Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское по иску общества с ограниченной ответственностью "Корпорация "Маяк" к ФИО3 о взыскании задолженности по договору субаренды,

по апелляционной жалобе ответчика на решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 14.10.2021.

Заслушав доклад судьи Некрасовой А.С., объяснения представителя истца, судебная коллегия

установила:

ООО "Корпорация "Маяк" обратилось в суд с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате по договору субаренды N <№> от 01.09.2017 за период с 01.01.2020 по 27.10.2020 в размере 92193, 48 руб., неустойки по 27.10.2020 (по расчету - до 13.08.2021) – 111419, 02 руб., с продолжением начисления и взыскания неустойки в размере 0,3% за каждый день просрочки начиная с 14.08.2021 по день фактического исполнения обязательства.

В обоснование иска указано, что 01.09.2017 между истцом и ФИО3 был заключен договор субаренды N <№> нежилых помещений на неопределенный срок, вид использования – в качестве торгового помещения. Арендная плата складывается из двух составляющих: основного арендного платежа и дополнительного арендного платежа (электроэнергия, техобслуживание, отопление, водоснабжение, водоотведение, канализация, ПДК, вывоз мусора). Предложение ответчика об уменьшении размера арендной платы за период 28.03.2020 по 30.04.2020 в связи с принятием Указа Губернатора Свердловской области N 100-УГ от 18.03.2020, истцом оставлено без удовлетворения, поскольку деятельность субарендатора не подпадает под действие Постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 434 "Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции". В связи с образовавшейся задолженностью по арендным платежам в 2020 году 20.10.2020 и 09.04.2021 в адрес ответчика были направлены требования о погашении задолженности, которые остались без ответа.

Ответчик требования истца не признала.

Решением суда от 14.10.2021 требования ООО "Корпорация "Маяк" удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность по вышеуказанному договору субаренды в сумме 92193, 48 руб., неустойка за период с 06.01.2020 по 27.10.2020 в сумме 11141, 90 руб., с продолжением начисления и взыскания неустойки в размере 0,3 % за каждый день просрочки начиная с 14.08.2021 по день фактического исполнения обязательства. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ответчик просит об отмене или изменении судебного акта, полагая его незаконным и необоснованным.

В возражениях на жалобу истец просит об ее отклонении.

Ранее постановленное по делу апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 11.02.2022 определением Судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 22.06.2022 отменено, гражданское дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ( / / )6 просила решение суда оставить без изменения.

Ответчик в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась, просила о рассмотрении в свое отсутствие, ранее в судебном заседании свою жалобу поддержала, просила об отмене решения суда.

Учитывая, что ответчик, извещенная о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Свердловского областного суда, в судебное заседание не явилась, что в силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в ее отсутствие, просила о рассмотрении дела без нее, судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.

Проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с учетом определения Судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 22.06.2022, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 01.09.2017 между ООО "Корпорация "Маяк" (арендатор) и ФИО3 (субарендатор) заключен договор субаренды N <№> нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: <адрес>, на втором этаже - NN 14, 15.1, 15.2, 15.3 (согласно плану ЕМУП БТИ), общей площадью 31,95 кв.м, для использования в качестве торгового помещения, а также места общего пользования, необходимые для эксплуатации арендуемых помещений (в том числе, коридоры, лестничные марши, туалетные комнаты, места для курения), на неопределенный срок. Арендная плата за объект аренды складывается из двух составляющих: основного арендного платежа, который с 01.04.2019 составляет 17058 руб. 23 коп., в том числе, НДС 20%, и дополнительного арендного платежа (коммунальные услуги).

21.04.2020 и 23.06.2020 ответчик обратилась к истцу с просьбой об уменьшении размера арендной платы, исключив из него арендные платежи, за период с 28.03.2020 по 30.04.2020 и составить соответствующее дополнительное соглашение к договору субаренды, согласившись оплатить дополнительный арендный платеж в части коммунальных услуг. В обоснование сослался на Указ Губернатора Свердловской области N 100-УГ от 18.03.2020 "О введении на территории Свердловской области режима повышенной готовности и принятии дополнительных мер по защите населения от новой коронавирусной инфекции (2019 – nCoV)" и положения статьи 19 Закона N 98-ФЗ.

В ответ на указанные обращения истцом в адрес ответчика 07.09.2020 направлено письмо, согласно которому ответчику отказано в исключении арендных платежей, при этом, с учетом сложившейся ситуации, истец предложил рассрочку по уплате возникшей задолженности на период до 31.12.2020, с подписанием дополнительного соглашения от 01.09.2020.

Письмами от 10.09.2020 и 05.10.2020 арендатор сообщил об отказе заключить предложенное соглашение в виду отсутствия сведений из чего складывается начисленная к оплате задолженность и предложил согласовать рассрочку оплаты задолженности в срок до 31.12.2021.

20.10.2020 арендатором получен ответ об отказе в предоставлении отсрочки уплаты задолженности на срок до 31.12.2021, предложено погасить задолженность в течение 7 календарных дней, по истечении которых в связи с непогашенной задолженностью, которая по состоянию на 27.10.2020 составила 92193, 48 руб., истцом в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке.

Здание, в котором располагались арендуемые помещения, торговым центром не являлось, представляло собой здание с предоставляемыми в аренду помещениями с открытым входом для посещения. В настоящее время данное здание снесено.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 420, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 19 Закона N 98-ФЗ, статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера", Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 434 "Об утверждении Перечня отраслей Российской экономики в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции", установив, что у ответчика перед истцом имеется непогашенная задолженность, удовлетворил требования в части задолженности по аренде в полном объеме, а требования по взысканию неустойки - частично, снизив размер неустойки с учетом требований разумности и справедливости. Отказывая в предоставлении отсрочки и уменьшении размера арендой платы, суд исходил из того, что из системного толкования норм прав регулирующих спорные правоотношения следует, что условие о предоставлении отсрочки/рассрочки уплаты арендной платы по договору аренды недвижимого имущества, уменьшении размера арендной платы должно быть согласовано сторонами в дополнительном соглашении, между тем соответствующих соглашений об уменьшении размера арендных платежей и предоставлении отсрочки/рассрочки платежей, заключено не было.

Отменяя по жалобам сторон апелляционное определение от 11.02.2022, которым решение суда изменено в части взысканного размера арендной платы (ее постоянной составляющей), применены положения статьи 19 Закона N 98-ФЗ и такой размер уменьшен на 50%, суд кассационной инстанции указал, что в нарушение норм материального права, подлежащих применению к спорным правоотношениям, а также требований процессуального законодательства, суд апелляционной инстанций при рассмотрении дела неправильно установил обстоятельства, связанные с видами деятельности ответчика, имеющие юридическое значение, не применил закон, подлежащий применению, не дал надлежащей правовой оценки доводам как истца о том, что ответчик реально осуществлял деятельность в спорный период, не предложив ему представить соответствующие доказательства, так и ответчика о наличии оснований для применения условий отсрочки внесения арендной платы. Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию.

В целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19), в соответствии со статьей 80 Конституции Российской Федерации Президентом Российской Федерации изданы Указы от 25.03.2020 N 206 "Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней", от 02.04.2020 N 239 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)", предусматривающие установление нерабочих дней в период с 30.03.2020 по 30.04.2020, а также реализацию комплекса ограничительных мер на территории субъектов Российской Федерации.

Указом Губернатора Свердловской области N 100-УГ от 18.03.2020 на территории Свердловской области был введен режим повышенной готовности. С 28.03.2020 была приостановлена работа организаций общественного питания (за исключением организаций по доставке готовой продукции, обслуживания на вынос без посещения гражданами помещений таких организаций), объектов розничной торговли (за исключением аптек и аптечных пунктов, а также объектов розничной торговли в части реализации продовольственных и непродовольственных товаров первой необходимости), организаций по бытовому обслуживанию населения (за исключением организаций, оказывающих ритуальные услуги), работу по проведению массовых мероприятий (оказанию услуг), в том числе ночных клубов (дискотек) и иных аналогичных объектов, кинотеатров (кинозалов), детских игровых комнат и детских развлекательных центров, иных развлекательных и досуговых заведений, в том числе торговых, торгово-развлекательных центров. Указанные ограничения длились до 01.08.2020.

Частью 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ предусмотрено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.

Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества", настоящие требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее соответственно - договор аренды, отсрочка).

Отклоняя доводы ответчика относительно освобождения ее от штрафных санкций за апрель – июль 2020 года и уменьшении размера арендой платы, суд исходил из того, что условие о предоставлении отсрочки/рассрочки уплаты арендной платы по договору аренды недвижимого имущества, уменьшении размера арендной платы должно быть согласовано сторонами в дополнительном соглашении, однако соответствующих соглашений об уменьшении размера арендных платежей и предоставлении отсрочки/рассрочки платежей, заключено не было.

Между тем, с таким выводом нельзя согласиться исходя из следующего.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 434 утвержден перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, к их числу отнесены подклассы деятельности, как "Торговля розничная прочими бытовыми изделиями в специализированных магазинах" (код 47.5), "Торговля розничная прочими товарами в специализированных магазинах" (код 47.7).

Факт отнесения конкретного бизнеса к «наиболее пострадавшим отраслям» устанавливается на основании кода Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), указанного по состоянию на 01.03.2020 в сведениях из Единого государственного реестра юридических лиц или Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей о конкретной организации или индивидуальном предпринимателе.

При этом, как разъяснило Минэкономразвитие России в письме от 15.04.2020 N Д13и-11577 "Об утвержденном перечне пострадавших отраслей", каждая отрасль (сфера деятельности) в Перечне отраслей в наибольшей степени пострадавших определяется соответствующими кодами ОКВЭД 2. В ОКВЭД 2 отражены отдельные классы (XX), подклассы (XX.X), группы (XX.XX), подгруппы (XX.XX.X) и виды (XX.XX.XX). В случае, если в Перечне приведен целиком класс или подкласс, это означает, что все входящие в него группировки (группы, подгруппы, виды) также включены в Перечень.

ФИО3 с 11.12.2014 является индивидуальным предпринимателем (ОГРНИП <№>), к основному виду деятельности относится "Торговля розничная одеждой в специализированных магазинах" (47.71), к дополнительным – "Торговля розничная текстильными изделиями в специализированных магазинах" (47.51), "Торговля розничная обувью и изделиями из кожи в специализированных магазинах" (47.72), которые согласно Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности являются группами деятельности подклассов включенных в Перечне отраслей в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указывала, что использование объекта аренды по назначению в спорный период оказалось невозможным вследствие введения на территории г. Екатеринбурга ограничительных мер, направленных на противодействие распространения новой коронавирусной инфекции, ссылалась на наличие оснований для освобождения ее от санкций на основании части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, поскольку она относится к лицам, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, а предложенное истцом соглашение об рассрочке не соответствовало Постановлению Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 434, в связи с чем не было ею согласовано.

Поскольку виды деятельности ответчика исходя из иерархической структуры Общероссийского классификатора видов экономической деятельности включены в Перечень отраслей в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, она в силу положений пунктов 1, 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ и Постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 434 имеет право претендовать на предусмотренные действующим законодательством меры поддержки. Доводы истца об обратном, являются ошибочными. В судебном заседании суда апелляционной инстанции при новом апелляционном рассмотрении представитель истца не спорила с тем, что вид деятельности ответчика подпадает под установленные в связи с описанными выше мероприятиями ограничения.

Возражая против применения к ответчику положений статьи 19 Закона N 98-ФЗ, как в части неустойки, так и в части размера арендной платы, истец ссылался не только на отсутствие оснований для отнесения арендатора к лицам, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, но и на тот факт, что ответчик беспрепятственно осуществляла свою деятельность в спорный период времени.

Как разъяснено в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется.

Вместе с тем если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Аналогичный подход распространяется и при разрешении вопроса о снижении размера арендной платы, поскольку основанием для уменьшения арендной платы является невозможность в связи с принятыми ограничительными мерами использования помещения по назначению, которое изначально было согласовано в договоре.

Осуществление арендатором вида деятельности, отнесенной Правительством Российской Федерации к деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, предполагает, что арендатор с очевидностью пострадал из-за сложившейся ситуации, если иное не установлено.

При этом бремя доказывания, того, что арендатор, несмотря на свой вид деятельности, не пострадал от введенных на территории области ограничений, лежит на стороне арендодателя.

Поскольку судом первой инстанции значимые обстоятельства определены были не верно, на что обращено внимание судом кассационной инстанции, при новом апелляционном рассмотрении судебная коллегия определила указанные обстоятельства и распределила бремя их доказывания, в т.ч. с указанием на то, что бремя доказывания обстоятельств того, что в период действия ограничений ответчик осуществляла торговую деятельность в арендуемом помещении, лежит на истце. Сторонам на основании пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" было предложено представить новые доказательства имеющим юридическое значение обстоятельствам.

Несмотря на разъясненную возможность представления дополнительных доказательств и обязанность истца представить доказательства осуществления ответчиком в период действия указанных ограничений торговой деятельности в арендуемом помещении, доказательств такого обстоятельства истцом в нарушение положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представлено не было, а представленные им договоры субаренды, заключенные с иными арендаторами, и счета, выставляемые им в спорный период действия ограничений, как и счета, выставленные ответчику, данный факт не подтверждают, поскольку бесспорно не свидетельствуют об осуществлении ответчиком торговой деятельности в спорный период.

Не установлено таких доказательств и судебной коллегией.

На направленные судом апелляционной инстанции запросы в Инспекцию Федеральной налоговой службы по Верх-Исетскому району г. Екатеринбурга об отчетности и доходах ответчика за спорный и предшествующий периоды, ПАО "Сбербанк России", где у ответчика открыт счет, администрацию г. Екатеринбурга о здании, в котором располагались арендуемые помещения, получены ответы, не подтверждающие доводы истца.

Так, согласно ответу на судебный запрос ИФНС по Верх-Исетскому району г. Екатеринбурга от 25.08.2022 и от 26.08.2022, в соответствии с данными информационного ресурса, за ИП ФИО3 (ИНН <№>) была зарегистрирована одна единица ККТ РН <№>, модель "Эвотор СТ2Ф" (ЗН <№>). Указанная ККТ зарегистрирована пользователем 05.11.2020, снята с учета пользователем 25.01.2022. Сведения о регистрации ККТ в период до 05.11.2020 в информационном ресурсе отсутствуют; ответчик осуществляла предпринимательскую деятельность по упрощенной системе налогооблажения (УСН); в спорный период открытых cчетов на ИП не имелось.

Согласно ответу ПАО "Сбербанк России" от 29.08.2022 на судебный запрос, в период с 01.09.2019 по 01.09.2020 по партнеру ИП ФИО3 отсутствовали операции по договору торгового эквайринга, в связи с тем, что заключение договора в рамках Торгового Эквайринга было 19.11.2020 договор <№>. Согласно представленной выписки по счету ответчика за период с сентября 2019 по 01.09.2020, каких-либо поступлений денежных средств, которые бы свидетельствовали об осуществлении ответчиком торговой деятельности в спорный период, не имеется.

Согласно ответу администрации г.Екатеринбурга от 18.08.2022 в период с 01.01.2020 по 01.08.2020 не проводились обследования здания, расположенного по адресу: <адрес>.

Таким образом, судом апелляционной инстанции не установлено, а истцом не доказано, что ответчик в спорный период осуществляла торговую деятельность в арендуемом помещении.

Несмотря на тот факт, что здание, в котором находились арендуемые помещения, торговым центром не являлось, деятельность ответчика, как указано выше, относилась к деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, осуществление которой в спорный период было запрещено, с чем не спорит и сам истец, что само по себе предполагает, что арендатор с очевидностью пострадал из-за сложившейся ситуации.

Факт того, являлось ли здание торговым центром или нет, правового значения не имеет, поскольку в соответствии с Указом Губернатора Свердловской области от 18.03.2020 N 100-УГ была приостановлена работа объектов розничной торговли, затем торговля непродовольственными товарами, независимо от нахождения объектов торговли в торговых центрах.

С учетом изложенного, судебная коллегия признает доводы ответчика о распространении на нее вышеуказанных мер поддержки в спорный период состоятельными, а вывод суда об обратном - неверным.

При этом, с учетом того, что арендная плата состоит из двух составляющих: основного арендного платежа, который с 01.04.2019 составляет 17058, 23 руб., в том числе, НДС 20%, и дополнительного арендного платежа (коммунальные услуги), коллегия приходит к выводу о том, что предоставляемая вышеуказанными актами мера поддержки в виде скидки распространяется на постоянную составляющую арендной платы. Ее распространение на переменную ее часть (коммунальные услуги) вопреки ошибочному мнению ответчика недопустимо, поскольку указанная часть представляет собой необходимые расходы по содержанию помещения и не является платой за аренду в прямом понимании закона.

Спорным периодом является период с 01.01.2020 по 27.10.2020, в дальнейшем арендные отношения между сторонами были прекращены.

Из представленного расчета, счетов на оплату и чеков по операциям ПАО "Сбербанк России" следует, что основной арендный платеж 17 058, 23 руб. был оплачен ответчиком за январь, февраль, март, июль, август, сентябрь 2020 года (но с нарушением срока оплаты), полностью не оплачены апрель, май, июнь (по 17058, 23 руб.), октябрь (за 27 дней – 14 857, 17 руб.). Итого задолженность – 66031, 86 руб.

Дополнительный арендный платеж за период с 01.01.2020 по 27.10.2020 составил 48504, 08 руб., оплачен в размере 29792,9 3 руб. Итого задолженность - 26161, 62 руб.

Доводы о том, что размер дополнительной арендной платы должен составлять 15522 руб., тогда как истцом в иске неверно указано 26161, 62 руб., несостоятельны, поскольку в составе суммы 15522 руб. ответчик считает дополнительную арендную плату только до июля 2020 года, тогда как договор между сторонами действовал до октября, а значит, именно до этого момента арендатор был обязан вносить дополнительную арендную плату. Как следует из представленных счетов на оплату, универсальных передаточных документов, начисление дополнительного арендного платежа произведено истцом в соответствии с условиями договора и выставленных счетов на оплату коммунальных услуг. Сами по себе эти суммы ответчиком не оспаривались.

Доводы о том, что судом ненадлежащим образом проверен расчет задолженности, поскольку не были учтены платежи ответчика за период с августа по октябрь, несостоятельны, поскольку платежи, внесенные ответчиком с 08.08.2020 по 15.10.2020 в суммах 12058, 23 руб.; 5000 руб.; 12058, 23 руб.; 5000 руб.; 12 058, 23 руб.; 2000 руб.; 3000 руб., были в полном объеме учтены в расчете как основной арендный платеж за июль-сентябрь 2020 года.

Платежи, внесенные ответчиком как «дополнительный арендный платеж» 17.08.2020, 14.09.2020, в суммах 6045, 66 руб. и 3521, 23 руб. соответственно, учтены в расчете задолженности по дополнительному арендному платежу.

Указание ответчика в жалобе о внесении еще одного дополнительного арендного платежа за октябрь 2020 года в размере 4056, 27 руб. никакими платежными документами не подтверждено.

Ссылки на то, что при расчете задолженности не был учтен гарантийный депозит в размере 15975 руб. судебной коллегией не принимаются. Действительно, в соответствии с пунктом 5.8 договора сторонами было предусмотрено внесение субарендодателю вместе с платежом за первый месяц аренды гарантийного депозита в размере основного арендного платежа, который является мерой обеспечения исполнения субарендатором обязательств по оплате. Вместе с тем, каких-либо доказательств внесения такого депозита ответчиком не представлено, истцом не подтверждено. По данным бухгалтерского учета истца гарантийный депозит при заключении спорного договора ответчиком не вносился. Из пояснений ответчика следует, что данный депозит она вносила не при заключении договора от 01.09.2017, а в период действия прежнего договора аренды, при этом, затруднилась пояснить дату внесения депозита, а также не представила каких-либо доказательств того, что он не был учтен при прекращении прежних арендных отношений, а продлился на договор от 01.09.2017 или был оплачен вновь. Доводы ответчика о том, что истец признавал оплату гарантийного депозита в суде первой инстанции, несостоятельны.

Частью 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатору по договорам аренды недвижимого имущества предоставлено право потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В соответствии с частью 4 данной статьи арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Закона) решения о ведении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Как разъяснено в пункте 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020), арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы. На необоснованное уклонение арендодателя от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы арендатор вправе указать в качестве возражений на иск о взыскании арендной платы. В таком случае арендная плата определяется в размере с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например, с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Материалы дела подтверждают, что арендуемые ответчиком помещения были переданы для осуществления розничной торговли.

В связи с ограничительными мерами, введенными Указом Губернатора, ответчик объективно не могла использовать нежилые помещения в целях, согласованных с арендодателем в договоре. Доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено.

При этом суд первой инстанции при разрешении спора не учел, что часть 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ призвана защитить арендатора недвижимого имущества, не имеющего возможности его использования (в данном случае - для размещения объекта розничной торговли) в связи принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации ограничительных мер (приостановления деятельности розничных магазинов). На арендодателе в силу части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ лежит обязанность по снижению размера арендной платы, если недвижимое имущество не могло использоваться из-за введенного уполномоченным государственным органом режима повышенной готовности (чрезвычайной ситуации).

То, что ответчик заявила требование о полном освобождении от основного арендного платежа, не означает, что истец, а за ним и суд вправе отказать в этой связи в удовлетворении заявленного требования. В такой ситуации истец был обязан предложить условия снижения арендной платы, чего не сделал, уклонившись от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, а суд при рассмотрении спора о взыскании задолженности по аренде вправе уменьшить размер арендной платы за соответствующий период до разумных размеров. Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.12.2021 N 308-ЭС21-22970 по делу N А63-15797/2020.

Ссылки истца на то, что уменьшение размера арендных платежей по части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ является правом, а не обязанностью арендодателя, ошибочны. Содержание данной нормы о праве арендатора потребовать уменьшения арендной платы корреспондирует к обязанности арендодателя такое требование удовлетворить. Ни о каком праве арендодателя на отказ от удовлетворения требований арендатора положения части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ не указывают.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о наличии правовых оснований для снижения постоянной составляющей арендной платы на 50% от установленной в договоре суммы с 28.03.2020 по 30.06.2020, учитывая, что данное уменьшение отвечает признакам соразмерности, разумности, справедливости и надлежащим образом обеспечит баланс экономических интересов сторон договора. Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 07.12.2021 N 303-ЭС21-22541 по делу N А51-15240/2020.

Таким образом, за период с 28.03.2020 по 31.03.2020 за 4 дня ответчик должна была оплатить 1100, 53 руб. (17 058,25/31*4/2), при том, что ею оплачена сумма аренды за данный месяц в полном объеме. Таким образом, излишне уплачена сумма 1100, 53 руб.

За апрель, май, июнь, июль 2020 года ответчик должна была заплатить по 8529, 12 руб. (17058,25/2), итого 34116, 48 руб.

Итого сумма задолженности по постоянной части арендного платежа подлежит уменьшению на 50 %, а значит, по итогу за весь период взыскания составит 30814, 85 руб. (66031, 86 руб.-34116, 48 руб.-1100, 53 руб.).

Оснований для снижения переменной части арендного платежа (коммунальных услуг) за спорный период в размере 26161, 62 руб., как выше указано, нет, поскольку арендатор обязан оплатить потребленные коммунальные услуги. Кроме того, о снижении этой части платежа арендатор не просил.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит изменению в части взысканного размера задолженности по аренде со взысканием с ответчика в пользу истца суммы задолженности по арендной плате за период с 01.01.2020 по 27.10.2020 в размере 56976, 47 руб. (30814, 85+26 161,62).

Относительно разрешения судом требования о взыскании неустойки, судебная коллегия, признавая за ответчиком право на предоставление отсрочки/рассрочки внесения арендной платы в период введения ограничений, связанных с противодействием распространения новой коронавирусной инфекции, тем не менее с учетом применения судом положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и наличия допущенных ответчиком просрочек внесения арендной платы в иной период, оснований для изменения решения суда в этой части не находит.

С доводами ответчика о необходимости ее полного освобождения от взыскания неустойки судебная коллегия не соглашается.

Договором установлены точные сроки внесения арендных платежей, которые ответчиком в период с 01.01.2020 по 27.10.2020 нарушались, при этом, за нарушение обязательств договором предусмотрена мера ответственности в виде неустойки, с чем ответчик согласилась, подписав договор.

Доводы о том, что истцом неправомерно произведено начисление процентов за январь–март 2020 года и август-октябрь 2020 года, поскольку нарушение сроков оплаты было незначительным, внесение платежей с задержкой было устно согласовано с истцом, несостоятельны, поскольку доказательств наличия соответствующих соглашений об изменении срока внесения платежей с истцом ответчиком не представлено.

Суд первой инстанции с учетом положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации снизил размер неустойки, рассчитанный с 01.01.2020 по 13.08.2021, с 111419, 02 руб. до 11141, 90 руб. Истец решение суда в этой части не оспаривает.

Такое снижение неустойки с учетом изложенного, даже с учетом освобождения от неустойки за период действия ограничений и снижения коллегией размера арендной платы, не является чрезмерным по отношению к просроченным платежам за иной период, в связи с чем судебная коллегия полагает, что произведенное судом первой инстанции снижение неустойки компенсирует и изменение размера арендной платы за период с 28.03.2020 по 30.06.2020 и отсрочку за период ограничений, оснований для еще большего снижения неустойки, либо для полного освобождения ответчика от ответственности не имеется, в связи с чем, решение суда в этой части отмене или изменению не подлежит.

Ссылки на то, что сумма неустойки не указывалась в досудебной претензии, а значит, истцом в этой части не соблюден обязательный претензионный порядок, несостоятельны, поскольку законом не предусмотрен обязательный досудебный порядок предъявления требований о взыскании задолженности по арендным платежам и неустойки в суд общей юрисдикции.

Поскольку предметом проверки является законность и обоснованность судебного акта, принятого исходя из обстоятельств, существовавших и установленных судом на момент разрешения спора, оплата в сумме 106635 руб., произведенная ответчиком после вынесения решения, основанием для отмены или изменения решения суда не является. Как установлено, спор относительно размера задолженности между сторонами имеется, а внесение после решения суда суммы лишь свидетельствует об исполнении решения суда уже с учетом измененной его части судебной коллегией и не более.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку требования истца с учетом вмешательства суда апелляционной инстанции удовлетворены на 82, 7% от первоначальных (92193,48+111419,02/100=2036, 12; 56976,47+111419,02/2036,12), расходы истца на оплату государственной пошлины подлежат взысканию пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 4330, 14 руб. (5236/100*82,7), в связи с чем решение в этой части подлежит соответствующему изменению.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 14.10.2021 изменить в части взысканного размера задолженности по арендной плате и расходов на оплату государственной пошлины, взыскав с ФИО3 в пользу общества с ограниченной ответственностью "Корпорация "Маяк" сумму задолженности по арендной плате в размере 56976 руб. 47 коп., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 4330 руб. 17 коп.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО3 – без удовлетворения.

Председательствующий

Некрасова А.С.

Судьи

ФИО1

ФИО2