Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Кургане 19 января 2021 года гражданское дело по иску Администрации города Кургана к Сухоносик Г.И. о расторжении договора аренды земельного участка

по апелляционной жалобе Сухоносик Г.И. на решение Курганского городского суда Курганской области от 24 сентября 2020 года.

Заслушав доклад судьи Тимофеевой С.В., изложившей существо дела, объяснения представителя ответчика Сухоносик Г.И. по доверенности Степанова А.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя истца Администрации города Кургана по доверенности Максимовой Т.С., возражавшей относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Администрация города Кургана обратилась в суд с иском к Сухоносик Г.И. о расторжении договора аренды земельного участка.

В обоснование исковых требований указала, что Сухоносик Г.И. на основании договора от 6 июля 2015 года № является арендатором земельного участка с кадастровым №, площадью 4381 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: «здравоохранение» - для строительства здания поликлиники. До настоящего времени участок не огорожен, свободен от строений и сооружений, не осваивается, разрешительная документация на строительство не получена, что является нарушением условий договора аренды. В соответствии с пунктом 4.1.1 договора аренды Администрация города Кургана приняла решение о досрочном расторжении договора, в связи с чем направила ответчику проект соглашения о расторжении договора аренды, который ответчиком не подписан.

Ссылаясь на статьи 309, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, просила суд расторгнуть договор аренды земельного участка от 6 июля 2015 года №.

В судебном заседании представитель истца Администрации города Кургана и третьего лица Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана по доверенностям Колчанова Д.С. исковые требования поддержала. Пояснила, что в нарушение пункта 4.1.1 договора аренды и пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации в течение трех лет с момента заключения договора аренды Сухоносик Г.И. не начато строительство на арендуемом земельном участке, что является основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Ответчик Сухоносик Г.И. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика Сухоносик Г.И. по доверенности Степанов А.В. в судебном заседании относительно исковых требований возражал. Пояснил, что ответчик вправе была приступить к подготовке документов для строительства объекта на арендуемом земельном участке только после регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды, которая была невозможна до 2017 года в связи с наложением ареста на земельный участок в рамках уголовного дела, возбужденного в отношении предыдущего правообладателя. После регистрации соглашения в 2017 году Сухоносик Г.И. заключила договор на проведение изысканий и разработку проектной документации, которые были окончены в апреле 2020 года, после чего ответчик неоднократно обращалась за получением разрешения на строительство, в чем ей было отказано. Полагал, что имелись объективные причины, препятствовавшие ответчику в использовании земельного участка, срок аренды земельного участка до настоящего времени не истек, в связи с чем правовых оснований для досрочного расторжения договора аренды не имеется.

Судом принято решение об удовлетворении исковых требований. Расторгнут договор от 6 июля 2015 года № аренды земельного участка с кадастровым №, площадью 4381 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: «здравоохранение» - для строительства здания поликлиники.

В апелляционной жалобе ответчик Сухоносик Г.И. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В жалобе выражает несогласие со ссылкой суда на пункт 4.1.1 договора аренды как основание предъявления исковых требований. Ссылаясь на положения статей 7, 42 Земельного кодекса Российской Федерации, указывает, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение какого-либо времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием. При этом суд не учел, что договором аренды земельного участка промежуточные сроки выполнения работ и освоения земельного участка предусмотрены не были, что означает возможность осуществления строительства в течение всего срока действия договора. Ссылаясь на положения пункта 2 статьи 45, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, указывает, что время, потраченное на выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации для строительства, считается временем, необходимым для освоения земельного участка, предназначенного для строительства, и не включается в период неиспользования арендатором земельного участка, который учитывается арендодателем для целей прекращения аренды земельного участка. Отмечает, что неоднократно подавала заявления о выдаче разрешения на строительство в уполномоченный орган Администрации города Кургана, полученные отказы в настоящее время оспариваются в судебном порядке. Ссылаясь на выполнение в период действия договора всех необходимых мероприятий по подготовке к строительству и принятие мер, направленных на получение разрешения на строительство, считает вывод суда о длительном необоснованном использовании земельного участка не по назначению (неиспользовании земельного участка) не соответствующим обстоятельствам дела. Считает, что судом не оценены и не приняты во внимание доказательства, подтверждающие факт выполнения работ по подготовке к строительству и наличия объективных обстоятельств, исключавших своевременное использование (освоение) земельного участка, в том числе наложение ареста на земельный участок в рамках уголовного дела, препятствовавшего государственной регистрации соглашения перехода к ней прав и обязанностей по договору аренды. Полагает ошибочным применение судом к спорным отношениям сторон положений пункта 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку данная статья регламентирует переход к другому лицу прав и обязанностей кредитора.

В возражениях на апелляционную жалобу Администрация города Кургана просит решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Сухоносик Г.И. по доверенности Степанов А.В. доводы апелляционной жалобы поддержал. Пояснил, что Сухоносик Г.И. имела право совершать действия по осваиванию земельного участка не ранее даты регистрации договора перехода к ней прав и обязанностей по договору аренды в июле 2017 года, в 2018 года ответчик заключила договор на проведение изысканий и подготовку проектной документации, который был исполнен в марте – апреле 2020 года, после чего с апреля 2020 года она шесть раз обращалась за выдачей разрешения на строительство, в чем ей было отказано. Последние два отказа от 28 августа 2020 года и от 17 сентября 2020 года в настоящее время оспариваются Сухоносик Г.И. в Курганском городском суде Курганской области, производство по делу приостановлено до рассмотрения настоящего дела.

Представитель истца Администрации города Кургана по доверенности Максимова Т.С. в судебном заседании суда апелляционной инстанции относительно доводов апелляционной жалобы возражала, полагала, что в течение трех лет с даты заключения договора аренды в 2015 году меры к освоению земельного участка арендатором не предпринимались, строительство поликлиники не начато, что является основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушением и неправильным применением норм материального права (пункты 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (пункт 1). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (пункт 2).

Из общих положений гражданского законодательства следует, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из материалов дела следует, что 6 июля 2015 года между Департаментом имущественных и земельных отношений Курганской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью <...> (арендатор) заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым №, площадью 4381 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: «здравоохранение» - для строительства здания поликлиники (л.д. 8-13 т. 1).

Пунктом 2 договора установлен срок аренды земельного участка на 6 лет с момента подписания акта приема-передачи.

Акт приема-передачи земельного участка подписан сторонами 6 июля 2015 года (л.д. 14 т. 1).

23 июля 2015 года между Администрацией города Кургана, Департаментом имущественных и земельных отношений Курганской области и ООО <...> заключено соглашение к договору аренды, согласно которому в договор были внесены изменения, права арендодателя перешли к Администрации города Кургана (л.д. 18-20 т. 1).

24 сентября 2015 года ООО <...> (цедент) и Сухоносик Г.И. (цессионарий) заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды (о перенайме), по условиям которого цедент уступает цессионарию права (требования) и обязанности по договору аренды земельного участка от 6 июля 2015 года №. Согласно пункту 3 соглашения цессионарий предупрежден, что земельный участок предоставлен для строительства здания поликлиники и обязуется использовать участок для указанных целей (л.д. 46-47 т. 1).

В соответствии с пунктом 6 соглашения переход прав (требований) считается состоявшимся с момента подписания настоящего соглашения.

Самостоятельная обязанность по внесению арендной платы за землю по договору возникает у цессионария с 25 сентября 2015 года (пункт 8).

В последующем 20 июля 2017 года ООО <...> (цедент) и Сухоносик Г.И. (цессионарий) заключили дополнительное соглашение, которым изменили пункт 8 соглашения, в новой редакции данного пункта предусмотрено, что самостоятельная обязанность по внесению арендной платы за землю по договору возникает у цессионария с момента государственной регистрации настоящего соглашения (л.д. 22 т. 1).

Соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Курганской области 28 июля 2017 года, дополнительное соглашение – 26 января 2018 года (л.д. 23 т. 1).

В соответствии с пунктами 4.4.1, 4.4.2 договора аренды арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора, использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Пунктом 6.2 договор аренды предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1.

Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора: при использовании участка не в соответствии с разрешенным использованием, установленным договором; при не внесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа; при использовании участка способами, приводящими к его порче, а также в иных случаях, установленных действующим законодательством (пункт 4.1.1 договора аренды).

Администрация города Кургана, ссылаясь на пункт 4.1.1 договора аренды, пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилась в суд с настоящим иском о досрочном расторжении договора аренды земельного участка по причине неиспользования арендатором земельного участка.

В подтверждение своих доводов Администрацией города Кургана представлен акт обследования земельного участка от 26 февраля 2020 года №, согласно которому специалистами Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана проведено обследование земельного участка с кадастровым №, предоставленного Сухоносик Г.И. на основании договора аренды от 6 июля 2015 года №, и установлено, что на земельном участке расположена детская площадка (скамейки, качели, турники), футбольное поле, строения и сооружения отсутствуют (л.д. 27 т. 1).

11 марта 2020 года Администрация города Кургана направила в адрес Сухоносик Г.И. уведомление о досрочном расторжении договора аренды, к которому приложила проект соглашения о досрочном расторжении договора аренды. В уведомлении указала на нарушение арендатором условий договора аренды (пункты 4.4.1, 4.4.2), поскольку до настоящего времени не получена разрешительная документация на строительство объекта и обязанность по строительству здания поликлиники не исполняется. Ссылаясь на пункт 4.1.1 договора Администрация города Кургана указала на принятие решения о досрочном расторжении договора аренды. Данные уведомление и проект соглашения получены ответчиком 18 марта 2020 года (л.д. 30-32 т. 1).

9 апреля 2020 года Сухоносик Г.И. отказалась от подписания соглашения о досрочном расторжении договора аренды, ссылаясь на разработку проектной документации на строительство здания поликлиники, по окончанию которой обязалась в срок до 1 мая 2020 года обратиться за выдачей разрешения на строительство (л.д. 33-34 т.1).

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что с момента передачи в аренду он по назначению не используется, строительство здания поликлиники на день рассмотрения дела не началось. Трехгодичный срок неиспользования земельного участка суд исчислил с момента заключения договора аренды. При этом суд отклонил доводы стороны ответчика о наличии объективных препятствий в пользовании земельным участком в виде ареста, проведения изысканий и разработки проектной документации на строительство здания поликлиники, неоднократных попыток получить разрешение на строительство.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции, полагая доводы апелляционной жалобы заслуживающими внимание.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

Так, пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

При изложенных обстоятельствах ссылка Администрации города Кургана на пункт 4.1.1 договора аренды, которым предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не в соответствии с разрешенным использованием, установленным договором, судебной коллегией признается несостоятельной.

Суд первой инстанции не учел, что договором аренды земельного участка конкретные сроки освоения земельного участка, переданного ответчику, в пределах срока действия договора не предусмотрены, не дал надлежащую правовую оценку представленным стороной ответчика в подтверждение наличия объективных препятствий в пользовании земельным участком и совершения действий по освоению земельного участка документам.

Как следует из постановления судьи Курганского городского суда Курганской области от 21 июля 2016 года, в связи с расследованием уголовного дела в отношении директора ООО <...>Б.А.А. был наложен арест на земельный участок с кадастровым №, предоставленный в аренду юридическому лицу (л.д. 101 т. 1).

По сведениям филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Курганской области» в Едином государственном реестре недвижимости был зарегистрирован арест в отношении земельного участка с кадастровым № в период с 26 июля 2016 года по 27 июня 2017 года (л.д. 73-74 т. 1).

Из положений пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок более чем один год, подлежит государственной регистрации.

Наличие ареста в указанный период в силу статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» препятствовало Сухоносик Г.И. в осуществлении регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды (о перенайме) от 24 сентября 2015 года.

При этом согласно части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации к заявлению о выдаче разрешения на строительство необходимо прилагать, в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок.

Также Сухоносик Г.И. в материалы дела представлены: договор на выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации по объекту «Здание поликлиники послеоперационного обслуживания населения, расположенное по адресу: <адрес>» от 11 июня 2018 года (л.д. 44-45 т. 1), технические условия для присоединения к электрическим сетям объекта по адресу: <адрес>, от 16 июля 2019 года (л.д. 168-163 т. 1), проектная документация на строительство объекта «Здание поликлиники послеоперационного обслуживания населения, расположенное по адресу: <адрес>» 2020 года (л.д. 118-234 т. 1, л.д. 1-48 т. 2), разрешение на обрезку земельных насаждений на земельном участке по адресу: <адрес>, в период с 9 сентября 2020 года по 9 октября 2020 года (л.д. 113 т. 1)

Кроме того, в материалах дела имеются заявления Сухоносик Г.И. в Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана о выдаче разрешения на строительство от 10 апреля 2020 года, 23 апреля 2020 года, 29 мая 2020 года, 31 июля 2020 года, 21 августа 2020 года. В выдаче разрешений Сухоносик Г.И. было отказано со ссылкой на недостатки проектной документации (л.д. 80-89 т. 1).

Как следует из пояснений представителя ответчика Степанова А.В. в суде апелляционной инстанции, ответчик шесть раз обращалась в уполномоченный орган Администрации города Кургана с заявлениями о выдаче разрешения на строительство, последние два отказа от августа и сентября 2020 года оспорены Сухоносик Г.И. в судебном порядке, производство по делу приостановлено до рассмотрения настоящего дела. Данные обстоятельства не оспаривались в суде апелляционной инстанции представителем Администрации города Кургана, факт обжалования Сухоносик Г.И. в судебном порядке отказов в выдаче разрешений на строительство объекта на арендованном земельном участке подтверждается сообщением специалиста Отдела по обеспечению судопроизводства по гражданским делам Курганского городского суда Курганской области.

В статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законодатель закрепляет дискреционное полномочие суда по оценке доказательств, необходимое для эффективного осуществления правосудия.

Согласно приведенной норме суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы; суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1-3).

Таким образом, оценка доказательств применительно к предмету и основаниям предъявленного иска отнесена законом к прерогативе суда.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ответчиком Сухоносик Г.И. предпринимаются действия по освоению арендованного земельного участка, факт неиспользования ответчиком земельного участка доказательствами не подтвержден.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия не усматривает правовых оснований для досрочного расторжения договора аренды, в связи с чем принятый по делу судебный акт подлежит отмене с вынесением судом апелляционной инстанции нового решения об отказе в удовлетворении иска Администрации города Кургана.

Иные доводы апелляционной жалобы Сухоносик Г.И. правового значения для разрешения спора не имеют.

В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судебной коллегией в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Руководствуясь статьями 328 – 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Курганского городского суда Курганской области от 24 сентября 2020 года отменить.

В удовлетворении исковых требований Администрации города Кургана к ФИО1 о расторжении договора от 6 июля 2015 года № аренды земельного участка с кадастровым №, площадью 4381 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: «здравоохранение» - для строительства здания поликлиники, отказать.

Судья – председательствующий С.В. Тимофеева

Судьи: В.Е. Коурова

ФИО2