Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола помощником судьи Рокало В.Е. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-680/2022 по иску Дедюхина Егора Николаевича к Администрации Новоуральского городского округа о признании договора аренды земельного участка недействительным в части

по апелляционной жалобе ответчика на решение Новоуральского городского суда Свердловской области от 12.05.2022.

Заслушав доклад судьи Торжевской М.О., объяснения представителя ответчика по доверенности от 10.01.2022 Долговых И.В., судебная коллегия

установила:

Дедюхин Е.Н. обратился в суд с исковыми требованиями к Администрации Новоуральского городского округа (далее – Администрация НГО), уточнив которые просил признать недействительными пункты 4.2.1, 4.2.2 договора аренды земельного участка № 364 от 02.11.2021.

В обоснование заявленных требований указано, что 02.11.2021 между истцом Дедюхиным Е.Н. и Администрацией НГО по итогам торгов в соответствии с протоколом рассмотрения заявок от 21.10.2021 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером <№> с видом разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство сроком на 20 лет. В пункте 4.2 договора аренды указано, что арендатор не имеет право: уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из настоящего договора (пункт 4.2.1 договора аренды); передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив (пункт 4.2.2 договора аренды). Полагая, что указанные пункты договора противоречат пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и, получив отказ Администрации НГО об исключении этих пунктов путем составления дополнительного соглашения, истец обратился в суд с вышеуказанными требованиями.

Ответчик требования не признал.

Решением Новоуральского городского суда Свердловской области от 12.05.2022 требования истца оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении иска по тем же основаниям, которые приведены в исковом заявлении.

Ответчиком поданы возражения на апелляционную жалобу с просьбой оставить решение суда без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и надлежащим образом СМС-извещением, почтой 06.07.2022, кроме того, информация о деле размещена на сайте Свердловского областного суда.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика по доверенности от 10.01.2022 Долговых И.В. просила решение суда оставить без изменения. Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявили.

Проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Постановлением Администрации НГО от 21.09.2021 №2039-а было принято решение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером <№>, площадью 1307 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство, со сроком аренды 20 лет.

Согласно протоколу рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договоров аренды земельных участков от 21.10.2021 к аукциону был допущен участник Дедюхин Е.Н.

Аукцион признан несостоявшимся.

С Дедюхиным Е.Н. как с единственным участником Администрацией НГО был заключен договор аренды №364 от 02.11.2021 вышеуказанного земельного участка.

Договор аренды прошел государственную регистрацию.

Договором предусмотрено, что арендатор не имеет право: уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из настоящего договора (пункт 4.2.1 договора аренды); передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив (пункт 4.2.2 договора аренды).

Полагая данные условия договора недействительными, 28.12.2021 Дедюхин Е.Н. обратился к ответчику с предложением о заключении дополнительного соглашения об исключении этих пунктов, в чем ему было отказано письмом от 26.01.2022 №07-11/50.

Суд первой инстанции, отказывая истцу в иске, указал, что в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка по общему правилу вправе передавать свои права и обязанности по договору длительной аренды третьему лицу. Вместе с тем, эта норма допускает возможность ограничения законом такого права арендатора. Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, заключенному на торгах. Поскольку договор аренды земельного участка от 02.11.2021 был заключен по итогам проведения аукциона, с учетом осведомленности истца об условиях заключаемого им договора аренды, суд посчитал, что истец в силу прямо установленного законом запрета не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора аренды, и должен обязательства по такому договору исполнять лично.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда, поскольку они основаны на ошибочном толковании норм материального права.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В отличие от указанного общего правила, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор вправе, если иное не установлено федеральным законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Приведенные положения статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащие применению при разрешении спора, свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) в пункте 18 были даны разъяснения о том, что при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Указанное разъяснение основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу в субаренду и это правило не может быть изменено соглашениями сторон. В отсутствие изменения этой нормы разъяснение является актуальным при рассмотрении настоящего спора.

Арендатор публичного земельного участка по договору аренды, заключенному на срок более чем пять лет, имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу при условии уведомления арендодателя. Данное право арендатора не может быть ограничено договором (пункт 22 "Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 N 305-ЭС21-4791).

Аналогичная правовая позиция изложена также в письмах Минэкономразвития России от 14.07.2016 N 21046-ПК/Д23 и от 14.06.2018 N Д23и-3105.

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", вступившего в силу 01.06.2015), если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Делая выводы о наличии установленного пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации запрета на уступку прав арендатора по договору аренды, суд не учел содержание данной нормы, которая распространяет свое действие в отношении исключительно аукционного имущества (или прав на него) и только в отношении победителя торгов.

На торги ответчиком передано право аренды земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, которое в силу закона не обязательно должно приобретаться исключительно на торгах.

Суд не учел положения Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства (подпункт 15 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Его заключению должны предшествовать подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка в течение тридцати дней со дня опубликования извещения (подпункт 1 пункта 1, пункт 4 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).

В отсутствие заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов (пункт 5 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).

В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (пункт 7 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в силу приведенных норм закона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства может быть заключен не только путем проведения торгов, но и в ином порядке, что исключает применение к таким договорам предусмотренного пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения.

Аналогичная правовая позиция изложена в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.05.2022 N 47-КАД22-1-К6.

Кроме того, Дедюхин Е.Н. в данном случае не являлся победителем торгов.

В соответствии с пунктом 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Аналогичные условия предусмотрены пунктом 17 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, из обстоятельств дела следует, что аукцион на право заключения договора аренды признан несостоявшимся и победителя не имел, договор аренды заключен на основании пункта 14 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации с единственным участником аукциона. Соответственно, установленный пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации запрет на уступку прав применению к спорным правоотношениям не подлежит.

Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 03.09.2020 №88-13750/2020, от 22.10.2020 №88-15873/2020.

С учетом изложенного, положения пунктов 4.2.1, 4.2.2 договора аренды земельного участка № 364 от 02.11.2021 противоречат пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, не основаны на положениях пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые в данном случае не применимы, а значит, являются недействительными в соответствии с положениями статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, решение суда об отказе истцу в иске подлежит отмене, с принятием нового решения об удовлетворении иска Дедюхина Е.Н. к Администрации НГО о признании договора аренды земельного участка недействительным в части пунктов 4.2.1 и 4.2.2.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Новоуральского городского суда Свердловской области от 12.05.2022 отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования Дедюхина Егора Николаевича к Администрации Новоуральского городского округа о признании договора аренды земельного участка недействительным в части удовлетворить.

Признать недействительными пункты 4.2.1, 4.2.2 договора аренды земельного участка № 364 от 02.11.2021, заключенного между Дедюхиным Егором Николаевичем к Администрацией Новоуральского городского округа.

Председательствующий С.Н. Киселева

Судьи А.И. Орлова

М.О. Торжевская