Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6/2019 по исковому заявлению ФИО1 к акционерному обществу Специализированный застройщик «Финансово – строительная компания «Новый город» о возмещении стоимости устранения недостатков, взыскании неустойки, штрафа, морального вреда по апелляционной жалобе представителя ФИО1 ФИО2 на решение Кировского районного суда г. Иркутска от 24 октября 2019 года,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском, уточненным в порядке статьи 39 ГПК РФ, к АО Специализированный застройщик «Финансово – строительная компания «Новый город», в обоснование которого указал, что 19 декабря 2016 года заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве доли в праве общей долевой собственности в объекте долевого строительства, входящего в состав автостоянки, расположенной на земельном участке по адресу: г. Иркутск, блок-секция № подземная автостоянка, кадастровый Номер изъят, машино-места с порядковым Номер изъят, площадью 21,5 кв. м. Машино-место предоставляется в черновой отделке. Стоимость машино-места составляет 1 350 000 руб. 28 марта 2018 года в адрес ответчика направлено требование о предоставлении бухгалтерской отчетности с приложением смет на строительство, договоров оказания услуг и иных документов, которые в полном объеме подтверждают расходование денежных средств дольщика, о предоставлении рабочей и проектной документации в полном объеме с приложением раздела расчет стоимости строительства, которое оставлено без ответа. 17 мая 2018 года им в адрес ответчика направлено требование об устранении недостатков по противопожарным преградам, покрытию пола, наружной гидроизоляции, кровли, фасаду; уменьшении стоимости договора; предоставлении сметы на строительство и проектной документации по устройству эксплуатируемой кровли – автостоянки; выплате неустойки в размере 1 134 000 руб.; предоставлении обоснования распределения долей на автостоянке, которое также проигнорировано ответчиком. Ссылается на то, что застройщик передал объект, который не соответствует условиям договора, требованиям проектной документации, техническим регламентам.

На основании изложенного ФИО1 просил обязать ответчика своими силами, безвозмездно, устранить недостатки на автостоянке, расположенной на земельном участке по <адрес изъят>, кадастровый Номер изъят, в течение 90 дней с момента вступления решения в законную силу, а именно, выполнить работы по устройству разуклонки в помещениях автостоянки в соответствии с требованиями технических регламентов; выполнить работы по замене асфальтового и резинового покрытия эксплуатируемой кровли автостоянки на покрытие из тротуарной бетонной плитки; выполнить работы по восстановлению гидроизоляции бетонных конструкций (фундаментов, стен подземной части) в соответствии с требованиями технических регламентов; взыскать с АО Специализированный застройщик «ФСК «Новый город» в его пользу денежные средства в виде неустойки за нарушение сроков устранения недостатков с 18 февраля 2018 года по 15 октября 2019 года в размере 595 925 руб., с 16 октября 2019 года до полного устранения недостатков в размере 985 руб. в день, денежную сумму в виде компенсации морального вреда в размере 30 000 руб., штраф в размере 347 737,93 руб.

Решением Кировского районного суда г. Иркутска от 24 октября 2019 года исковые требования ФИО1 удовлетворены частично.

На АО Специализированный застройщик «Финансово – строительная компания «Новый город» возложена обязанность в течение года с момента вступления решения в законную силу безвозмездно устранить недостатки на объекте - автостоянке, расположенном на земельном участке по <адрес изъят>, кадастровый Номер изъят, путем восстановления гидроизоляции зоны примыкания стен к конструкции фундамента в уровне нижнего яруса автостоянки.

С АО Специализированный застройщик «Финансово – строительная компания «Новый город» в пользу ФИО1 взыскана неустойку за нарушение сроков устранения недостатков с 18 февраля 2018 года по 15 октября 2019 года в размере 100 000 руб., а с момента истечения срока, установленного для устранения недостатков, по 100 руб. в день до устранения недостатков, компенсация морального вреда в размере 2 000 руб., штраф в размере 51 000 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, представителем истца ФИО2 подана апелляционная жалоба, в которой содержится просьба об отмене решения суда и принятии нового решения об удовлетворении иска в полном объеме. В обоснование доводов жалобы указывает, что суд в отсутствие доказательств установил срок для устранения недостатков 1 год. Приводит доводы аналогичные доводам иска о несоответствии переданного объекта условиям договора, требованиям проектной документации, техническим регламентам, которые не были приняты судом во внимание. Полагает, что суд необоснованно снизил неустойку за нарушение сроков устранения недостатков, а также неустойку, компенсацию морального вреда и штраф, взысканные на основании Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Относительно апелляционной жалобы поступили письменные возражения от представителя АО Специализированный застройщик «Финансово – строительная компания «Новый город» ФИО3, в которых последний просит об оставлении решения суда первой инстанции без изменения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Рудковской И.А., объяснения представителя истца ФИО4, поддержавшего доводы жалобы, представителя ответчика ФИО3, согласившегося с решением суда, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений относительно жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда приходит к следующему.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (часть 3).

Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2).

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет (часть 5).

В силу части 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 29 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать, в том числе безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги).

Как установлено судом и следует из материалов дела, 19 декабря 2016 года между ОАО «ФСК Новый город» (с 29 марта 2019 года - АО Специализированный застройщик «ФСК «Новый город») (застройщик) и ФИО1 (дольщик) был заключен договор №400 участия в долевом строительстве, предметом которого является участие застройщика и дольщика в строительстве доли в праве общей долевой собственности в объекте долевого строительства, характеристики которого изложены в приложении № 1 к договору, входящем в состав автостоянки, расположенной на земельном участке по <адрес изъят> подземная автостоянка, кадастровый Номер изъят, площадь земельного участка - 38 633 кв.м., кадастровый номер земельного участка Номер изъят, площадь земельного участка - 12 041 кв.м.

В соответствии с Приложением № 1 к договору предоставляемый истцу объект имеет следующие характеристики: месторасположение автостоянки: г.Иркутск, блок-секция Номер изъят подземная автостоянка, порядковый номер машино-места - Номер изъят, площадью 21,5 кв.м., доля в праве общей долевой собственности 1/233, машино-место находится на отм.0.000 автостоянки, предоставляется в черновой отделке (согласно приложению №3).

Цена договора составляет 1 350 000 руб. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 23 декабря 2016 года за Номер изъят.

Согласно акту приема-передачи ФИО1 принял объект долевого строительства 17 февраля 2018 года.

После подписания передаточного акта, в пределах гарантийного срока, истцом были выявлены строительные недостатки в объекте, в связи с чем, им в адрес застройщика 27 марта 2018 года была направлена претензия, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

В целях определения наличия либо отсутствия строительных недостатков объекта, судом была назначена судебная комиссионная строительно – техническая экспертиза, проведение которой было поручено комиссии экспертов ООО «Центр независимой экспертизы» Ш. и ООО Бюро экспертиз «Вектор» О.

Из заключения судебной экспертизы № 1-18 от 19 октября 2018 года следует, что строительных недостатков в отношении объекта долевого строительства по договору № 400 от 19 декабря 2016 года, заключенному между ФИО1 и ОАО «Финансово – строительная компания «Новый город», не выявлено.

В ходе рассмотрения дела, на основании определения суда от 11 марта 2019 года по делу назначена повторная комплексная комиссионная судебная строительно – техническая экспертиза, проведение которой поручено комиссии в составе эксперта ООО «Иркутскстройизыскания» К. и эксперта ООО «Департамент экспертизы и оценки» Г.

Согласно заключению судебной комиссионной комплексной строительно – технической экспертизы переданный ФИО1 объект не соответствует нормативным требования: отсутствует разуклонка пола к водосборному трапу, материал покрытия пола не соответствует проектной документации. Дефекты и повреждения конструкций навесов отсутствуют. Гидроизоляция фундамента обеспечена, однако гидроизоляция зоны примыкания стен подвала к конструкции фундамента не обеспечивает защиту от проникновения воды (несоответствие п. 16.3.1 СП 248.1325800.2016 «Сооружения подземные. Правила проектирования»). Работоспособность кровли в целом обеспечена, отмечается отсутствие в зоне деформационного шва вдоль оси Ж разрезки верхнего защитного слоя кровли штрабой с заполнением дорожным герметиком (отклонение от проектного решения) и размещение на кровле сооружения с покрытием из асфальтобетона открытой стоянки автомобилей. При условии несоответствия асфальтобетона группе по распространению пламени не ниже РП1, не выполняется требования п. 5.1.54 СП 113.13330.2016 «Стоянки автомобильные. Актуализированная версия СНиП 21-02-99*» и п. 6.11.18 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям».

В экспертном заключении отражены следующие недостатки:

- отсутствие проектных уклонов покрытия полов помещений для хранения автомобилей на отм. 0.000 и -3.600; отсутствие слоя из мелкозернистого бетона класса В20 (недостаток является несущественным, т.к. может быть технически устранен однократно, малозначительным дефектом, не влияющим существенно на возможность эксплуатации помещений или долговечность конструкций (с учетом упрочнения поверхностного слоя бетона у конструкций и повышения показателя водонепроницаемости). Устранение возможно путем устройства проектного покрытия пола с обеспечением разуклонок и предварительной подготовкой поверхности фундаментной плиты и перекрытия шлифовкой - 4137,5 м);

- установлено наличие зон замачивания стен и полов в уровне нижнего яруса (отм. - 3.600) по периметру рабочего шва бетонирования в зоне стыка наружных стен с фундаментной плитой (недостаток несущественный, устранимый). Предлагаемый способ устранения (согласно «Рекомендаций по применению проникающих материалов семейства «Кальматрон» для комплексной гидроизоляции, ремонта и восстановления строительных конструкций зданий и сооружений», «Технологического регламента на выполнение работ по антикоррозионной защите монолитных и сборных бетонных и железобетонных конструкций» СРО РСППГТГ) - постановка шпонки из пенетрирующего (проникающего действия) состава в наклонную штрабу по периметру рабочих швов бетонирования в зоне стыков наружных стен с фундаментной плитой. Длина ремонтируемого периметра -116м);

- отсутствие прорезки асфальтового покрытия эксплуатируемой кровли в зоне деформационного шва с заполнением герметиком, образование трещин в асфальтовом покрытии вдоль деформационного шва (недостаток несущественный, устранимый). Предлагаемый способ устранения - прорезка штрабы вдоль деформационного шва на толщину асфальтового покрытия с последующим заполнением дорожным битумно-полимерным герметиком (суммарная длина на 4-х участках - 25,35 м);

- размещение на кровле сооружения с покрытием из асфальта открытой стоянки автомобилей, что не соответствует требованиям и. 5.1.54 СП 113.13330.2016 «Стоянки автомобильные. Актуализированная версия СНиП 21-02-99*» и п. 6.11.18 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (недостаток может быть устранен путем исключения использования кровли в качестве открытой стоянки, либо путем подтверждения возможности такого отклонения расчетом пожарных рисков. Классификация недостатка без проведения пожарно-технических исследований невозможна).

Сметная стоимость устранения недостатков на объекте с учетом сопутствующих ремонтных работ на 2 квартал 2019 года с учетом НДС 20% составляет 11 714 997 руб.

В судебном заседании эксперт К. пояснил, что отклонения от проектной документации в части поверхностного слоя покрытия пола автостоянки само по себе строительным недостатком не является, поскольку фактическое покрытие автостоянки выполнено составом, повышающим прочность относительно заявленного в проектной документации - мелкозернистого бетона, указанного в договоре - асфальта. Кроме того, отсутствие разуклонки на автостоянке не влияет на эксплуатационные характеристики машино-места, принадлежащего истцу, поскольку оно не попадает в пределы 20 метровой зоны от оси въезда в зоне ворот. При этом организация сбора воды при наличии чрезвычайных ситуаций на автостоянке решена наличием устройства водосборных лотков. Для устройства разуклонки потребуется освобождение всей площади автостоянки на период строительно-ремонтных работ. Вместе с тем, технически возможно изменить уровень наклона пола только в отношении машино-места истца, вместе с тем, такое частичное изменение уровня уклона пола нецелесообразно, поскольку функциональное назначение поверхности пола при этом не изменится.

Также эксперт указал, что гидроизоляция зоны примыкания стен подвала к конструкции фундамента не обеспечивает защиту от проникновения воды, что в дальнейшем может привести к большему увлажнению и, как минимум, к нарушению влажностного режима. Наличие зон замачивания стен и полов в уровне нижнего яруса (отм. - 3.600) по периметру рабочего шва бетонирования в зоне стыка наружных стен с фундаментной плитой, значительно ухудшает качество объекта долевого строительства по сравнению с тем, которое предусмотрено договором, строительными нормами и правилами. Данное нарушение может оказывать отрицательное влияние на техническое состояние фундамента здания.

Пунктом 2.1.3 договора предусмотрена обязанность застройщика передать дольщику «объект», качество которого соответствует условиям договора, строительным нормам и правилам (СНиП), проектной документации, требованиям строительных и технических регламентов, а также иным обязательным требованиям, предусмотренным законодательством.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что качество объекта долевого строительства частично не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации, установив, что дефекты в виде смещения опорных поверхностей стоек относительно закладных деталей, проявления продуктов коррозии металлоконструкций на поверхности антикоррозионного покрытия, характерных деформаций («вздутия») профилей стоек навеса вследствие замерзания попавшей воды застройщиком устранены; отсутствие уклонов покрытия полов помещений автостоянки не является существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства и не влияет на возможность эксплуатации парковки или долговечность конструкций в целом, а выполнение работ по устройству разуклонки может повлиять на законные интересы других владельцев, лишающихся возможности в период их выполнения пользоваться принадлежащим им имуществом; индивидуальный пожарный риск в здании подземной автостоянки отвечает требуемому и не превышает значение одной миллионной в год при размещении отдельного человека в наиболее удаленной от выхода из здания точке; изготовление кровли автостоянки с отступлениями от условия договора не является недостатком, подлежащим устранению пришел к выводу об удовлетворении требований истца в части восстановления гидроизоляции зоны примыкания стен к конструкции фундамента в уровне нижнего яруса автостоянки, возложив на ответчика обязанность по безвозмездному устранению указанного недостатка. При этом суд указал, что недостаток в виде гидроизоляционной зоны примыкания стен подвала к конструкции фундамента не обеспечивает защиту от проникновения воды, что в последствии может привести к понижению прочности характеристик подземной части здания, в которой располагается парковочное место истца.

Разрешая исковые требования о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, суд первой инстанции исходил из того, что строительные работы объекта выполнены с нарушением технических регламентов, проектной документации и условий договора участия в долевом строительстве, недостатки выявлены в период гарантийного срока, доказательства устранения ответчиком недостатков отсутствуют, и, применив положения пункта 8 статьи 7, статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», статей 13, 15, пункта 1 статьи 23 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», статьи 151 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика неустойки за нарушение срока устранения недостатков за период с 18 февраля 2018 года по 15 октября 2019 года, уменьшив ее размер с применением статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по ходатайству стороны ответчика с 595 925 руб. до 100 000 руб., а с момента истечения срока, установленного для устранения недостатков – до 100 руб. в день до устранения недостатков, компенсации морального вреда в размере 2 000 руб., штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере 51 000 руб.

Судебная коллегия, соглашаетя с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для возложения на ответчика обязанности безвозмездно устранить недостатки объекта, о взыскании с ответчика неустойки, штрафа, компенсации морального вреда.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции в части установления годичного срока с момента вступления решения суда в законную силу для безвозмездного устранения возложенных на ответчика недостатков.

Определяя годичный срок устранения недостатков с момента вступления решения в законную силу, суд первой инстанции не привел в решении мотивов, по которым пришел к такому выводу. Суд указал, что заслуживают внимания доводы ответчика о том, что в зимний период осуществлять проведение строительных работ, связанных с гидроизоляцией стен и фундамента здания нельзя и что данное обстоятельство подтверждено и экспертом К., при этом не мотивировал, с какими конкретными обстоятельствами связано установление столь длительного периода времени для устранения выявленного недостатка.

Из протокола судебного заседания от 15-24 октября 2019 года (л.д.8) следует, что при допросе эксперта К. последний пояснил, что работы по устранению проблем с гидроизоляцией лучше производить при максимальном оттаивании грунта с целью предупреждения возможных дефектов.

Принимая во внимание, что экспертом при даче объяснений не приведены обстоятельства, которые объективно препятствуют исполнению решения суда и необходимости предоставления годичного срока для устранения недостатков, судом первой инстанции такие обстоятельства также не приведены, учитывая мнение эксперта К., исходя из того, что установление столь длительного срока для устранения недостатков может привести к дальнейшему нарушению прав истца, поскольку как установлено судом гидроизоляция зоны примыкания стен подвала к конструкции фундамента не обеспечивает защиту от проникновения воды в переданный истцу объект и может повлечь дальнейшее ухудшение качества объекта, разумных сроков исполнения вступившего в законную силу решения суда, судебная коллегия приходит к выводу об изменении решения Кировского районного суда г. Иркутска в части установления срока устранения недостатков, и полагает возможным установить для ответчика срок устранения недостатков в течение четырех месяцев с момента вступления решения в законную силу.

В остальной части судебная коллегия полагает решение суда законным и обоснованным, в связи с чем доводы апелляционной жалобы представителя истца о необоснованном снижении судом неустойки, штрафа, размера компенсации морального вреда не могут быть приняты во внимание.

Иных доводов, оспаривающих выводы суда по существу рассмотренного спора, апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кировского районного суда г. Иркутска от 24 октября 2019 года по данному делу в части изменить. В измененной части принять новое решение.

Обязать акционерное общество Специализированный застройщик «Финансово – строительная компания «Новый город» в течение 4-х месяцев с момента вступления решения в законную силу безвозмездно устранить недостатки на объекте - автостоянке, расположенном на земельном участке по <адрес изъят>9, кадастровый Номер изъят, путем восстановления гидроизоляции зоны примыкания стен к конструкции фундамента в уровне нижнего яруса автостоянки.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Судья-председательствующий И.В. Скубиева

Судьи Л.В. Горбачук

И.А. Рудковская