Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Ейского городского поселения Ейского района к Горбунову Владимиру Васильевичу о взыскании задолженности по арендной плате

по апелляционной жалобе представителя Горбунова Владимира Васильевича на основании доверенности Минюкова Олега Валентиновича на решение Ейского городского суда Краснодарского края от 24 мая 2021 г.

Заслушав доклад судьи Ямпольской В.Д. об обстоятельствах дела, содержании решения суда первой инстанции, доводах апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

администрация Ейского городского поселения Ейского района обратилась в суд с иском к Горбунову В.В. о взыскании задолженности по арендной плате.

В обоснование иска указано, что 17 октября 2008 г. между Управлением муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Ейский район и ООО «Свет» во исполнение постановления главы муниципального образования Ейский район от 17.10.2008 г. № 898 «О предоставлении ООО «Свет» в аренду земельного участка в Ейском районе, в городе Ейске, по улице Победы, 66/1» заключен договор аренды земельного участка государственной собственности № с кадастровым номером , из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Краснодарский край, , площадью 903,0 кв.м, с разрешённым использованием - строительство торгово-офисного здания. Срок действия договора (пункт 6.2 договора аренды) - до 17.10.2057 г.

23.11.2009 г. за номером Управлением Росреестра по Краснодарскому краю зарегистрирован договор замены стороны в обязательстве от 05.11.2009 г., по которому ООО «Свет» уступило права и обязанности по договору аренды Горбунову В.В.

28.01.2013 г. заключено соглашение об уступке прав по договору долгосрочной аренды части земельного участка, по которому Горбунов В.В. уступил Гашковой Е.Д. право долгосрочной аренды на долю 7/1000 земельного участка общей площадью 903,0 кв.м с кадастровым номером 09.01.2014 г. за номером Управлением Росреестра по Краснодарскому краю зарегистрировано соглашение от 24.12.2013 г. об уступке прав по договору долгосрочной аренды части земельного участка, по которому Горбунов В.В. уступил Мокиной Е.А. право долгосрочной аренды на долю 8/1000 земельного участка общей площадью 903,0 кв.м с кадастровым номером .

02.08.2016 г. ИП Горбунов В.В. прекратил деятельность в связи с принятием им соответствующего решения.

С 17 января 2014 г. ответчик прекратил внесение арендной платы, чем нарушил указанные выше условия договора аренды.

Пунктом 4.2.1 договора аренды земельного участка государственной собственности от 17.10.2008 г. № установлено, что арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьим лицам, без согласия собственника земельного участка. Однако, между Горбуновым В.В. и Цветковой В.И. заключен договор от 13 апреля 2015 г., по которому право собственности на некоторые нежилые помещения перешло к Цветковой В.И., аренда земельного участка предметом договора не являлась. Заявления, уведомления о переходе прав собственности на объекты недвижимости на земельном участке с кадастровым номером арендатором в адрес администрации Ейского городского поселения Ейского района не представлялось.

Согласно выписке из ЕГРН от 29.04.2021г. № арендаторами земельного участка с кадастровым номером , площадью 903 кв.м, с видом разрешенного использования - строительство торгово-офисного здания являются Горбунов В.В., Мокина Е.А., Гашкова Е.Д.

Согласно расчету сумма задолженности по арендной плате за период с 23.09.2009 г. по 31.03.2021 г. составляет руб., сумма пени за период с 16.10.2009 г. по 08.02.2021 г. составляет руб., общая сумма долга – руб.

В связи с тем, что ответчиком добровольно не погашена задолженность по арендной плате, истец обратился в суд.

Решением Ейского городского суда Краснодарского края от 24 мая 2021 г. исковые требования администрации Ейского городского поселения Ейского района к Горбунову В.В. о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворены частично.

С Горбунова В.В. в пользу администрации Ейского городского поселения Ейского района взыскана задолженность по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 17.08.2008 г. № за период с 17.02.2018 г. по 11.10.2019 г. в размере руб., пеня за период с 18.02.2018 г. по 08.02.2021 г. в сумме руб., всего взыскано

Также с Горбунова В.В. в доход муниципального образования Ейский район взыскана государственная пошлина в размере коп.

Не согласившись с решением, представитель Горбунова В.В. на основании доверенности Минюков О.В. подал апелляционную жалобу, в которой выражает несогласие с принятым решением суда, просит его отменить, принять по делу новое решение, которым взыскать с Горбунова В.В. в пользу истца задолженность по арендной плате за период с 17.02.2018 г. по 11.10.2019 г. в размере руб., а также пени за период с 18.02.2018 г. по 08.02.2021 г. в размере руб. Автор жалобы выражает несогласие с расчетом задолженности по договору аренды земельного участка, поскольку, как указывает апеллянт, методика расчета, примененная истцом, является неверной и не соответствует требованиям законодательства, расчет размера задолженности арендной платы должен производиться с учетом используемой ответчиком доли земельного участка пропорционально площади нежилых помещений, находящихся у него в собственности.

В дополнениях к апелляционной жалобе представитель Горбунова В.В. на основании доверенности Минюков О.В. просит судебную коллегию учесть, что 21.07.2021 г. ответчиком добровольно уплачена задолженность по арендной плате в размере руб. и пеня в размере руб., в связи с чем просит решение суда отменить и отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 05 августа 2021 г. решение Ейского городского суда Краснодарского края от 24 мая 2021 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба представителя Горбунова В.В. на основании доверенности Минюкова О.В. – без удовлетворения.

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 10 февраля 2022 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 05 августа 2021 г. отменено, гражданское дело направлено на новое рассмотрение в Краснодарский краевой суд.

При отмене вышеуказанного определения судом кассационной инстанции указано, что в материалах дела, равно как и в судебных актах, отсутствует произведенный судом расчет, также не содержится подтверждений того, что суд первой инстанции действительно проверял правильность представленного истцом расчета. Так, в решении суда первой инстанции не указано с применением какого механизма произведен расчет задолженности (правильный ли механизм расчета использован истцом), за какой период (с учетом применения срока исковой давности) производился расчет, исходя из какой площади используемого ответчиком земельного участка рассчитаны суммы задолженности и пени. В апелляционном определении данный недостаток не восполнен.

В силу части 4 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса РФ указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело.

При новом рассмотрении в заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, своевременно и надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке посредством направления судебного извещения заказной почтовой корреспонденцией, не явились, о причинах неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении судебного заседания не представили.

Руководствуясь положениями части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, дополнений к жалобе, проверив применительно к статье 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ законность и обоснованность решения суда, судебная коллегия усмотрела основания для отмены решения суда первой инстанции.

Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Из существа разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 23 от 19 декабря 2003 года «О судебном решении» следует, что решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или права (часть 2 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Обжалуемое решение Ейского городского суда Краснодарского края от 24 мая 2021 г. не соответствует вышеизложенным требованиям.

Как видно из материалов дела, 17 октября 2008 г. между Управлением муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Ейский район и ООО «Свет» заключен договор аренды земельного участка государственной собственности № с кадастровым номером , из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Краснодарский край, Ейский район, площадью 903 кв.м, с разрешенным использованием - строительство торгово-офисного здания. Срок действия договора, согласно пункту 6.2 договора, до 17 октября 2057 года.

В соответствии с условиями договора (пункт 2.1) сумма ежегодной арендной платы составляет коп.

23 ноября 2009 г. за номером Управлением Росреестра по Краснодарскому краю зарегистрирован договор замены стороны в обязательстве от 05 ноября 2009 г., по которому ООО «Свет» уступило права и обязанности по договору аренды земельного участка государственной собственности № от 17 октября 2008 г. Горбунову В.В.

28 января 2013 г. заключено соглашение об уступке прав по договору долгосрочной аренды части земельного участка, по которому Горбунов В.В. уступил Гашковой Е.Д. право долгосрочной аренды на долю 7/1000 от земельного участка общей площади 903 кв.м, с кадастровым номером .

24 декабря 2013 г. заключено соглашение об уступке прав по договору долгосрочной аренды части земельного участка, по которому Горбунов В.В. уступил Мокиной Е.А. право долгосрочной аренды на долю 8/1000 от земельного участка общей площади 903 кв.м, с кадастровым номером , зарегистрированный 9 января 2014 г. Управлением Росреестра по Краснодарскому краю.

13 апреля 2015 г. Горбунов В.В. заключил с Цветковой В.И. договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Краснодарский край, 1, в ТОЦ «ОЛИМП». Переход права собственности зарегистрирован Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 13 апреля 2015 г.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 9 апреля 2021 г. Горбунов В.В. произвел отчуждение нежилых помещений №№ 22, 22/1, 16, 17, 18, 19, 20, 21 по адресу: Краснодарский край, Ейский район, Клещевой О.Г., переход права собственности зарегистрирован Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 11 октября 2019 г.

Также ответчик произвел отчуждение Приходько И.П. нежилых помещений №№ 23, 23/1, 23/2 по вышеуказанному адресу, переход права собственности зарегистрирован 15 июля 2019 г.

Согласно доводам истца, ответчик не исполнял обязательства по оплате аренды надлежащим образом, в связи с чем за период с 23.09.2009 г. по 31.03.2021 г. образовалась задолженность по оплате аренды в размере руб. В связи с нарушением ответчиком обязательства по оплате аренды истцом начислена пеня за период с 16.10.2009 г. по 08.02.2021 г. в сумме руб.

Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции пришел к выводу о выполнении администрацией Ейского городского поселения Ейского района обязательства по передаче ответчику в аренду согласованного земельного участка, в связи с чем на стороне ответчика возникла обязанность по внесению арендной платы.

При этом суд первой инстанции указал, что администрацией пропущен срок исковой давности по взысканию задолженности арендной платы по рассматриваемому договору аренды земельного участка за период с 23.09.2009 г. по 16.02.2018 г., так как договор аренды земельного участка заключен 17 октября 2008 г., однако администрация обратилась в суд в 2021 году.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса РФ).

На основании пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с нормами статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в пункте 10 Информационного письма от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом в установленном договором размере и порядке предусмотрена статьей 614 Гражданского кодекса РФ.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса РФ).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей перед кредитором должник несет ответственность, установленную законодательством или договором (пункт 1 статьи 393 Гражданского кодекса РФ).

Как установлено судом первой инстанции и не опровергнуто ответчиком, объект аренды передан арендодателем и принят арендатором во временное владение и пользование. Данные обстоятельства не оспариваются сторонами.

Следовательно, у арендатора возникла встречная обязанность по внесению в установленные договором сроки и порядке арендных платежей за пользование этим имуществом.

По смыслу положений статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом (арендованном) земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (арендатор).

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Согласно положениям части 1 статьи 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Частью 3 данной статьи закреплено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пунктом 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, к покупателю переходят права прежнего собственника на земельный участок (часть участка) под объектом недвижимости и связанные с этим правом обязанности (перемена лица в договоре аренды).

Ссылаясь на приведенные нормы права и разъяснения, суд пришел к верному выводу, что приобретая право собственности на часть строения, в силу прямого указания закона, с момента государственной регистрации права собственности новый собственник приобретает права и обязанности арендатора части земельного участка, занятого принадлежащим ему нежилым помещением, пропорционально принадлежащей ему площади здания.

Вместе с тем, вопрос о соответствии расчета, представленного истцом, приведенному выше алгоритму судом первой инстанции не исследовался.

В силу разъяснений, изложенных в абзаце четвертом пункта 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Таким образом, при определении размера обязательства по оплате за использование неделимого земельного участка каждого из собственников, в том числе, если требования предъявлены только к одному из них, необходимо определять долю данного обязательства, исходя из размера принадлежащего каждому из собственников объектов недвижимости. Данные обстоятельства судом первой инстанции не были установлены, что привело к неправильному разрешению спора.

Ответчик произвел исчисление задолженности по арендной плате, руководствуясь вышеуказанным нормативным актом. Согласно представленному ответчиком расчету задолженность по арендной плате за часть арендуемого земельного участка площадью 903 кв.м за период с 17.02.2018 г. по 11.10.2019 г. составляет руб. + руб. + руб. + руб. = руб., пеня за период с 18.02.2018 г. по 08.02.2021 г. составляет руб.

Судебная коллегия считает, что представленный ответчиком расчет является правильным, поскольку порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование имуществом определены в соответствии с условиями договора и требованиями действующего законодательства.

Несмотря на то, что ответчиком допущены нарушения условий договора в части оплаты арендных платежей, судебная коллегия принимает во внимание, что ответчиком задолженность по арендной плате с учетом пени за просрочку внесения платежей погашена добровольно в ходе рассмотрения дела, что подтверждается платежными документами (л.д. 221, 222). Таким образом, нарушения условий договора арендатором устранены.

При установлении оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалоб, представления отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

С учетом изложенного решение суда подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований администрации Ейского городского поселения Ейского района.

Руководствуясь статьями 328 – 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ейского городского суда Краснодарского края от 24 мая 2021 г. отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований администрации Ейского городского поселения Ейского района к Горбунову Владимиру Васильевичу о взыскании задолженности по арендной плате отказать.

Постановление суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в кассационном порядке, определенном главой 41 Гражданского процессуального кодекса РФ, в срок, не превышающий трех месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий: В.Д. Ямпольская

Судьи краевого суда: Е.Ю. Захарова

Н.М. Мантул