерческого найма между истцом и ответчиком является заключенный между сторонами договор. Решением суда от 25.06.2020 установлено, что договор найма заключен на срок более года. Учитывая, что форма договора найма разработана муниципальным органом и не подлежала изменению нанимателем, следовательно, именно наймодателем был нарушен указанный в жалобе муниципальный правовой акт, однако ответчик не может быть ответственным за такое нарушение и нести за это ответственность.

Старшим помощником прокурора Тагилстроевского района г.Нижнего Тагила ФИО5 представлены письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых просит решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности от 20.05.2020, доводы и требования апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ответчика ФИО4, действующая на основании доверенности от 25.05.2020, возражала относительно доводов апелляционной жалобы.

Прокурор отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском процессе прокуратуры Свердловской области Привороцкая Т.М., давая заключение по делу на основании статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, указала, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованными, оснований для отмены решения суда не имеется, доводы апелляционной жалобы не обоснованны.

Заслушав объяснения сторон, заключение прокурора, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Предметом спора является жилое помещение – двухкомнатная квартира <№> общей площадью 50,60 кв.м в доме <№> по <адрес> (далее по тексту – квартира), которое находится в муниципальной собственности города Нижнего Тагила, что подтверждается копией выписки из реестра жилых помещений муниципальной собственности города Нижнего Тагила от 28.01.2020 № 133. В выписке указано, что квартира внесена в реестр жилых помещений муниципальной собственности и отнесена к фонду коммерческого использования.

Как следует из копии выписки из постановления Администрации г.Нижнего Тагила от 12.09.2018 № 2353-ПА было утверждено предложение комиссии по жилищным вопросам при Главе города, согласно которому ФИО2 зарегистрирована в квартире по адресу: <адрес> по договору найма жилого помещения. Место работы ФИО2 – НТ МУП «Единый муниципальный расчетный центр». На основании личного заявления было предложено заключить с ФИО2 договор найма жилого помещения в отношении квартиры сроком до одного года.

18.09.2018 между сторонами был оформлен договор найма жилого помещения № 547, согласно условиям которого ответчик предоставил истцу во временное пользование квартиру (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 5.1 договора, настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и заключается на срок с 18.09.2018 по 16.09.2019, условия настоящего договора распространяют свое действие на отношения сторон, возникшие 30.08.2018.

В квартире по месту жительства зарегистрирована ответчик с 25.12.2002.

24.09.2019 ответчик обратилась к истцу с заявлением, в котором просила предоставить ей квартиру по договору найма.

Из выписки из постановления Администрации г.Нижнего Тагила от 28.01.2020 № 120-ПА следует, что было утверждено предложение комиссии по жилищным вопросам, согласно которому в отношении ФИО2 указано, что срок действия договора найма истек, в связи с планируемым предоставлением квартиры по указанному адресу семьям, состоящим на учете малоимущих граждан в качестве нуждающихся в предоставлении по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда, отнесением квартиры к фонду социального использования, Администрация не намерена заключать договор найма жилого помещения на новый срок. Фактически сложившиеся договорные отношения, возникшие из договора найма жилого помещения от 18.09.2018 № 547 прекращены.

28.12.2019 ответчику было направлено предупреждение, в котором указано, что истец предупреждает ответчика о намерении не заключить с нею договор найма жилого помещения в отношении квартиры. Указано, что в связи с планируемым предоставлением квартиры семьям, состоящим на учете малоимущих граждан в качестве нуждающихся в предоставлении по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда по г.Нижнему Тагилу и отнесением квартиры к фонду социального использования, предлагается освободить квартиру, передать квартиру Администрации в установленном порядке по акту приема-передачи и сняться с регистрационного учета в срок до 28.01.2020 (л.д. 13).

Указанное предупреждение получено ответчиком 22.01.2020.

Суд первой инстанции, установив указанные обстоятельства, руководствуясь статьей 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьями 431, 671, 683, 684 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав договор найма от 18.09.2018 № 547, пришел к выводам о том, что указанный договор заключен на срок более одного года, в связи с чем истец в силу положений статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации при отказе от продления договора на новый срок должен соблюсти процедуру такого отказа, установленную данной нормой. Направленное в адрес ответчика уведомление требованиям статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации не отвечает, поскольку в нем отсутствует информация о принятом истцом решении не сдавать квартиру в течение не менее года внаем. Кроме того, суд первой инстанции указал, что истцом в установленном законом порядке действий по расторжению договора не совершалось, следовательно, право пользования квартирой у ответчика не прекратилось, в настоящее время договор пролонгирован на новый срок до сентября 2020 г.

При указанных установленных обстоятельствах и выводах суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал.

Судебная коллегия полагает возможным с указанными выводами суда первой инстанции согласиться.

Доводы апелляционной жалобы о том, что договор найма жилого помещения от 18.09.2018 № 547 заключен на срок менее одного года, судебная коллегия оставляет без удовлетворения.

В силу пункта 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно пункту 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Положения статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При этом, к договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем 4 пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное (пункт 2 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно пункту 5.1 договора найма жилого помещения от 18.09.2018 № 547, он вступает в силу с момента подписания и заключается на срок с 18.09.2018 по 16.09.2019, при этом условия договора распространяют свое действие на отношения сторон, возникшие с 30.08.2018.

Исходя из буквального толкования условий указанного договора найма (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации), следует, что его действие распространено на отношения сторон, возникшие с 30.08.2018, следовательно, указанный договор нельзя признать краткосрочным, фактически он заключен на срок более одного года, то есть с 30.08.2018 по 16.09.2019.

Доводы апелляционной жалобы о том, что наличие в договоре условия о распространении его действия на отношения, возникшие с 30.08.2018, не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, и не изменяет срока его действия, так как момент заключения договора, содержащегося подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), судебная коллегия оставляет без удовлетворения.

Разъяснения, содержащиеся в пункте 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», даны в целях установления наличия обязанности по государственной регистрации договора аренды. По мнению судебной коллегии, указанные разъяснения не могут распространяться на правоотношения сторон по договору найма жилого помещения.

Судебная коллегия также учитывает, что ранее, начиная с 2002 г. между сторонами в отношении квартиры заключались договоры найма жилого помещения.

05.02.2014 между сторонами в отношении квартиры был оформлен договор № 75 найма жилого помещения, согласно пункту 5.1 которого договор вступает в силу с момента его подписания и заключается на срок с 05.02.2014 по 03.02.2015, условия настоящего договора распространяют свое действие на отношения сторон, возникшие 05.02.2014.

Затем, 16.06.2016 был оформлен договор № 370 найма жилого помещения, согласно пункту 5.1 которого договор вступает в силу с момента его подписания и заключается на срок с 16.06.2016 по 14.06.2017, условия настоящего договора распространяют свое действие на отношения сторон, возникшие с 03.02.2015.

31.08.2017 был оформлен договор № 610 найма жилого помещения, согласно пункту 5.1 которого договор вступает в силу с момента его подписания и заключается на срок с 31.08.2017 по 29.08.2018, условия настоящего договора распространяют свое действие на отношения сторон, возникшие с 15.06.2017.

18.09.2018 был оформлен последний договор № 547 найма жилого помещения, согласно пункту 5.1 которого договор вступает в силу с момента его подписания и заключается на срок с 18.09.2018 по 16.09.2019, условия настоящего договора распространяют свое действие на отношения сторон, возникшие 30.08.2018.

Учитывая содержания пунктов 5.1 всех вышеуказанных договоров найма, которые были заключены между сторонами, положения пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны договора установили, что фактически договор действует с 30.08.2018 по 16.09.2019, тем самым, определив, что срок предыдущего договора закончился 29.08.2018, на новый срок предыдущий договор не продлился.

Вопреки доводам апелляционной жалобы судом иной срок действия договора найма не устанавливался, срок действия договора найма с 30.08.2018 по 16.09.2019 был установлен сторонами. При этом согласно вышеуказанным договорам, ранее стороны заключали договоры найма в отношении квартиры на следующие сроки: с 05.02.2014 по 03.02.2015, с 03.02.2015 по 14.06.2017, с 15.06.2017 по 29.08.2018, с 30.08.2018 по 16.09.2019.

Доводы апелляционной жалобы о том, что стороны при заключении договора согласовали именно срок действия до одного года, что подтверждается условиями договора, а именно: в договоре отсутствует условие о преимущественном праве на заключение договора на новый срок; договор содержит условие о прекращении обязательственных отношений сторон по окончании срока его действия; договор не содержит условия о порядке отказа наймодателя от продления долгосрочного договора; предусмотрена возможность продления договора только по взаимному соглашению сторон, в том числе на иных условиях, основанием для отмены решения суда не являются, поскольку в любом случае правоотношения сторон регулируются тем законом, который применяется к данным правоотношениям.

Тот факт, что условие договора найма жилого помещения о сроке действия договора свыше одного года противоречит Положению о порядке предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда коммерческого использования города Нижний Тагил, утвержденному решением Нижнетагильской городской Думы от 24.06.2010 № 34, согласно которому договоры найма заключатся лишь на срок до 1 года, также не является основанием для отмены решения суда, поскольку по общему правилу (статья 683 Гражданского кодекса Российской Федерации) договор найма жилого помещения может быть заключен как на срок до одного года, так и на срок свыше года, при этом, если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Следовательно, срок действия договора должен быть указан в договоре найма жилого помещения, стороны такой срок действия договора найма указали в пункте 5.1 договора, из толкования которого суд пришел к выводу о том, что договор заключен на срок свыше одного года. Требований о признании договора (части договора) недействительным не заявлено.

Являются несостоятельными и доводы апелляционной жалобы о том, что в соответствии с пунктом 2 статьи 674 Гражданского кодекса Российской Федерации ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, договор найма, заключенный между сторонами, не содержит условия о государственной регистрации и обязанности сторон о регистрации договора.

Однако, государственная регистрация договора найма жилого помещения, независимо от срока, на который он заключен, законом не предусмотрена, регистрации подлежит лишь ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года (пункт 2 статьи 674 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 26.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). При этом отсутствие государственной регистрации такого обременения на действительность оспариваемого договора найма не влияет и о несоответствии его формы требованиям закона не свидетельствует.

Таким образом, договор найма жилого помещения от 18.09.2018 № 547 в отношении квартиры был заключен сторонами на срок с 30.08.2018 по 16.09.2019, то есть на срок 383 дня (более одного года), учитывая, что истцом требования статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации не были выполнены, то указанный договор был продлен на срок с 17.09.2019 по 05.10.2020 (статья 193 Гражданского кодекса Российской Федерации), с 06.10.2020 до 23.10.2021.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 320, 327.1, пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Тагилстроевского районного суда города Нижнего Тагила Свердловской области от 25.06.2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Председательствующий О.В. Ильина

Судьи Е.В. Кайгородова

ФИО1