Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 23 декабря 2020 года гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Александровского городского суда Владимирской области от 31 августа 2020 года, которым расторгнут договор купли-продажи земельного участка расположенного по адресу: ****, с кадастровым номером ****, общей площадью 600 кв.м, категория земель –земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для владения личного подсобного хозяйства, заключенный 23.09.2019 между ФИО2 и ФИО1. С ФИО1 в пользу ФИО2 взысканы денежные средства, уплаченные по договору в сумме 260 000 руб.

Стороны возвращены в первоначальное положение: прекращено право собственности ФИО2 на указанный земельный участок, земельный участок возвращен в собственность ФИО1.

С ФИО1 в пользу ФИО2 взысканы расходы по государственной пошлине в размере 5 800 руб.

Заслушав доклад судьи Закатовой О.Ю., объяснения ФИО1, его представителя ФИО3, поддержавших доводы апелляционной жалобы, ФИО2, её представителя ФИО4, возражавших относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств.

В обоснование иска указала, что 23.09.2019 приобрела у ФИО1 по договору купли-продажи земельный участок площадью 600 кв.м, расположенный по адресу: **** за 260 000 руб. Участок приобретался с целью строительства на нем жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства, что не противоречит его целевому использованию. При обращении в администрацию Александровского района с уведомлением о планируемом строительстве жилого дома, 26.11.2019 было получено уведомление о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства, ввиду того, что земельный участок расположен в охранной зоне магистрального газопровода. По тем же основаниям ей было отказано в согласовании размещения жилого дома владельцем газопровода.

Ссылаясь на то, что она ограничена в использовании земельным участком по его прямому назначению, в результате чего лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении сделки, просила расторгнуть договор и прекратить её право собственности на земельный участок, возвратив его в собственность ФИО1

В судебном заседании истец ФИО2 и её представитель ФИО4 исковые требования поддержали и просили иск удовлетворить. Истец суду показала, что проявила должную осмотрительность при заключении сделки: пояснила продавцу ФИО1, что приобретает земельный участок для строительства дома и занятия подсобным хозяйством, осмотрела его до покупки, но визуально определить наличие вблизи газопровода было невозможно, о существующих ограничениях продавец её не уведомил.

Ответчик ФИО1 и его представитель ФИО5 возражали относительно заявленных требований и просили в иске отказать. Ответчик суду показал, что о нахождении газопровода вблизи участка ему не было известно. По сведениям Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок обременений не имеет, цель приобретения участка ФИО2 ему не озвучивала. До заключения сделки ответчик предоставил истцу градостроительный план и имеющуюся у него информацию о земельном участке, в котором обременения отсутствуют.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе ФИО1 В апелляционной жалобе заявитель настаивает на отсутствие осведомленности о существующих ограничениях на продаваемый им участок. Утверждает, что при заключении договора купли-продажи земельного участка им был заявлен вид разрешенного участка, сообщена вся информация о земельном участке, покупатель ФИО2 нашла его в приемлемом состоянии и претензий не имела. Вся исчерпывающая информация истцу была предоставлена, в том числе сведения из ЕГРН, согласно которых никаких ограничений прав и или обременений в отношении объекта недвижимости не имелось и не имеется на момент рассмотрения спора. Ссылается на градостроительный план от 20.08.2019, в котором также не содержится каких-либо сведений об ограничениях использования участка, в том числе в отношении строительства жилого дома. Данные обстоятельства, по мнению подателя жалобы, являются существенными, однако судом неправомерно не приняты во внимание.

ФИО2 принесены возражения на апелляционную жалобу, в которых она соглашается с выводами суда о невозможности использования земельного участка по назначению - строительству жилого дома, по причине нахождения спорного земельного участка в охранной зоне газопровода, что для ФИО2 является существенным условием договора.

Апелляционное рассмотрение на основании ч.3 ст. 167 ГПК РФ проведено в отсутствие представителя Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, уведомленного о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом по факсимильной связи.

Проверив законность и обоснованность решения суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на апелляционную жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из материалов дела следует, что 23.09.2019 между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ФИО2 приобрела земельный участок, расположенный по адресу: ****, площадью 600 кв.м, с кадастровым номером ****, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства (л.д.11-12).

По указанному договору ответчик должен был передать истцу земельный участок, свободный от прав третьих лиц, что следует из пункта 9 договора, согласно которому продавец гарантирует, что земельный участок никому не продан, не подарен, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

В соответствии с пунктом 12 договор имеет силу передаточного акта.

Оплата по договору в сумме 260 000 руб. произведена покупателем в полном объеме, что подтверждается представленной в дело распиской от 23.09.2019 и не оспаривалось ответчиком (л.д. 12).

27.09.2019 в установленном законом порядке Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области произведена государственная регистрация перехода права собственности ФИО2, что следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 30.01.2020 и материалами реестрового дела (л.д.13, 31-84).

Имея намерение использовать участок по его назначению, 20.11.2019 ФИО2 обратилась в администрацию Александровского района с уведомлением о планируемом строительстве жилого дома.

26.11.2019 администрация Александровского района уведомлением №620 указала ФИО2 о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства в связи с нахождением земельного участка в охранной зоне магистрального газопровода (л.д.14).

19.11.2019 аналогичный ответ на свое обращение получено ФИО2 от ООО «Газпром трансгаз Нижний Новгород» (л.д.19).

Претензия ФИО2 о расторжении договора купли-продажи оставлена ответчиком ФИО1 без удовлетворения (л.д.21).

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив имеющийся запрет на строительство, пришёл к выводу о том, что нахождение спорного земельного участка в составе охранной зоны магистрального газопровода, практически делает невозможным его использование по целевому назначению, что для истца является существенным нарушением договора, поскольку ФИО2 в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, в связи с чем удовлетворил исковые требования.

При этом суд указал, что обязанность информирования о существующих обременениях либо ограничениях покупателя в силу ст.460 ГК РФ лежит на продавце, то есть ФИО1, доказательств такой информации до подписания договора у истца, ответчиком суду не представлено.

С выводами суда не может согласиться судебная коллегия по причине нарушения судом норм материального и процессуального права.

Согласно п.1 ст.460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В силу п.1 ст.37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

На основании ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Обратившаяся в суд сторона должна представить доказательства существенности нарушений договора, а сторона ответчика доказательства осведомленности о существующих ограничениях либо обременениях в отношении предмета сделки.

Поскольку обременений в отношении спорного земельного участка не установлено, а ст.460 ГК РФ предписывает обязанность продажи товара без обременений, из которой не следует свобода от ограничений использования товара, то к спорным правоотношениям указанная норма не подлежала применению.

Частью 5 ст. 8 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» (далее Закон №218-ФЗ) предусмотрено, что сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, границах публичного сервитута, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой зоны, территории или в связи с установлением публичного сервитута, заносятся в кадастр недвижимости.

В другой раздел ЕГРН - реестр границ - также вносятся сведения о содержании ограничений использования объектов недвижимости в пределах таких зон (пункт 6 части 1 статьи 10 Закона № 218-ФЗ).

Органы, принявшие решение об установлении зоны с особыми условиями использования территорий, обязаны направлять в орган регистрации прав описание местоположения границ таких зон, перечень координат характерных точек их границ для внесения указанных сведений в ЕГРН (п. 9 ч. 1, ч. 18.1 ст. 32 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с п.п.3 п.8 ст.26 ФЗ от 03.08.2018 №342 –ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 01.01.2022 зоны с особыми условиями использования территорий считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в Едином государственном реестре недвижимости, нормативным правовым актом, предусматривающим установление зон с особыми условиями использования территорий в границах, установленных указанным актом, без принятия решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об установлении таких зон либо согласования уполномоченным органом исполнительной власти границ зоны с особыми условиями использования территории.

Правила охраны магистральных газопроводов, утвержденные постановлением Правительства РФ от 08.09.2017 N 1083 предусматривают, что сведения о границах охранных зон указываются в проектной документации магистрального газопровода, а также отображаются в документации по планировке территории и подлежащей включению в федеральную государственную информационную систему территориального планирования. Сведения о границах указанных минимальных расстояний отображаются на публичных кадастровых картах в соответствии с законодательством Российской Федерации (п. 23 Правил).

В своем отказе в согласовании истцу строительства на приобретенном ею земельном участке администрация Александровского района ссылается на карту градостроительного зонирования, на которой якобы отражено, что спорный земельный участок расположен в охранной зоне магистрального газопровода.

Судом установлено, что земельный участок расположен п. Маяк, Александровского района, относится к категории земель: земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства. Данные об ограничении использования спорного земельного участка отсутствуют в сведениях Единого государственного реестра недвижимости.

В соответствии со ст.327-1 ГПК РФ судебной коллегией приняты новые доказательства по делу: градостроительный план земельного участка с кадастровым номером ****, составленный по заявлению ФИО1 МКУ «Управлением строительства и архитектуры Александровского района 20.08.2019; Правила землепользования и застройки МО Александровского сельского поселения на земельный участок с кадастровым номером **** (текстовая и графическая часть – выкопировка из карты градостроительного зонирования), представленные администрацией Александровского района по запросу судебной коллегии, как имеющие существенное значение для рассмотрения настоящего спора и на которые стороны ссылались в суде первой инстанции при разрешении спора по существу, но не обоснованно не приняты судом в качестве доказательства.

Из градостроительного плана земельного участка от 20.08.2019, подписанного главным архитектором ФИО6, на который ответчик ФИО1 ссылался в суде первой инстанции, а также в своей апелляционной жалобе, следует, что земельный участок с кадастровым номером **** расположен в пределах зон, выделенных на карте (схеме) градостроительного зонирования Андреевского сельского поселения: Ж-1 территориальная зона Ж1 предназначена для проживания в сочетании с ведением ограниченного личного подсобного хозяйства (ЛПХ с содержанием мелкого скота и птицы), а также с ведением огородничества и садоводства, информация об ограничениях использования земельного участка, в том числе, если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий- отсутствует. Информация о границах зон действия публичных сервитутов отсутствует (п.п.5,6 градостроительного плана).

В тоже время на графическом изображении земельного участка отдельными штриховыми линиями показаны зона допустимого размещения строений и сооружения, охранная зона магистрального газопровода высокого давления (л.д.90).

Из выкопировки схемы градостроительного зонирования Андреевского сельского поселения Александровского района, что является частью Правил землепользования и застройки, утвержденных решением Совета народных депутатов Александровского района №185 от 21.07.2017, представленной по запросу судебной коллегии администрацией Александровского района следует, что в зоне Ж-1, где расположен земельный участок с кадастровым номером **** имеется охранная зона магистрального газопровода.

Разночтения, имеющиеся в официально составленных органом местного самоуправления документах по использованию территории, на которой расположен земельный участок с кадастровым номером ****, не свидетельствует о доказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии ограничения использования земельного участка, и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке.

Истцом не оспаривалось, что до заключения сделки ею был получен от ответчика градостроительный план земельного участка, она с ним ознакомилась и в случае неясности изложенных в нем сведений, либо возникших у неё сомнений о возможности строительства на нем, могла до заключения сделки обратиться в местную администрацию за получением соответствующих разъяснений.

Гражданское законодательство в соответствии с п. 1 ст. 1 ГК РФ основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений.

Положениями ст. 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

Ответчик ФИО1, добросовестно полагая, что информация о земельном участке, изложенная в градостроительном плане от 20.08.2019 об отсутствии ограничений в его в использовании, является достоверной, довел такую информацию до покупателя, передав экземпляр градостроительного плана.

Для реализации своего права с целью исключения всех сомнений по использованию земельного участка, истец, проявив должную заботу и осмотрительность при совершении сделки, могла обратиться в орган местного самоуправления и ознакомиться с Правилами землепользования и застройки Андреевского сельского поселения, в котором находится предполагаемый объект купли-продажи.

То обстоятельство, что спорный земельный участок входит в территориальную зону Ж1, предназначенную для проживания в сочетании с ведением ограниченного личного подсобного хозяйства, при отсутствии информации об ограничениях в его использовании, давало основания продавцу ФИО1 полагать о возможном использовании данного участка по целевому назначению.

При такой ситуации, судебная коллегия полагает, что риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении объекта купли-продажи, установленных актом органа местного самоуправления, не может быть возложен только на продавца.

С учетом изложенного, постановленное по делу решение об удовлетворении требований ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании уплаченных по договору денежных сумм, прекращении права собственности ФИО2 на данный объект недвижимости и внесении в ЕГРН изменений о собственнике земельного участка, нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене

Поскольку юридически значимые по делу обстоятельства установлены, судебная коллегия в соответствии со ст.328 ГПК РФ полагает возможным, отменив решение суда первой инстанции, принять новое решение, которым отказать ФИО2 в удовлетворении иска к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи от 23.09.2019 земельного участка с кадастровым номером ****, взыскании уплаченных денежных средств, прекращении права собственности ФИО2 на данный объект недвижимости и изменения в ЕГРН сведений о собственнике земельного участка.

Поскольку исковые требования ФИО2 подлежат отклонению, то не имеется оснований и для удовлетворения требований о взыскании с ответчика в пользу истца расходов по уплате государственной пошлине. В этой части на основании ст.98 ГПК РФ истцу следует также отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Александровского городского суда Владимирской области от 31 августа 2020 года отменить.

Постановить новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи от 23 сентября 2019 года земельного участка с кадастровым номером ****, общей площадью 600 кв.м, расположенного по адресу: ****, взыскании уплаченных денежных средств, прекращении права собственности ФИО2 на данный объект недвижимости и внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество сведений о собственнике земельного участка с кадастровым номером ****, взыскании расходов по государственной пошлине, отказать.

Председательствующий П.А. Якушев

Судьи Е.И. Бондаренко

О.Ю. Закатова