Гражданский кодекс часть 1

по апелляционной жалобе истца ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО4 на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 5 апреля 2022 г.,

заслушав доклад судьи Чашиной Е.В., объяснения представителя истца ФИО4, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением (с учетом последующего уточнения и частичного отказа от исковых требований) к ФИО3 о взыскании денежных средств, указав в обоснование заявленных требований, что 26 февраля 2021 г. между ним и ответчиком был заключен договор найма жилого помещения - двухкомнатной квартиры по адресу: ; срок найма установлен по 25 февраля 2022 г.; размер платы 23 000 рублей в месяц; срок внесения платы не позднее 26 числа текущего месяца за следующий месяц; также условиями договора было предусмотрено внесение залогового платежа в размере 23 000 рублей, который он внес при заключении договора. 24 мая 2021 г. он сообщил ответчику, что возможно, в связи с работой, ему придется съехать с квартиры в июне, предложил взять плату за наем из залогового платежа, на что она ответила отказом; тогда он предложил ответчику отсрочить очередной платеж на два дня, то есть до 28 мая 2021 г., с чем она также не согласилась. 26 мая 2021 г., придя после рабочего дня к квартире, он обнаружил, что замки сменены, ключ от входной двери не подходит, доступ в квартиру прекращен, хотя на эту дату просрочки по оплате аренды, коммунальных платежей не существовало, уведомлений о предстоящем посещении квартиры ответчиком ему не направлялось. 27 мая 2021 г. по данному факту он обратился в полицию. В ходе проверки органами полиции была опрошена ФИО1., которая является матерью ответчика, которая пояснила, что она по поручению дочери зашла 26.05.2021г. в квартиру и сменила замки, для того, чтобы ФИО2 не смог проживать, не оплатив жилье. Полагал, что таким образом ФИО3 были совершены действия, нарушающие условия договора и свидетельствующие об одностороннем прекращении договора со стороны наймодателя, что влечет возврат залоговой стоимости 23 000 рублей, а также в соответствии с п. 2.1.8. – выплату компенсации в размере залоговой стоимости за досрочное расторжение договора менее чем через 6 месяцев. Просил в судебном порядке взыскать указанные суммы, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3556 рублей и по оплате услуг представителя в сумме 50 000 рублей.

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 5 апреля 2022 г. в удовлетворении заявленных исковых требований было отказано.

В апелляционной жалобе истец ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО4 выражает несогласие с вынесенным решением, указывает, что вывод суда о расторжении договора найма по обоюдному соглашению сторон не соответствует фактическим установленным по делу обстоятельствам; также не согласен с выводом суда, что договор расторгнут по его инициативе, поскольку направленное им сообщение о возможном расторжении договора в будущем нельзя квалифицировать как надлежащую форму соглашения о расторжении договора или односторонний отказ от договора; по состоянию на 26 мая 2021 г. с его стороны задолженности по оплате квартиры не существовало, поэтому ссылка ответчика на прекращение ему доступа в квартиру по причине не оплаты несостоятельна; на 26 мая 2021 г. договор расторгнут не был, в квартире оставались его личные вещи, он имел намерение продолжать пользоваться квартирой; ссылается на нарушение ответчиком пунктов 2.2.1, 3.1.2, 4.2, 5.2, 5.3, 5.9 заключенного договора и, как следствие, на расторжение договора по ее инициативе, что влечет удовлетворение заявленных им требований.

От ответчика ФИО3 поступили письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых она просит решение оставить без изменения.

В судебное заседание остальные лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом. С учетом положений ст.ст. 167 и 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела в соответствии с требованиями ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 26 февраля 2021 г. между ФИО2 в качестве нанимателя и ФИО3 в качестве наймодателя был заключен договор найма жилого помещения - двухкомнатной квартиры, общей площадью кв.м., находящейся по адресу: срок найма жилого помещения был определен с 26 февраля 2021 г. по 25 февраля 2022 г. (пункт 1.5 договора); плата за наем установлена в размере 23 000 рублей в месяц, без учета коммунальных платежей, которые оплачиваются нанимателем отдельно, оплата за наем вносится каждый месяц не позднее 26 числа текущего месяца за следующий месяц (пункты 4.1 и 4.2 договора). Кроме того, условиями договора предусматривалось внесение залогового платежа в размере 23 000 рублей в обеспечение оплаты всех платных услуг, а также сохранности переданного имущества.

При этом пунктом 2.1.8 договора предусмотрено, что наймодатель обязан уплатить нанимателю компенсацию, равную залоговому платежу, в случае досрочного расторжения договора менее чем через 6 месяцев, а пунктом 2.2.4 договора предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора менее чем через 6 месяцев по инициативе нанимателя наймодатель вправе удержать залоговый платеж в полном объеме.

ФИО2 на основании данного договора вышеуказанная квартира была предоставлена в пользование, в ней он проживал до 27 мая 2021 г.

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, ФИО2 указывал, что расторжение договора найма было осуществлено по инициативе ФИО3, которая путем смены замков в жилом помещении 27 мая 2021 г. прекратила ему туда доступ, в связи с чем просил взыскать с нее размер внесенного залогового платежа 23 000 рублей, а также компенсацию за досрочное расторжение договора менее чем через 6 месяцев в размере залогового платежа.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении данных исковых требований, суд первой инстанции указал, что договор найма между сторонами был досрочно расторгнут по взаимному соглашению, при этом инициатором расторжения договора являлся именно ФИО2, уведомивший наймодателя о таком своем намерении 24 мая 2021 г.; фактически, получив от истца оферту о расторжении договора найма, ответчик акцептовала ее, предложив истцу либо платить продолжение найма на вновь оговоренный период, либо в случае неуплаты считать договор расторгнутым и освободить квартиру; действия истца, получившего такое уведомление, но не оплатившего наем и при этом не освободившего спорную квартиру, суд расценил как злоупотребление правом, не подлежащее защите в силу ст. 10 ГК РФ.

Судебная коллегия в целом выводы суда об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований находит правильными, поскольку для взыскания спорных сумм в пользу истца в материалах дела отсутствуют доказательства, объективно свидетельствующие о том, что заключенный между сторонами договор был расторгнут по инициативе ответчика.

Из содержания условий договора найма и пояснений сторон следует, что данный договор заключался на длительный срок (один год). Квартира в пользование истцу была предоставлена при заключении договора, то есть с 26 февраля 2021 г. По условиям договора им в срок до 26 числа месяца должна была вноситься плата за наем жилья на следующий месяц.

Из представленной телефонной переписки сторон (наличие которой ими не оспаривалось) следует, что 24 мая 2021 г. истец уведомил ответчика, что в связи с работой в другом городе ему придется переехать, что у него есть возможность еще недели 2-3 пожить в г. Калининграде, чтобы у ответчика было время найти жильцов, указывал также на возможность выехать к концу месяца; предложил подумать как будет лучше, обсудить, при этом указал ответчику делать как ей будет удобнее, поскольку они договаривать на длительный срок, а это его инициатива выехать раньше.

На данное сообщение ФИО3 ответила, что агент выставит объявление об аренде квартиры; предложила ФИО2 оплатить проживание с 26 мая по 15 июня в размере 16 100 рублей (21 день * 766 рублей), а если новый наниматель найдется быстрее, то сделать перерасчет.

В свою очередь, истец предложил в качестве оплаты взять переданные в залог денежные средства, на что ответчик указала, что залоговая сумма не является арендной платой и не подлежит возврату, поскольку договор расторгается по инициативе нанимателя ранее чем через 6 месяцев.

ФИО2 указал, что не имеет на данный момент возможности оплатить за следующий месяц, попросил предоставить ему отсрочку. ФИО3 ответила, что не имеет в данный момент возможности предоставить ему отсрочку, поскольку сама с ребенком снимает квартиру.

Истец еще просил предоставить ему отсрочку, указывал, что выселить его из квартиры имеют право только судебные приставы на судебном основании с предъявлением исполнительного листа. Также ФИО2 писал, что у него нет возможности оплатить проживание, он более 3 раз просил уладить ситуацию миром, теперь будет решать ее через суд; напомнил, что по закону, ни ответчик, ни ее представители не имеют право выселить его из квартиры при задержке оплаты.

26 мая 2021 г. ФИО3 направила ответчику уведомление, что завтра 27 мая 2021 г. в 14.00 часов придут ее представители, просила передать им ключи от квартиры; указала, что в противном случае в присутствии участкового будут заменены дверные вставки; он (ФИО2) не оплатил свое проживание, нарушив условия договора, в связи с чем он будет расторгнут.

В указанное время 27 мая 2021 г. истец не передал ключи представителю ответчика, в связи с чем в присутствии участкового были заменены дверные замки. В этот же день вечером ФИО2 обратился в полицию с заявлением о том, что ему как нанимателю прекращен доступ в квартиру, где находятся его вещи.

Таким образом, изложенное свидетельствует о том, что инициатором расторжения договора найма жилого помещения выступил именно ФИО2, при этом прямо указывал на отсутствие у него денежных средств для оплаты найма на следующий месяц.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, то обстоятельство, что ответчик сменила замки от входной двери, не свидетельствует о том, что расторжение договора состоялось по ее инициативе; эти действия были предприняты ею после вышеуказанной переписки с истцом, из которой совершенно очевидно следовало, что оплачивать дальнейшее проживание в квартире он не намерен; кроме того, эти действия были совершены после того, как 26 мая 2021 г., то есть в оговоренный в договоре срок, от истца не поступила оплата за следующий месяц.

При таких обстоятельствах ссылки представителя истца, что на момент смены замков входной двери истец не имел задолженности по оплате за проживание жилья, соответственно, ответчик не могла расторгнуть договор, не состоятельны. Смена замков была осуществлена 27 мая 2021 г., а не 26 мая как указывает представитель истца. По условиям договора оплата за следующий месяц проживания должна была быть внесена до 26 числа, но это не только не было сделано истцом, но еще и до наступления этого срока им было указано на то, что плату за следующий месяц он вносить не будет.

Кроме того, по условиям договора залоговая стоимость и компенсация за досрочное расторжение договора подлежат выплате нанимателю именно при условии расторжения договора по инициативе наймодателя. Однако правовых оснований для выводов о том, что договор был расторгнут исключительно по инициативе ФИО3, не имеется.

Ссылка подателя жалобы на положения пункта 2.2. договора, в частности, о том, что наймодатель имеет право войти в квартиру самостоятельно без нанимателя, заранее отправив ему СМС с уведомлением о времени посещения квартиры, только в случае если наниматель в течение 2-х дней не сможет дозвониться и выйти на контакт с нанимателем при просрочке оплаты аренды или коммунальных платежей, то она также не может повлечь отмену оспариваемого решения и удовлетворение заявленных требований, поскольку к рассматриваемому случаю данный пункт договора не применим. Он приведен в договоре в разделе прав наймодателя, а не его обязанностей и не в порядке соблюдения процедуры расторжения договора; кроме того, посещению квартиры представителем ответчика предшествовала соответствующая переписка между сторонами; истец был уведомлен о времени прибытия представителя собственника, однако в назначенное время в квартире не находился; кроме того, он имел возможность продолжить отношения по договору, внеся оплату за следующий месяц, чего им сделано не было.

Пункт 3.1.2 договора также не свидетельствует о расторжении договора по инициативе ответчика, поскольку в нем указывается только лишь на то, что при не внесении платы в течение трех календарных дней с установленного срока ее внесения, договор считается расторгнутым. Однако этим пунктом договора презюмируется факт расторжения договора при нарушении нанимателем срока внесения оплаты, но он не дает ему право проживания в квартире без внесения платы в течение этого срока, равно как и не запрещает собственнику принимать меры к выселению нанимателя, не оплатившего проживание на новый срок. Более того, в рассматриваемом случае прекращению допуска истца в квартиру ответчика предшествовала вышеуказанная переписка, из которой было очевидно, что истец не намерен вносить плату за жилое помещение, к тому же о своих действиях ответчик истца уведомила.

Пункты 5.2 и 5.3 договора регулируют расторжение договора в одностороннем порядке. Поскольку инициатором расторжения договора выступил сам ФИО2, то эти положения договора подлежали выполнению с его стороны, а не со стороны ФИО3, то есть 30-тидневный срок уведомления о расторжении договора должен был соблюдаться истцом, а не ответчиком. Кроме того, данные условия также не позволяют нанимателю проживать в жилом помещении без осуществления оплаты за него.

Остальные пункты договора, на которые ссылается истец в поданной апелляционной жалобе, не имеют отношения к порядку расторжения договору, в связи с чем основанием для выводов о его расторжении по инициативе ответчика не являются.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что при принятии решения судом первой инстанции правильно установлены юридически значимые для дела обстоятельства, произведена оценка исследованным в судебном заседании доказательствам, применены нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, и постановлено законное и обоснованное решение в соответствии с требованиями процессуального законодательства.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 5 апреля 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 1 августа 2022 г.

Председательствующий:

Судьи: