Гражданский кодекс часть 1

по иску Калугиной Ираиды Владимировны к Водкову Евгению Ефимовичу о признании договора недействительным, применении последствий его недействительности, признании права собственности,

по апелляционной жалобе истца на решение Сысертского районного суда Свердловской области от 24.01.2022.

Заслушав доклад судьи Некрасовой А.С. и объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия

установила:

Калугина И.В. обратилась в суд с исковым заявлением к Водкову Е.Е. о признании недействительным заключенного между ними 24.10.2019 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <№>:682 площадью 1 400 кв. м из земель населенных пунктов с разрешенным использованием "для ведения личного подсобного хозяйства", по адресу: <адрес> (далее - спорный земельный участок); применении последствий недействительности сделки путем приведения сторон в первоначальное положение и возврата в собственность истца спорного земельного участка; признании за истцом права собственности на незавершенный строительством объект - жилой дом с кадастровым номером <№>:1005 площадью 630,1 кв. м, расположенный на спорном земельном участке (далее - спорный дом).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Калугин А.А., администрация Сысертского городского округа и Большеистокская сельская администрация.

Решением суда от <дата> в иске отказано.

В апелляционной жалобе истец выражает несогласие с указанным судебным актом, просит его отменить и принять по делу новое решение, ссылаясь на допущенные нарушения норм материального права.

От ответчика поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых он просит оставить обжалуемое решение без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца и третьего лица Калугина А.А. - Лешко Л.П. поддержала доводы жалобы, ответчик и его представитель Голышев Д.А. возражали против доводов жалобы.

Учитывая, что иные лица, участвующие в деле, извещенные о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Свердловского областного суда, в судебное заседание не явились, что в силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.

Проверив законность и обоснованность принятого судебного акта, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, возражений на нее, заслушав объяснения представителя истца и третьего лица Калугина А.А., ответчика и его представителя, судебная коллегия считает, что решение подлежит отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 31.05.2016 истец приобрела спорный земельный участок у К.А.А. по цене 3 000 000 руб., после чего на этом участке был возведен незавершенный строительством спорный дом.

По договору купли-продажи от 24.10.2019 истец продала спорный земельный участок ответчику по цене 3 200 000 руб. Спорный дом в договоре не упомянут, из его содержания следует, что постройки на участке отсутствуют.

Днем ранее по договору от 23.10.2019 N У18/23/10-2019 уступки прав и требования по договору от 12.04.2018 N У18/12/04-2018 уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве жилья от 24.04.2017 N 18/24/04-2017 ответчик передал истцу право на объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру <№> (строительный номер), общей площадью 68,03 кв. м (по проекту) в многоэтажном доме по адресу: <адрес>, по цене 3 000 000 руб., уплаченных истцом в полном объеме, что подтверждается распиской ответчика от 23.10.2019.

После ввода многоквартирного дома в эксплуатацию Калугина И.В. произвела отчуждение названной квартиры.

Ссылаясь на то, что между сторонами была достигнута устная договоренность о возмещении покупателем затрат продавца на строительство спорного дома и указывая, что ответчик от исполнения данной договоренности уклонился, а после регистрации за собой права собственности на земельный участок оформил также право собственности на дом и в настоящее время выставил спорные объекты недвижимости на продажу по цене 10 500 000 руб., Калугина И.В. обратилась в суд с настоящим иском.

В качестве основания недействительности (ничтожности) договора с ответчиком истец приводит нормы закона о единой правовой судьбе земельных участков и прочно связанных с ними объектов, которые, по мнению истца, были нарушены сторонами.

Ответчик согласился с тем, что продажная цена спорного земельного участка, отраженная в договоре, не учитывает стоимости спорного дома, и подтвердил тот факт, что по условиям сделки должен был эту стоимость возместить, однако полагает, что исполнил данное обязательство. Застроенный земельный участок, по словам ответчика, стороны оценили в 13 000 000 руб., и в счет его оплаты ответчик передал истцу право требования по договору участия в долевом строительстве жилья на сумму 3 000 000 руб. и произвел зачет задолженности сына истца Калугина В.А. перед ответчиком в размере 10 000 000 руб. После перехода к нему права собственности на земельный участок ответчик осуществил работы по монтажу оконных и дверных конструкций, а также установке сигнализации, кроме того перенес стену гаража, которая, по сведениям ответчика, пересекала границу земельного участка, и зарегистрировал за собой право собственности на спорный дом. По мнению ответчика, принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости в данном случае не нарушен; истец, инициируя выход из договорных отношений, действует недобросовестно, в связи с чем подлежит применению правило "эстоппель"; в случае признания сделки ничтожной суд в качестве последствий должен присудить ответчику переданное им истцу право на объект долевого строительства.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что на момент совершения сделки спорный дом не мог быть признан объектом недвижимого имущества, следовательно, отсутствие упоминания о нем в договоре купли-продажи земельного участка не является нарушением принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, кроме того, пришел к выводу о недобросовестности истца, чье поведение после сделки давало основание ответчику и другим лицам полагаться на действительность сделки.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях на нее, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Объект незавершенного строительства признается недвижимой вещью, если он возведен правомерно и степень выполненных работ позволяет идентифицировать его в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества, то есть на нем по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (абзац 5 пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пункт 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016).

Право собственности на не завершенный строительством объект возникает с момента государственной регистрации, которая производится в случае необходимости совершения сделки с этим объектом (пункт 16 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости").

Правовой подход о том, что до регистрации права на постройку она не считается введенной в оборот как объект недвижимого имущества, подтвержден в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2017 N 306-ЭС17-3016(2).

Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации). Пунктом 4 статьи 35 данного Кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости в случае, если они принадлежат одному лицу. Сделки, воля сторон которых направлена на нарушение данного запрета, являются ничтожными (пункт 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Приведенные нормы в их истолковании Конституционным Судом Российской Федерации, данном в определении от 28.01.2021 N 114-О, направлены на защиту прав собственников здания, строения, сооружения, однако право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, в том числе и незавершенное строительством, как указано выше, возникает с момента государственной регистрации в соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения", постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2013 N 17085/12, определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.02.2019 N 304-ЭС18-26054, здания и сооружения, возведенные собственником на принадлежащем ему земельном участке и права на которые не зарегистрированы в ЕГРН, могут рассматриваться как составная часть земельного участка.

Таким образом, государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляется по усмотрению правообладателя земельного участка, на котором этот объект расположен, для целей ввода его в гражданский оборот как объекта имущественных прав до окончания строительства. Пока право на него не зарегистрировано, объект незавершенного строительства не участвует в обороте как самостоятельный объект недвижимости, но затраты на его создание могут быть учтены в стоимости земельного участка при продаже последнего. Покупатель такого участка в последующем получает возможность приобрести право собственности на объект незавершенного строительства первоначальным (не производным) способом. В этом случае объект незавершенного строительства разделяет судьбу занятого им земельного участка, что не противоречит принципу совместного участия в обороте земельных участков и прочно связанных с ними объектов и соответствует общему правилу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, если иное не предусмотрено законом.

С учетом изложенного отчуждение спорного земельного участка без указания в договоре купли-продажи на наличие незавершенного строительством жилого дома, на который не было зарегистрировано право собственности продавца, вопреки доводам жалобы, само по себе не нарушает требований закона и не влечет недействительность сделки, что и констатировал суд первой инстанции.

Между тем судом не учтено следующее.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 24.06.2021 N 1272-О, суды при рассмотрении споров самостоятельно осуществляют гражданско-правовую квалификацию отношений сторон, в том числе определяют, могут ли эти правоотношения считаться установленными и каковы их основания возникновения.

В рассматриваемом случае стороны не преследовали цель разъединить права на земельный участок и дом, напротив, предполагали их совместное отчуждение, хоть и не включили в договорную стоимость земельного участка его улучшение в виде недостроенного объекта. Само по себе данное обстоятельство в отсутствие нарушения прав иных лиц и с учетом принципа свободы договора правового значения не имеет. Однако, по утверждению истца, условием совершения сделки помимо оплаты стоимости земельного участка было возмещение ответчиком затрат, понесенных истцом на строительство дома, и ответчик данный факт признает, но ссылается на встречное предоставление со своей стороны в виде зачета задолженности сына истца перед ответчиком и уступки истцу прав по договору долевого строительства. Истец в свою очередь указывает, что оплату по договору цессии внесла в полном объеме, что подтверждается распиской ответчика; факт наличия задолженности перед ответчиком отрицает, при этом подтверждение этой задолженности у ответчика отсутствует. Данные обстоятельства определенно свидетельствуют о том, что зафиксированная в договоре купли-продажи цена земельного участка не соответствует той цене, о которой договорились стороны.

Таким образом, в основе спора лежит не сам по себе факт отчуждения земельного участка без объекта строительства, а вопрос о размере встречного предоставления за застроенный земельный участок, то есть вопрос о цене недвижимости. Истец передала ответчику недвижимое имущество и ожидала от ответчика обещанной им платы за недостроенный дом, а ответчик подтвердил правомерность ожиданий истца, но не доказал факт соответствующего предоставления. При этом точный размер стоимости спорного имущества, о котором в действительности договорились стороны, из материалов дела не следует; дополнительные доказательства у сторон отсутствуют. К мировому соглашению, несмотря на предоставленное судом апелляционной инстанции время, стороны также не пришли.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о несогласованности сторонами цены проданной недвижимости, что влечет предусмотренные законом последствия.

В силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Довод ответчика о том, что договор продажи недвижимости может быть признан незаключенным, только если в нем отсутствует цена, является ошибочным, поскольку договор признается незаключенным на указанных в нем условиях о цене продаваемого объекта, если стороны в действительности имели в виду иную цену (напр., определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 07.09.2021 N 88-22498/2021).

Для применения принципа "эстоппель", как того требует ответчик, в данном случае нет оснований. В соответствии с принципом "эстоппель" лицо, действующее противоречиво и непоследовательно, то есть ведущее себя недобросовестно, лишается права ссылаться на определенные обстоятельства, например на недействительность или незаключенность договора.

Так, сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

Между тем из установленных обстоятельств следует, что в своих отношениях стороны не ориентировались на цену, указанную в договоре купли-продажи, а имели в виду иной порядок оплаты и иную стоимость имущества. В такой ситуации передача имущества покупателю не означает подтверждения договора (договорного условия о цене) со стороны продавца, равно как инициированный им спор, обусловленный неполучением встречного предоставления, на которое он рассчитывал, заключая сделку, не свидетельствует о его противоречивом и непоследовательном поведении.

Следует также учесть, что несмотря на признание ответчиком факта наличия устного соглашения с истцом о возмещении затрат на строительство дома и отсутствие доказательств, что такое возмещение было произведено, истец лишена возможности рассчитать рыночный размер стоимости указанных затрат и взыскать их с ответчика, например, как неотделимое улучшение земельного участка, поскольку правила об определении цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае не применяются, а последствием неустраненных сторонами разногласий по цене недвижимости является лишь констатация незаключенности договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а, следовательно, не может породить такие последствия и в будущем.

Вместе с тем, принимая решение, суд в силу части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

При очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса (в настоящем деле - возврат имущества в собственность в связи с отсутствием между сторонами правоотношения из договора купли-продажи) самостоятельная правовая квалификация заявленного требования является обязанностью суда и не влечет нарушения принципа состязательности сторон, так как предмет иска при этом не изменяется.

Поскольку суд обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению, формальный подход к квалификации заявленного требования недопустим, так как не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и максимально эффективной защите прав и интересов всех причастных к спору лиц (определение Верховного Суда Российской Федерации от 07.03.2017 N 308-ЭС16-15069).

В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Незаключенный договор не порождает для его сторон каких-либо прав и обязанностей, соответственно, правовым последствием признания договора незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по указанному договору. Вместе с тем, если имело место фактическое исполнение договора, последствия признания его незаключенным определяются исходя из норм, регулирующих внедоговорные обязательства. Поскольку сделка купли-продажи земельного участка является незаключенной, переданное сторонами друг другу должно быть возвращено ими как полученное без соответствующих оснований, установленных законом (статья 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание то обстоятельство, что спорный земельный участок был передан ответчику истцом, то есть ответчик в отсутствие правового основания получил это имущество во владение от истца, последний вправе требовать возврата ему данного земельного участка на основании пункта 1 статьи 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Одновременно с возвратом земельного участка с расположенным на нем домом во владение истца за ней следует признать право собственности на эти объекты, зарегистрированные в отсутствие правовых оснований за ответчиком. Такой подход соответствует разъяснениям, приведенным в пунктах 52, 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым оспаривание зарегистрированного права на недвижимость осуществляется в том числе путем признании права за лицом, в чьем владении находится спорное имущество или в чью пользу оно истребовано.

Довод ответчика, что в этой связи одновременно необходимо разрешить вопрос также об уступленном истцу праве на объект долевого строительства и вернуть его в собственность ответчика, подлежат отклонению, поскольку к настоящему времени многоквартирный дом, в котором расположен объект долевого строительства, введен в эксплуатацию, а сам объект (квартира) отчужден в собственность иного лица по сделке, которую ответчик не оспаривает.

При этом ответчик не оспаривает и сам договор уступки права по договору участия в долевом строительстве, заключенный им с истцом. Между тем названный договор и договор купли-продажи спорного земельного участка являются разными сделками, порождающими разные правовые последствия. Оснований рассматривать эти договоры как единую сделку, например, мену у суда не имеется, поскольку передача товара в обмен на уступку права требования имущества от третьего лица, не может рассматриваться как мена (пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2002 N 69 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены"). Отсутствуют основания и для вывода о том, что стороны имели в виду смешанный договор купли-продажи с передачей в качестве оплаты имущественных прав, с учетом правил об обороте последних, поскольку расчеты за участок и право на объект долевого строительства стороны производили раздельно. Так, согласно расписке от 23.10.2019, ответчик получил от истца за уступленное право 3 млн. руб. Утверждение ответчика о том, что указанную сумму он в действительности не получал, как в свою очередь не передавал истцу 3,2 млн. руб. за спорный земельный участок, не подтверждено доказательствами и опровергается материалами дела, кроме того, не имеет значения, так как зачет встречных однородных требований, возникших из разных договоров, если бы таковой имел место, сам по себе не связывает эти договоры в единое неразделимое обязательство, как не свидетельствует о том, что сделки экономически бессмысленны друг без друга.

При совершении сделки стороны несут риск ненадлежащего оформления своих действий и волеизъявления, а также связанных с этим неблагоприятных последствий.

Таким образом, в пользу ответчика следует взыскать с истца 3 200 000 руб. неосновательного обогащения в виде полученной оплаты по незаключенному договору купли-продажи земельного участка.

Обеспечивая возврат сторонами друг другу всего полученного по сделке по правилам о неосновательном обогащении (например, при незаключенности договора, расторжении договора), суд вправе назначить конкретный срок и установить порядок исполнения этой обязанности (определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.08.2020 N 309-ЭС20-9064).

Исходя из принципа добросовестности в данном случае, по мнению коллегии, разумным будет установление пятидневного срока для возврата ответчиком спорного имущества истцу после передачи истцом ответчику полученных от него денежных средств.

Ссылки ответчика на произведенные им расходы на улучшение спорного дома (монтаж оконных блоков, дверей и др.) не могут быть приняты во внимание в отсутствие надлежащих требований об убытках, правом на заявление которых ответчик не воспользовался. Вместе с тем ответчик не утратил возможность разрешить данный вопрос в рамках отдельного судебного спора.

Иные доводы сторон с учетом изложенных обстоятельств не имеют значения для дела и не могут повлиять на его исход.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Сысертского районного суда Свердловской области от 24.01.2022 отменить.

Признать договор от 24.10.2019 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <№>:682, площадью 1 400 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, между Калугиной Ираидой Владимировной и Водковым Евгением Ефимовичем незаключенным.

Признать за Калугиной Ираидой Владимировной право собственности на земельный участок с кадастровым номером <№>:682, площадью 1 400 кв. м и жилой дом с кадастровым номером <№>:1005, площадью 630,1 кв. м, расположенные по адресу: <адрес>.

Взыскать с Калугиной Ираиды Владимировны в пользу Водкова Евгения Ефимовича 3 200 000 руб.

Обязать Водкова Евгения Ефимовича возвратить Калугиной Ираиде Владимировне земельный участок с кадастровым номером <№>:682, площадью 1 400 кв. м с расположенным на нем жилым домом с кадастровым номером <№>:1005 площадью 630,1 кв. м, находящиеся по адресу: <адрес> в течение пяти дней с момента получения взысканных в его пользу денежных средств.

В остальной части иска Калугиной Ираиды Владимировны отказать.

Настоящее апелляционное определение является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН.

Председательствующий:	Некрасова А.С.
Судьи:	Орлова А.И.
	Торжевская М.О.