Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего Пуховой Е.В., судей Кычкиной Н.А., Местниковой С.А., при секретаре Захаровой А.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании

апелляционную жалобу представителя истца на решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 29 августа 2019 года, которым по делу по иску Платонова А.Ф. к Надыбиной (Гилязовой) Ю.Ю. о взыскании оплаты за наем жилого помещения,

п о с т а н о в л е н о :

Иск Платонова А.Ф. к ответчику Надыбиной (Гилязовой) Ю.Ю. о взыскании оплаты за наем жилого помещения – оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Кычкиной Н.А., пояснения представителя истца Таюрского Г.В., представителя ответчика Чистоедова Д.В., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Платонов А.Ф. обратился в суд с иском к Надыбиной (Гилязовой) Ю.Ю. о взыскании оплаты за наем жилого помещения, указав в обоснование иска на то, что ответчик проживает в принадлежащей ему квартире, не внося оплату за проживание. Истец дважды, 10.04.2015 г. и 15.05.2019 г. направлял ответчику уведомления с предложением рассмотреть вопрос о размере арендной платы, которые ответчиком оставлены без ответа. Истец просил взыскать задолженность в размере 792 000 руб. и установить размер ежемесячной платы в размере 22000 руб. в месяц.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель истца Таюрский Г.В., не соглашаясь с постановленным по делу решением, просит решение суда отменить, указывая на неправильную оценку судом обстоятельств дела.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя истца Таюрского Г.В., представителя ответчика Чистоедова Д.В., проверив законность и обоснованность принятого решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, жилое помещение в виде ***комнатной квартиры, расположенной по адресу: .........., общей площадью *** кв.м. являлось собственностью открытого акционерного общества ********, право собственности зарегистрировано в ЕГРП 07.06.2005.

Указанное жилое помещение передано Гилязовой Ю.Ю. (впоследствии сменила фамилию на Надыбину) по акту приема-передачи от 26.07.2005 в срочное возмездное владение и пользование на основании договора аренды от 25.07.2005 № ..., заключенного между ОАО ******** с Гилязовой Ю.Ю. по решению профсоюзного комитета, сроком на 20 лет.

По договору купли-продажи от 23.07.2014 право собственности на указанное жилое помещение перешло к истцу Платонову А.Ф.

Судом установлено и не оспаривалось ответчиком, что Надыбина Ю.Ю. оплату за найм жилого помещения Платонову А.Ф. не вносила.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, применив к спорным отношения положения Жилищного кодекса РФ, регулирующие оплату за коммунальные услуги, не усмотрел оснований для взыскания с ответчика платы за наем жилого помещения, сославшись на непредоставление истцом расчета задолженности по коммунальным услугам.

Судебная коллегия в целом соглашается с выводом суда об отказе в удовлетворении заявленных требований, но на основании следующего.

В соответствии ст.ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В соответствии со ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер (пункт 1).

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п.2).

Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Если между сторонами не достигнуто соглашения о размере оплаты для ответчика за жилое помещение, то такой спор может быть разрешен в судебном порядке.

Заключенный 25.07.2005 г. между ОАО ******** и Надыбиной (Гилязовой) Ю.Ю. договор аренды № ... по сути является договором коммерческого найма

В соответствии с п. 7.6 договора стороны предусмотрели, что переход права собственности на указанное жилое помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения указанного договора.

По условиям договора Надыбина Ю.Ю. обязана вносить плату за пользование жилым помещением, поскольку договор является возмездным, свои обязательства не исполняла.

При этом при смене собственника квартиры изменения в части размера платы за наем по соглашению сторон договора либо в судебном порядке в условия договора коммерческого найма не вносились.

Согласно п.5.1 договора, за указанное жилое помещение арендатор вносит арендную плату ежемесячно в размере согласно расчета арендной платы (приложение 1 к договору) не позднее 5-го числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя, либо путем внесения наличных денежных средств в кассу арендодателя.

Между тем, в материалах дела, в том числе в копии регистрационного дела по регистрации аренды квартиры дела отсутствует Приложение 1, которым установлен размер арендной платы.

В ходе судебного заседания в суде апелляционной инстанции представитель ответчика пояснил, что прежнему собственнику ОАО ******** она оплачивала ежемесячно сумму в размере .......... руб.

При неуказании в договоре найма жилого помещения размера оплаты за наем подлежат применению п.3 ст. 424 ГК РФ, из которого следует, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Вместе с тем, данный вопрос не может быть разрешен без учета вышеприведенных положений ст. 452 ГК РФ о порядке изменения размера платы по договору найма жилого помещения, по смыслу которых изменение платы в договоре найма может быть осуществлено только путем заключения соглашения об изменении условий договора, либо в судебном порядке, при этом изменение собственником жилого помещения в одностороннем порядке размера платы за жилое помещение не допускается.

В данном случае, доводы апелляционной жалобы относительно размера платы за наем жилого помещения не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку по условиям заключенного между сторонами договора коммерческого найма, одностороннее изменение размера платы за жилое помещение допускается в случае, если это предусмотрено договором. Согласно п. 5.3 договора следует, что одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается.

В данном случае, истец, фактически в одностороннем порядке изменил условия заключенного договора, произвольно установил размер платы за наем, тогда как вопросы определения размера платы за жилое помещение, в том числе за пользование жилым помещением регламентированы статьей 156 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В этой связи требования истца о взыскании с Надыбиной (Гилязовой) Ю.Ю. задолженности по арендной плате за пользование жилым помещением в размере 792 000 руб. удовлетворению не подлежали.

Таким образом, принятое по делу решение отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 29 августа 2019 г. по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Е.В. Пухова

Судьи Н.А. Кычкина

С.А. Местникова