Гражданский кодекс часть 1

при ведении протоколирования с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Култаевой Е.Б. рассмотрела в помещении суда в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело по иску Замятиной ( / / )10 к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Суворов» об урегулировании разногласий при заключении договора,

по апелляционной жалобе истца на решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 27.10.2021.

Заслушав доклад судьи Максимовой Е.В., объяснения истца Замятиной А. Н., представителя истца Витебской Е.В., представителя ответчика Рыкова Ю. В., судебная коллегия

установила:

Замятина А.Н. обратилась в суд с требованиями к ООО УК «Суворов» о возложении на ответчика обязанности урегулировать разногласия, возникающие при заключении договора с управляющей организацией, путем принятия условий договора в редакции истца, предложенных в протоколе разногласий от01.03.2021.

В обоснование иска указано на то, чтоЗамятина А.Н.является собственником нежилого помещения: офиса 103 (помещения 2,22,23 на поэтажном плате первого этажа литер А), административного здания по адресу: <адрес>, площадью 93,8 кв.м.03.02.2021 истцом был получен проект договора с управляющей организацией, который предлагал заключить ответчик.01.03.2021 в адрес ответчика истцом направлен протокол разногласий к договору, редакция которого предложена истцом в исковом заявлении по шести пунктам. В ответ на полученный протокол разногласий ответчик указал на обстоятельство неправомочности заключить договоры на иных условиях, отличающихся от условий, утвержденных в соответствии с решением общего собрания от10.05.2012, при этом использование ответчиком формы договора, утвержденной решением общего собрания собственников от10.05.2012, не исключает оценку указанного договора на соответствие действующему законодательству согласно ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 27.10.2021 постановлено: Исковые требованияЗамятиной А. Н.к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Суворов» об урегулировании разногласий при заключении договора оставить без удовлетворения.

Оспаривая законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, истец принесла на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы указано, что суд без указания мотивов оставил без оценки довод истца о том, что спорный договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения в соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Протоколом общего собрания собственников помещения административного здания от 10.05.2012 утверждено решение о заключении договоров собственниками на условиях, приведенных в приложении к протоколу. Протокол существует более 9 лет, при этом общая площадь здания, количество собственников помещений в здании, состав общего имущества, также как и законодательство изменились.

Не проверен судом факт заключения управляющей компанией договоров с сетевыми ресурсоснабжающими организациями, факт наличия лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами.

Истец посчитала целесообразным не заключать договор, заведомо зная, что его условия противоречат законодательству, в связи с чем предложила ООО УК «Суворов» заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте.

На апелляционную жалобу поступил отзыв ответчика, в котором указано на законность и обоснованность принятого решения.

В материалы дела представлены истцом исьменные возражения на отзыв ответчика на апелляционную жалобу.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец и её представитель подержали доводы апелляционной жалобы, письменные возражения истца на отзыв ответчика на апелляционную жалобу.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал отзыв на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения истца, представителя истца, представителя ответчика, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в пределах доводов апелляционной жалобы согласно ст. 327.1. Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ответчик Замятина А. Н. является собственником помещения офиса№ <№> (Помещения№, <№> на поэтажном плане 1 (первого) этажа (Литер А)) административного здания по адресу: <адрес>, площадь помещения 93,8 кв.м., кадастровый номер помещения <№> (л. д. 93, 94).

Согласно протоколу общего собрания собственников помещений административного здания по адресу: <адрес>, от10.05.2012 при голосовании по вопросу№ 4 избран способ управления административным зданием управляющей организацией в лице ООО УК «Суворов».

По вопросу № 5 решением общего собрания собственников помещений административного здания установлено, что между управляющей организацией и собственниками заключаются договоры на условиях, приведенных в приложении № 1 к протоколу. В период со дня ввода в эксплуатацию административного здания (30.01.2012) между управляющей организацией и собственниками (дольщиками, инвесторами) заключаются договоры на условиях, приведенных в приложении №2 к настоящему протоколу (л. д. 50-61)

Из материалов дела следует, что 03.02.2021 истцом получен проект договора с ответчиком.01.03.2021 истцом в адрес ответчика был направлен протокол разногласий к договору (л. д. 13-18).

Руководствуясь ч. 1 ст. 7, 44, ч. 5 ст. 46, ч. 4 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 1, ст. 247, 249 п. 2 ст. 181, п. ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции делает вывод о том, что принятое на общем собрании10.05.2012 решение о выборе способа управления объектом, равно как и существенные условия договора управления, утвержденные решением общего собрания, являются обязательными для истца, что исключает возможность заключения договора управления на индивидуальных, отличных от других собственников условиях.

Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда, так как он сделан на основании анализа приведенных норм права применительно к правоотношениям сторон по поводу заключения договора по управлению административным зданием по адресу: <адрес>, в состав которого входит помещение истца.

Согласно п.2 ст. 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (ч. 5 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Как следует из п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановление Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, при определении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Решение общего собрания собственников помещений административного здания по адресу: <адрес> от10.05.2012 оспаривалось истцом Замятиной А. Н., в удовлетворении исковых требований было, что подтверждается апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 22.09.2016 по делу № 33-16239/2016 (л. д. 63-65).

Довод истца в представленных в судебном заседании письменных возражениях на отзыв ответчика на апелляционную жалобу о том, что причиной отказа в удовлетворении исковых требований об оспаривании решения общего собрания послужило формальное обстоятельство пропуска срока исковой давности без исследования фактических обстоятельств дела, не ведет к иной оценке решения общего собрания собственников от10.05.2012, а именно как действующих правил для всех собственников помещений административного здания по адресу: <адрес> по вопросам управления административным зданием.

В связи с приведенными нормами, установленными обстоятельствами несогласие истца с условиями договора, принятыми собранием собственников, не влечет возникновение у истца права требовать заключения договора с управляющей компанией на иных условиях.

Суд первой инстанции обоснованно не применил нормы ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которые ссылался истец, к рассматриваемому спору, так как понудить к заключению договора на основании решения суда можно только то лицо, для которого заключение договора является обязательным в силу Гражданского кодекса Российской Федерации или другого закона.

Гражданское законодательство Российской Федерации такой обязанности ответчика не устанавливает, вследствие чего положения п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которые ссылается истец в обоснование заявленных требований, при разрешении спора применению не подлежат.

Не может не согласиться судебная коллегия и с выводом суда, со ссылкой на ст.247 Гражданского кодекса Российской Федерации, о том, что заключение договора с одним из собственников помещений в административном здании на условиях, отличных от условий, установленных собственниками, ведет к нарушению соглашения между собственниками. В связи с чем изменение согласованных собственниками условий договора с управляющей компанией возможно на основании соответствующего решения общего собрания собственников.

Сам по себе спор фактически возник по поводу принятого общим собранием собственников помещений решения по вопросам управления многоквартирным домом, соответственно способ разрешения спора должен соответствовать материально - правовому спору.

При этом следует отметить, что письменных возражениях истца на отзыв ответчика на апелляционную жалобу истец указывает, что спор возник в связи с ненадлежащим оказанием услуг управляющей компанией ООО УК «Суворов» по управлению зданием и содержанием общего имущества, что свидетельствует о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права.

Довод апелляционной жалобы о необходимости наличия лицензии судебная коллегия отклоняет.

Согласно ч. 1 ст. 192 Жилищного кодекса Российской Федерации деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее также - лицензия), предоставленной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации (далее - лицензионная комиссия).

Таким образом, требование к управляющей организации о наличии лицензии установлено только при осуществлении предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

При этом никем не оспаривается, следует из публичных сведений об объекте, что здание по адресу: <адрес> является административным зданием, не является многоквартирным домом, жилых помещений в своем составе не имеет, что, в свою очередь, исключает обязательное требование к управляющей организации о наличии лицензии.

Довод апелляционной жалобы о том, что судом не проверен судом факт заключения управляющей компанией договоров с сетевыми ресурсоснабжающими организациями, судебной коллегией отклоняется, так как указанное обстоятельство юридически значимым для разрешения заявленного спора не является.

Судебная коллегия полагает необходимым отметить, что в отношении помещения – офиса № <№> по адресу: <адрес> истцом ранее заключались договоры, на условиях принятых решением общего собрания собственников помещений здания по указанному адресу от 10.05.2012 (л. д. 67 -73)..

Вместе с тем, судебная коллегия обращает внимание сторон спора, что данные об объекте недвижимого имущества, содержащиеся в Едином государственном реестре прав недвижимости об объекте недвижимости, считаются достоверными, пока не доказано иное, при этом как сторона истца в протоколе разногласий (л. д. 16), так и сторона ответчика в проекте договора (л. д. 21) приводят сведения об объекте, принадлежащем истцу, не соответствующем выписке из ЕГРН от 02.09.2020 (л. д. 33).

Иные доводы апелляционной жалобы истца не содержат юридически значимых по делу обстоятельств, не учтенных судом первой инстанции, на законность выводов суда первой инстанции не влияют, о существенном нарушении судом норм материального и процессуального права не свидетельствуют, в силу чего данные доводы основаниями для отмены правильного по существу судебного решения явиться не могут.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы, возражениям на отзыв ответчика на апелляционную жалобу, не усматривается.

Руководствуясь ст. ст. 320, 327.1, п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 27.10.2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Замятиной ( / / )11 – без удовлетворения.

Председательствующий А. А. Локтин

Судьи Е.В. Максимова

Е.Н. Абрашкина