Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Олейник В. И. на решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 30.07.2020, которым постановлено:

Исковые требования Олейника В. И., Олейник И. Т. к обществу с ограниченной ответственностью «СинтезЖБИ», Квас О. М., конкурсному управляющему Жалнину Д. А. о признании права собственности на объект недвижимости, компенсации морального вреда - оставить без удовлетворения.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «СинтезЖБИ» к Олейнику В. И., Олейник И. Т. о признании недействительным договора купли-продажи гаражного бокса и применении последствий недействительности ничтожной сделки – оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Золотаревой Ю.Г., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Олейник В.И., действующий в своих интересах и интересах недееспособной Олейник И.Т., обратился в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ЕАО (далее - Управление Росреестра по ЕАО) о признании права собственности на объект недвижимости, об обязании произвести государственную регистрацию права.

Указал, что 06.10.2008 между его супругой и ООО «Синтез» заключен договор купли-продажи гаражного бокса № <...> по цене 100 000 рублей. В этот же день имущество было передано по акту приема-передачи. С момента передачи гараж находится в их владении и распоряжении. Однако право собственности на него в органе государственной регистрации прав зарегистрировано не было. 14.11.2019 он обратился в Управление Росреестра по ЕАО для регистрации права собственности на данный гараж, однако получил отказ в связи с тем, что данный объект недвижимости включен в конкурсную массу по делу о банкротстве ООО «СинтезЖБИ».

Просил признать за ним и его супругой Олейник И.Т. право собственности на гаражный бокс <...>; обязать Управление Росреестра произвести государственную регистрацию права на данный объект.

Определением суда от 06.12.2019 к участию в деле в качестве соответчиков привлечены общество с ограниченной ответственностью «СинтезЖБИ» (далее – ООО «СинтезЖБИ») и Квас О.М., изменено процессуальное положение ответчика Управления Росреестра по ЕАО на третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика.

В судебном заседании 29.01.2020 представитель истца Юрчак Е.В. увеличила исковые требования, просила признать за истцом и его супругой право собственности на гаражный бокс; признать недействительным договор купли-продажи названного гаражного бокса, заключенный 18.11.2019 между Квас О.М. и конкурсным управляющим ООО «СинтезЖБИ» Жалниным Д.А.

Определением суда от 04.02.2020 приняты увеличенные исковые требования о взыскании с конкурсного управляющего Жалнина Д.А. (процессуальный статус которого данным определением был изменен с третьего лица на соответчика) в пользу Олейника В.И., Олейник И.Т. компенсации морального вреда в сумме 250000 рублей.

Определением суда от 17.02.2020 принято встречное исковое заявление ООО «СинтезЖБИ» к Олейник В.И., Олейник И.Т. о признании недействительным договора купли-продажи гаражного бокса от 06.10.2008 со ссылкой на пункт 1 статьи 165 Гражданского кодекса РФ по мотиву отсутствия его государственной регистрации, применении последствий недействительной сделки.

В судебное заседание истец по первоначальному иску Олейник И.Т., ответчики по первоначальному иску конкурсный управляющий ООО «СинтезЖБИ» Жалнин Д.А., Квас О.М., представители третьих лиц Управления Росреестра по ЕАО, мэрии города МО «Город Биробиджан» ЕАО, уведомленные о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, не явились.

Истец по первоначальному иску Олейник В.И., действующий в своих интересах и интересах недееспособной Олейник И.Т., заявленные исковые требования поддержал, встречные исковые требования не признал. Пояснил, что гаражный бокс 06.10.2008 приобретала его супруга. Поскольку она парализована с 2005 года, договор купли-продажи гаража подписывал он, квитанцию об оплате получил 07.10.2008, с указанного времени пользовался данным имуществом, произвёл его ремонт, вносил оплату за земельный участок в ООО «Синтез».

В судебном заседании 29.01.2020 ответчица по первоначальному иску Квас О.М. исковые требования не признала. Пояснила, что гаражный бокс, являющийся предметом спора, был приобретен ею на основании договора купли-продажи от 18.11.2019, заключенного ООО «СинтезЖБИ» в лице конкурсного управляющего по итогам проведения торгов.

В отзыве на исковое заявление конкурсный управляющий ООО «СинтезЖБИ» Жалнин Д.А. указал, что гаражный бокс № <...>, являющийся предметом настоящего спора, вошел в состав конкурсной массы в рамках дела о банкротстве ООО «СинтезЖБИ», впоследствии по результатам торгов отчуждён Квас О.М. Бремя содержания данного имущества согласно договору энергоснабжения, актам сверки взаиморасчетов с энергоснабжающей организацией за период 2016-2018 годы, несло ООО «СинтезЖБИ».

Суд постановил указанное решение.

В апелляционной жалобе Олейник В.И. просил отменить решение суда в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований, вынести новое решение о признании права собственности на объект недвижимости, компенсации морального вреда.

Указал на необоснованное привлечение к участию в деле в качестве ответчиков ООО «СинтезЖБИ», Квас О.М., конкурсного управляющего Жалнина Д.А., поскольку его требования направлены на регистрацию права собственности в отношении спорного объекта недвижимости, и могут быть адресованы только Управлению Росреестра по ЕАО, изменив процессуальный статус данного органа с ответчика на третье лицо, суд лишил истцов возможности защитить свои права.

Указал, что они владели и пользовались данным гаражом, несли расходы по его содержанию, то есть исполняли обязанности собственников, сделка купли-продажи данного бокса является законной, его цена была уплачена.

В возражениях относительно апелляционной жалобы ООО «СинтезЖБИ» в лице конкурсного управляющего Жалнина Д.А. просило об оставлении решения без изменения. Указало, что поскольку покупатель не принял мер к государственной регистрации договора купли-продажи гаражного бокса, данная сделка, как несоответствующая требованиям законодательства, является недействительной. Истцы не представили никаких доказательств, подтверждающих передачу им гаража, несение затрат на его содержание и обслуживание, производстве его улучшений в период с 2008 года по день рассмотрения дела в суде.

В суд апелляционной инстанции истец по первоначальному иску Олейник В.И., действующий в своих интересах и интересах недееспособной Олейник И.Т., ответчица по первоначальному иску Квас О.М., представитель ответчика по первоначальному иску ООО «СинтезЖБИ», конкурсный управляющий ООО «СинтезЖБИ» Жалнин Д.А., представители третьих лиц Управления Росреестра по ЕАО, мэрии города МО «Город Биробиджан» ЕАО не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело без их участия.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, поступивших относительно неё возражений, суд апелляционной инстанции пришёл к следующему.

В соответствии со статьёй 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Согласно абзацу 7 пункта 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производств.

В соответствии со статьёй 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как следует из статьи 554 Гражданского кодекса РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

В соответствии со статьёй 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска Олейника В.И., действующего в своих интересах и интересах недееспособной Олейник И.Т., о признании права собственности на спорный гаражный бокс ввиду того, что договор купли-продажи от 06.10.2008 указанного недвижимого имущества является незаключённым.

В материалы дела стороной истца представлен договор купли-продажи от 06.10.2008 между продавцом ООО «Синтез» (в дальнейшем изменившим наименование на ООО «СинтезЖБИ») и покупателем Олейник И.Т., предметом которого является гаражный бокс <...>. Цена приобретаемого гаража составляет 100000 рублей.

Суд первой инстанции, учитывая, что представленный договор представителем продавца не подписан, со стороны покупателя подписан Олейник В.И., в отсутствие у него доверенности, позволяющей ему действовать от имени супруги Олейник И.Т., пришёл к выводу о том, что договор купли-продажи между сторонами не заключен.

Принимая указанный вывод, суд первой инстанции не учёл, что передача спорного имущества между сторонами была осуществлена на основании акта приёма-передачи от 06.10.2008, подписанного от имени ООО «Синтез» директором Д. Согласно указанному акту продавец в соответствии с условиями договора купли-продажи от 06.10.2008 передал покупателю гаражный бокс <...>. Настоящим актом каждая из сторон по договору подтвердила, что обязательства сторон исполнены, расчёт произведён полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора (пункт 3 акта).

Указанный акт, подписанный сторонами сделки, позволяет идентифицировать предмет договора, его месторасположение и свидетельствует об исполнении продавцом обязанности по его передаче, а покупателем обязанности об оплате.

С момента передачи, то есть с 2008 года гаражный бокс находится во владении семьи Олейник И.Т. и Олейник В.И.

То обстоятельство, что договор купли-продажи со стороны покупателя Олейник И.Т. подписан её супругом Олейник В.И., не свидетельствует о незаключении сторонами данной сделки.

Материалами дела подтверждается, что Олейник И.Т. состоит в браке с Олейник В.И. с 19.04.1980.

Решением Биробиджанского районного суда ЕАО от 17.04.2017 Олейник И.Т. признана недееспособной, её опекуном назначен Олейник В.И.

Приобретая спорный гаражный бокс от имени Олейник И.Т., Олейник В.И. действовал и в своих интересах, так как на гараж, приобретённый в браке, распространяется режим их совместной собственности.

В соответствии со статьёй 982 Гражданского кодекса РФ, если лицо, в интересе которого предпринимаются действия без его поручения, одобрит эти действия, к отношениям сторон в дальнейшем применяются правила о договоре поручения или ином договоре, соответствующем характеру предпринятых действий, даже если одобрение было устным.

В свою очередь Олейник И.Т. до признания её недееспособной не высказывала своего неодобрения действиям супруга по приобретению в её собственность гаражного бокса, что свидетельствует об одобрении ею данной сделки.

Согласно приходному кассовому ордеру от 19.05.2008 ООО «Синтез» приняло от Олейника В.И. 100000 рублей за гаражный бокс № <...>.

То обстоятельство, что в приходном кассовом ордере указана более ранняя дата, нежели та, что проставлена в договоре и акте приема-передачи (06.10.2008), не свидетельствует о неисполнении покупателем обязанности по оплате приобретаемого имущества по согласованной сторонами сделки цене. Кроме того, с момента передачи имущества во владение Олейник В.И. и Олейник И.Т., с 2008 года продавец ООО «Синтез» подобных претензий не высказывало.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что Олейник В.И. и Олейник И.Т. приобрели право собственности на гаражный бокс № <...>, расположенный по адресу: <...>, на основании действительного договора купли-продажи от 06.10.2008, исполненного обеими сторонами. Они приняли данную недвижимость в своё фактическое владение, с момента приобретения гаражный бокс из их владения не выбывал.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении искового требования Олейника В.И., действующего в своих интересах и интересах недееспособной Олейник И.Т., к ООО «СитнезЖБИ» о признании права собственности на гаражный бокс подлежащим отмене, с вынесением в этой части нового решения об удовлетворении заявленного ими иска.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, исходя из фактических правовых отношений между сторонами спора, Управление Росреестра по ЕАО не является надлежащим ответчиком по делу.

Судебная коллегия согласилась с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска Олейник В.И., действующего в своих интересах и интересах недееспособной Олейник И.Т., к конкурсному управляющему Жалнину Д.А. о компенсации морального вреда, так как настоящий спор вытекает из имущественных отношений, доказательств того, что действиями Жалнина Д.А. причинён вред нематериальным правам истцов, материалы настоящего дела не содержат.

Материалами дела подтверждается, что решением арбитражного суда ЕАО от 30.11.2018 ООО «СинтезЖБИ» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура банкротства – конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен Жалнин Д.А.

В рамках конкурсного производства на основании договора купли-продажи имущества на открытых торгах от 18.11.2019, заключенного между ООО «СинтезЖБИ» в лице конкурсного управляющего Жалнина Д.А. и Квас О.М., спорный гаражный бокс был реализован последней.

Олейник В.И., действующий в интересах Олейник И.Т., обратился в арбитражный суд ЕАО с заявлением об исключении из конкурсной массы гаражного бокса и признании указанных выше торгов недействительными.

В соответствии с пунктом 2 статьи 449 Гражданского кодекса РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Поскольку торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечёт недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

В силу указанных обстоятельств заявление Олейник В.И. (л.д. 71-72), действующего в своих интересах и интересах недееспособной Олейник И.Т., о признании недействительным договора купли-продажи имущества, приобретённого на открытых торгах от 18.11.2019, заключенного между ООО «СинтезЖБИ» и Квас О.М. в соответствии с абзацем пятым статьи 222 Гражданского процессуального кодекса РФ подлежит оставлению без рассмотрения.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 30.07.2020 отменить в части отказа в удовлетворении искового требования Олейника В. И., действующего в своих интересах и интересах недееспособной Олейник И. Т., к обществу с ограниченной ответственностью «Ситнез ЖБИ» о признании права собственности на гаражный бокс.

В указанной части вынести новое решение следующего содержания:

«Иск Олейника В. И., действующего в своих интересах и интересах недееспособной Олейник И. Т., к обществу с ограниченной ответственностью «Ситнез ЖБИ» о признании права собственности на гаражный бокс удовлетворить.

Признать право собственности Олейника В. И. и Олейник И. Т. на гаражный бокс <...>».

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Исковое требование Олейник В. И., действующего в своих интересах и интересах недееспособной Олейник И. Т., к обществу с ограниченной ответственностью «Ситнез ЖБИ», Квас О. М. о признании недействительным договора купли-продажи гаражного бокса, приобретённого на открытых торгах, от 18.11.2019 оставить без рассмотрения.

Председательствующий Н.С. Серга

Судьи Ю.Г. Золотарева

О.М. Кукшинова