Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка,

по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Батайского городского суда Ростовской области от 23 марта 2022 года.

Заслушав доклад судьи Гладких Е.В., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о понуждении заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, ссылаясь в исковом заявлении на то, что 13.11.2021 г. между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка площадью 449 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, и жилого дома площадью 116,6 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Стоимость объектов в предварительном договоре определена в размере 6850 000 руб. 16 января 2022 истцом в адрес ответчика направлено предложение по заключению основного договора купли-продажи 21.01.2022 г., однако ответчик уклонился от заключения основного договора купли-продажи на условиях предварительного договора, направив покупателю предложение о заключении дополнительного соглашения к предварительному договору с изменением стоимости объекта в размере 8 000 000 руб. Истец, полагая свои права нарушенными действиями ответчика по одностороннему изменению условий предварительного договора, обратился в суд с исковым заявлением о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка и жилого дома на условиях, согласованных в предварительном договоре от 13.11.2021 г.

Решением Батайского городского суда Ростовской области от 23 марта 2022 года исковые требования ФИО1 удовлетворены. Суд обязал ФИО2 заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка площадью 449 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, и жилого дома площадью 116,6 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на условиях предварительного договора купли-продажи от 13.11.2021 г. Также суд взыскал с ответчика в пользу истца судебные расходы.

Ответчик ФИО2, не согласившись с вынесенным по делу решением, подала апелляционную жалобу, в которой просит решение Батайского городского суда Ростовской области от 23 марта 2022 года отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. В обоснование жалобы автор указывает, между сторонами заключен предварительный договор купли – продажи с условиями об ипотеке, в котором не указан срок заключения основного договора купли-продажи объектов недвижимости, что является существенным условием договора, при не достижении которого договор нельзя считать заключенным. Истцу было отказано в предоставлении «военной» ипотеки, а использование «материнского сертификата» не предусмотрено при оформлении «военной» ипотеки, что свидетельствует о фактическом отказе истца от заключения сделки. Не обоснованы доводы решения о профессиональной деятельности ответчика по строительству жилых домов, а также о размещении объявления о продаже спорного объекта недвижимости, так как представленный истцовой стороной скриншот свидетельствует о продаже иного объекта недвижимости по иному адресу. Ответчик, получив фактически отказ истца от заключения сделки в виду невозможности использования «материнского капитала» и изменения процентной ставки по ипотеке, произвела дополнительные ремонтные работы по улучшению жилищно-бытовых условий. ФИО3 стороной при направлении ответчику предложения по заключению основного договора купли-продажи не представлено сведений о наличии денежных средств для оформления следки. Уведомление о предварительном одобрении ипотеки от 19.03.2022 выдано П.А.Н., который не является стороной сделки и которым при оформлении ипотеки не предоставлены сведения об объекте недвижимости, что также свидетельствует об отказе истца от заключении сделки. Обращает внимание, что представленное истцом «гарантийное письмо» о готовности индивидуального предпринимателя предоставить денежные средства на приобретение объектов недвижимости является недопустимым доказательством, так как данный индивидуальный предприниматель не имеет разрешенного вида деятельности – оказание финансовых услуг или финансового посредничества, а также лицензии на право финансовых операций. Кроме того, решение суда первой инстанции не содержит условий основного договора купли - продажи и не указан момент, с которого данный договор считается заключенным.

Истцом по делу ФИО1 поданы возражения, в которых она опровергает доводы апелляционной жалобы и просит решение суда оставить без изменения. В обоснование возражений автор указывает, что ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи объектов недвижимости в связи с увеличением стоимости объектов недвижимости.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО2 – ФИО4, действующая на основании ордера, апелляционную жалобу поддержала и просила удовлетворить; истец ФИО1 и ее представитель ФИО5, действующий на основании ордера, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Дело рассмотрено судебной коллегией в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие ответчика ФИО2, извещенной надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, возражения на жалобу, заслушав участников процесса, проверив законность судебного постановления в пределах доводов апелляционной жалобы, полагает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 309, 310, 424, 429, 431, 445 ГК РФ и исходил из того, что истец не высказывал намерений отказаться от заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости, направив соответствующее предложение, а ответчик имеет мотив уклониться от заключения основного договора по ранее оговоренной цене с учетом изменения цен на рынке недвижимости. Так как ответчик приняла на себя обязательство по заключению договора купли-продажи домовладения на согласованных в предварительном договоре условиях, у нее возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями, то есть заключить с ФИО1 основной договор купли-продажи спорного объекта недвижимости.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В соответствии с ч. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

13.11.2021 г. между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи с условиями об ипотеке земельного участка площадью 449 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, и жилого дома площадью 116,6 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

По условиям предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец продает, а покупатель приобретает право собственности на объекты недвижимости, а именно земельный участок площадью 449 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, и жилой дом площадью 116,6 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в сроки и на условиях предусмотренных договором (п. 1.1 договора). Из условий предварительного договора купли-продажи следует, что стороны не согласовали срок заключения основного договора купли-продажи объектов недвижимости, в связи с чем на основании п. 4 ст. 429 ГК РФ если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В связи с чем основной договор подлежал заключению в течение года с момента заключения предварительного договора от 13.11.2021 г., то есть в срок до 13.11.2022 года. В связи с изложенным доводы жалобы в этой части являются несостоятельными.

Из предварительного договора следует, что по соглашению сторон продавец обязуется продать, а покупатель ФИО1 обязуется купить указанные объекты за 6 850 000 руб., из которых 100 000 руб. покупатель передает в качестве задатка в день подписания предварительного договора. Указанный объект недвижимости приобретается покупателем у продавца за счет собственных средств в размере 1 800 000 руб. Расчет оставшейся суммы в следующем порядке: 3 300 000 руб. покупатель передает, а продавец принимает в счет кредитных средств в размере, предоставленных покупателю ПАО «Сбербанк» (военная ипотека), которые будут зачислены на счет продавца, сумма 484 000 руб. за счет материнского капитала на счет продавца, сумма 1 150 000 руб. за счет военных накоплений по сертификату после регистрации ипотеки в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (п. 2.1 договора).

Исходя из условий предварительного договора купли-продажи, судебная коллегия приходит к выводу, что существенным условием заключения основного договора является оформление покупателем ФИО1 военной ипотеки, а также использование материнского капитала и сертификата военных накоплений.

В соответствии со статьями 12, 56 ГПК РФ, гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона от 20.08.2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" накопительно-ипотечная система (далее - НИС) жилищного обеспечения военнослужащих - это совокупность правовых, экономических и организационных отношений, направленных на реализацию прав военнослужащих на жилищное обеспечение. Участники НИС - военнослужащие граждане России, проходящие военную службу по контракту и включенные в реестр участников (п. 2 ст. 3 Закона). Целевой жилищный заем - денежные средства, предоставляемые участнику НИС на возвратной и безвозмездной или возвратной возмездной основе в соответствии с Законом (п. 8 ст. 3 Закона).

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 20.08.2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" реализация права на жилище участниками накопительно-ипотечной системы осуществляется посредством: 1) формирования накоплений для жилищного обеспечения на именных накопительных счетах участников и последующего использования этих накоплений; 2) предоставления целевого жилищного займа; 3) выплаты по решению федерального органа исполнительной власти и федерального государственного органа, в которых федеральным законом предусмотрена военная служба, за счет средств федерального бюджета, выделяемых соответствующим федеральному органу исполнительной власти и федеральному государственному органу, в размере и в порядке, которые устанавливаются Правительством Российской Федерации, денежных средств, дополняющих накопления для жилищного обеспечения, учтенные на именном накопительном счете участника, до расчетного размера денежных средств, которые мог бы накопить участник накопительно-ипотечной системы в период от даты предоставления таких средств до даты, когда общая продолжительность его военной службы в календарном исчислении (далее - общая продолжительность военной службы) могла бы составить двадцать лет (без учета дохода от инвестирования).

Выплата денежных средств, указанных в пункте 3 части 1 настоящей статьи, производится: 1) участникам накопительно-ипотечной системы, указанным в пункте 2 статьи 10 настоящего Федерального закона, при общей продолжительности военной службы от десяти до двадцати лет; членам семей участников накопительно-ипотечной системы в случаях, предусмотренных частью 1 (с учетом части 3) статьи 12 настоящего Федерального закона; участникам накопительно-ипотечной системы, указанным в пункте 4 статьи 10 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 14 вышеуказанного закона каждый участник накопительно-ипотечной системы не менее чем через три года его участия в накопительно-ипотечной системе имеет право на заключение с уполномоченным федеральным органом договора целевого жилищного займа в целях: 1) приобретения жилого помещения или жилых помещений, приобретения земельного участка, занятого приобретаемыми жилым домом либо частью жилого дома и необходимого для их использования, под залог приобретаемых жилого помещения или жилых помещений, указанного земельного участка, а также приобретения жилого помещения или жилых помещений по договору участия в долевом строительстве; 2) уплаты первоначального взноса при приобретении с использованием ипотечного кредита (займа) жилого помещения или жилых помещений, приобретении земельного участка, занятого приобретаемыми жилым домом либо частью жилого дома и необходимого для их использования, уплаты части цены договора участия в долевом строительстве с использованием ипотечного кредита (займа) и (или) погашения обязательств по ипотечному кредиту (займу).

Источником предоставления участнику НИС целевого жилищного займа являются накопления для жилищного обеспечения, учтенные на именном накопительном счете участника (п. 6 ст. 14 Закона).

Предварительный договор купли-продажи с условиями об ипотеке от 13.11.2021 года заключен между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупателем). Вместе с тем, материалы дела не содержат сведений об одобрении покупателю ФИО1 военной ипотеки. Кроме того, сведений о том, что покупатель ФИО1 является военнослужащей либо лицом, имеющим право воспользоваться накопительно-ипотечной системой жилищного обеспечения военнослужащих, в соответствии с ч. 2 ст. 4 ФЗ от 20.08.2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", и имеющей военный сертификат, в нарушении ст. 56 ГПК РФ, стороной не представлено.

Из материалов дела следует, что Банк ВТБ, а также ПАО «Сбербанк» выдал уведомление о принятии предварительного решения о предоставлении кредита (военной ипотеки) П.А.Н., который не является стороной предварительного договора купли-продажи от 13.11.2021 года.

Между тем, суд обязал продавца заключить договор купли-продажи на условиях предварительного договора купли-продажи от 13.11.2021 года.

Исходя из положений пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение суда должно быть исполнимым.

В связи с изложенным ссылка истца на выписку из лицевого счета на сумму 4 000 000 руб. (л.д.62) подлежит отклонению.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истец не представил относимых, допустимых и достаточных доказательств наличия денежных средств для исполнения договора купли-продажи объектов недвижимого имущества на условиях, определенных предварительным договором купли – продажи с ипотекой, что свидетельствует о невозможности исполнения покупателем условий договора купли-продаже на условиях, оговоренных в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества с условием об ипотеке.

В связи с вышеизложенным, судебная коллегия, оценив все представленные сторонами доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, полагает необходимым решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Батайского городского суда Ростовской области от 23 марта 2022 года – отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о понуждении заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка – отказать.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 19.09.2022 года.