Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №33-4857/2020 по апелляционным жалобам ФИО2, Администрации муниципального района Волжский на решение Волжского районного суда Самарской области от 14.01.2020, которым постановлено:

«Исковые требования администрации муниципального района Волжский Самарской области к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу администрации муниципального района Волжский Самарской области задолженность по договору аренды земельного участка № 85/10 от 27.08.2010 года за период с 01.01.2016 года по 31.12.2018 года (включительно) в размере 215 250,48 руб., и пени в размере 5 000 руб.

Взыскать с ФИО2 в доход муниципального образования государственную пошлину в размере 5 402,50 руб…»,

заслушав доклад судьи Самарского областного суда Шельпук О.С.,

УСТАНОВИЛА:

Администрация м.р. Волжский обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором, с учетом последующих уточнений, просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 27.08.2010 года № 85/10 в сумме 710 482,15 руб. за период с 01.11.2013 года по 31.07.2019 года и неустойку в размере 1 035 903,77 руб. за период с 10.09.2010 года по 09.08.2019 года.

Судом постановлено указанное выше решение.

ФИО2 подана апелляционная жалоба на решение, в которой ответчик не согласен с выводом суда первой инстанции о взыскании задолженности по арендной плате, поскольку в соответствии с Уведомлением от 14.02.2012 №01/005/2012-359 на основании приказа Министерства транспорта, связи и автомобильных дорог Самарской области от 19.11.2011 №107 и от 13.01.2012 №8 в пользу Самарской области зарегистрировано ограничение (обременение) спорного земельного участка сроком на 7 лет. Таким образом, с 2012 года он имел возможности использовать земельный участок по назначению и взыскание арендной платы за данный период необоснованно. Обременение снято лишь в 2019 году. Суд указал, что обстоятельств, свидетельствующих о создании ответчику препятствий в пользовании имуществом со стороны арендодателя, не установлено, в связи с чем судом не приняты во внимание его доводы об отсутствии возможности пользоваться земельным участком. Между тем, ограничения в пользовании введены муниципальным органом и данное ограничение зарегистрировано в Управлении Росреестра. Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества и в случае такого непредставления, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Таким образом, Администрация м.р. Волжский вправе требовать внесения арендной платы после обеспечения возможности арендатору пользоваться арендованным имуществом. Взыскание арендной платы породит неосновательное обогащение арендодателя. Кроме того, согласно ч. 4 ст. 614 ГК РФ, арендатор вправе требовать соответственного уменьшения арендной платы, если условия пользования имуществом существенно ухудшились. Земельный участок предоставлялся для строительства торгового павильона и до настоящего времени он не построен, в связи с чем ФИО2 несет убытки. Считает неправильным применение сроков исковой давности и определение периода взыскания с ДД.ММ.ГГГГ, поскольку с учетом пропуска срока исковой давности период взыскания следует исчислять с ДД.ММ.ГГГГ (дата подачи иска в суд), в связи с чем из расчета суда следует исключить 9 месяцев, уменьшив сумму взыскания на 53812,62 руб. Просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Администрацией м.р. Волжский также подана апелляционная жалоба на решение, в которой истец не согласен с размером неустойки, сниженной судом до 5000 руб., полагая определенный судом размер неустойки заниженным, основания для снижения неустойки отсутствуют в силу компенсационного характера неустойки как способа обеспечения исполнения обязательств, в связи с чем просит отменить решение в части взыскания неустойки и взыскать неустойку за период с 01.01.2016 по 31.12.2018 в размере 116755,47 руб.

Представитель Администрации м.р. Волжский ФИО3, действующий на основании доверенности, поддержал доводы апелляционной жалобы Администрации, указал, что неустойка начисляется в соответствии с договором и начисляется на весь период его действия. Пояснил, что Администрация м.р. Волжский согласна с решением суда в части взыскания арендной платы, в том числе с тем, что обязанность наступает на следующий год. Не согласны лишь в части снижения размера неустойки судом.

Представитель ФИО2 – ФИО4, действующая на основании доверенности, поддержала доводы апелляционной жалобы ФИО2, указав, что ФИО2 не согласен со взысканием задолженности. Участок брался под строительство, которое не было осуществлено. Договор расторгнуть не просили, так как не хотели терять участок. Арендные платежи выплачивались до ноября 2013 года, а с 2012 года в связи с обременением на участок он ФИО2 не мог оплачивать аренду. В 2019 году ограничения сняты и он вносит арендную плату.

Выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционных жалоб, изучив материалы дела, судебная коллегия полагает решение подлежащим изменению в части размера взысканной задолженности и отмене в части взыскания пени.

Суд апелляционной инстанции в силу ст. 327.1 ГПК РФ рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

В силу ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно разъяснениям, данным в п.п.2,3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов. Выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть продемонстрированы в судебном постановлении убедительным образом, в противном случае нарушаются задачи и смысл судопроизводства.

Судебная коллегия, рассмотрев дело в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу, что решение суда указанным выше требованиям не отвечает в части, соответственно, подлежит отмене и изменению по следующим основаниям.

Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Положениями ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Статьей 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Установлено, что 27.08.2010 между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка площадью 926 кв.м. по адресу: <адрес>, <адрес>, участок б/н, кадастровый №, для строительства торгового павильона.

В соответствии с п. 2.1 договора его срок действия с 27.08.2010 по 26.08.2013.

Согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, договор аренды является действующим, что не оспаривается сторонами.

Согласно п. 3.1 арендатора обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере 20497,50 руб. в год за первый год использования, 32210,37 руб. в год – за второй год использования, и 38066,78 руб. в год – за третий год использования земельного участка. При этом согласно п. 3.7 арендная плата вносится арендатором в течение 40 дней с момента подписания договора в полном объеме. Согласно п. 3.8 договора, арендная плата по договору исчисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка согласно п. 8.1 договора (договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка). Участок считается переданным с даты начала срока действия договора, указанной в п. 2.1 договора (т.е. с 27.08.2010 по 26.08.2013).

Пунктами 3.2, 3.3 договора предусмотрена возможность изменения в одностороннем порядке величины арендной платы на основании соответствующих решений органов государственной власти или органов местного самоуправления, а также порядок уведомления арендатора об изменении такой стоимости.

Факт внесения арендной платы за период, определенный договором (первые три года пользования земельным участком) не является предметом спора по делу. Истцом заявлено требование о взыскании арендной платы за период с 01.11.2013 по 31.07.2019.

Ответчик в обоснование как своих возражений, заявленных как при рассмотрении дела судом первой инстанции, так и в апелляционной жалобы, ссылается на то, что он не имел возможности пользоваться земельным участком, в связи с чем не несет обязанности по внесению арендной платы в период действия ограничений, установленных Министерством транспорта, связи и автомобильных дорог Самарской области.

Так, в соответствии с Уведомлением от 14.02.2012 №01/005/2012-359 на основании приказа Министерства транспорта, связи и автомобильных дорог Самарской области от 19.11.2011 №107 «О резервировании земель для государственных нужд Самарской области» и приказа Министерства от 13.01.2012 №8, в пользу Самарской области зарегистрировано ограничение (обременение) права аренды на земельный участок, являющийся предметом договора аренды. Ответчик ссылается на то, что с 2012 года он не имел возможности использовать участок по назначению, то есть утратил возможность пользоваться земельным участком как арендатор, соответственно ответчик полагает, что у арендодателя не возникло права требовать внесения арендных платежей.

Указанный довод отклонен судом первой инстанции со ссылкой на то, что вина арендодателя в неиспользовании земельного участка ответчиком не установлена, в связи с чем ответчик не может быть освобожден от выплаты арендной платы.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда первой инстанции.

Так, отклоняется довод апелляционной жалобы на то, что в соответствии ч. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков, поскольку данная норма предоставляет право стороне отказаться от исполнения своих встречных обязательств при условии нарушений условий договора в части его исполнения другой стороной. В рассматриваемом случае Администрация м.р. Волжский предоставила ответчику земельный участок, а последующее наложение ограничений органом исполнительной власти субъекта, не подотчетного арендодателю и действующему независимо от него, не может быть расценено как непредставление исполнения обязательства арендодателем. При этом судебная коллегия полагает необходимым отметить, что ограничения приняты в отношении земельного участка в период установленного договором срока его действия и по окончании срока действия договора арендатор не выразил своего намерения прекратить действие договора по истечении установленного им срока, равно как и не предпринимал каких-либо действий, направленных на приостановление исполнения договора со своей стороны, не уведомляя арендодателя о невозможности пользоваться земельным участком, не заявляя о расторжении договора и более того, вносил платежи после введения указываемых им ограничений. Предложение произвести перерасчет арендной платы в связи с введенными Министерством транспорта, связи и автомобильных дорог Самарской области ограничения в связи с резервированием земельного участка для нужд Самарской области, направлено ответчиком в адрес истца лишь после предъявления последним иска о взыскании задолженности по арендной плате.

Кроме того, п. 3.10 договора аренды, заключенного между сторонами, прямо предусмотрено, что неиспользование или неэффективное использование участка арендатором не может служить основанием для невнесения арендной платы.

При указанных обстоятельствах оснований для освобождения арендатора от внесения арендной платы по договору не имеется в связи с отсутствием вины арендодателя в неиспользовании арендатором земельного участка. Доводы о возникновении на стороне арендодателя неосновательного обогащения отклоняются судебной коллегией как основанные на неверном толковании нормы ст. 1102 ГК РФ, определяющей обогащение как неосновательное в случае, если оно получено в отсутствие правовых оснований к этому. Между тем, взыскание задолженности по арендной плате производится истцом на основании действующего договора аренды, действие которого не было прекращено или приостановлено по заявлению заинтересованной стороны – арендатора при отсутствии вины арендодателя в ограничении правомочий арендатора по использованию земельного участка.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости взыскания с ФИО2 в пользу Администрации м.р. Волжский задолженности по арендной плате и доводы апелляционной жалобы в указанной части подлежат отклонению.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с определенным судом первой инстанции периодом взыскания задолженности и соответственно определенным размером подлежащей взысканию задолженности.

Так, указав на отсутствие в договоре аренды условий о периодах оплаты за пределами трехлетнего срока действия договора, принимая во внимание определение арендной платы за календарный год, судом требования администрации удовлетворены частично и с ответчика взыскана арендная плата за три года – 2016, 2017 и 2018 в сумме 215250,48 руб. Во взыскании арендной платы за 2019 год отказано со ссылкой на то, что уточненное исковое заявление подано 24.12.2019, т.е. тогда, когда срок исполнения обязанности по уплате арендной платы за 2019 год еще не наступил. В части отказа во взыскании арендной платы за период после 01.01.2019 решение не обжалуется сторонами, в связи с чем не подлежит проверке судом апелляционной инстанции.

Суд первой инстанции определил в качестве периодов для внесения арендной платы календарные года (то есть с 1 января по 31 декабря) и соответственно признав последним днем срока для внесения арендной платы 31 декабря каждого календарного года, в связи с чем о нарушении арендатором своей обязанности по внесению арендной платы арендодателю станет известно не позднее 1 января следующего года.

Между тем, судебная коллегия находит данный вывод суда ошибочным и решение подлежащим изменению в части периода взыскания задолженности и соответственно размера задолженности.

Так, при заключении договора аренды стороны предусмотрели порядок и сроки внесения арендной платы – в течение 40 дней со дня заключения договора за весь период действия договора, указанный в п. 2.1. Сохранение условия о предоплате на весь срок действия договора невозможно, поскольку после окончания срока действия договора, он считается заключенным на неопределенный срок.

Раздел 3 договора «Арендная плата» не содержит каких-либо условий о порядке и сроках внесения арендной платы в случае продления срока действия договора и его сохранения для сторон на тех же условиях на неопределенный срок. В соответствии со ст. 431 ГПК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Несмотря на отсутствие в разделе 3 договора соответствующего порядка внесения арендной платы, п. 5.3.14 договора содержит указание на обязанность арендатора представлять арендодателю копии платежных документов по арендной плате до 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

В период заключения договора аренды действовавшая редакция Постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области», не регулировала вопрос о сроках внесения арендной платы за пользование земельными участками, оставляя разрешение данного вопроса на усмотрение сторон при заключении договора.

Методика расчета размера арендной платы, определяемого исходя из продолжительности пользования земельным участком в годах, действовавшая до 31.07.2019, сама по себе не предопределяла сроки внесения арендной платы, и определение размера арендной платы за год не может быть тождественно сроку внесения арендной платы, поскольку расчет размера арендной платы согласно указанной выше методике основан на продолжительности пользования земельным участком, исчисление которой происходит исходя из даты заключения договора.

Согласно представленному самим истцом расчету, размер арендной платы определялся им помесячно. Ответчик же производил оплату нерегулярно, то есть какого-либо достигнутого соглашения о периодах внесения арендной платы между сторонами достигнуто путем конклюдентных действий не было.

Таким образом, в отсутствие согласованного сторонами в соответствующем разделе договора порядка и сроков внесения арендной платы, а также какого-либо законодательного регулирования относительно сроков внесения арендной платы на момент заключения договора аренды, исходя из буквального толкования всех условий договора об установлении сторонами обязанности по ежеквартальному предоставлению арендатором отчета о внесении арендной платы, следует вывод о том, что стороны, определив в качестве отчетного периода квартал, определили сроки отчетности арендатора об исполнении своей обязанности по внесению арендных платежей, что соотносится с обязанностью арендатора вносить соответствующие платежи ежеквартально.

В силу статьи 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года. Истец обратился в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате 25.10.2019, в связи с чем срок для предъявления требования о взыскании задолженности по арендной плате за 1, 2 и 3 кварталы 2016 года истек и взысканию подлежит арендная плата начиная с 01.10.2016. Указанный период совпадает и в случае расчета задолженности арендной платы исходя из ежемесячных платежей, как это выполнено в расчете истца.

Учитывая, что решение в части отказа во взыскании задолженности за 2019 год не обжалуется, что не лишает арендодателя обратиться с данным требованием в порядке отдельного иска, с ФИО2 подлежит взысканию задолженность по арендной плате с 01.10.2016 по 31.12.2018.

При определении размера задолженности судебная коллегия исходит из того, что начиная с 01.01.2016 определена кадастровая стоимость земельного участка, предоставленного ответчику в аренду, и исходя из действовавшего в спорный период Постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 №308 до его отмены в соответствующей части решением Самарского областного суда от 26.06.2019 по делу №3а-962/2017, размер арендной платы за год составляет 71750,16 руб.

Таким образом, размер арендной платы за указанный период (4 квартал 2016 года, 2017, 2018 год, то есть 9 кварталов или 34 месяца) составляет 161437,86 руб., которые подлежат взысканию с ФИО2

Кроме того, судом взыскана неустойка за нарушение сроков внесения арендных платежей на основании п. 6.2 договора в редакции дополнительного соглашения №1 от 21.12.2016, размер которой снижен судом до 5000 руб. Ответчик с выводом суда о взыскании неустойки не согласен, просит в апелляционной жалобе отказать в удовлетворении иска в полном объеме; сторона истца не согласна с определенным судом размером неустойки, который истец полагает заниженным.

Судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания неустойки с ответчика в полном объеме.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Взыскивая неустойку, суд сослался на п. 6.2 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 21.12.2016. Согласно указанному пункту, в случае невнесения арендатором арендной платы в установленном разделом 3 Договора порядке и сроки, арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от суммы задолженности. Началом применения данной санкции считается день, следующим за последним днем срока внесения платежа. Основанием для уплаты пени служит уведомление, претензия, решение суда, иной подобного рода документ.

Между тем, разделом 3 договора, за нарушение которого сторонами установлена договорная неустойка, установлен лишь порядок внесения арендной платы за первые три года пользования земельным участком. Иные сроки данным разделом не установлены. Таким образом, стороны предусмотрели взыскание договорной неустойки лишь при нарушении указанного срока и начисление неустойки на возникшую задолженность по внесению арендной платы за последующие периоды в силу буквального толкования условий договора не предусмотрено.

Таким образом, арендодатель вправе требовать начисления неустойки лишь за нарушение 40-дневного срока внесения арендной платы в сумме, установленной п. 3.1 договора. Из представленного расчета следует, что ФИО2 данный срок был нарушен и соответствующие платежи произведены 23.09.2011 на сумму 20497,50 руб., 05.10.2011 на сумму 32210,37 руб. и 08.08.2012 на сумму 38067 руб., в связи с чем истец вправе требовать взыскания договорной неустойки за нарушение данных сроков, однако с учетом заявленного ответчиком ходатайства о применении последствий сроков исковой давности, оснований для взыскания неустойки на основании п. 6.2 договора (в соответствующей редакции) не имеется.

Также судебная коллегия не находит оснований и для взыскания неустойки за невнесение арендной платы за период с 01.01.2016 по 31.07.2019, поскольку договором начисление неустойки за последующие периоды не предусмотрено. Требование о взыскании денежных средств за просрочку исполнения обязательств по иным основаниям, истцом не заявлялось.

При указанных обстоятельствах решение суда в части взыскания неустойки также подлежит отмене.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ в случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов, в связи с чем с ответчика в доход бюджета г.о. Самара подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4428,75 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Волжского районного суда Самарской области от 14.01.2020 изменить в части периода и размера задолженности по арендной плате, отменить в части взыскания неустойки, принять в указанной части новое решение.

Резолютивную часть решения изложить следующим образом:

«Исковые требования Администрации Исковые требования администрации муниципального района Волжский Самарской области к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу администрации муниципального района Волжский Самарской области задолженность по договору аренды земельного участка № 85/10 от 27.08.2010 года за период с 01.10.2016 по 31.12.2018 в размере 161437 (Сто шестьдесят одна тысячи четыреста тридцать семь) руб. 86 коп.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Взыскать с ФИО2 в доход бюджета г.о. Самара государственную пошлину в размере 4428 (Четыре тысячи четыреста двадцать восемь) руб. 75 коп.».

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения, однако может быть обжаловано Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев.

Председательствующий: /подпись/

Судьи: /подписи/

Копия верна: