Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Крестьянского (фермерского) хозяйства «Калинка» к Коровиной Г.А. и Теплову И.М. о признании недействительным образования земельного участка, договора купли – продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки, восстановлении права общей долевой собственности, исключении сведений о земельном участке из ЕГРН и встречному иску Коровиной Г.А,, Теплова И.М. к Крестьянскому (фермерскому) хозяйству «Калинка» и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области о признании договора аренды земельного участка прекратившим действие, признании отсутствующим обременения земельного участка, исключении записи из ЕГРН,

по апелляционным жалобам Крестьянского (фермерского) хозяйства «Калинка», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области на решение Свердловского районного суда Орловской области от 03 июня 2022 г., которым исковые требования Крестьянского (фермерского) хозяйства «Калинка» к Коровиной Г.А, и Теплову И.М. оставлены без удовлетворения, встречные исковые требования Коровиной Г.А., Теплова И.М. к Крестьянскому (фермерскому) хозяйству «Калинка» и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Раковой Н.Н., объяснения лиц, участвующих в деле, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений, исследовав материалы гражданского дела, судебная коллегия

установила:

Крестьянское (фермерское) хозяйство «Калинка» (далее по тексту КФХ «Калинка») обратилось в суд с иском к Коровиной Г.А. и Теплову И.М., в котором указало, что Коровина Г.А. являлась участником долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью <...> кв.м, кадастровый №, местоположением: <адрес>, в центральной части колхоза <...>, в северо-восточном направлении вдоль дороги <адрес>, слева до границы СП «<...>», севернее до границы с СП «<...>», ей принадлежало <...> долей в праве общей долевой собственности.

<дата> между КФХ «Калинка» (арендатором) и участниками общей долевой собственности заключен на срок 10 лет договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей в отношении вышеуказанного земельного участка.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке <дата>.

В 2021 году Коровина Г.А. из земельного участка с кадастровым номером №, в его границах, в счет принадлежащей ей земельной доли выделила обособленный земельный участок, общей площадью <...> кв.м, которому был присвоен кадастровый номер №.

Выдел земельного участка с кадастровым номером № произведен без проведения общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок на основании межевого плана от <дата>, составленного кадастровым инженером ФИО7, и размещения соответствующего объявления о месте и порядке ознакомления и о необходимости согласования проекта межевания земельных участков в газете «Орловская правда».

<дата> между Коровиной Г.А. (продавцом) и Тепловым И.М. (покупателем) был заключен договор купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

Право собственности Теплова И.М. на земельный участок зарегистрировано <дата>.

КФХ «Калинка» считает образование земельного участка с кадастровым номером № в счет выдела принадлежащей Коровиной Г.А. земельной доли и его последующую продажу недействительными в силу следующего.

Истец согласия на выдел земельного участка в счет земельной доли из земельного участка с кадастровым номером № ответчику не давал.

Поскольку правопредшественник (наследодатель) Коровиной Г.А. - ФИО1 являлась арендодателем исходного земельного участка с кадастровым номером №, без возражений заключившей договор аренды от <дата> с истцом, то выдел спорного земельного участка без согласия КФХ «Калинка» произведен с нарушением закона.

В связи с тем, что нарушен порядок выдела земельного участка, дальнейшая сделка по купле-продаже является недействительной.

Согласно пункту 3.1 договора купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от <дата> цена отчуждаемого земельного участка определена в сумме 380 000 рублей.

Таким образом, последствиями недействительности спорной сделки купли-продажи является возложение обязанности на покупателя возвратить продавцу земельный участок с кадастровым номером № и возложение на продавца обязанности возвратить покупателю денежные средства в сумме 380 000 руб.

Поскольку недействительна односторонняя сделка по выделу в счет земельной доли земельного участка с кадастровым номером №, то недействительна и последующая сделка его купли-продажи.

С учетом уточнения исковых требований истец просил суд: 1) признать недействительным образование земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью <...> кв.м, кадастровый номер №, местоположением: <адрес>, в центральной части колхоза им. <...>, в северо-восточном направлении вдоль дороги <адрес>, слева до границы СП «<...> севернее до границы с СП «<...>»; 2) признать недействительным договор купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от <дата>, заключенный между Коровиной Г.А. и Тепловым Игорем И.М., в отношении земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью <...> кв.м, кадастровый номер №, местоположением: <адрес>, в центральной части колхоза им. <...> в северо-восточном направлении вдоль дороги <адрес>, слева до границы СП «<...>», севернее до границы с СП «<...>»; 3) применить последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от <дата>;

обязать Теплова И.М. возвратить Коровиной Г.А. земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью <...> кв.м, кадастровый номер №, местоположением: <адрес>, в центральной части колхоза им. <...> в северо-восточном направлении вдоль дороги <адрес>, слева до границы СП "<...>", севернее до границы с СП "<...>";

обязать Коровину Г.А. возвратить Теплову И.М. денежные средства в сумме 380 000 рублей;

4) восстановить право общей долевой собственности Коровиной Г.А. на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью <...> кв.м, кадастровый номер №, местоположением: <адрес>, в центральной части колхоза им.<...> в северо-восточном направлении вдоль дороги <адрес>, слева до границы СП «<...>», севернее до границы с СП «<...>», в размере <...> долей в праве общей долевой собственности;

5) исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о земельном участке, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью <...> кв.м, кадастровый №, местоположением: <адрес>, в центральной части колхоза им<...>, в северо-восточном направлении вдоль <адрес>, слева до границы СП «<...>», севернее до границы с СП «<...>».

Ответчики исковые требования не признали и заявили встречные исковые требования к Крестьянскому (фермерскому) хозяйству «Калинка» и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области о признании договора аренды земельного участка прекратившим действие, признании отсутствующим обременения земельного участка, исключении записи из ЕГРН.

В обоснование встречных исковых требований указали, что 20.01.2011 между участниками долевой собственности (Арендодатель), в том числе Насибовой Л.С., правопредшественник (наследодателя) ФИО2, и КФХ «Калинка» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду земельный участок, кадастровый номер № в целях ведения сельскохозяйственного производства.

Согласно условиям договора срок аренды составляет 10 лет, считается заключенным с момента его государственной регистрации, при этом в договоре отсутствуют положения о возможности автоматического продления срока его действия.

Договор аренды одновременно является актом приема-передачи. Земельный участок с кадастровым номером № передан Арендатору и принят КФХ «Калинка» в день заключения договора <дата>.

<дата> указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области на основании заявления КФХ «Калинка», о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об обременении арендой земельного участка е кадастровым номером №.

Вместе с тем, в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом, момент заключения договора, подлежащего государственной регистрации, в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Применительно к правоотношениям сторон Договор аренды является заключенным не с момента его государственной регистрации, как это предусмотрено договором, а с момента подписания его сторонами и передачи имущества в аренду, то есть с <дата>, в связи с чем, десятилетний срок аренды истек <дата>.

<дата>ФИО1 скончалась. <дата> Коровина Г.А. приобрела право собственности на земельные доли умершей ФИО1 в порядке наследования по закону. С <дата> по <дата> Коровиной Г.А. была осуществлена процедура выдела земельного участка в счет вышеназванных земельных долей. При этом согласие КФХ «Калинка» на выдел земельного участка в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации не требовалось, поскольку на момент выдела срок действия аренды исходного земельного участка истек.

Согласно выписке из ЕГРН от <дата>, в отношении выделенного земельного участка было зарегистрировано обременение сроком на 10 лет на основании договора аренды исходного земельного участка, срок действия обременения был определен с <дата> по <дата>, то есть с даты государственной регистрации договора.

Тем самым, регистрирующим органом в нарушение Гражданского кодекса Российской Федерации начало течения срока действия обременения как исходного, так и выделенного земельных участков было неверно обусловлено датой государственной регистрации договора аренды (<дата>), а не датой его заключения (<дата>).

Наличие в ЕГРН недостоверных сведений о сроке действия обременения необоснованно дает КФХ «Калинка» возможность, в отсутствие к тому законных оснований, требовать признания недействительными сделок по выделу Коровиной Г.А. земельного участка и последующей реализации выделенного земельного участка Теплову И.М., что нарушает права Коровиной Г.А. на беспрепятственное распоряжение своими земельными долями посредством выдела в счет них земельного участка и его продажи, а также право Теплова И.М. на беспрепятственное использование приобретенным земельным участком по своему усмотрению.

По общему правилу договор аренды прекращается истечением срока, на который он был заключен. Пролонгация договора аренды земель сельскохозяйственного назначения законом не предусмотрена. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, договор аренды прекратил свое действие по истечении установленного в нем срока, что обусловило обязанность Арендатора освободить земельный участок и передать его Арендодателю.

КФХ «Калинка», действуя недобросовестно, не исполнило своей обязанности по возврату арендованного имущества ввиду прекращения договора аренды истечением срока аренды и вопреки условиям договора продолжило пользоваться участком. Одновременно до окончания срока действия договора аренды от <дата> арендатор не выразил волеизъявление на заключение нового договора до окончания сроков действующего договора для реализации им преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Именно на арендатора возложена обязанность письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор. Доказательств тому, что КФХ «Калинка» обращалось к арендодателям до окончания срока договора аренды от <дата>, то есть до 20.01.2021г. с предложением заключить договор аренды на новый срок, либо между сторонами заключалось дополнительное соглашение об увеличении срока аренды, не представлено. Доказательств уклонения арендодателя от приемки спорного земельного участка в дело не представлено.

Кроме того, КФХ «Калинка», несмотря на продолжение использования земельного участка, обязательство по выплате арендных платежей за 2021 года перед Коровиной Г.А. не исполнило.

Исчисление установленного десятилетнего срока аренды с даты государственной регистрации договора, то есть с <дата> по <дата>, приводит к противоправному увеличению фактического срока пользования КФХ «Калинка» исходным участком до 11 лет 1 месяца 13 дней, что недопустимо в силу законодательного регулирования арендных отношений.

У собственников отсутствовали основания полагать, что КФХ «Калинка» продолжит использовать исходный участок после окончания срока договора, и соответственно возражать против такого использования.

<дата> собственником исходного участка, в частности ФИО1 (наследодатель ответчика Коровиной Г.А.), в лице её представителя по доверенности Хоботовой И.В. в КФХ «Калинка» было направлено заявление о предоставлении согласия на выдел земельного участка в счет их земельных долей из исходного участка, согласно которому КФХ «Калинка» также сообщалось о заинтересованности и намерении данного собственника осуществить такой выдел (кассовый чек РПО от <дата>). <дата> запрос о согласии на выдел был получен КФХ «Калинка» в лице его главы - ФИО9 (уведомление о вручении РПО от <дата>).

Таким образом, КФХ «Калинка» было поставлено в известность о наличии возражений против дальнейшего использования исходного участка по окончании срока договора, то есть после <дата>, ввиду намерения собственников выделить новый участок в счет их земельных долей и распорядиться им по своему усмотрению.

Решением Свердловского районного суда Орловской области от 03 июня 2022г. постановлено:

«Исковые требования Крестьянского (фермерского) хозяйства «Калинка» к Коровиной ФИО41 и Теплову ФИО42 о признании недействительным образования земельного участка, договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки, восстановлении права общей долевой собственности, исключении сведений о земельном участке из ЕГРН оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования Коровиной ФИО43 и Теплова ФИО44 к Крестьянскому (фермерскому) хозяйству «Калинка» и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области о признании договора аренды земельного участка прекратившим действие, признании отсутствующим обременения земельного участка, исключении записи из ЕГРН удовлетворить.

Признать договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от <дата>, заключенный между собственниками земельных долей земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, и Крестьянским (фермерским) хозяйством «Калинка» прекратившим действие с <дата>, в связи с истечением срока действия.

Признать отсутствующим, установленное в пользу Крестьянского (фермерского) хозяйства «Калинка» обременение в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 57:15:0040401:302, местоположение: <адрес>, в центральной части колхоза им.<...> в северо-восточном направлении вдоль дороги <адрес>, слева до границы СП «<...>», севернее до границы с СП <...>», общая площадь <...> кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись об аренде земельного участка с кадастровым номером №

Сохранить принятые определением Свердловского районного суда Орловской области от <дата> меры по обеспечению иска в виде наложения запрета на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером №, до вступления в законную силу решения суда.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с Крестьянского (фермерского) хозяйства «Калинка» в пользу Коровиной ФИО45 расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 (триста) рублей.

Взыскать с Крестьянского (фермерского) хозяйства «Калинка» в пользу муниципального образования Свердловский район Орловской области государственную пошлину в размере 6000 рублей».

КФХ «Калинка» с указанным решением не согласилось и подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить как незаконное, принять по дело новое решение, которым первоначальные исковые требования удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Приводит доводы о том, что суд исчислил срок действия договора аренды земельного участка от <дата>. с даты его подписания, в связи с чем, пришел к выводу, что на момент выдела земельного участка с кадастровым номером № из исходного земельного участка с кадастровым номером № договор аренды являлся прекращённым, в связи с истечением срока его действия, поэтому согласия арендатора на образование земельного участка не требовалось.

Считает, что даже при исчислении срока действия договора с даты его подписания, а не регистрации, у суда отсутствовали правовые основания для вывода о прекращении арендных отношений.

Указывает, что заявление ФИО1 от <дата> о желании выделить земельный участок в счет своей доли, направленное ею в адрес КФХ «Калинка» не является возражением относительно продления договора аренды.

С решением суда первой инстанции также не согласилось Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее Управление Росреестра по Орловской области) и подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда в части требований к данному ответчику отменить, принять по делу новое решение, которым в данной части встречных исковых требований отказать.

Указывает на то, что ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются её стороны. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не является ответчиком по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного обременения.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Статьей 35 Конституции Российской Федерации определено, что право частной собственности охраняется законом (часть 1).

Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (часть 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации).

В соответствии со статьей 252 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (ч.1 ст.260 ГК РФ).

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Случаи при которых такое согласие не требуется определены в п.4 ст.11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ).

Пунктом 5 статьи 11.2 ЗК РФ предусмотрено, что образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Согласно статье 11.5 ЗК РФ выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В силу пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ установлено, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 1 статьи 13 указанного Федерального закона участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 настоящей статьи (пункт 2 статьи 13 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ).

Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется (пункт 3 статьи 13 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ).

Если указанное в пункте 3 настоящей статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей (пункт 4 статьи 13 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ).

Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном статьей 13.1 настоящего Федерального закона (пункт 6 статьи 13 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ).

Пунктом 10 статьи 13.1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ предусмотрено, что извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

Исходя из пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В соответствии с абз. 7 пункта 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Согласно пункту 5 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

В силу приведенных норм, образование земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности, может осуществляться одним из двух самостоятельных способов: путем утверждения проекта межевания выделяемого земельного участка на общем собрании участников долевой собственности либо путем подготовки проекта межевания земельного участка и его согласования в порядке статьи 13.1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки (статьи 606-607 ГК РФ).

В соответствии со статьями 609-610 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ, в редакции, действующей на момент возникновения правоотношений, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что <дата> между собственниками земельных долей, в том числе ФИО1, и Крестьянским (фермерским) хозяйством «Калинка» был заключен договор аренды земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь <...> кв.м, с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, в центральной части колхоза им. <...>, в северо-восточном направлении вдоль дороги <адрес>, слева до границы СП «<...>», севернее до границы с СП «<...>».

По условиям договора срок аренды составляет 10 лет и считается заключенным с момента его государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

Согласно пункту 3 Договора арендная плата выплачивается ежегодно продукцией собственного производства (1 тонна фуражного зерна) и предоставлением Арендодателю определенных услуг (вспашка огородов, транспорт для хозяйственных нужд, грубые корма (солома).

Из реестрового дела на земельный участок с кадастровым номером № усматривается, что государственная регистрация договора аренды от <дата> произведена 06.03.2012г.

<дата>ФИО1 в адрес КФХ «Калинка» было направлено заявление о намерении выдела земельного участка в счет её земельной доли.

<дата>ФИО1 умерла.

Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от <дата> по состоянию на указанную дату долевыми собственниками земельного участка с кадастровым номером <...> являются ФИО13 2/41 доли, ФИО14 1/41 доли, ФИО15 1/41 доли, ФИО16 1/82 доли, ФИО17 2/41 доли, ФИО18 4/41 доли, ФИО19 6/41 доли, ФИО20 2/41 доли, ФИО21 5/82 доли.

<дата> Коровиной ФИО46 нотариусом Свердловского нотариального округа Орловской области было выдано свидетельство о праве на наследство № на <...> долей в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером <...>, ранее принадлежащей наследодателю ФИО1.

<дата> в газете «Орловская правда» № кадастровым инженером ФИО7 было опубликовано сообщение о том, что в отношении земельного участка №, подготовлен проект межевания земельного участка.

<дата> был подготовлен межевой план, в связи с образованием земельного участка путем выдела в счет долей в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером №

Этим же числом представитель ФИО2 по доверенности ФИО11 обратилась с заявлением в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об осуществлении государственного кадастра учета и государственной регистрации прав на земельный участок № площадью <...> кв.м.

<дата> между Коровиной ФИО47 и Тепловым ФИО48 был заключен договор купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, согласно которому земельный участок общей площадью <...> кв.м с кадастровым номером <...> был продан Теплову И.М. Этим же числом Коровина Г.А. обратилась с заявлением в Межмуниципальный отдел по Свердловскому и Покровскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области о государственной регистрации перехода права собственности, а также заявлением о государственной регистрации права за Тепловым И.М.

Согласно сведениям об основных характеристиках объекта недвижимости от <дата> земельный участок с кадастровым номером №, дата присвоения кадастрового номера <дата>, расположенный: <адрес>, в центральной части колхоза им. <...>, в северо-восточном направлении вдоль дороги <адрес>, слева до границы СП «<...>», севернее до границы с СП «<...>», площадью <...>, находится в собственности у Теплова ФИО49 на основании договора купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от <дата>, дата государственной регистрации <дата>.

Возражая против доводов апелляционной жалобы КФХ «Калинка», представитель Коровиной Г.А. и Теплова И.М., действующий по доверенности Волосатов Е.Г. сослался на то, что помимо уведомления от <дата> о намерении выделить земельную долю, Коровина Г.А. <дата> направляла Главе КФХ «Калинка» возражения против продления срока договора аренды после его истечения <дата>

Указанное уведомление было получено КФХ «Калинка» <дата>, что подтверждается почтовым уведомлением и пояснениями его представителя ФИО12 в судебном заседании.

Оценивая доводы апелляционной жалобы КФХ «Калинка», судебная коллегия приходит к следующему.

В силу статьи 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений. Гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду, мирному урегулированию споров.

Исходя из части 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

По смыслу приведенных норм, обращение в суд допускается только в случае нарушения прав и возможности их защиты и восстановления в порядке гражданского судопроизводства.

Действующим законодательством, учитывая специфику арендных отношений, которые могут быть длительными, со множественностью лиц на стороне арендодателя либо арендатора, а также иметь особенности исходя из объекта аренды, установлены специальные правила для продления такого вида договоров.

Как указывалось выше, пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено правило, согласно которому договор аренды может быть продлен на тех же условиях, без заключения нового договора либо дополнительного соглашения к нему, то есть в случае молчаливого согласия арендодателя. Этой же нормой предусмотрен особый механизм одностороннего отказа от участия в дальнейших арендных отношениях - путем заявления возражений.

С учетом вышеприведенных норм, принимая во внимание поступившие от Коровиной Г.А. возражения, действие договора аренды от <дата> в отношении принадлежащей ей доли прекратилось с <дата>.

Из обстоятельств настоящего дела усматривается, что Коровина Г.А. выделила земельный участок (<дата>) и продала его Теплову И.М. (<дата>) до истечения срока действия договора аренды.

Несмотря на допущенные при выделении земельного участка и его продаже нарушения, судебная коллегия учитывает следующее.

На момент проведения процедуры выдела земельного участка и его продажи, глава КФХ «Калинка» ФИО10 был извещен о возражениях Коровиной Г.А. против продления аренды и о том, что арендные отношения прекратятся после <дата> независимо от его волеизъявления.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости, Теплов И.М. приобрел спорный земельный участок с арендным обременением в пользу КФХ «Калинка», действовавшим до <дата>.

Кроме того, за период с даты выдела земельного участка (<дата>) и заключения договора купли – продажи (<дата>) до даты окончания срока договора аренды <дата>, арендатор КФХ «Калинка», исходя из климатических особенностей Орловской области, не мог проводить сельскохозяйственные работы, то есть использовать земельный участок по назначению.

Данное обстоятельство представителем КФХ «Калинка» по доверенности ФИО12 не оспаривалось.

Более того, из материалов дела усматривается, что КФХ «Калинка» обратилось в суд с указанным иском <дата>, то есть за неделю до истечения срока действия договора аренды.

Оспариваемое решение вынесено районным судом <дата>, то есть после истечения срока действия договора аренды от <дата>.

В заседании судебной коллегии представитель КФХ «Калинка» по доверенности ФИО12 пояснил, что для его доверителя восстановление в нарушенных правах заключалось бы в возобновлении режима общей долевой собственности на земельный участок Коровиной Г.А., которая в дальнейшем, возможно, приняла бы положительное решение о возобновлении арендных отношений.

Вместе с тем, из представленных в суд апелляционной инстанции письменных пояснений Коровиной Г.А. и Теплова И.М. усматривается, что у данных лиц сохранилось волеизъявление на совершение сделки по отчуждению земельного участка на условиях, указанных в оспариваемом договоре купли-продажи. Поэтому признание его недействительным по формальным основаниям не повлечет для КФХ «Калинка» правовых последствий, но вынудит данных лиц понести расходы по повторному межеванию и заключению аналогичного договора купли-продажи.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства в их совокупности, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии нарушения прав КФХ «Калинка» на дату вынесения решения суда и оснований для признания выдела земельной доли и договора купли-продажи недействительными.

Ввиду прекращения срока действия договора аренды, удовлетворение апелляционной жалобы КФХ «Калинка» и отмена решения суда первой инстанции не повлекут восстановление его прав.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает необходимым удовлетворить апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области по следующим основаниям.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 53 Постановления Пленума Верховного суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются её стороны.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В силу части 2 статьи 13 ГПК РФ или части 1 статьи 16 АПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРН на основании судебного акта независимо от его участия в деле.

Нарушений прав Коровиной Г.А. и Теплова И.М. действиями Управления Росреестра по Орловской области, не допущено.

Таким образом, решение суда в части удовлетворения иска Коровиной Г.А. и Теплова И.М. к Управлению Росреестра по Орловской области об обязании исключить из ЕГРН запись об аренде земельного участка с кадастровым номером №, постановлено с нарушением приведенных норм права и разъяснений по их применению, а потому на основании пункта 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области удовлетворить.

решение Свердловского районного суда Орловской области от 03 июня 2022 г. отменить в части удовлетворения исковых требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области.

Принять в данной части новое решение, которым встречные исковые требования Коровиной Г.А., Теплова И.М. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области об обязании исключить записи из ЕГРН запись об аренде земельного участка оставить без удовлетворения.

В остальной части решение Свердловского районного суда Орловской области от 03 июня 2022 г. по гражданскому делу по иску Крестьянского (фермерского) хозяйства «Калинка» к Коровиной Г.А. и Теплову И.М. о признании недействительным образования земельного участка, договора купли – продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки, восстановлении права общей долевой собственности, исключении сведений о земельном участке из ЕГРН и встречному иску Коровиной Г.А., Теплова И.М. к Крестьянскому (фермерскому) хозяйству «Калинка» о признании договора аренды земельного участка прекратившим действие, признание отсутствующим обременения земельного участка - оставить без изменения, апелляционную жалобу Крестьянского (фермерского) хозяйства «Калинка» - без удовлетворения.

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 05 октября 2022г.

Председательствующий судья

Судьи