Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к МУ «Местная администрация городского поселения Нарткала Урванского муниципального района КБР» о признании проведенного аукциона недействительным, о признании договора аренды земельного участка недействительным, о применении последствий недействительности сделки и взыскании судебных расходов,

по апелляционной жалобе местной администрации городского поселения Нарткала на решение Урванского районного суда КБР от 08 сентября 2020 года,

установила:

Из материалов дела следует, что ФИО3 обратился в суд с иском к МКУ «Местная администрация городского поселения Нарткала Урванского муниципального района КБР» о признании недействительным проведенного открытого аукциона № на право заключения договора аренды земельного участка кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты дорожного сервиса, площадью 569, по адресу: КБР, <адрес>, лот №; признании недействительным договора № аренды земельного участка кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты дорожного сервиса, площадью 569, по адресу: <адрес><адрес>, от 07.10.2019г.; применении последствий недействительности сделки договора № аренды земельного участка, взыскании 28166 рублей задатка и судебных расходов в размере 3200 рублей.

Иск мотивирован тем, что 23.09.2019г. ответчиком проведен открытый аукцион № (лот №) на право заключения договора аренды земельного участка кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты дорожного сервиса, площадью 569, КБР, <адрес>, победителем которого признан истец. 07.10.2019г. по результатам аукциона между истцом и ответчиком был заключен договор № аренды вышеуказанного земельного участка.

Так, в нарушение подп. 4 п. 21 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ, извещение о проведении торгов № № от 22.08.2019г. (открытый аукцион), лот № опубликованное ответчиком на сайте коммуникационной сети Интернет www.torgi.gov.ru не содержит сведений о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения. Простое формальное указание в извещении о наличии технической возможности, не соответствует закону. Что собственно также не соответствует действительности, поскольку на самом участке вообще нет никакой технической возможности подключиться к коммуникациям.

В извещении ответчика нет информации о предельной свободной мощности существующих сетей, максимальной нагрузке и сроках подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение на дату опубликования указанного извещения.

Информация, указанная в извещении о проведении аукциона, не содержит всех данных, предусмотренных требованиями подпункта 4 пункта 21 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ, которые должны содержаться в технических условиях согласно п. 10, 11 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и правила подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 №83.

Следует учитывать, что от наличия технических условий на подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, от размера платы за технологическое присоединение построенного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, а также от наличия возможности такого присоединения зависит объем финансовых вложений победителя аукциона (застройщика) в строительство объекта. В рассматриваемом случае ответчик, нарушив требования подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ, не предоставил участникам полную и достоверную информацию о земельных участках, являющихся предметом аукциона. Отсутствие в составе извещения вышеуказанных сведений не позволяет заинтересованным лицам оценить потенциальные риски, предстоящие расходы, связанные со строительством, возможность надлежащего исполнения обязательств по строительству объекта, и ряд других существенных обстоятельств, то есть сформировать правильное представление о предмете аукциона и принять решение о целесообразности своего участия в аукционе.

Также, ответчиком был незаконно установлен «шаг аукциона» свыше трехпроцентного предела, определенного частью 18 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ.

В пункте 18 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ указано, что организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона ("шаг аукциона"). "Шаг аукциона" устанавливается в пределах трех процентов начальной цены предмета аукциона. Согласно извещению № от 22.08.2019 г. начальная цена предмета аукциона по лоту № равна 28 166 руб., «Шаг аукциона» установлен в размере 845 руб., «шаг аукциона» по лоту № в извещении № определен в размере 3% от начальной цены предмета аукциона, таким образом, шаг аукциона в размере 845 руб. превышает трехпроцентный предел, установленный в извещении № и в пункте 18 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ (три процента от начальной цены предмета аукциона по лоту № составляет 844,98 руб.).

По лоту № было осуществлено 1032 «шага аукциона» и согласно протоколу «о результатах открытого аукциона А-4 (Лот 2) на право заключения договора аренды земельного участка» от 23 сентября 2019 г. последнее предложение ФИО3 о цене составило 900 206 руб.

В возражения на иск местная администрация г.п. Нарткала просила отказать в удовлетворении заявленных требований.

Решением Урванского районного суда КБР от 08 сентября 2020 года иск удовлетворен.

Не согласившись с решением, считая его незаконным и необоснованным, местная администрация г.п. Нарткала подала на него апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение и отказать в иске.

В обоснование жалобы указано, что 29.11.2019г. после регистрации договора ФИО4 написал письмо в администрацию с просьбой расторгнуть договор аренды в связи с финансовыми трудностями.

По состоянию па 01.07.2020г. за истцом числится задолженность по арендной плате по договору № от 07.10.2019г. в сумме 632311,23 рублей.

В соответствии с частью 7 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ технические условия, предусматривающие максимальную нагрузку, сроки подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и срок действия технических условий, а также информация о плате за такое подключения предоставляется организациями, осуществляющими чкеплуатацию сетей инженерно- технического обеспечения, без взимания платы в течение четырнадцати дней по запросам органов местного самоуправления. Перед размещением земельного участка с кадастровым номером № администрацией г.п. Нарткала были получены ответы организаций на запросы о технических условиях подключения. В последствии были отражены в извещении о проведении аукциона и приложены к аукционной документации.

Это не было учтено судом первой инстанции.

УФАС по КБР вынесло Постановление от 30.07.2020г. о привлечении МКУ «Местная администрация г.п. Нарткала к административной ответственности за нарушение установленных законодательством Российской Федерации процедуры и порядка организации и проведения, обязательных в соответствии е законодательством Российской Федерации торгов, продажи государствепиого или муниципального имущества. Решением Арбитражного суда КБР от 28.09.2020г. №А20-2623/2020 признало и отменило, постановление УФАС по КБР от 30.07.2020г., признав, совершенное правонарушение малозначительным. Однако суд первой инстанции вынес решение, всесторонне не изучив данное дело, и без обсуждения вопроса о привлечении УФАС по КБР в качестве третьих лиц.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО3 просил решение суда оставить без изменения.

Заслушав доклад судьи Верховного суда КБР Хамирзова М.Х., обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителя истца, изучив материалы дела, Судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 23.09.2019 ответчиком проведен открытый аукцион А-4 (лот №) на право заключения договора аренды земельного участка кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты дорожного сервиса, площадью 569, КБР, <адрес>, победителем которого признан истец. 07.10.2019 по результатам аукциона между истцом и ответчиком был заключен договор № аренды вышеупомянутого земельного участка, который зарегистрирован 15.10.2019г. в установленном порядке.

Суд первой инстанции, указав на то, что организатором аукциона нарушен порядок, предусмотренный Земельным кодексом РФ, удовлетворил заявленный иск.

С указанными выводами коллегия не может согласиться в силу следующего.

Пунктом 1 ст. 447 ГК РФ предусмотрено, что договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с п. 3 названной нормы в случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

В силу п. 4 приведенной нормы торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

В соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Согласно п. 2 приведенной нормы материального права, признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

На основании пп.3 п.1 ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, что предусмотрено п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ.

Порядок подготовки и организации, а также проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности осуществляются в соответствии со статьями 39.11 и 39.12 Земельного кодекса.

В соответствии с пп. 4 п.21 ст. 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно, в том числе, содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства).

Из имеющегося в материалах дела извещения о проведении открытого аукциона №А-4 следует, что имеется техническая возможность подключения к системе водоснабжения, электросетям и газораспределительной системе. Указаны параметры разрешенного строительства.

В соответствии с положениями п. 18 ст. 39.11 ЗК РФ организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона ("Шаг аукциона"). "Шаг аукциона" устанавливается в пределах трех процентов начальной цены предмета аукциона.

Из извещения о проведении открытого аукциона №А-4 следует, что начальная годовая аренда земельного участка составляет 28166 рублей, шаг аукциона 845 рублей.

Согласно п. 10.2 ГОСТ Р 8.736-2011 Государственная система обеспечения единства измерений (ГСИ). Измерения прямые многократные. Методы обработки результатов измерений: Округление при обработке результатов измерений выполняют в соответствии с Приложением Е.

Е.1. Точность результатов измерений и точность вычислений при обработке результатов измерений должны быть согласованы с требуемой точностью получаемой оценки измеряемой величины.

Е.2. Погрешность оценки измеряемой величины следует выражать не более чем двумя значащими цифрами.

Две значащие цифры в погрешности оценки измеряемой величины сохраняют:

- при точных измерениях;

- если первая значащая цифра не более трех.

Е.3. Число цифр в промежуточных вычислениях при обработке результатов измерений должно быть на две больше, чем в окончательном результате.

Е.4. Погрешность при промежуточных вычислениях должна быть выражена не более чем тремя значащими цифрами.

Е.5. Сохраняемую значащую цифру в погрешности оценки измеряемой величины при округлении увеличивают на единицу, если отбрасываемая цифра неуказываемого младшего разряда больше либо равна пяти, и не изменяют, если она меньше пяти.

Согласно правилам математического исчисления, при округлении числа до сотых, надо оставить после запятой две цифры, а остальные отбросить. Если первая из отброшенных цифр равна или более 5, то предыдущая цифра увеличивается на единицу.

Таким образом, поскольку размер задатка составляет 28166 рублей, шаг аукциона установлен в размере 845 рублей, что в процентном соотношении составляет 3,00007100 % (845р.*100%/28166р.) и с учетом используемого порядка округления составляет 3 %.

При этом в ходе проведения аукциона на земельный участок площадью 569 кв.м. было осуществлено 1032 шага, соответственно цена предложения победителя составила 900206 рублей (1032 шага*845руб.=872040 рублей + 28166 рублей (задаток), что вопреки выводам суда первой инстанции, с учетом изложенного не превышает установленный п.18 ст. 39.11 ЗК РФ «шаг аукциона».

Более того в случае несогласия с размером «шага аукциона» истец вправе был не принимать участие в аукционе, оспорить действия организаторов, однако не сделав это принял в аукционе подняв цену предложения размера годовой арендной платы с 28166 рублей до 900206 рублей, то есть почти в 32 раза.

Как разъяснено в абзаце втором пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

При таких данных с учетом того, что истцом в материалы дела не представлено доказательств того, что торги проведены с существенным нарушением, в ходе рассмотрения не установлено что нарушения существенно повлияли на результаты торгов, оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось.

При таких данных, поскольку при принятия решения судом первой инстанции были неправильно определены обстоятельства имеющие значение для дела и неправильного применены нормы материального права, решение Урванского районного суда КБР от 08 сентября 2020 года подлежит отмене с принятием на основании п. 2 ст. 328 ГПК РФ нового решения, об отказе в иске ФИО3 к МКУ «Местная администрация городского поселения Нарткала Урванского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики» о признании открытого аукциона А-4 на право заключения договора аренды земельного участка кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты дорожного сервиса, площадью 569 кв.м., по адресу: КБР, <адрес>, лот №, победителем которого признан ФИО1, договора № аренды земельного участка кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты дорожного сервиса, площадью 569 кв.м., по адресу: КБР, <адрес> заключенного сторонами 07.10.2019 недействительными, применении последствий недействительности сделки - договора № аренды земельного участка, взыскании уплаченного задатка в размере 28 166 рублей и взыскании 3200 рублей судебных расходов

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия

определила:

Решение Урванского районного суда КБР от 08 сентября 2020 года отменить и принять по делу новое решение, которым в иске ФИО1 к МКУ «Местная администрация городского поселения Нарткала Урванского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики» о признании открытого аукциона А-4 на право заключения договора аренды земельного участка кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты дорожного сервиса, площадью 569 кв.м., по адресу: КБР, <адрес>, лот №, победителем которого признан ФИО1, договора № аренды земельного участка кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты дорожного сервиса, площадью 569 кв.м., по адресу: КБР, <адрес> заключенного сторонами 07.10.2019 недействительными, применении последствий недействительности сделки - договора № аренды земельного участка, взыскании уплаченного задатка в размере 28 166 рублей и взыскании 3200 рублей судебных расходов, отказать.

Председательствующий О.М. Кучуков

Судьи А.З. Бейтуганов

М.Х. Хамирзов