Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к комитету по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова о признании договора купли-продажи недействительным, аннулировании записи в ЕГРН и взыскании денежных средств,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Ленинского районного суда города Тамбова от 29 сентября 2020 года.

Заслушав доклад судьи Александровой Н.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

9 января 2017 года между комитетом по управлению муниципальным имуществом города администрации г. Тамбова (Продавец) с одной стороны и ФИО1 (Покупатель) с другой стороны заключен договор купли-продажи арендованного муниципального имущества ***, по условиям которого Продавец продал, а Покупатель купил муниципальное имущество – подвальное нежилое помещение ***, общей площадью 175,4 кв.м., расположенное по адресу: ***. При этом цена приобретенного объекта определена на основании отчета *** об определении рыночной стоимости имущества от 10 октября 2016 года, выполненного ИП Х., и составила 3 150 000 руб. Условиями договора определено, что оплата стоимости объекта осуществляется в рассрочку сроком на пять лет.

25 февраля 2020 года ФИО2 обратился в суд с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова о признании вышеназванного договора купли-продажи недействительным, аннулировании записи в ЕГРН и взыскании денежных средств. В обоснование исковых требований ФИО2 привел, что 19 апреля 2019 года по его инициативе ООО «***» составлен отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в соответствии с которым стоимость объекта составила 1 153 100 руб. 13 мая 2019 года ФИО2 обратился в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Тамбова с предложением о снижении цены приобретения спорного объекта и установлении цены в размере 1 153 100 руб., однако получил отказ, мотивированный тем, что цена объекта определена в твердой денежной сумме и договором не предусмотрены основания для ее изменения. Ссылаясь на вышеуказанный отчет об определении рыночной стоимости спорного объекта, указывая на несоответствие отчета *** об определении рыночной стоимости имущества от 10 октября 2016 года, выполненного ИП Х., требованиям закона, а также приводя положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», ФИО2 считает, что администрация города Тамбова при согласовании и заключении оспариваемого договора купли-продажи не провела надлежащим образом оценку рыночной стоимости объекта недвижимости, чем нарушила его право на приобретение указанного объекта недвижимости по цене равной его рыночной стоимости и повлекло для него существенный убыток. Отмечая, что за период с января 2017 года по март 2019 года он произвел платежи на общую сумму 1 356 881,93 руб., ФИО2 просил суд признать договор *** от 9 января 2017 года купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером *** недействительным, аннулировать запись в ЕГРН, взыскать с ответчика в его пользу уплаченную по договору сумму - 1 356 881,93 руб.

Решением Ленинского районного суда города Тамбова от 29 сентября 2020 года исковые требования ФИО1 оставлены без удовлетворения.

С постановленным решением не согласился ФИО2, подав апелляционную жалобу. Автор жалобы полагает, что суд первой инстанции уклонился от рассмотрения требований, заявленных ФИО1, необоснованно сославшись на преюдициальное значение решения Ленинского районного суда города Тамбова от 19 ноября 2019 года, вынесенного в рамках рассмотрения дела о признании незаконными результатов оценки спорного нежилого помещения, внесении изменений в условия договора купли-продажи и прекращении по нему обязательств. Приводя указанный довод и ссылаясь на нормы гражданского права, регламентирующие процесс признания сделок недействительными, ФИО2 просит решение Ленинского районного суда города Тамбова от 29 сентября 2020 года отменить и принять по делу новое решение, которым удовлетворить его требования в полном объеме.

Проверив материалы дела, выслушав ФИО1 и его представителя ФИО3, поддержавших доводы жалобы, представителя комитета, полагавшего, что решение суда является законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение районного суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Согласно ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы. Суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Из положений ст. ст. 454, 458, 484, 485, 493 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Покупатель обязан принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи. Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи. Если иное не предусмотрено законом или договором розничной купли-продажи, договор розничной купли-продажи считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека или иного документа, подтверждающего оплату товара.

В соответствии со ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как установлено судом первой инстанции на основании Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 года «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон №159-ФЗ) 9 января 2017 года между комитетом по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбов и ФИО1 заключен договор купли-продажи арендованного муниципального имущества, по условиям которого продавец на основании решения Тамбовской городской Думы от 23.12.2016 *** «Об условиях приватизации нежилого помещения ***, расположенного по адресу: ***», продал, а покупатель купил муниципальное имущество - нежилое помещение ***, площадь общая 175,4 кв.м., в подвале, расположенное по адресу: *** (п. 1.1 договора).

По условиям договора цена приобретения объекта равна его рыночной стоимости и составляет 3 150 000 руб., в том числе НДС 480 508 руб., оплата стоимости объекта осуществляется в рассрочку сроком на пять лет (п. 2.1, 2.2 договора).

Стоимость объекта недвижимости была установлена на основании отчета *** об определении рыночной стоимости имущества от 10.10.2016 года, выполненного ИП Х.

Условия договора купли-продажи в части оплаты приобретаемого нежилого помещения исполнялись ФИО1 до марта 2019 года. В настоящее время у истца имеется задолженность по договору купли-продажи, что следует из претензии предупреждении от 20.06.2019 года, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании.

19.04.2019 года по инициативе ФИО1 составлен отчет об оценке рыночной стоимости данного объекта ООО «СО-Эксперт», в соответствии с которым стоимость объекта составила 1 153 100 руб., в том числе НДС 175 848 руб.

Ссылаясь на указанные обстоятельства и полагая, что договор купли-продажи от 09.01.2017 *** заключен с нарушением требований действующего законодательства, что привело к отчуждению муниципального имущества по завышенной цене, значительно отличающейся от рыночной, истец обратился в суд с иском по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд, первой инстанции исходил из того, что заключение спорного договора явилось волеизъявлением сторон, понуждение к его заключению комитет в отношении ФИО1 не применял, в заблуждение не вводил, в доступе к информации, содержащейся в оценочном отчете ***, не препятствовал. Об определении размера рыночной стоимости истец знал на момент заключения соглашения и, в случае несогласия с определенным отчетом размером, у истца было время его оспорить, однако до момента заключения договора выкупная стоимость имущества истцом оспорена не была.

Кроме того, суд первой инстанции указал на имеющее преюдициальное значение, решение Ленинского районного суда г. Тамбова от 19.11.2019 года, вынесенного в рамках рассмотрения дела ***, оставленное без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 25.06.2020 года и апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 29.01.2020 года, согласно которому исковые требования ФИО1 к комитету по управлению муниципальным имуществом города администрации г. Тамбова, Х. о признании незаконной оценки нежилого помещения, изменении условий договора купли-продажи нежилого помещения, прекращении обязательств по договору купли-продажи нежилого помещения оставлены без удовлетворения.

Поскольку оспариваемый договор купли-продажи подписан обеими сторонами без протокола разногласий, существенные условия сторонами согласованы, в том числе, определена цена выкупаемого объекта, предмет договора надлежащим образом индивидуализирован и позволяет идентифицировать объект недвижимости, суд пришел к обоснованному выводу, что на момент заключения договора ФИО2 был согласен с его условиями, добровольно его подписал, в добровольном порядке вносил платежи в счет стоимости приобретенного объекта недвижимости.

Требования истца о признании недействительным договора купли- продажи суд правомерно посчитал необоснованными.

В доводах жалобы истец и его представители ссылаются на то, что отчет об оценке от 10.10.2016 года не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон №135-ФЗ) и иным стандартам и правилам, действующим в сфере деятельности по проведению оценки, в связи с чем нарушается право ФИО1 на приобретение имущества именно по цене, равной его рыночной стоимости.

Между тем, согласно представленным материалам дела ФИО2 обратился в ООО «***» для определения рыночной стоимости объекта лишь спустя два года после перехода права собственности на предмет аренды.

Федеральным законом № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В силу части 5 статьи 10 Федерального закона № 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Федерального закона 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Согласно п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что доводы истца о нарушении его прав при заключении соглашения и предшествующих заключению соглашения процедур, не нашли своего подтверждения в ходе судебного заседания.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Так, требования истца по настоящему делу по существу направлены на оспаривание достоверности определенной независимым оценщиком рыночной стоимости муниципального имущества, приобретенного ФИО1

Вопреки вышеназванным положениям закона доказательств невозможности оспорить указанную в отчете стоимость в установленный законом срок реализации преимущественного права покупки ФИО2 в суд не представил.

Переоценка объекта недвижимости и получение иного отчета о цене этого объекта после заключения договора купли-продажи не является основанием для признания договора купли-продажи недействительным.

Кроме того, в рамках рассмотрения гражданского дела по иску ФИО1 к комитету по управлению муниципальным имуществом г. Тамбова о признании незаконной оценки нежилого помещения, внесении изменений в условия заключенного договора купли-продажи нежилого помещения, прекращении обязательств по указанному договору судами первой, апелляционной и кассационной инстанций отчет *** об определении рыночной стоимости имущества от 10.10.2016 года, выполненного ИП Х., недействительным не признан.

Справедливо посчитав факт нарушения прав истца недоказанным, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что его требования являются необоснованными, ничем не подтвержденными, в связи с чем обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

При заключении сторонами указанной сделки были соблюдены требования ФЗ №159-ФЗ, в том числе стоимость реализуемого имущества была определена на основании отчета независимого оценщика от 10.10.2016 года ***. Сам договор подписан сторонами без разногласий, в отсутствие между ними какого-либо спора о цене отчуждаемого объекта (нежилого здания). Указанные обстоятельства достоверно свидетельствуют о том, что вопрос об обоснованности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, не может быть предметом самостоятельного рассмотрения после заключения договора купли-продажи. Сама по себе иная стоимость спорных объектов недвижимости, определенная другим оценщиком после заключения договора купли-продажи, не является достаточным основанием для признания такой сделки недействительной.

Все приведенные в апелляционной жалобе доводы, направленные на оспаривание достоверности рыночной стоимости спорного имущества, касаются фактической стороны спора и сводятся к необходимости переоценки конкретных доказательств по делу.

Поскольку нарушений ФЗ № 159-ФЗ при заключении оспариваемого договора купли-продажи от 09.01.2017 года ***, на чем основывались требования истца, в ходе рассмотрения настоящего дела выявлено не было, то в удовлетворении заявленных требований о признании данной сделки недействительной и применении последствий ее недействительности отказано правомерно.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые бы не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения решения по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, при этом доводы указанной апелляционной жалобы не могут являться основанием к отмене судебного решения, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции.

Выводы суда первой инстанции мотивированы, соответствуют всем обстоятельствам дела, согласуются между собой и подтверждаются собранными по делу доказательствами, сделаны при правильном определении юридически значимых обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, а также надлежащей оценке представленных доказательств и основаны на нормах права.

Оснований для иной оценки фактических обстоятельств и представленных по делу доказательств, судебная коллегия не усматривает. Нарушений норм процессуального права, в том числе регулирующих процесс доказывания не имеется.

При рассмотрении настоящего дела принцип состязательности и равноправия процессуальных сторон судом первой инстанции также соблюден.

Кроме того, само по себе несогласие автора апелляционной жалобы с оценкой обстоятельств дела, сделанного судом первой инстанции, не дает оснований считать решение суда неправильным.

В связи с этим постановленное по делу решение отвечает требованиям законности и обоснованности, соответствует нормам материального права при соблюдении требований ГПК РФ, при этом доводы указанной апелляционной жалобы не содержат, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, правовых оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда города Тамбова от 29 сентября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его вынесения.

Председательствующий

Судьи: