Гражданский кодекс часть 1

при ведении протоколирования с использованием средств аудиозаписи рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Свердловского областного суда гражданское дело №2-755/2021 по иску администрации г.Екатеринбурга в лице МБУ «Городской комитет по приватизации и высвобождению земельных участков под застройку» к ФИО1, ( / / ), в лице законного представителя ФИО2 об изъятии жилого помещения с выплатой в качестве денежной компенсации, прекращении права собственности на жилое помещение, возложении обязанности, признании права собственности на жилое помещение, признании утратившими права пользования жилым помещением, выселении из жилого помещения

по апелляционной жалобе истца на решение Железнодорожного районного суда г.Екатеринбурга от 04.08.2021.

Заслушав доклад судьи Деменевой Л.С., объяснения представителя Администрации г. Екатеринбурга ФИО3, представителя ответчика ФИО1 - ФИО4, ответчика ФИО2, заключение по делу прокурора, судебная коллегия

установила:

решением Железнодорожного районного суда г.Екатеринбурга от 04.08.2021 исковые требования Администрации г. Екатеринбурга удовлетворены частично. Судом постановлено изъять у ФИО1 жилое помещение - комнату, общей площадью 15,9 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой в качестве выкупной цены 1439 476 рублей, прекратить право собственности ФИО1 на указанное жилое помещение после выплаты ему денежной компенсации. Признать право собственности на жилое помещение - комнату, общей площадью 15,9 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> за МО «Город Екатеринбург» после выплаты ФИО1 денежной компенсации. Признать ФИО1, ( / / ) утратившими право пользования спорным жилым помещением и выселить их из данного жилого помещения после выплаты денежной компенсации. В остальной части требований – отказать.

Не согласившись с решением суда в части размера суммы возмещения, а также в части отказа в удовлетворении требования о возложении обязанности принять причитающуюся компенсацию ФИО1 за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств, представитель истца принес апелляционную жалобу.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика ФИО1 - ФИО4 указывает на законность и обоснованность решения суда, просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель ответчика ФИО1 - ФИО4, ФИО2 возражали относительно доводов апелляционной жалобы.

Прокурор отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском процессе прокуратуры Свердловской области Филипенко Т.С., давая заключение по делу в соответствие со статьей 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, указала на то, что решение суда в части выселения ответчиков из жилого помещения является законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, путем направления судебных извещений, телефонограмм, а также посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте Свердловского областного суда в сети «Интернет». Принимая во внимание, что участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть настоящее дело при данной явке.

Изучив материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц, заключение прокурора, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником комнаты, расположенной по адресу: <адрес> общей площадью 15,9 кв.м.

В соответствии с постановлением Администрации города Екатеринбурга № 2889 от 23.11.2018, жилой дом <№> расположенный по адресу <адрес> признан аварийным и подлежит сносу.

Постановлением Администрации города Екатеринбурга № 216 от 06.09.2019 принято решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений и земельного участка по адресу <адрес>.

Собственнику комнаты площадью 15,9 кв.м. в квартире <№>ФИО1 предложено осуществить в срок до 01.07.2019 снос дома. Ответчик снос дома либо реконструкцию объекта не осуществил, с заявлением на получение разрешения на строительство, реконструкцию или снос аварийного дома в Администрацию города Екатеринбурга не подал.

Согласно отчету об оценке <№> от 26.08.2020 ООО «...», рыночная стоимость спорной комнаты, включая долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в том числе на земельный участок), а также суммы убытков, связанных с изъятием жилого помещения, составляет 972 000 рублей, с которой ответчик ФИО1 не согласился, предоставив суду первой инстанции свое заключение об оценке рыночной стоимости спорного имущества № 177/02-21 от 04.02.2021, подготовленное ООО «...».

В связи с разногласиями сторон в оценке размера выкупной цены за изымаемую комнату по делу назначена и проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной экспертизы <№>, подготовленному экспертом ООО «...» ( / / ), выкупная стоимость спорной комнаты составляет 1439 476 рублей, из которых 114279 рублей - стоимость объекта оценки, 152014 рублей -убытки, связанные с изъятием жилого помещения, 21979 рублей – рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, 775116 рублей – рыночная стоимость доли земельного участка под многоквартирным домом, 383093 рубля - компенсация за непроизведенный капитальный ремонт.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об изъятии жилого помещения у ФИО1 путем его выкупа, прекращении за ним права собственности на него, признании ответчиков прекратившими право пользования спорным жилым помещением и выселении их из данной комнаты. -

В данной части решение сторонами не обжалуется.

Определяя стоимость выкупной цены изымаемого жилого помещения, суд положил в основу решения результаты судебной экспертизы, проведение которой было поручено эксперту ООО «...» ( / / )

Признавая решение суда правильным в части определения выкупной цены, суд апелляционной инстанции исходит из того, что при проведении данной оценки использовался сравнительный метод, а именно, метод сравнения продаж, а также затратный метод, расчет рыночной стоимости комнаты произведен из средневзвешенной величины стоимости объекта оценки. Выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта - оценщика, обладающего специальными познаниями, использованный в заключении состав аналогов является экономически обоснованным при сопоставлении объектов-аналогов с характеристиками исследуемых участков и ценообразующих факторов (год постройки дома, этажность, материал стен и другое), с учетом предварительного анализа сложившегося на рынке в соответствующих сегментах диапазона цен. В указанном заключении экспертизы дана полная характеристика объектов оценки (месторасположение объекта, техническое состояние жилого дома) с приложением обширного и подробного фотоматериала. В заключении содержится вся необходимая информация и приведена мотивация расчетов, при которых учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, физических характеристик. При сравнительном методе площадь помещения (для сравнения) бралась такая же, как площадь спорного помещения. Экспертом принято во внимание, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, поставлен на государственный кадастровый учет, находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, как обстоятельство, влияющее на формирование выкупной цены объекта недвижимости.

Заключение судебной экспертизы составлено экспертом, имеющим право на проведение такого рода оценки, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Довод апелляционной жалобы истца о том, что компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в размере 383093 рубля не отражает каких-либо затрат ответчиков, связанных с проведением или непроведением капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, отклоняется судебной коллегией.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, также разъяснено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Аналогичная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2012 (вопрос № 2).

Согласно разъяснениями, содержащимся в п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Из заключения судебной экспертизы следует, что многоквартирный дом <№> 1927 года постройки, капитальный ремонт проводился в 1973 году. С учетом нормативного срока службы элементов в период с 1973 года по 2021 год (48 лет) должно было проводиться несколько капитальных ремонтов конструктивных элементов, комната ФИО1, как и весь многоквартирный дом в целом по состоянию на 2005 год нуждались в капитальном ремонте. Доля физического износа многоквартирного дома составила 70%. Основными причинами зафиксированными в акте повреждений дома являются ненадлежащие техническая эксплуатация и обслуживание здания в целом, в том числе, несвоевременное проведение капитальных ремонтов

Таким образом, невыполнение капитального ремонта привело к накоплению физического износа конструкций здания многоквартирного дома и, соответственно, спорной комнаты, расположенной в данном доме, до величины, при котором состояние дома соответствовало категории «аварийное».

Величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома в отношении оцениваемой комнаты определена экспертом по формуле: (величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт всего жилого дома - 4674210 рублей/ площадь всех квартир дома 194 кв.м.) х общая площадь комнаты, 15,9 кв.м = 383093 рублей.

При этом размер затрат на производство капитального ремонта всего многоквартирного дома в размере 4674210 рублей, а также факт того, что органом местного самоуправления капитальный ремонт многоквартирного дома не проводился, администрацией не оспаривались.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец ссылается лишь на то, что у администрации отсутствовала обязанность по проведению капитального ремонта единолично, поскольку первая приватизация жилого помещения в доме <№> произошла в 1997 году, срок предельной эксплуатации дома истек еще в 1977 году, в 2005 году жилой дом был передан от ОАО «...» в муниципальную собственность.

Однако доказательств состояния жилого дома на момент приобретения дома в муниципальную собственность истец не представил. Износ дома в 2018 году составил 100 %, что следует из технического заключения ООО «...», подготовленного по заказу администрации города, в котором одной из причин указано на отсутствие в течение длительного времени капитального ремонта. При этом именно администрация г. Екатеринбурга признала нецелесообразным проведение запланированного капитального ремонта жилого дома.

Вместе с тем, судебная коллегия соглашается с доводами апелляционной жалобы в части необоснованного отказа в удовлетворении требования о возложении обязанности на ФИО1 принять причитающееся возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

Принимая во внимание, что процедура исполнения судебного решения, предусматривающая взыскание бюджетных средств, не может быть начата без непосредственного волеизъявления лица, в чью пользу взыскивается денежные средства, обращение взыскания на средства бюджета муниципального образования «город Екатеринбург» не может быть реализовано иным способом, кроме как в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на счет взыскателя, что соответствует положениям Бюджетного кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда в указанной части и принятии нового решения о понуждении ФИО1 предоставить администрации г.Екатеринбурга банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

Кроме того, в суде апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО1 указала на то, что вопрос предоставления банковских реквизитов не является принципиальным, ответчик готов предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

Руководствуясь ст.ст. 320, 327.1, п. 2 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Чкаловского районного суда г.Екатеринбурга от 04.08.2021 в части отказа в удовлетворении требований администрации г.Екатеринбурга к ФИО1 о возложении обязанности принять причитающееся ему возмещение за изымаемое жилое помещение, предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств отменить.

Принять в этой части новое решение, которым удовлетворить требования администрации г.Екатеринбурга к ФИО1.

Обязать ФИО1 предоставить администрации г.Екатеринбурга банковские реквизиты для перечисления денежных средств, принять причитающееся ему возмещение за изымаемое жилое помещение.

В остальной части вышеуказанное решение оставить без изменения.

Председательствующий А.А. Локтин

Судьи Л.С. Деменева

О.В. Ильина