Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 24 августа 2022 года гражданское дело по апелляционной жалобе администрации г.Перми на решение Кировского районного суда г.Перми от 11 апреля 2022 года, которым постановлено:

«Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на объект недвижимого имущества - садовый дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером **, по адресу: ****.

Решение суда является основанием для постановки Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю на кадастровый учет и регистрации права собственности ФИО1 на объект недвижимого имущества - садовый дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером **, по адресу: ****».

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Варовой Л.Н., пояснения представителя ответчика Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия Пермского края ФИО2, представителя ответчика администрации г. Перми ФИО3, поддержавших доводы апелляционной жалобы, истца ФИО1, возражавшего относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился с иском к Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия Пермского края,Администрации г.Перми о признании права собственности на объект недвижимого имущества - садовый дом, расположенный на земельном участке с кадастровым № **; регистрации и постановки на кадастровый учет объекта недвижимого имущества - садовый дом, расположенный на земельном участке с кадастровым № **.

Исковые требования мотивированы тем, что истцу на основании договора купли-продажи принадлежит земельный участок с кадастровым № ** по адресу: ****. С 17 мая 2016 года истец приступил к строительству садового дома на принадлежащем ему садовом участке и подготовке документов для последующей регистрации права собственности на садовый дом. Строительство закончил в 2019 году. Возведенный истцом садовый дом не нарушает права и интересы других лиц, соответствует требованиям строительных и градостроительных нормативов, сохранение садового дома не создает угрозы жизни и здоровью граждан, что подтверждается техническим планом здания.

В 2020 году при подготовке документов на регистрацию садового дома из выписки ЕГРН истец узнал, что его земельный участок частично расположен в границах зоны с реестровым номером ** вид/наименование: Территория объекта археологического наследия «Ветеран 1, стоянка», тип: Территория объекта культурного наследия. 22 января 2021 года в Государственную инспекцию по охране объектов культурного наследия Пермского края истцом подано заявление о согласовании постройки садового дома на садовом участке. Однако со стороны Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия Пермского края был получен письменный отказ, в котором указано, что документация, необходимая при проведении работ по строительству объекта, на согласование в инспекцию не поступала. Действующим законодательством не предусмотрено согласование уже возведенного объекта. Вопрос регистрации права может быть решен в судебном порядке.

Садовый участок приобретен истцом 17 мая 2016 года, а 24 мая 2016 года он начал строительство садового дома. В свидетельстве о государственной регистрации права отметка о том, что его дом частично находится на территории объекта археологического наследия, отсутствует. Сведения о границах данной территории, согласно информационной системы обеспечения градостроительной деятельности были внесены только 18 октября 2016 года на основании приказа министерства культуры Пермского края № СЭД-27-01-10-591. Таким образом, на момент покупки участка и начала строительства истец не знал и не мог знать о действии указанных ограничений, соответственно, не мог никого уведомить и согласовать начатое строительство.

Судом постановлено приведенное выше решение.

С решением суда не согласен ответчик – Администрация г.Перми, в апелляционной жалобе просит его отменить как постановленное с нарушением норм материального права при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела. Указывает на несогласие с выводом суда о том, что в отношении спорного участка зона с особыми условиями использования территории внесена 23.12.2020 в результате уточнения границ участка истца; сведения об охранной зоне применительно к спорному участку были внесены в ГКН 07.05.2015, поэтому соответствующая отметка в документы о правах на участок, выданные в 2016 году, подлежала внесению. Строительство здания в 2016 подлежало осуществлению на основании разрешения на строительство, истец мог получить градостроительный план земельного участка, в котором соответствующая информация содержалась. Кроме того, данный дом подлежал введению в эксплуатацию. Процедура получения соответствующих документов истцом не была соблюдена. Выводы суда о том, что истец не знал и не мог знать об ограничениях земельного участка, противоречат установленным обстоятельствам. При этом у истца на дату начала строительства и регистрации права отсутствовало согласование размещения объекта капитального строительства с государственным органом, имеющим полномочия по охране объектов культурного наследия в регионе.

Проверив законность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы (ст.327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

При разрешении спора судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что ФИО1 на основании договора купли-продажи от 17.05.2016 (т. 1 л.д. 8-9) является собственником земельного участка с кадастровым № ** общей площадью 500 кв.м; категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сада, адрес: **** (свидетельство о государственной регистрации права от 23.05.2016 (т. 1 л.д. 7), выписка из ЕГРН (т. 1 л.д. 10-19)).

В период с 2016 по 2019 г.г. ФИО1 на земельном участке с кадастровым № ** возведен садовый дом площадью 52,3 кв. м (технический паспорт от 06.04.2021 (т. 1 л.д. 59-97), справка СНТ «***» от 23.01.2022 (т. 2 л.д. 23)).

Управлением Росреестра Пермского края ФИО1 указано о наличии замечаний к подготовке технического плана - в составе представленного технического плана отсутствует документ, подтверждающий возможность размещения объекта учета в границах территории объекта культурного наследия регионального значения – Территория объекта археологического наследия «Ветеран» I, стоянка» (т. 1 л.д. 89).

Согласно ответу Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия Пермского края от 03 февраля 2021 года № ОГ-55-01-30.2-13 на обращение ФИО1 земельный участок с кадастровым № ** полностью расположен в границах территории объекта археологического наследия памятника «Ветеран» I, стоянка». Документация, необходимая при проведении работ по строительству объекта на земельном участке с кадастровым № ** на согласование в инспекцию не поступала. Возведение объекта капитального строительства, законченное в 2019 году в границах территории объекта археологического наследия – памятника ««Ветеран» I стоянка», осуществлено в нарушение обязательных требований действующего законодательства в области государственной охраны объектов культурного наследия, в связи с чем ФИО1 в согласовании размещения объекта капитального строительства-садового дома, отказано (т. 1 л.д. 24-25).

30.12.2013 Приказом Министерства культуры, молодежной политики и массовых коммуникаций Пермского края № СЭД-27-01-12-672 установлены границы территории объекта археологического наследия – памятника «Ветеран I, стоянка», расположенного по адресу: **** (т. 1 л.д. 39).

Согласно приложению № 3 к указанному приказу в Государственный список недвижимых памятников истории и культуры регионального значения, утвержденного распоряжением губернатора Пермской области от 05.12.2000 № 713-р «О государственном учете недвижимых памятников истории и культуры Пермского края регионального значения», внесены изменения в приложение 1 в разделе «г. Пермь» (1.1.), позиция «Ветеран I, стоянка, расположенный 0,3 км на север от пос. Камские Оверята» изложена в следующей редакции «Ветеран I, стоянка, расположенный мкрн. Камские Оверята, в 1 км к северу от административного здания по ул. Воронежской, 59, левый берег р. Ласьва» (т. 1 л.д. 40-44).

Сведения об установлении границ территории и утверждении режима использования территории объекта археологического культурного наследия «Ветеран I, стоянка» внесены в ГКН 06.05.2015 года, изменены 26.08.2016 (т. 1 л.д. 100-105).

Земельный участок с кадастровым № ** на основании постановления администрации г.Перми от 19.04.1994 № 629 принадлежал Г. (свидетельство о праве собственности № ** от 29.04.1994 (т. 1 л.д. 98-99).

Согласно информации, представленной Управлением Росреестра по Пермскому краю, в отношении земельного участка с кадастровым № **сведения о незарегистрированных ограничениях (о вхождении в границу указанных зон) внесены в ЕГРН 23.12.2020 в результате уточнения местоположения границ участка на основании межевого плана от 15.12.2020, предоставленного собственником ФИО1 с заявлением об учете изменений (т. 1 л.д. 166-167).

По информации филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю доказательства уведомления собственников земельных участков СНТ ****, расположенного на левом берегу реки ****, об изменении сведений и включении земельных участков в границу территории с режимом использования объекта археологического наследия – памятника «Ветеран I, стоянка», в том числе собственника земельного участка **, в архиве филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю отсутствуют (т. 1 л.д. 114-115).

13.10.2021 на запрос суда Государственная инспекция по охране объектов культурного наследия Пермского края сообщила об отсутствии доказательств уведомления собственников земельных участков СНТ ****, в том числе собственника земельного участка **, о том, что земельные участки включены в границу территории объекта археологического наследия – памятника «Ветеран I, стоянка» (т. 1 л.д. 146).

Согласно отчету ООО «Гильдия археологов» об осмотре объекта археологического наследия федерального значения – «Ветеран I, стоянка» в границах участка ** по проекту «Строительство садового дома в СТ «****», площадь территории памятника археологического наследия попадает в зону строительства по объекту «Строительство садового дома в СТ «****». В ходе строительства по объекту «Строительство садового дома в СТ «****» на указанном участке памятника не были утрачены ценные культурные напластования, т.к. работы производились на глубине не более 0,4 м, при величине отсыпки участка более 1 м. Исходя из этого, для сохранения объекта археологического наследия на указанной территории нет необходимости в проведении охранных археологических работ (раскопки, наблюдение). Обязательными организационными условиями для проведения возможных дальнейших земляных работ являются: уведомление работников всех уровней, принимающих непосредственное участие в комплексе строительных работ, о наличии объектов культурного наследия и их границах в близости от зоны строительства и о выполнении необходимых мероприятий по их сохранению; проведение строительных, земляных и иных работ по проекту строго в границах земельных отводов под строительство (т. 2 л.д. 45-59).

При разрешении спора суд, руководствуясь ст. 218, ст. 222 ГК РФ, ст. 40, ст. 42, пп. 3 п. 1 ст. 104, пп. 1, 2 ст. 105, пп. 2 п. 1, п. 21, п. 24 ст. 106 ЗК РФ, п. 4 ст. 1, п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, п. 5 ч. 2 ст. 14, ч. 4 ст. 18, ст. 21, ч. 5.1 ст. 34, п. 1 ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», пп. 1, 3 п. 1 ст. 5.1, п. 1 ст. 33, п. 1 ст. 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных ФИО1 исковых требований. При этом суд исходил из того, что истец возвел спорный садовый дом с соблюдением требований закона и иных правовых актов на земельном участке, предназначенном для этих целей, и принадлежащем истцу на праве собственности. При застройке принадлежащего истцу на праве собственности земельного участка ФИО1 не знал и не мог знать о наличии ограничений в использовании участка в связи с его (участка) нахождением в зоне с особыми условиями использования территории, поэтому является добросовестным застройщиком.

Коллегия соглашается с выводами суда, основанными на анализе представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, оценке фактических обстоятельств дела, верном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Доводы апелляционной жалобы направлены на иную оценку установленных судом обстоятельств и представленных доказательств, оснований для которых судебная коллегия не усматривает.

В соответствии со статьей 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1). Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (часть 2).

В силу пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации правообладатель земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В силу статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным данным Кодексом, федеральными законами; помимо прочего могут устанавливаться ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий.

Согласно пункту 1 статьи 105 ЗК РФ зоны охраняемых объектов культурного наследия относятся к зонам с особыми условиями использования территории.

Исходя из подпункта 2 пункта 1 статьи 106 ЗК РФ Правительство Российской Федерации утверждает положение в отношении каждого вида зон с особыми условиями использования территорий, за исключением зон с особыми условиями использования территорий, которые возникают в силу федерального закона (водоохранные (рыбоохранные) зоны, прибрежные защитные полосы, защитные зоны объектов культурного наследия), в котором должен быть определен исчерпывающий перечень объектов, территорий, в связи с размещением которых или в целях защиты и сохранения которых устанавливается зона с особыми условиями использования территории, или критерии таких объектов, виды территорий.

В силу пункта 24 статьи 106 ЗК РФ зоны с особыми условиями использования территорий, в том числе возникающие в силу закона, ограничения использования земельных участков в таких зонах считаются установленными, измененными со дня внесения сведений о зоне с особыми условиями использования территории, соответствующих изменений в сведения о такой зоне в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с пунктом 21 статьи 106 Земельного кодекса Российской Федерации правообладатели земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в границах зоны с особыми условиями использования территории, должны быть уведомлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, ее территориальные органы) о внесении сведений о данной зоне в Единый государственный реестр недвижимости в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Как верно указано судом, земельный участок с видом разрешенного использования: «для сада, для ведения гражданами садоводства и огородничества», на котором построен спорный дом, принадлежит истцу на праве собственности, на момент приобретения сведения о включении данного участка в границу территории объекта археологического наследия – памятника «Ветеран I, стоянка» внесены не были, что подтверждает выданное уполномоченным органом свидетельство о государственной регистрации права собственности; доказательства осведомленности истца (как и прежнего собственника участка) о каких-либо ограничениях или обременениях на момент приобретения земельного участка отсутствуют, об ограничениях использования земельным участком государственные органы истца в установленном порядке не уведомляли.

Вопреки доводам жалобы, судом сделан правильный вывод о том, что сведения об охранной зоне - границы территории объекта археологического наследия – памятника «Ветеран I, стоянка» были внесены в ГКН 07 мая 2015 года без их внесения применительно к находящимся в указанной зоне участкам, об ограничениях использования земельного участка с кадастровым № ** собственника не уведомляли, что подтверждается фактом внесения сведений в ЕГРН о незарегистрированных ограничениях (вхождение в границу указанной зоны) 23 декабря 2020 года. Указанные обстоятельства согласуются со сведениями, имеющимися в материалах дела. Ссылка в жалобе на то, что на выдаваемых в 2016 г. документах о правах подлежала внесению отметка о вхождении участка в границу охранной зоны при установленном факте отсутствия данной информации в ЕГРН на момент регистрации права собственности истца на земельный участок, основанием для отмены решения суда не является; отсутствие данной информации о вине истца не свидетельствует, поскольку соответствующие сведения вносятся органом по государственной регистрации прав.

В редакции статьи 222 ГК РФ, введенной в действие с 4 августа 2018 года, закреплена презумпция защиты добросовестного создателя объекта: в силу абзаца второго пункта 1 статьи 222 ГК РФ не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Вопреки доводам жалобы, не установлена осведомленность истца до 2020 г. о существовании ограничений в отношении принадлежащего ему на праве собственности земельного участка; доказательства, свидетельствующие о том, что истец знал или мог знать о наличии ограничений в использовании принадлежащего ему земельного участка, отсутствуют.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истцом не представлены доказательства принятия надлежащих мер к легализации самовольной постройки в виде получения разрешения на строительство, судебная коллегия находит несостоятельными.

Согласно п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Из приведенных положений ст.222 ГК РФ следует, что объект недвижимости может быть отнесен к самовольной постройке, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (п. 1 ст. 222 ГК РФ), т.е. признаки, характеризующие самовольную постройку, должны иметь место к началу строительства и сохранять свою актуальность к моменту выявления такой постройки.

В силу пункта 1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса (в редакции Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ) не требуется выдача разрешения на строительство в случае строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек. Частью 15 статьи 55 указанного кодекса предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с частью 17 статьи 51 данного кодекса для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.

Поскольку в настоящее время разрешение на строительство на садовом участке жилого (садового) дома не требуется, суд пришел к правомерному выводу о том, что неполучение разрешения на строительство не может рассматриваться в качестве критерия для определения правового режима спорного объекта как самовольной постройки.

Иных доводов, влияющих на законность и обоснованность решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь ст. ст. 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кировского районного суда г. Перми от 11 апреля 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации г.Перми – без удовлетворения.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)

Мотивированное определение изготовлено 29 августа 2022 года.