Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Таврического муниципального района Омской области к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, встречному исковому заявлению ФИО1 к Администрации Таврического муниципального района Омской области и Управлению имущественных отношений Администрации Таврического муниципального района Омской области о признании договора аренды земельного участка недействительным

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Таврического районного суда Омской области от 15 ноября 2021 года.

Заслушав доклад судьи Щукина А. Г. судебная коллегия

установила:

администрация Таврического муниципального района Омской области (далее - Администрация) обратилась в суд к ФИО1, с иском о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 12 января 2015 № <...> в сумме 1 339 395 рублей 78 копеек, из которых: основной долг 651 311 рублей 59 копеек, пени 604 084 рубля 19 копеек, штраф 84 000 рублей.

В обоснование иска указано, что 12 января 2015 года по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка между Администрацией и ФИО1 заключён договор аренды № <...>, по условиям которого ответчику переданы в аренду сроком на 5 лет земельные участки в р.п. Таврическое Таврического района: с кадастровым номером № <...>, площадью 900 кв.м.; с кадастровым номером № <...> площадью 900 кв.м.; с кадастровым номером № <...> площадью 900 кв.м.; с кадастровым номером № <...> площадью 900 кв.м.; с кадастровым номером № <...> площадью 900 кв.м.; с кадастровым номером № <...> площадью 876 кв.м., с видом разрешённого использования: размещение домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки. Размер арендной платы составляет 11 001 рублей в месяц или 132 012 рублей в год и вносится равными долями до 10 февраля, до 10 мая, до 10 августа, до 10 ноября текущего года. Обязательства, возложенные на ответчика договором аренды, исполнялись последним ненадлежащим образом, вследствие у чего образовалась задолженность. Согласно акту возврата земельных участков по договору аренды 15 июня 2021 года ответчиком возращены земельные участки Таврическому муниципальному району, задолженность не погашена.

Ответчик ФИО1 обратился со встречным иском, в котором просил признать договор аренды земельных участков № <...> от 12 января 2015 года недействительным, взыскать с Управления имущественных отношений Администрации Таврического муниципального района Омской области (далее - Управление) в его пользу денежные средства, оплаченные в качестве арендной платы в размере 198 018 рублей.

В обоснование иска указал на заблуждение относительно предмета сделки, поскольку он не смог осуществить строительные работы по вине арендодателя, в связи отсутствием возможности проезда на земельный участок. В устной форме обращался в администрацию для обеспечения проезда.

В судебном заседании представитель Администрации и Управления ФИО2, выступающий на основании доверенности, заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. В удовлетворении встречного иска просил отказать.

ФИО1 против удовлетворения иска о взыскании долга по договору аренды возражал. Встречный иск поддержал.

Его представитель адвокат Белинская А.В. в судебном заседании против удовлетворения иска Администрации возражала, в том числе по мотиву пропуска срока исковой давности. Встречный иск поддержала.

Решением Таврической районного суда Омской области от 15 ноября 2021 года иск Администрации удовлетворён в части, взыскана со ФИО1 задолженность по договору аренды в сумме 511 321 рубль 26 копеек, из которых: основной долг 391 321 рубль 26 копеек, пени 90 000 рублей, штраф 30 000 рублей, государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 8 313 рублей 00 копеек.

В удовлетворении иска ФИО1 отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить. Указывает, что судом не учтено, что на утверждённой схеме при торгах было скрыто наличие спорных гаражей, которые препятствовали проведению застройки на арендованном земельном участке. Градостроительный план составлен в 2015 году по материалу аэрофотосъемки, выполненной ЗАО «НПК «ГЕО» в 2005 году, на которой отсутствовали гаражи. Указывает на необоснованный отказ в истребовании доказательств, которые имеют значение для правильного разрешения дела. Полагает, что Администрация является ненадлежащим истцом.

В возражениях относительно доводов апелляционной жалобы глава Таврического муниципального района Омской области ФИО3 просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя Управления имущественных отношений Администрации Таврического муниципального района Омской области надлежащим образом извещённого о месте и времени судебного заседания.

Проверив материалы дела в соответствии с требованиями части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционных жалоб, заслушав объяснения ФИО1 поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя Администрации ФИО4, выступающего на основании доверенности, возражавшего относительно доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда находит решение подлежащим отмене в части исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом первой инстанции.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 12 января 2015 года между Таврическим муниципальным районом Омской области, в лице председателя Комитета имущественных отношений и землепользования Администрации Таврического муниципального района Омской области ФИО5 и ФИО6 был заключён договор аренды земельного участка № <...> В договоре указано, что его неотъемлемой частью являются: протокол № <...> приёма заявок от 24 декабря 2014 года, протокол № <...> о результатах аукциона от 26 декабря 2014 года, кадастровый паспорт земельного участка, акт приёма-передачи земельного участка (том 1 л.д.6 -30).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендатор принимает в аренду сроком на пять лет земельные участки: земельный участок площадью 900 кв.м., кадастровый № <...>, местоположение Омская область, Таврический район, р.п. Таврическое, в кадастровом квартале № <...>; земельный участок площадью 900 кв.м., кадастровый № <...>, местоположение Омская область, Таврический район, р.п. Таврическое, в кадастровом квартале № <...>; земельный участок площадью 900 кв.м., кадастровый № <...>, местоположение Омская область, Таврический район, р.п. Таврическое, в кадастровом квартале № <...>; земельный участок площадью 900 кв.м., кадастровый № <...>, местоположение Омская область, Таврический район, р.п. Таврическое, в кадастровом квартале № <...>; земельный участок площадью 900 кв.м., кадастровый № <...>, местоположение Омская область, Таврический район, р.п. Таврическое, в кадастровом квартале № <...>; земельный участок площадью 876 кв.м., кадастровый № <...>, местоположение Омская область, Таврический район, р.п. Таврическое, в кадастровом квартале № <...>. Категория земель – земли населённых пунктов, находящихся в собственности Таврического муниципального района Омской области, разрешённое использование: размещение домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки, в границах, указанных в кадастровых паспортах.

Размер арендной платы определяется в соответствии с протоколом № <...> о результатах аукциона от 26 декабря 2014 года и составляет 11 001 рубль в месяц или 132 012 рублей в год и вносится равными долями до 10 февраля, до 10 мая, до 10 августа, до 10 ноября текущего года (пункты 2.2., 2.3.).

В тот же день земельный участок был передан ответчику по акту приёма-передачи (том. 1 л.д. 29).

Государственная регистрация договора аренды от 12 января 2012 года была осуществлена 28 января 2015 года (том 1 л.д. 10).

31 мая 2021 года в связи с истечением срока действия договора аренды, а также в связи с имеющейся задолженностью ФИО1 было направлено уведомлении о необходимости возврата земельных участков (том 1 л.д. 31), а также требование об уплате задолженности по договору (том 1 л.д. 32).

15 июня 2021 года по акту возврата земельных участков по договору аренды, ФИО1 возвратил Таврическому муниципальному району земельные участки, ранее переданные по договору аренды (том. 1 л.д. 34-35).

Согласно расчёту, представленному Администрацией, задолженность по договору аренды земельного участка от 12 января 2015 года № № <...> по состоянию на 17 июня 2021 года составляет 1 339 395 рублей 78 копеек, из которых: основной долг – 651 311 рублей 59 копеек, пени – 604 084 рубля 19 копеек, штрафы – 84 000 рублей 00 копеек.

Указывая на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.

Ссылаясь на то, что он заблуждался относительно предмета сделки, не смог по вине арендодателя осуществить строительные работы, так как не была обеспечена возможность проезда на земельный участок, ФИО1 обратился со встречным иском о признании договора аренды недействительным.

Разрешая спор, частично удовлетворяя иск Администрации, суд первой инстанции исходил из того, что ФИО1 обязательства по уплате арендных платежей исполняются ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность. Рассмотрев ходатайство стороны ответчика о пропуске срока исковой давности, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что истцом пропущен срок исковой давности по требованиям о взыскании арендной платы за период по 16 июля 2018 года, в связи с чем пришёл к выводу о взыскании с ответчика задолженности по уплате арендных платежей, подлежащих внесению с 10 августа 2018 года в размере 391 321 рубль 26 копеек, пени и штрафа на 9 июля 2021 года, снизив их размер на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 90 000 рублей и 30 000 рублей соответственно.

Отказывая в удовлетворении встречного иска о признании договора аренды недействительным суд исходил из того, что в судебном заседании не было представлено доказательств наличия существенных недостатков, препятствующих исполнению договора, в связи с чем не нашёл оснований для квалификации указанных заблуждений относительно предмета сделки достаточными для признания сделки недействительной.

Судебная коллегия признаёт выводы суда о взыскании долга по договору аренды, пени за нарушение сроков внесения арендной платы, отказе в удовлетворении встречного иска верными, соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам, представленным в дело доказательствам и применённым нормам права.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 названного кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 614 этого же кодекса установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 178 поименованного кодекса сделка, совершённая под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 указанной статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Согласно пункту 3 указанной статьи заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

Как следует из пункта 5 этой же статьи, суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Суд первой инстанции оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации пришёл к обоснованному выводу о том, что доводы ФИО1 о невозможности использования земельных участков в связи с отсутствием доступа к ним не нашли своего подтверждения, поскольку опровергаются представленным в материалы дела градостроительным планом, фототаблицей, объяснениями сторон о том, что расстояние между гаражами, при проезде со стороны ул. Лермонтова, составляет более 10 метров, что не исключает проезд даже строительной техники.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что в аукционной документации и в договоре указаны характеристики земельных участков, в том числе информация о месте их расположения и виде разрешённого использования – «для размещения домов малоэтажной жилой застройки».

Исходя из сведений об участках, указанных в аукционной документации, содержания договора аренды, суд апелляционной инстанции приходит к выводам о том, что ФИО1 при должной степени заботливости и осмотрительности имел возможность принять меры к выяснению всех условий заключаемого по результатам аукциона договора и возможностей использования земельных участков исходя из их места положения и возможностей подъезда строительной техники.

Судебная коллегия также учитывает, что при подписании акта приёма-передачи земельного участка от 12 января 2015 года арендатор подтвердил, что претензий к передаваемому участку не имеет, а также то, что до обращения Администрации в суд в июле 2021 года никаких претензий в отношении земельного участка не предъявлял.

При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

Довод апелляционной жалобы о том, что Администрация является ненадлежащим истцом, судебной коллегией отклоняется.

В договоре аренды указано, что на стороне арендодателя выступает Таврический муниципальный район Омской области.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования) наделяется уставом муниципального образования полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 32 Устава Таврического муниципального района Администрация муниципального района управляет и распоряжается имуществом, находящимся в собственности муниципального района.

С учётом изложенного Администрация является надлежащим истцом.

Так как арендатор не исполнял обязанности по внесению арендных платежей, суд первой инстанции правомерно взыскал со ФИО1 долг по арендной плате в размере 391 321 рубль 26 копеек в пределах срока исковой давности, который правильно определил исходя из даты обращения арендодателя в суд отдельно по каждому просроченному платежу.

Учитывая, что договором аренды предусмотрена уплата пени в размере 0,1 процента за каждый день просрочки внесения арендной платы, суд первой инстанции обоснованно взыскал пени, размер которых уменьшил на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 90 000 рублей.

Возражений относительно размера пени в суде первой инстанции и апелляционной жалобе ФИО1 не приводилось.

В то же время выводы суда о взыскании со ФИО1 штрафа сделаны с нарушением норм материального права.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Из содержания указанной нормы следует, что термин «неустойка» выступает в качестве родового понятия, охватывающего и такие её разновидности, как пеня и штраф.

В пункте 4.3 договора аренды указано, что за несвоевременное внесение арендной платы арендатором уплачивается пеня в размере 0,1 процента от просроченной суммы задолженности за каждый день просрочки. В случае нарушения арендатором обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4 настоящего договора, он уплачивает за каждый допущенный им случай нарушения из указанных в вышеназванном пункте обязанностей штрафную неустойку в размере 4 000 рублей.

Обязанность своевременно вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, установленные настоящим договором, указана в пункте 3.4 договора аренды наряду с другими обязанностями арендатора.

Из расчёта задолженности и объяснений представителя истца следует, что штраф начислен ответчику именно за нарушение сроков внесения арендных платежей.

В абзаце третьем пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указано, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из её незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Среди всех методов толкования особое место занимает принцип contra proferentem, который представляет собой толкование спорного или противоречивого условия в пользу контрагента стороны, составившей договор. Логика в данном случае такова, что раз в договоре имеется неясное условие, то риск его истолкования возлагается на сторону, которая составила договор, то есть предложила своему контрагенту спорное условие.

В соответствии со статьёй 4.6 Принципов международных коммерческих договоров (Принципы УНИДРУА) от 1994 года, если условия договора, выдвинутые одной стороной, являются неясными, то предпочтение отдается толкованию, которое противоположно интересам этой стороны.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 года № 16 «О свободе договора и её пределах» разъяснено, что при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учётом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

В настоящем случае проект договора аренды подготовлен арендодателем.

Поскольку условия о двойной ответственности за одно нарушение (несвоевременное внесение арендной платы) не соответствует принципу добросовестности, при толковании пункта 4.3 договора аренды судебная коллегия исходит из того, что уплата пени в размере 0,1 процента установлена за несвоевременное внесение арендной платы, а уплата штрафной неустойки в размере 4 000 рублей предусмотрена за нарушение иных обязанностей, установленных пунктом 3.4 договора, в том числе за несвоевременное предоставление арендодателю копии платёжных документов.

С учётом изложенного, оснований для взыскания с ФИО1 штрафной неустойки не имелось. Решение в этой части подлежит отмене, с принятием нового решения об отказе в иске.

В остальной части решение суда является законным, обоснованным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Таврического районного суда Омской области от 15 ноября 2021 года отменить в части взыскания штрафа.

Принять в этой части новое решение, которым в удовлетворении иска администрации Таврического муниципального района Омской области к ФИО1 о взыскании штрафа отказать.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Определение изготовлено в окончательной форме 21 февраля 2022 года

-------------------------------------------¬

¦"КОПИЯ ВЕРНА" ¦

¦подпись судьи ___________________________ ¦

¦ ¦

¦секретарь судебного заседания ¦

¦ ¦

¦ _______________________________________ ¦

¦ (Ф.И.О., подпись) ¦

¦ ¦

¦"__" ___________ 20__ г. ¦

L-------------------------------------------