Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя ответчика Каитовой М.М. – Гаджаевой А.И. на решение Кисловодского городского суда Ставропольского края от 20.01.2020 года по гражданскому делу по исковому заявлению Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска к Каитовой Мариям Муратовне об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов и по встречному иску Каитовой Мариям Муратовне к Комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов,

установила:

Комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска обратился в суд с иском к Каитовой М.М. об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов.

Требования мотивированны тем, что между администрацией города-курорта Кисловодска и Джанибековым А.Х. был заключен договор аренды земельного участка площадью 800 кв.м, расположенного по адресу : <адрес>, который был предоставлен для строительства индивидуального жилого дома.

В соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, Джанибеков А.Х. и Булатов Р.М. продали Тамбиевой Ш.Х. объект незавершенного строительства литер А, 18% готовности, площадью 98 кв.м, расположенный в <адрес>Г, право собственности на который зарегистрировано в установленном порядке.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией города-курорта Кисловодска с Тамбиевой Ш.Д. был заключен договор аренды № ф земельного участка с КН 26:34:010116:52, расположенного по адресу: <адрес>Г для использования в целях проектирования индивидуального жилого дома. Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, договор

В соответствии с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ№ ф срок аренды указанного земельного участка продлен с ДД.ММ.ГГГГ по 07.09.2015г., цель использования земельного участка - под проектирование индивидуального жилого дома.

Согласно договору уступки права аренды Тамбиева Ш.Д. уступает право аренды Булатову А.Р.

В соответствии с дополнительным соглашением ДД.ММ.ГГГГ№ ф заключенным с Булатовым А.Р., срок аренды вышеуказанного земельного участка продлен и установлен по ДД.ММ.ГГГГ, цель использования земельного участка - под проектирование индивидуального жилого дома, при этом в дополнительном соглашении указано о наличии на данном земельном участке объекта незавершенного строительства.

ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи Булатов А.Р. продал Каитовой М.М. объект незавершенного строительства с КН 26:34:000000:4883, площадью застройки 98 кв.м., готовностью 18 %, который расположен на вышеуказанном земельном участке. В связи с продажей объекта недвижимости, между истцом и Булатовым А.Р. дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды вышеуказанного земельного участка расторгнут, все обязательства по договору аренды прекращены с ДД.ММ.ГГГГ

Право собственности Каитовой М.М. на указанный объект незавершенного строительства зарегистрировано в соответствии с действующим законодательством, при этом с последней договор аренды вышеупомянутого земельного участка в установленном законом порядке не заключался. Между тем, с 2008 г. строительство объекта незавершенного строительства с КН 26:34:000000:4883, площадью застройки 98 кв.м., готовностью 18 % не велось.

Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ ф заключено после вступления в силу положений статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ, при этом указанный земельный участок ранее предоставлялся с учетом нахождения на нем спорного объекта незавершенного строительства для завершения строительства такового после ДД.ММ.ГГГГ, право на однократное предоставление земельного участка в аренду, установленное нормами земельного законодательства, для завершения строительства использовано.

Просил суд изъять у Каитовой М.М. объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:34:000000:4883, площадью 98 кв.м., расположенный на земельный участке с кадастровым номером 26:34:010116:52 по адресу: <адрес>-Г, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства». Освободить комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска от оплаты государственной пошлины за подачу настоящего искового заявления.

Ответчик Каитова М.М. обратилась со встречным иском к Комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов, мотивируя заявленные требования тем, что ей на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>Г. В соответствии с положениями ст. 39.20 Земельного кодекса РФ она обратилась в администрацию города-курорта Кисловодска с заявлением о заключении договора аренды земельного участка, расположенного по вышеуказанному адресу. Решением комитета имущественных отношений от ДД.ММ.ГГГГ№ в заключении с ней договора аренды было отказано. Между тем, фактически договор аренды заключен предыдущим собственником и Комитетом ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до введения в действие ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ. Спорный земельный участок предоставлялся в аренду по договору от ДД.ММ.ГГГГ с целью использования под проектирование индивидуального жилого дома сроком по ДД.ММ.ГГГГ Из договора аренды земельного участка №ф от 05.10.2009г., сведений ЕГРП о переходе права собственности на объект незавершенного строительства, следует, что прежнему собственнику объекта незавершенного строительства уже предоставлялся указанный участок без проведения аукциона. Кроме того, собственником спорного имущества до 2019 года являлся Булатов А.Р., а новый договор аренды с ней не заключался.

Ссылаясь на положения ст. ст. 39.6, 39.16, 39.20 Земельного кодекса РФ, ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ, просила суд обязать Комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска без проведения торгов заключить с ней договор аренды земельного участка по <адрес>Г <адрес> с КН 26:34:010116:52 общей площадью 800 кв.м в целях для завершения строительства жилого дома.

Решением Кисловодского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска к Каитовой Мариям Муратовне об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов - удовлетворены.

Судом постановлено :

Изъять у Каитовой Мариям Муратовны объект незавершенного строительства площадью 98 кв.м., КН 26:34:000000:4883, расположенный на земельном участке с КН 26:34:010116:52 по адресу: <адрес>Г, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Взыскать с Каитовой Мариям Муратовны в бюджет муниципального образования городского округа города-курорта Кисловодска госпошлина в размере 6000 (шесть тысяч) руб.

В удовлетворении встречных исковых требований Каитовой Мариям Муратовне к Комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска о возложении обязанности без проведения торгов заключить договор аренды земельного участка по <адрес>Г <адрес> с КН 26:34:010116:52 общей площадью 800 кв.м в целях для завершения строительства жилого дома – отказано.

В апелляционной жалобе представитель заявителя Каитовой М.М. – Гаджаева А.И. считает решение суда необоснованным и незаконным, так как объект недвижимости, расположенный по <адрес>-Г, <адрес>, был приобретен Каитовой М.М. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации права собственности – 26:346000000:4883- \26/018/2019-2. Решением комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об отказе в предоставлении земельного участка в аренду Каитовой М.М.» ей было отказано в заключении договора аренды земельного участка в связи с тем, что: - земельный участок не отнесен к определенной категории земель (для чего было рекомендовано обратиться в управление архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска; - объект недвижимого имущества должен быть отнесен не к нулевому кварталу, а ко второму, где он и расположен по факту (для чего было рекомендовано обратиться в адрес Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес> для приведения в соответствии земельно-правовых документов). Договор аренды №ф от 05.102009 года устанавливает цель использования земельного участка – для проектирования индивидуального жилого дома, срок действия договора по ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, суд в своем решении игнорирует тот факт, что ни одному из собственников спорного объекта земельный участок с КН 26:34:010116:52 в целях завершения строительства предоставлен в аренду ни разу не был. Фактически договор аренды заключен с предыдущим собственником ДД.ММ.ГГГГ, то есть до ведения в действие статьи 239.1 ГК РФ, в связи, с чем ее действие не может распространяться на правоотношения сторон в рамках данного гражданского дела. Просит суд отменить решение Кисловодского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска к Каитовой Мариям Муратовне об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов. Удовлетворить исковые требования Каитовой Мариям Муратовне к Комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка по <адрес>-Г <адрес> с кадастровым номером 26:34:010116:52 общей площадью 800 кв.м, в целях для завершения строительства жилого дома без проведения торгов.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска Сажиева Т.Н. полагает не подлежащей удовлетворению апелляционную жалобу Каитовой М.М., так как решение комитета не имеет отношение к рассматриваемому спору, и в случае несогласия с вынесенным решением Каитова М.М. могла обжаловать его в суд в установленном законом порядке, однако с административным иском она не обращалась. Ссылка Каитовой М.М. на п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ не обоснованна, так как данная норма предусматривает, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют собственники зданий, сооружений, а не собственники объектов незавершенного строительства. Предоставление земельного участка без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства предусмотрено положениями п. 10 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ и пунктом 21 ст. 3 ФЗ-137 «О введении земельного кодекса РФ в действие» и расширительному толкованию они не подлежат. Довод Каитовой М.М. о том, что статья 239.1 ГК РФ не подлежит применению не соответствует действующему законодательству. Кроме того, на момент подачи искового заявления комитетом, договор аренды спорного земельного участка расторгнут ДД.ММ.ГГГГ, строительство объекта не окончено, указанный спорный земельный участок уже предоставлялся предыдущему собственнику объекта незавершенного строительства в аренду без торгов для завершения строительства, в связи с чем основания для заключения нового договора аренды без торгов не имеется. Просит решение Кисловодского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу Каитовой М.М. без удовлетворения.

В суд апелляционной инстанции представитель Комитета имущественных отношений Администрации города-курорта Кисловодска не явился, представил заявление о рассмотрении дела без его участия.

В суд апелляционной инстанции Каитова М.М., будучи надлежащим образом уведомленная о месте и времени апелляционного рассмотрения дела, не явилась, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в возражениях на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно части 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме. При этом в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абз. 5 п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГN 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", в случае, если суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости проверить обжалуемое судебное постановление суда первой инстанции в полном объеме, апелляционное определение в соответствии с п. 6 ч. 2 ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно содержать мотивы, по которым суд апелляционной инстанции пришел к такому выводу.

Судебная коллегия полагает необходимым выйти за пределы доводов апелляционной жалобы, поскольку решение суда в части применения норм материального права не отвечает интересам законности.

Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции, между администрацией <адрес> в лице председателя комитета по земельным ресурсам и землеустройству и Джанибековым А.Х. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка площадью 800 кв. м по адресу: <адрес>, для строительства индивидуального жилого дома сроком по ДД.ММ.ГГГГ.

Джанибековым А.Х. на вышеуказанном земельном участке был возведен объект незавершенного строительства 18% готовности, площадью застройки 98 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства Джанибеков А.Х. продал вышеуказанный объект недвижимости Тамбиевой Ш.Д., право собственности зарегистрировано в ЕГРП.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией города-курорта Кисловодска в лице председателя комитета имущественных отношений и Тамбиевой Ш.Д. был заключен договор аренды № ф земельного участка с КН 26:34:010116:52 общей площадью 800 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>Г для использования в целях под проектирование индивидуального жилого дома на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРП.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией города-курорта Кисловодска в лице председателя комитета имущественных отношений и Тамбиевой Ш.Д. было заключено дополнительное соглашение № ф к договору аренды № ф вышеуказанного земельного участка с КН 26:34:010116:52 общей площадью 800 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>Г для использования в целях под проектирование индивидуального жилого дома, которым срок аренды земельного был установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Тамбиевой Ш.Д. и Булатовым А.Р. заключен договор уступки права аренды вышеуказанного земельного участка, согласно которому Булатов А.Р. принял все права и обязанности арендатора по праву аренды на основании договора аренды земельного участка № ф от ДД.ММ.ГГГГ, соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРП.

ДД.ММ.ГГГГ Комитетом имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска в лице заместителя Главы администрации города-курорта Кисловодска и Булатовым А.Р. было заключено дополнительное соглашение № ф к договору аренды № ф вышеуказанного земельного участка с КН 26:34:010116:52 общей площадью 800 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>Г для использования в целях под проектирование индивидуального жилого дома, которым срок аренды земельного участка был установлен по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 1.2 дополнительного соглашения № ф к договору аренды № ф вышеуказанного земельного участка на данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства - нежилое здание.

ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи Булатов А.Р. продал вышеуказанный объект незавершенного строительства 18% готовности, общей площадью застройки 98 кв.м. Каитовой М.М., право собственности зарегистрировано в ЕГРП.

ДД.ММ.ГГГГ Комитетом имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска в лице председателя комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска и Булатовым А.Р. заключено дополнительное соглашение № к договору аренды земельного участка № ф от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительным соглашениям к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ ф, от ДД.ММ.ГГГГ№ ф вышеуказанного земельного участка с КН 26:34:010116:52 общей площадью 800 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>Г, которым договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут.

Согласно пункту 1.2 дополнительного соглашения № к договору аренды земельного участка № ф от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительным соглашениям к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ ф, от ДД.ММ.ГГГГ№ ф все обязательства по договору прекращены с ДД.ММ.ГГГГ, т.е. с момента регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Вышеуказанный земельный участок передан по акту приема-передачи Булатовым А.Р. Комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска.

Согласно выписке из ЕГРП вышеуказанный объект незавершенного строительства с КН 26:34:000000:488 зарегистрирован на праве собственности за Каитовой М.М.ДД.ММ.ГГГГ.

Каитова М.М. обратилась в Комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска с заявлением о предоставлении в аренду вышеуказанного земельного участка.

Решением Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска от ДД.ММ.ГГГГ№ Каитовой М.М. было отказано в предоставлении в аренду вышеуказанного земельного участка с КН 26:34:010116:52 общей площадью 800 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>Г.

Согласно информации Управления архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска от ДД.ММ.ГГГГ№ за период с 2008 г. по настоящее время разрешение на строительство объекта, расположенного по адресу <адрес>Г Управлением не выдавалось.

Удовлетворяя заявленные исковые требования Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска к Каитовой М.М. об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов, суд первой инстанции исходил из того, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства предыдущим собственником объекта незавершенного строительства реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка заключен ДД.ММ.ГГГГ (дополнительное соглашение № ф) и на момент обращения Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска с иском по настоящему делу срок его действия истек, договор расторгнут, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ.

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Данное правило применяется при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых завершено, так и объектов незавершенного строительства.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГN 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Соответствующая правовая позиция применяется и в случае продажи объектов незавершенного строительства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГN 82/09).

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГN 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Судебная коллегия, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 166, 168, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГN 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" исходит из того, что переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность расторжения предыдущим собственник ранее заключенного с ним договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 Постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГN 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

При переходе права собственности на объект недвижимости отсутствует необходимость расторжения договора аренды земельного участка, поскольку прежний собственник объекта недвижимости автоматически утрачивает право пользования участком.

При этом сам договор аренды, заключенный с прежним собственником недвижимого имущества считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок. Покупатель объекта недвижимости вне зависимости от волеизъявления арендодателя принимает на себя права и обязанности арендатора земельных участков, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательств по их аренде, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между собственником земельных участков и новым собственником объекта, расположенного на этих земельных участках.

В соответствии с ч.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды такого земельного участка заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в частности в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 10 пункта 2 указанной статьи).

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГN 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ Комитетом имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска в лице заместителя Главы администрации города-курорта Кисловодска и Булатовым А.Р. было заключено дополнительное соглашение № ф к договору аренды № ф земельного участка с КН 26:34:010116:52 общей площадью 800 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>Г для использования в целях под проектирование индивидуального жилого дома, которым срок аренды земельного был установлен по ДД.ММ.ГГГГ, по истечении которого арендатор Булатов А.Р. продолжил пользоваться данным земельным участком, в связи с чем в соответствии с положениями ч.2 ст.621 ГК РФ договор аренды является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом, судебная коллегия обращает внимание на то, что земельный участок был предоставлен предыдущим собственникам незавершенного строительства объекта по адресу: <адрес>Г в целях «под проектирование индивидуального жилого дома», а не в целях «завершения строительства», в связи с чем доводы представителя Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска об обратном подлежат отклонению.

Договор купли-продажи незавершенного строительством объекта заключен между Булатовым А.Р. и Каитовой М.М. ДД.ММ.ГГГГ. Переход права собственности на указанный объект зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, при продаже объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в аренде у продавца – Булатова А.Р., к покупателю перешли права и обязанности арендатора по договору от ДД.ММ.ГГГГ№ ф.

Между тем, ДД.ММ.ГГГГ, уже после регистрации права собственности за Каитовой М.М. на незавершенный строительством объект, Комитетом имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска в лице председателя комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска и Булатовым А.Р. заключено дополнительное соглашение № к договору аренды земельного участка № ф от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительным соглашениям к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ ф, от ДД.ММ.ГГГГ№ ф, о расторжении договора аренды земельного участка № ф от ДД.ММ.ГГГГ, и прекращении обязательств по договору с ДД.ММ.ГГГГ, т.е. с момента государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Вышеуказанный земельный участок передан по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ Булатовым А.Р. Комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска.

В соответствии с ч.1 ст.166, ч.1 ст.167 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу положений ч.2 ст.168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

С учетом вышеприведенных норм права, судебная коллегия считает дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка № ф от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительным соглашениям к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ ф, от ДД.ММ.ГГГГ№ ф, о расторжении договора аренды земельного участка № ф от ДД.ММ.ГГГГ, и прекращении обязательств по договору с ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между Комитетом имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска в лице председателя комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска и Булатовым А.Р., ничтожной сделкой, нарушающей права собственника недвижимости Каитовой М.М., и в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не влекущей юридических последствий.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 указанной статьи).

Как следует из пункта 6 этой же статьи, правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Поскольку договор аренды земельного участка № ф от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом дополнительных соглашений к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ ф, от ДД.ММ.ГГГГ№ ф, не является прекращенным, земельный участок был предоставлен в аренду «под проектирование индивидуального жилого дома», соответственно, к сложившимся правоотношениям между Каитовой М.М. и Комитетом имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска не подлежат применению положения ст. 239.1 ГК РФ.

В связи с чем решение суда в части удовлетворения заявленного иска Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска к Каитовой Мариям Муратовне об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении указанных исковых требований.

Вместе с тем, судебная коллегия соглашается с выводами суда об отказе в удовлетворении встречных исковых требований Каитовой М.М., как основанным не неправильном применении норм материального права.

Всем доводам Каитовой М.М. судом первой инстанции дана надлежащая оценка, не согласиться с которой у судебной коллегии оснований не имеется.

Применительно к приведенным положениям закона, разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным обстоятельствам, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения встречного искового заявления Каитовой М.М. к Комитету по управлению муниципальным имуществом города-курорта Кисловодска о возложении обязанности без проведения торгов заключить договор аренды земельного участка по <адрес>Г <адрес> с КН 26:34:010116:52 общей площадью 800 кв.м в целях для завершения строительства жилого дома.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Кисловодского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в части удовлетворения исковых требований Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска к Каитовой Мариям Муратовне об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов, взыскания с Каитовой Мариям Муратовны в бюджет муниципального образования городского округа города-курорта Кисловодска госпошлины в размере 6000 (шесть тысяч) руб. – отменить.

Принять в отмененной части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска к Каитовой Мариям Муратовне об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов – отказать.

В остальной части решение Кисловодского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя заявителя Каитовой М.М. – Гаджаевой А.И. - удовлетворить частично.

Председательствующий

Судьи