Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 11 ноября 2020 года в гор. Магадане гражданское дело по иску Погореловой Н.Ф. к Иванчик А.А., Комитету по управлению муниципальным имуществом города Магадана, Межрайонной ИФНС России № 1 по Магаданской области, ГУ Управление Пенсионного фонда России в гор. Магадане Магаданской области о снятии запрета на совершение регистрационных действий в отношении недвижимого имущества, по апелляционной жалобе Комитета по управлению муниципальным имуществом города Магадана на решение Магаданского городского суда Магаданской области от 2 апреля 2020 года, которым иск удовлетворен.

Заслушав доклад судьи Магаданского областного суда Лобыкина С.Н., объяснения представителя КУМИ гор. Магадана Мусько О.В., настаивавшей на удовлетворении апелляционной жалобы и возражавшей против удовлетворения иска, объяснения представителя истца и третьего лица Логинова О.Т. – Яковлевой Е.П., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы и настаивавшей на удовлетворении иска, объяснения представителя ответчика Иванчика А.А. – Журавлёвой Т.М., полагавшей иск обоснованным и просившей оставить апелляционную жалобу без удовлетворения, объяснение представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу Булычева Г.Ю., считавшего иск необоснованным, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Погорелова Н.Ф. (покупатель) обратилась в Магаданский городской суд с иском к Иванчик А.А. (далее продавец, должник), Комитету по управлению муниципальным имуществом города Магадана (далее Комитет, КУМИ, взыскатель) о снятии запрета на совершение регистрационных действий в отношении нежилого здания.

В обоснование иска покупатель указала, что 30 июня 2018 г. между ней и ответчиком Иванчик А.А. был заключен договор купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер объекта №.... Передача объекта осуществлена до 30 июня 2018 г. без подписания передаточного акта. Расчет по договору произведен сторонами в полном объеме.

30 июня 2018 г. стороны договора через МФЦ обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (далее Росреестр) с заявлением о регистрации перехода права собственности на указанное нежилое помещение (магазин) от ответчика к истцу.

Однако, в связи с наличием запрета на совершение регистрационных действий, наложенным судебным приставом-исполнителем Магаданского городского отдела судебных приставов № 2 УФССП России по Магаданской области Г. от 1 февраля 2017 года № 222515926/4914, регистрация перехода права собственности была сначала приостановлена, а затем 11 февраля 2019 года – прекращена.

После снятия запрета 28 февраля 2019 года истец вновь подала документы на регистрацию перехода права собственности. Однако, в связи с наличием обременения в виде залога имущества № 49-09-6/2004-301 от 13 мая 2004 года (ипотека) регистрация была приостановлена на время снятия залога.

Решением Магаданского городского суда Магаданской области от 17 сентября 2019 года, принятым по гражданскому делу № 2-2390/2019 регистрационная запись о залоге была погашена.

В период приостановления регистрации перехода права собственности в Росреестр поступили постановления судебного пристава-исполнителя Магаданского городского отдела судебных приставов № 2 УФССП России по Магаданской области Герасимовой Т.И. о запрете на совершение регистрационных действий в отношении спорного имущества, на основании которых зарегистрированы следующие обременения:

- №...-49/009/2019-17 от 26.03.2019, постановление от 09.02.2019 № 313072371/4914,

- №...-49/009/2019-16 от 26.03.2019, постановление от 15.03.2019 № 315341439/4914,

- №...-49/009/2019-10 от 03.03.2019, постановление от 16.03.2019 № 31595446/4914,

- №...-49/009/2019-12 от 20.03.2019, постановление от 17.03.2019 № 315411360/4914.

В связи с указанными обстоятельствами процедура регистрации перехода права собственности была приостановлена.

Полагая себя надлежащим собственником и добросовестным приобретателем, просила суд снять запрет на совершение регистрационных действий в отношении объекта недвижимого имущества - нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер объекта №..., наложенный постановлениями судебного пристава-исполнителя Герасимовой Т.И. по исполнительным производствам, находящимся на исполнении в Магаданском городском отделе судебных приставов № 2 УФССП по Магаданской области в отношении должника Иванчик А.А.

Решением Магаданского городского суда Магаданской области от 2 апреля 2020 года исковые требования удовлетворены.

Отменен запрет на совершение регистрационных действий в отношении недвижимого имущества – нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер объекта №..., установленный постановлениями судебного пристава-исполнителя Магаданского городского отдела судебных приставов № 2 УФССП по Магаданской области Герасимовой Т.И. от 9 февраля, 15,16,17 марта 2019 года.

Определением Магаданского городского суда от 8 июля 2020 года КУМИ восстановлен процессуальный срок для обжалования судебного решения в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе Комитет ставит вопрос об отмене судебного постановления, ссылаясь на допущенные при его принятии нарушения норм материального и процессуального права.

Так, указывает на необоснованное рассмотрение судом настоящего дела, не отнесенного к категории дел безотлагательного характера, 2 апреля 2020 года, в отсутствие сторон и их представителей, в период действия мер, направленных на борьбу с распространением новой короновирусной инфекцией, в т.ч. объявления в Российской Федерации нерабочих дней, установленных Указом Президента РФ от 25 марта 2020 года № 206, с 30 марта по 3 апреля 2020 года.

Обращает внимание, что ответчик Иванчик А.А. с 2010 года является должником по исполнительным производствам о взыскании, в том числе в пользу КУМИ задолженности по арендной плате, в рамках которых взыскатель инициировал возбуждение в отношении должника исполнительных производств №№ 44/159787/6/2010, 22585/12/14/49, 24791/14/14/49-ИП, а также наложение ареста (запрета) на нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер объекта №..., собственником которого он являлся.

С 1 февраля 2017 года в рамках указанных исполнительных производств судебным приставом-исполнителем Магаданского городского отдела № 2 УФССП РФ по Магаданской области Г. в отношении спорного имущества наложен запрет на совершение регистрационных действий, который действовал на момент заключения сделки.

Таким образом, заключая с истцом договор купли-продажи ответчик знал о наличии указанных обременений, эти же сведения были доступны и истцу.

Полагает, что действия Иванчика А.А. по реализации спорного имущества истцу в июне 2018 года были обусловлены желанием исключить возможность обращения на него взыскания в рамках исполнительных производств.

В своих возражениях на апелляционную жалобу истец полагает решение суда законным и обоснованным, не подлежащим отмене по доводам жалобы.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Магаданского областного суда от 7 октября 2020 года, в связи с наличием оснований, предусмотренных частью 4 статьи 330 ГПК РФ, осуществлен переход к рассмотрению настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, установленных главой 39 ГПК РФ.

Этим же определением к участию в деле в качестве соответчиков привлечены МРИ ФНС РФ № 1 по Магаданской области и ГУ УП ФР в гор. Магадане Магаданской области, - взыскатели по сводному исполнительному производству № 59973/18/49014-СД, возбужденному в отношении должника.

Помимо этого, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, вступающего в дело на стороне ответчиков, привлечен судебный пристав-исполнитель Магаданского городского отдела № 2 УФССП РФ по Магаданской области Герасимова Т.И.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Магаданского областного суда от 27 октября 2020 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, вступающего в дело на стороне истца, привлечен Логинов О.Т. – с 4 июня 2020 года ставший собственником спорного имущества.

В соответствии с частью 5 статьи 330 ГПК РФ суд апелляционной при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 330 ГПК РФ, рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

Рассмотрев настоящее дело, судебная коллегия установила, что ответчик Иванчик А.А. с 8 апреля 2004 года на основании договора купли-продажи, являлся собственником здания с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>.

Начиная с 2010 года в отношении должника на основании судебных постановлений судов общей юрисдикции, Арбитражного суда Магаданской области, а также актов ГУ УПФР в гор. Магадане Магаданской области и МРИ ФНС РФ № 1 по Магаданской области возбужден ряд исполнительных производств.

Так, 12 июля 2010 года на основании исполнительного листа и.о. мирового судьи судебного участка № 7 г. Магадана № 396 от 18 июня 2010 года в отношении должника возбуждено исполнительное производство № 1763/10/14/49 о взыскании в пользу КУМИ г. Магадана задолженности по арендной плате в размере 79228,10 рублей.

24 августа 2012 года и 18 июля 2014 года на основании исполнительных листов, выданных Арбитражным судом Магаданской области 17 июля 2012 года № 000301058 и 23 июня 2014 года № 000002851 в отношении должника возбуждены исполнительные производства №№ 22585/12/14/49 и 24791/14/14/49 о взыскании в пользу КУМИ г. Магадана задолженности по арендной плате в размере 290889,17 рублей и 159997,08 рублей, соответственно.

На основании постановления ГУ УПФР в г. Магадане Магаданской области № 059S04160004588 от 23 ноября 2016 года в отношении должника 23 декабря 2016 года возбуждено исполнительное производство № 48639/16/49014-ИП о взыскании страховых взносов пени в размере 28135,91 рублей.

10 мая 2018 года на основании постановления МРИ ФНС РФ по Магаданской области № 1383 от 25 апреля 2018 года возбуждено исполнительное производство № 22979/18/49014-ИП по взысканию с ответчика Иванчика А.А. налогов, сборов, штрафов в сумме 27990 рублей.

В ходе совершения исполнительных действий, постановлениями судебных приставов-исполнителей Магаданского городского отдела № 2 УФССП РФ по Магаданской области Г. от 01 февраля 2017 года № 222515926/4914, от 16 мая 2017 года № 255650009/4914, Герасимовой Т.И. от 24 января 2018 года № 296546648/4914 и № 296546652/4914, 8 апреля 2018 года № 301006265/4914 наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении нежилого здания с кадастровым №..., расположенного по адресу: <адрес>, собственником которого являлся должник.

На основании указанных постановлений Росреестр внес соответствующие записи в государственный реестр недвижимого имущества и сделок с ним.

Со стороны должника исполнение судебных постановлений и постановлений иных органов, послуживших основанием для возбуждения указанных исполнительных производств фактически не производилось.

30 июня 2018 г. между истцом и ответчиком Иванчик А.А. был заключен договор купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер объекта №....

В этот же день (30 июня 2018 г.) стороны договора обратились через МФЦ в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу с заявлением о регистрации перехода права собственности на указанное нежилое помещение (вх. № MFC-0212/2018-1572-1,2).

В связи с наличием запрета на совершение регистрационных действий, наложенным судебным приставом-исполнителем Магаданского городского отдела судебных приставов № 2 УФССП России по Магаданской области Г. от 01.02.2017 № 222515926/4914, регистрация была приостановлена, а в последующем 11 февраля 2019 года – прекращена, о чем в адрес сторон регистрирующим органом направлено уведомление исх. № КУВД-001/2018-1963956 от 12 февраля 2019 года.

Повторное обращение сторон договора в Росреестр с заявлением о регистрации перехода права собственности последовало 28 февраля 2019 года вх. № MFC-0212/2019-3968-1,2.

15 января 2020 года Росреестр уведомил стороны договора о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности в связи с наличием в ЕГРН записей о запрете на совершение регистрационных действий в отношении нежилого здания с кадастровым №..., расположенного по адресу: <адрес>, собственником которого являлся должник.

Как следует из материалов дела, приостанавливая государственную регистрацию Росреестр сослался на наличие в отношении указанного имущества в ЕГРН записей о запрете на совершение в отношении него регистрационных действий: №...-49/009/2019-10 от 3 марта 2019 года, внесенной на основании постановления судебного пристава-исполнителя Герасимовой Т.И. от 9 февраля 2019 года № 313072371/4914; № №...-49/009/2019-12 от 20 марта 2019 года, внесенной на основании постановления судебного пристава-исполнителя Герасимовой Т.И. от 15 марта 2019 года № 315341439/4914; №...-49/009/2019-16 от 26 марта 2019 года, внесенной на основании постановления судебного пристава-исполнителя Герасимовой Т.И. от 16 марта 2019 года № 31595446/4914; №...-49/009/2019-17 от 26 марта 2019 года, внесенной на основании постановления судебного пристава-исполнителя Герасимовой Т.И. от 17 марта 2019 года № 315411360/4914.

Помимо этого, в судебном заседании установлено, что на момент заключения договора купли-продажи от 30 июня 2018 года, в ЕГРН в отношении нежилого здания с кадастровым №..., расположенного по адресу: <адрес>, имелась запись о залоге (ипотеке) указанного имущества в пользу ОАО «Дальневосточное общество взаимного кредита» (№49-09-6/2004-301 от 13 мая 2004 года), внесенная на основании договора залога №... от 6 мая 2004 года. Указанная запись в ЕГРН погашена на основании решения Магаданского городского суда Магаданской области от 17 сентября 2019 года, вступившего в силу 21 октября 2019 года, принятого по гражданскому делу № 2-2390/2019 по иску Иванчик А.А к НАО «Первое коллекторское бюро», о признании незаключенным договора залога и погашении регистрационной записи о залоге.

Судом апелляционной инстанции установлено, что на основании фактически не вступившего в законную силу решения Магаданского городского суда от 2 апреля 2020 года (которое является предметом настоящего апелляционного рассмотрения), отменившего запрет на совершение регистрационных действий в отношении нежилого здания с кадастровым №..., расположенного по адресу: <адрес>, Росреестр 18 мая 2020 года зарегистрировал переход права собственности на спорное имущество к истцу (№...-49/009/220-33).

В свою очередь, менее чем через месяц, истец произвел отчуждение указанного имущества Логинову О.Т., о чем в ЕГРП 4 июня 2020 года Росреестром внесена запись о переходе права собственности к последнему (№...-49/009/2020-36).

Положениями части 2 статьи 442 ГПК Российской Федерации и части 1 статьи 119 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», установлена процедура защиты прав лиц (не являющихся участниками исполнительного производства), при совершении исполнительных действий.

По правилам приведенных норм заявленный лицами, не принимавшими участия в деле, спор, связанный с принадлежностью имущества, на которое обращено взыскание, рассматривается судом по правилам искового производства.

Иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю.

Исковой порядок установлен также и для рассмотрения требований об отмене установленного судебным приставом-исполнителем запрета на распоряжение имуществом, в том числе запрета на совершение регистрационных действий в отношении имущества (для лиц, не участвующих в исполнительном производстве).

Разрешая спор, суд первой инстанции пришёл к выводу об исполнении сторонами условий договора купли-продажи недвижимого имущества от 30 июня 2018 года и вследствие этого о возникновении у истца права собственности на имущество, в отношении которого, уже после совершения указанной сделки и перехода права собственности на имущество к истцу, судебным приставом-исполнителем установлен запрет на совершение регистрационных действий, который, в свою очередь, оспаривается в рамках настоящего дела.

Судебная коллегия полагает данный вывод суда первой инстанции не соответствующим закону и обстоятельствам дела.

По правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ (в редакции, действовавшей на день совершения сделки 30 июня 2018 года) регламентирующего момент возникновения права собственности у приобретателя по договору, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктами 1 и 2 статьи 551 ГК РФ (в редакции, действовавшей на день совершения сделки 30 июня 2018 года) предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество может быть установлен только законом. Вместе с тем, в отношении спорного имущества таких оснований законом не установлено.

В судебном заседании установлено, что до подписания истцом и должником 30 июня 2018 года договора купли-продажи нежилого здания с кадастровым №..., расположенного по адресу: <адрес> и исполнения условий данного договора, судебными приставами-исполнителями в рамках исполнительных производств, возбужденных в отношении должника был наложен запрет на совершение в отношении указанного недвижимого имущества регистрационных действий, приводящих к переходу права собственности от должника к другому лицу, который действовал и на момент совершения указанной сделки и повлек отказ в регистрации перехода права собственности на него от должника к истцу.

О наличии указанных обстоятельств, при совершении 30 июня 2018 года сделки купли-продажи продавец истца в известность не поставил.

Напротив, в пункте 10 договора купли-продажи продавец гарантировал, что отчуждаемое имущество не заложено, под арестом (запрещением) не состоит и свободно от любых прав третьих лиц, что не соответствовало действительности.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» перечень исполнительных действий, приведенный в части 1 статьи 64 Закона об исполнительном производстве, не является исчерпывающим, и судебный пристав-исполнитель вправе совершать иные действия, необходимые для своевременного, полного и правильного исполнения исполнительных документов (пункт 17 части 1 названной статьи), если они соответствуют задачам и принципам исполнительного производства (статьи 2 и 4 Закона об исполнительном производстве), не нарушают защищаемые федеральным законом права должника и иных лиц. К числу таких действий относится установление запрета на распоряжение принадлежащим должнику имуществом (в том числе запрета на совершение в отношении него регистрационных действий).

Запрет на распоряжение имуществом налагается в целях обеспечения исполнения исполнительного документа и предотвращения выбытия из владения должника имущества, на которое впоследствии может быть обращено взыскание.

Наличие установленного судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства запрета на совершение регистрационных действий в отношении нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер объекта №..., принадлежащего должнику, как на момент совершения сделки (30 июня 2018 года), так и действующего на момент обращения сторон данного договора за регистрацией перехода права собственности в Росреестр (30 июня 2018 года и 28 февраля 2019 года), являлось препятствием для совершения уполномоченным органом государственной регистрации перехода права собственности на данное имущество к истцу и в соответствии с пунктом 37 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» повлекло приостановление, а затем отказ в государственной регистрации.

Таким образом, вопреки утверждению истца и выводам суда первой инстанции, не смотря на совершенный 30 июня 2018 года договор купли-продажи и, как утверждает истец, фактическую передачу нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес> в его владение, право собственности на указанное имущество, до осуществления государственной регистрации сохранялось за должником, и, соответственно, до её осуществления, право собственности на данный объект недвижимого имущества у истца не возникло и не могло возникнуть.

При таком положении, доводы иска о том, что запрет на совершение регистрационных действий был наложен судебным приставом-исполнителем в отношении имущества, не принадлежащего должнику, и имеются основания для отмены установленного судебным приставом-исполнителем запрета на совершение регистрационных действий, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, подлежащим применению.

По изложенным причинам не имеется оснований для удовлетворения иска и отмены запрета на совершение регистрационных действий в отношении недвижимого имущества – нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер объекта №..., установленного постановлениями судебного пристава-исполнителя Магаданского городского отдела судебных приставов № 2 УФССП по Магаданской области Герасимовой Т.И. от 9 февраля, 15,16,17 марта 2019 года.

В связи с тем, что по результатам апелляционного рассмотрения решение суда первой инстанции подлежит отмене, с принятием нового об отказе в удовлетворении иска, а КУМИ при подаче апелляционной жалобы был освобожден в силу закона от уплаты государственной пошлины, по правилам частей 1, 2 статьи 98 ГПК РФ, подпункта 2 пункта 2 статьи 333.17, подпунктов 3, 9 пункта 1 статьи 333.19, подпункта 19 пункта 1 статьи 333.36 НК РФ, с истца, не освобожденного от уплаты государственной пошлины, в доход бюджета муниципального образования «Город Магадан» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3000 рублей.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда

О П Р Е Д Е Л И Л А :

решение Магаданского городского суда Магаданской области от 2 апреля 2020 года отменить и принять по делу новое решение, которым:

в удовлетворении иска Погореловой Н.Ф. к Иванчику А.А., Комитету по управлению муниципальным имуществом города Магадана, Межрайонной ИФНС России № 1 по Магаданской области, ГУ Управление ПФР в гор. Магадане Магаданской области об отмене запретов на совершение регистрационных действий в отношении недвижимого имущества - нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №..., наложенных постановлениями судебного пристава-исполнителя Магаданского городского отдела № 2 Управления ФССП РФ по Магаданской области Герасимовой Т.И. от 9 февраля 2019 года № 313072371/4914; от 15 марта 2019 года № 315341439/4914; от 16 марта 2019 года № 31595446/4914; от 17 марта 2019 года № 315411360/4914, - отказать.

Взыскать с Погореловой Н.Ф. в доход бюджета муниципального образования «Город Магадан» государственную пошлину, от уплаты которой при подаче апелляционной жалобы Комитет по управлению муниципальным имуществом города Магадана был освобожден, в размере 3000 рублей 00 копеек.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его принятия и в течение трех месяцев может быть обжаловано в Девятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи: