Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Копейского городского суда Челябинской области от 14 апреля 2021 года, принятое по иску ФИО1 к ООО «Жилищная управляющая компания» о возложении обязанности по заключению договора аренды нежилого помещения, признании незаконными действий управляющей компании.

Заслушав доклад судьи Беломестновой Ж.Н., об обстоятельствах дела, доводах жалобы, пояснения представителя истца ФИО1 – ФИО2, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ответчика ООО «ЖУК» - ФИО3 на доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Жилищная управляющая компания» (далее по тексту - ООО «ЖУК») о возложении обязанности заключить договор аренды нежилого помещения от 01 декабря 2020 года с истцом; признании действий ООО «ЖУК» по самозахвату и установке общедомового имущества в нежилом помещении по адресу: <адрес> незаконными.

В обоснование требований указано, что истец является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 196,9 кв.м. Помещение приобреталось для осуществления предпринимательской деятельности. Указанное помещение приобретено истцом в собственность в декабре 2016 года на аукционе посредством публичного предложения в территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области. Помещение не имело каких-либо обременений или ограничений. После приобретения в собственность истцом были получены ключи и в январе 2017 года при осмотре принадлежащего ему помещения было обнаружено, что в одном из помещений установлено (смонтированное) без согласия и уведомления собственника техническое оборудование, теплоснабжения (центральная система отопления) и бойлерная установка, являющиеся общедомовым имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома. В момент приобретения истцом указанного помещения в нем уже располагалось оборудование бойлерной установки, сети тепло и водоснабжения, при этом документов на установку данного оборудования у управляющей компании не имеется. Полагает, что оборудование установлено незаконно, помещение истца никогда не являлось общедомовым имуществом и не является специально предназначенным для размещения бойлера помещением, тем самым был произведен его самозахват. 30 ноября 2017 года в адрес ответчика направлено письмо по решению вопроса по переносу бойлерной или аренде помещения, в котором расположена бойлерная. Ответа на указанное письмо истец не получил. По настоящее время ответчик незаконно пользуется спорным помещением без заключения договора аренды. При этом истец как собственник помещения не может должным образом использовать помещение в своих целях по прямому назначению. В связи с нахождением общедомового имущества истец не имел возможности сдавать помещение в аренду и получать прибыль от сдачи в аренду. Указанное имущество является общедомовым имуществом, создает явные неудобства, связанные с необходимостью доступа для его обслуживания, и представляет серьезную угрозу имуществу истца в случае прорыва труб водоснабжения и отопления. При возникновении аварийной ситуации истец вынужден круглосуточно предоставлять доступ представителям управляющей компании, включая ночное время.

Представитель истца ФИО1 - ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ООО «ЖУК» - ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала.

Истец ФИО1, представитель третьего лица ООО «Копижилбыт» в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте слушания дела извещены.

Суд постановил решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказал в полном объеме.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить. Указывает на несогласие с выводами суда, оценкой фактических обстоятельств дела. Полагает, что судом не установлены правовые основания размещения общедомового имущества в нежилом помещении истца. Ссылается на то, что в 2011 году ответчик произвел переустройство инженерных сетей путем переноса общедомовых коммуникаций в спорное нежилое помещение. Работы по переносу коммуникаций выполнены без согласия собственников помещений многоквартирного дома и изготовления соответствующего проекта. Полагает, что общедомовое имущество расположено в помещении истца незаконно, фактически ответчиком произведен самозахват площади помещения истца.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ответчика ООО «ЖУК» - ФИО3 в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания судом апелляционной инстанции, в связи с чем, судебная коллегия на основании положений ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения представителя истца ФИО1 – ФИО2 по доводам апелляционной жалобы, возражения представителя ответчика ООО «ЖУК» - ФИО3 на доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований к отмене или изменению решения суда.

Судом первой инстанции установлено, материалами дела подтверждается, что ФИО1 является собственником нежилого помещения №, общей площадью 196,9 кв.м., этаж № с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

ООО «Жилищная управляющая компания» осуществляла управление многоквартирным домом №<адрес> до 01 апреля 2019 года.

Решением ГУ «Государственная жилищная инспекция Челябинской области» от 01 апреля 2019 года №-В ООО «Жилищная управляющая компания» исключена из реестра лицензий Челябинской области многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

Обслуживание вышеуказанного многоквартирного дома осуществляет ООО «Копижилбыт» (ранее - ООО «Жилищно-коммунальные услуги») на основании заключенного с ООО «Жилищная управляющая компания» договора № на выполнение работ по содержанию и ремонту ОИ собственником жилых помещений от 01 июня 2018 года.

13 ноября 2020 года проведено комиссионное обследование с участием представителя истца и главного инженера ООО «Копижилбыт» спорного нежилого помещения №, при обследовании установлено, что в нежилом помещении истца расположен ввод системы отопления, запорная арматура – затворы, вертикальный стояк отопления верхнего разлива, на обратном трубопроводе отопления установлен циркуляционный насос, установлен теплообменник «Редан», постоячная разводка, на системе отопления подводящей к теплообменнику трубы металлические. На системе отопления установлены манометры, на системе ГВС установлен циркуляционный насос. Перенос теплоузла и теплообменника без изменений инженерных сетей дома невозможно (л.д.13).

Исследовав и оценив по правилам 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, руководствуясь статьями 209, 210 Гражданского кодекса РФ, статьями 36, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 мая 2011 года №354, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, и установив, что истцом было приобретено спорное нежилое помещение с расположенной в нем бойлерной, являющейся общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, а нахождение общедомового имущества внутри помещений, являющихся объектами индивидуальной собственности, не противоречит приведенным нормам права, истцом не представлены доказательства нарушения своих прав нахождением общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома в принадлежащем ему на праве собственности нежилом помещении, пришел к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения заявленных ФИО1 требований.

Судебная коллегия с указанными выводами суда первой инстанции соглашается.

В соответствии с частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации( далее по тексту –ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом РФ и гражданским законодательством пределах распоряжается общим имуществом в многоквартирном доме.

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию многоквартирного жилого дома (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Так, из приобщенного судебной коллегией реестрового дела № на спорное нежилое помещение следует, что истец ФИО1 приобрел в собственность нежилое помещение №, общей площадью 43,5 кв.м, кадастровый (условный номер) – №, расположенного по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи посредством публичного предложения от 13 декабря 2016 года, нежилое помещение №, общей площадью 151,3 кв.м, кадастровый (условный номер) – №, расположенное по указанному адресу на основании договора купли-продажи посредством публичного предложения от 30 декабря 2016 года.

Согласно техническому паспорту на нежилое помещение № по указанному адресу по состоянию на 06 октября 2009 года, в его состав входили помещения: торговый зал, склад. Общая площадь помещения составляла 43, 5 кв.м.

Из технического паспорта на нежилое помещение № по указанному адресу по состоянию на 06 октября 2009 года следует, что в его состав входили помещения: торговый зал, 3 склада, 2 коридора, торговый зал, 2 туалета, мойка, тамбур. Общая площадь помещения составляла 151,3 кв.м.

Согласно техническому паспорту на нежилое помещение № по адресу: <адрес> по состоянию на 13 июня 2017 года, в его состав входят помещения: торговый зал (23,1 кв.м), торговый зал (72,9 кв.м.), склад (38,9 кв.м), склад (37,9 кв.м), кабинет (14,1 кв.м), санузел (5,6 кв.м), помещение (4,4 кв.м). Общая площадь вновь сформированного в результате объединения помещения составляет 196,9 кв.м.

Вступившим в законную силу решением Копейского городского суда Челябинской области от 05 июля 2017 года по иску ФИО1 к администрации КГО Челябинской области сохранено в перепланированном (переустроенном) состоянии нежилое помещение №, общей площадью 196, 9 кв.м., расположенное по указанному адресу. Право собственности истца на вновь сформированное нежилое помещение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Оценивая доводы апелляционной жалобы истца о том, что в нежилом помещении незаконно расположено общедомовое имущество, ответчиком произведен самозахват площади помещения истца, и, признавая их несостоятельными, судебная коллегия исходит из следующего.

Из объяснений специалиста ОГУП «Обл.ЦТИ» по Челябинской области ФИО9, данных суду апелляционной инстанции следует, что 15 июня 2017 года в Копейский филиал ОГУП «Обл.ЦТИ» по Челябинской области обратился ФИО1 с заявкой на составление технического паспорта на нежилое помещение № по спорному адресу, сформированное в результате проведения объединения нежилых помещений № и №. По материалам инвентарного дела в отношении многоквартирного дома по спорному адресу, согласно экспликации к плану строения по состоянию на 04 сентября 1957 года, в составе помещений многоквартирного дома первого этажа указано помещение № «щит» (8,5 кв.м.), помещение, в котором предположительно была расположена «щитовая», указанное помещение в техническом паспорте на нежилое помещение № по указанному адресу по состоянию на 06 октября 2009 года указано как помещение № «склад» (8,5 кв.м.), в техническом паспорте на вновь сформированное нежилое помещение № по состоянию на 13 июня 2017 года указанное помещение поименовано как «кабинет» (помещение №, общей площадью 14,1 кв.м.). Иных помещений, поименованных как «щит», «щитовая» или имеющих аналогичное функциональное назначение, в составе помещений многоквартирного дома по технической документации, составленной на дом, не значится.

При этом представитель истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции также подтвердил, что по плану, составленному на нежилое помещение №, в помещении №, поименованном как «кабинет», находится спорное общедомовое имущество (бойлерная), которое было уже установлено в нежилом помещении на момент приобретения истцом в собственность вышеуказанных нежилых помещений.

Таким образом, доказательства, подтверждающие доводы истца о переносе бойлерной в его помещение, самозахвате ответчиком принадлежащего истцу на праве собственности нежилого помещения для размещения инженерных сетей и теплообменника, в материалы дела не представлены.

Признается несостоятельным и довод истца со ссылкой на акт от 13 ноября 2011 года, что переустройство инженерных сетей произведено ответчиком именно в октябре 2011 года, поскольку данный акт подтверждает только то обстоятельство, что теплообменник «Редан» был размещен в нежилом помещении в 2011 году, что не свидетельствует о его первичной установке, как и не исключает повторную установку нового оборудования взамен старого.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что из материалов дела не следует, что общедомовое имущество, к которому относится теплообменник и вспомогательное оборудование, размещенное в помещении истца, полностью занимает и фактически исключает владение и пользование таким помещением истцом.

Указание в апелляционной жалобе, что нежилое помещение при приобретении истцом не осматривалось, отмену решения не влечет. При добросовестном, открытом и разумном поведении истца в собственных интересах при подписании договора купли-продажи и передаче имущества истец имел возможность осмотреть нежилое помещение, осведомиться о нахождении в помещении спорного оборудования и его функциональном назначении.

Доказательства того обстоятельства, что спорное оборудование является технически сложным оборудованием, использование которого связано с повышенной опасностью для окружающих, истцом суду также не представлены.

Согласно ст. 11 ГК РФ п. 1, ст. 3 ГПК РФ защите подлежат нарушенные или оспоренные права.

Установив, что права истца ответчиком не нарушены, суд первой инстанции обоснованно указал на отсутствие оснований для их защиты в судебном порядке.

Иных доводов, которые могли бы повлечь за собой отмену или изменение решения суда апелляционная жалоба не содержит.

Доводы апелляционной жалобы истца аналогичны правовой позиции апеллянта при рассмотрении дела судом первой инстанции, были предметом его исследования, выражают несогласие с выводами суда по существу спора в указанной части, содержат субъективную оценку фактических обстоятельств дела и ошибочное толкование и понимание норм материального права.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Копейского городского суда Челябинской области от 14 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи