Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-689/2019 по иску ООО «Агрокомплекс Ростовский» к ФИО1, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя, признании права собственности отсутствующим по апелляционной жалобе ООО «Агрокомплекс Ростовский» на решение Матвеево-Курганского районного суда Ростовской области от 27 сентября 2019 г. Заслушав доклад судьи Афанасьева О.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО «Агрокомплекс Ростовский» обратилось в суд с настоящим иском к ФИО1, ФИО2, 3-е лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, указав, что 08.10.2013 года между ФИО1 и ООО «Агрофирма Раздолье» (правопредшественником ООО «Агрокомплекс Ростовский») был заключен договор аренды земельного участка № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 60000 кв. м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного в Матвеево-Курганском районе на территории ООО АФ «Раздолье» поле 93, земельный участок 4, сроком на 5 лет. Договор был зарегистрирован 28.10.2014 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

В соответствии с п. 4.1 договора арендатор имеет право преимущественного выкупа арендуемого земельного участка.

ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА ФИО1 продал спорный земельный участок ФИО2, не уведомив арендатора ООО «Агрокомплекс Ростовский», который имеет первоочередное право покупки арендуемого земельного участка в соответствии с п. 4.1 договора аренды.

Как указал истец, возникшее в силу договора обязательство ФИО1 предоставить такое право арендатору подлежит исполнению в силу ст. 309 ГК РФ.

На основании изложенного, ООО «Агрокомплекс Ростовский» просило суд перевести на него права и обязанности покупателя по договору купли-продажи земельного участка от 29.04.2019 года, заключенного между ФИО1 и ФИО2 и признать отсутствующим право собственности ФИО2 на земельный участок, площадью 60000 кв. м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного в Матвеево-Курганском районе на территории ООО «Агрофирма Раздолье» поле 93, земельный участок 4, номер регистрации права собственности НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 06.05.2019 года.

Решением Матвеево-Курганского районного суда Ростовской области от 27.09.2019 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе ООО «Агрокомплекс Ростовский», считая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит его отменить, ссылаясь на то, что реализация прав собственника не должна нарушать прав иных лиц.

Как указывает апеллянт, спор, возникший между сторонами по настоящему делу, вытекает из нарушения арендодателем прав арендатора на исполнение обязательств по договору аренды.

По мнению автора жалобы, из анализа договоров аренды земельного участка следует вывод о том, что преимущественное право истца на приобретение отчуждаемого земельного участка основано не только на законоположениях ст. 250 ГК РФ и ФЗ «Об обороте земель сельхозназначения», но и на условиях соглашения, заключенного собственником земельного участка и ООО «Агрокомплекс Ростовский», согласно которому истец имеет право на выкуп земельного участка при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

При этом, апеллянт полагает, что положения ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае могут быть применены по аналогии закона.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, выслушав представителя ООО «Агрокомплекс Ростовский», ФИО1, представителя ФИО2, посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, 08.10.2013 года между ФИО1 (арендодатель) и ООО «Агрофирма Раздолье» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, площадью 60000 кв. м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного в Матвеево-Курганском районе на территории ООО «Агрофирма Раздолье» поле 93, земельный участок 4, сроком на 5 лет.

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРЮЛ, деятельность ООО «Агрофирма «Раздолье» прекращена 05.10.2016 года путем присоединения к ООО «Агрокомплекс Ростовский» (договор о присоединении от 26.05.2016, запись ГРН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 05.10.2016). В этой связи ООО «Агрокомплекс Ростовский» является универсальным правопреемником ООО «Агрофирма «Раздолье».

В п. 4.1 договора аренды стороны предусмотрели преимущественное право арендатора на выкуп арендуемого земельного участка.

29.04.2019 года ФИО1 продал указанный земельный участок ФИО2 за 750000 рублей.

В соответствии с положениями ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2).

Согласно п. 2 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 209, 260 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что действующее гражданское и земельное законодательство не содержат норм, возлагающих на собственника – арендодателя обязанности по предоставлению преимущественного права покупки земельного участка, а такое условие договора аренды не может ограничивать права собственника земельного участка.

Как указал суд, реализуя свои правомочия собственника по отчуждению земельного участка ФИО2 по договору купли-продажи от 29.04.2019 года, ФИО1 не обязан был в письменной форме предлагать ООО «Агрокомплекс Ростовский» купить у него земельный участок.

Поскольку в рассматриваемом случае законом не предусмотрено право истца требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя арендуемого имущества, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Выводы суда являются правильными, они соответствуют требованиям закона и материалам дела.

Согласно п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В соответствии с п. 2 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации при невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Таким образом, при применении норм по аналогии закона необходимо, чтобы правоотношения были сходными по существу.

Статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающая преимущественное право покупки регулирует отношения участников долевой собственности при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу. Правила указанной статьи в силу п. 5 применяются также при отчуждении доли по договору мены.

В данном случае спорное имущество принадлежало только ФИО1, предметом общей собственности не являлось, договор аренды с множественностью лиц также не заключался, в связи с чем аналогия закона, в указанном случае не применима.

Право выкупа арендованного имущества установлено п. 1 ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Однако в заключенном между сторонами договоре аренды содержится лишь указание на преимущественное право арендатора выкупить земельный участок, но не предусмотрен переход права собственности на него, условия такого перехода, выкупная цена и порядок ее внесения, что противоречит ст.ст. 432, 555, 624 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В данном случае указание в п. 4.1 договора аренды на преимущественное право арендатора на выкуп арендуемого земельного участка, нельзя считать согласованным по всем существенным условиям.

При этом, условиями заключенного договора аренды не предусмотрено, что последствием нарушения арендодателем условия пункта 4.1 договора аренды является перевод на арендатора прав и обязанностей по договору купли-продажи спорного недвижимого имущества. Отсутствует аналогичное положение и в гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей отношения по договорам аренды.

Пунктом 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено только преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Судебная коллегия считает, что при разрешении настоящего спора правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом первой инстанции правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана согласно ст. 67 ГПК РФ, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы, оспаривающие выводы суда по существу рассмотренного спора, не могут повлиять на содержание постановленного судом решения, правильность определения судом прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений.

Таким образом, правовых оснований, которые в силу закона могли бы повлечь отмену решения суда, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем решение подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Матвеево-Курганского районного суда Ростовской области от 27 сентября 2019 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Агрокомплекс Ростовский» - без удовлетворения.

Мотивированный текст определения изготовлен 10.02.2020 года.

Председательствующий

Судьи