Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ООО «Проектно-строительная Группа «Энергия» на решение Пуровского районного суда от 18.02.2021 по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Проектно-строительная Группа «Энергия» о взыскании задолженности по договору аренды, договорной неустойки.

Заслушав доклад судьи суда Ямало-Ненецкого автономного округа Кайгородовой И.В., судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в Пуровский районный суд с иском к ООО «Проектно-строительная Группа «Энергия» о взыскании задолженности по договору аренды и неустойки. Заявленные требования мотивированы тем, что 18.03.2019 между ФИО1 и ООО «ПСГ «Энергия» заключён договор аренды №3/19-ДС жилого помещения - принадлежащей истцу трёхкомнатной квартиры общей площадью 82,16 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> (43). 18.03.2019 сторонами подписан акт приёма-передачи. Срок действия договора установлен с 22.03.2019 по 22.02.2020. В соответствии с п. 3.1 договора ответчик обязался вносить арендную плату в размере 70 000 рублей ежемесячно до 15 числа оплачиваемого месяца. 23.02.2020 между сторонами заключено дополнительное соглашение № 1, согласно которому срок действия договора продлен с 23.02.2020 по 30.06.2020. Вместе с тем, в нарушение п. 3.1 договора с февраля 2020 года ответчик не исполняет свои обязанности по внесению арендной платы за жилое помещение. 29.06.2020 истцом в адрес ответчика направлена претензия о необходимости погасить образовавшуюся задолженность. До настоящего времени ответчик не исполнил свои обязательства по внесению платежей за аренду жилого помещения, в связи с чем за период с 01.02.2020 по 01.10.2020 образовалась задолженность в размере 560 000 рублей. Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что в случае просрочки арендных платежей, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,2% в день от неоплаченной суммы за каждый день просрочки. В связи с изложенным истец просил взыскать с ООО «ПСГ «Энергия» задолженность по договору аренды в размере 560 000 рублей, пени - 168 280 рублей, возмещение расходов по оплате государственной пошлины в размере 10 482 рублей.

Истец, надлежащим образом уведомленный о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела с участием своего представителя ФИО1

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании иск поддержал в полном объёме. Дополнительно пояснил, что договор аренды между сторонами заключён, квартира передана по акту приема-передачи, ответчик фактически пользовался жилым помещением. К возражению ответчика приложено другое дополнительное соглашение, без подписи и датировано 2019 г. Дополнительное соглашение, направленное истцом, было подписано и устранена описка в дате - годе составления соглашения при подписании, правильно читать не 2019 г., а 2020 г. Уведомление ответчика о расторжении договора аренды в адрес истца не поступало. У истца имелось несколько экземпляров ключей, один экземпляр ключей при заключении договора аренды и передаче квартиры был передан ответчику, при этом до настоящего времени истцу не возвращен. 23.10.2020 истец вошёл в квартиру, собрал и опечатал вещи, которые находились в квартире, и стал использовать квартиру по своему усмотрению. До этого момента ответчик не передал истцу квартиру по акту приёма-передачи, такой акт не составлялся. Просил критически отнестись к доводам ответчика о составлении акта приема-передачи квартиры истцу в одном экземпляре, поскольку вся документация по аренде квартиры составлялась всегда в двух экземплярах, что необходимо для ведения бухгалтерской отчётности сторон. До и по окончании срока действия дополнительного соглашения к договору аренды ответчик не возвратил истцу по акту приема-передачи арендованную квартиру, в установленном порядке не сообщил истцу о намерении расторгнуть договор аренды. В связи с изложенным на основании ст. 621 и ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4.2 договора аренды данный договор считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях, которые указаны в договоре. В устных беседах работники ответчика поясняли, что неопределённость с пролонгацией договора аренды и внесением арендной платы возникла в связи введением на территории Ямало-Ненецкого автономного округа режима повышенной готовности из-за коронавирусной инфекции и объявлением нерабочих дней. Истцом ФИО1 с ООО «Е.Строй» был заключен договор участия в долевом строительстве от 22.07.2015 №49/Р, в соответствии с которым застройщик принял на себя обязательства построить и передать истцу в собственность жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. В ходе строительства ООО «Е.Строй» признано банкротом. Многоквартирный дом, в котором находится указанная квартира, фактически достроен, участники долевого строительства пользуются своими квартирами. Вместе с тем, официально дом не введён в эксплуатацию, в связи с чем право собственности на квартиры не зарегистрировано в установленном законом порядке. Также представитель истца уточнил исковые требования в части взыскания неустойки, снизив их до 167 160 рублей. Пояснил, что уменьшение размера исковых требований обусловлено ошибкой при проведении расчётов, поскольку изначально в период просрочки включалось 15 число каждого месяца. Вместе с тем, по условиям договора внесение арендной платы должно осуществляться ежемесячно не позднее 15 числа соответствующего месяца. Таким образом, просрочка начинается с 16 числа каждого месяца.

Ответчиком ООО «ПСГ «Энергия» представлен отзыв на исковое заявление, в котором ответчик исковые требования не признал, в их удовлетворении просил отказать. Пояснил, что между ФИО1 и ООО «ПСГ «Энергия» 18.03.2019 заключён договор аренды № 3/19-ДС квартиры по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 1.6 договора срок действия определен до 21.02.2020. Дополнительным соглашением от 23.02.2020 № 1 срок действия договора продлен до 30.06.2020. В связи с досрочным завершением работ на объекте и отзывом сотрудников ООО «ПСГ «Энергия» из г. Тарко-Сале, 11.02.2020 в адрес истца направлено уведомление № 100-20/77 о расторжении указанного договора аренды с 22.03.2020. Арендная плата за пользование помещением перечислена ответчиком по 22.03.2020 включительно. Документы о расторжении договора своевременно направлены истцу. ФИО1 просил освободить жилое помещение на 2 дня раньше срока, в связи с заездом других арендаторов. 21.03.2020 спорная квартира освобождена и подписан акт приёма-передачи без замечаний. 09.07.2020 в адрес ответчика поступила претензия, согласно которой истец считает договор аренды действующим и требует внести арендную плату. Вместе с тем, при проведении служебного расследования установлено, что 21.03.2020 через час после подписания акта приёма-передачи истец попросил представителя ответчика ФИО2 передать акт для сканирования. Однако акт впоследствии ответчику не возвращён. 28.09.2020 от истца поступила повторная претензия, в которой ФИО1 указал, что считает договор аренды пролонгированным на тот же срок и на тех же условиях на основании п. 4.2 договора. ООО «ПСГ «Энергия» полагал, что им обязательства по спорному договору исполнены надлежащим образом, оплата произведена до окончания срока аренды, а именно по 22.03.2020. Считал поведение арендодателя недобросовестным, а его действия направленными на получение необоснованного обогащения за счет ответчика.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 доводы отзыва поддержал. Также пояснил, что предположительно договор аренды и акт приёма-передачи подписывались в 2 экземплярах, хотя он точно сказать не может, так как не присутствовал при этом. Подтвердил, что сначала планировалось продлить договор. Однако, впоследствии руководитель сказал, что в связи с коронавирусной инфекцией стройка приостанавливается и квартиру работники должны освободить. Также попросил ФИО3 связаться с хозяином квартиры для возврата 70 000 рублей, которые уплачены авансом. Истец сказал, что деньги не вернет, поэтому ответчиком было принято решение освободить квартиру. Дополнительное соглашение о расторжении договора представитель просил составить и направить, однако подтверждений о его направлении нет. Также подтвердил, что у ФИО2 отсутствовала доверенность на представление интересов ответчика во взаимоотношениях с истцом. Пояснил, что не располагает доказательствами, подтверждающими составление акта приема-передачи квартиры истцу по окончании срока действия договора аренды, а также о внесении арендной платы за период с 01.02.2020 по 22.03.2020. Не оспаривал факт заключения дополнительного соглашения № 1 к договору аренды о продлении срока аренды на период с 23.02.2020 по 30.06.2020.

Решением Пуровского районного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 18.02.2021 исковые требования ФИО1 удовлетворены частично. С ООО «ПСГ«Энергия» в пользу ФИО1 взысканы денежные средства в размере 737 631,60 руб., в том числе задолженность по внесению арендной платы по договору аренды жилого помещения от 18.03.2019 № 3/19-ДС в размере 560 000 руб., неустойка в размере 167 160 руб., а также государственная пошлина в размере 10 471,60 руб.

В апелляционной жалобе генеральный директор ООО «ПСГ «Энергия» - ФИО4 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение. Настаивает на прежних доводах, изложенных в отзыве на исковое заявление. Указывает также, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Считает, что пролонгация договора аренды, заключенного на срок менее одного года, в случае, если совокупно срок аренды составит не менее года, не освобождает стороны от обязанности государственной регистрации данного договора и в случае отсутствия таковой договор считается непродлённым. Также полагает, что суд первой инстанции проигнорировал представленные ответчиком квитанции от 18.02.2020 о направлении ФИО1 уведомления о расторжении договора и акта приема-передачи, копии ответа на претензию истца от 09.07.2020 (исх.№100-20/479 от 09.07.2020), квитанцию о направлении истцу акта приема-передачи помещения и уведомления о расторжении договора, копию ответа на претензию истца от 28.09.2020 (исх.№100-20/719 от 05.10.2020), квитанцию о направлении ответа истцу. Указывает, что все документы направлялись ответчиком по месту жительства истца и не были возвращены, из чего можно сделать вывод о вручении корреспонденции истцу. Полагает, что истец злоупотребляет своим правом и действует недобросовестно.

К апелляционной жалобе приложены документы, на которые в ней сделаны ссылки. Судебной коллегией отказано в приобщении данных документов к делу, поскольку они уже ранее были представлены в суд первой инстанции вместе с отзывом на исковое заявление.

Истец ФИО1 представил возражения на апелляционную жалобу, в которых решение Пуровского районного суда просит оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика без удовлетворения. Полагает, что решение суда первой инстанции является верным, все обстоятельства, имеющие юридическое значение при рассмотрении дела, установлены судом правильно. Обращает внимание на тот факт, что согласно тексту апелляционной жалобы дополнительным соглашением № 1 от 23.02.2020 стороны продлили срок действия договора аренды до 30.06.2020, в то же время в жалобе ответчик указывает, что 11.02.2020 в адрес истца было направлено уведомление о расторжении договора с 22.03.2020. В связи с этим непонятно, почему 23.02.2020 ответчик направил истцу соглашение о продлении договора, если, по утверждению ответчика, 11.02.2020 он решил расторгнуть договор. Кроме того, ответчик изменил текст электронного письма, направленного ФИО1 в адрес ответчика.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, в том числе, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда Ямало-Ненецкого автономного округа в сети Интернет. Генеральным директором ООО «ПСГ «Энергия» ФИО5 (действующим на основании приказа от 23.03.2021 №16) в судебную коллегию представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя ответчика, в ходатайстве также указано, что ответчик поддерживает доводы апелляционной жалобы и настаивает на отмене обжалуемого решения.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов жалобы (ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), исследовав приобщенный к делу отчет об отслеживании почтового отправления, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу п. 1 ст. 673 Гражданского кодекса Российской Федерации объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

В силу ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

По правилам п. 2 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации на условиях аренды жилое помещение может быть предоставлено в пользование только юридическому лицу.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что 18.03.2019 между ФИО1 (арендодатель) и ООО «ПСГ «Энергия» (арендатор) заключён договор аренды №3/19-ДС принадлежащего истцу жилого помещения - трёхкомнатной квартиры общей площадью 82,16 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. В этот же день (18.03.2019) сторонами подписан акт приема-передачи указанного жилого помещения, а также находящегося в помещении имущества (мебели и бытовой техники).

Согласно п. 4.1 срок действия договора аренды установлен с 22.03.2019 по 22.02.2020 включительно. Договором также определено, что в случае, если за два месяца до окончания срока действия договора не одна из сторон не заявит письменно о намерении его расторгнуть, договор считается пролонгированным на тот же срок на тех же условиях (п. 4.2 договора аренды).

В соответствии с п. 3.1 договора ответчик обязался вносить арендную плату в размере 70 000 рублей ежемесячно до 15 числа оплачиваемого месяца.

В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, пролонгируется на срок менее года, указанный договор аренды не требует государственной регистрации. При этом договор может быть продлен путем заключения нового договора (дополнительного соглашения) либо автоматически на основании первоначального договора по окончании срока аренды и при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления договора. Договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный только на срок не менее одного года.

Эта позиция подтверждается п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При этом, ссылка ответчика в апелляционной жалобе на указанное Информационное письмо Президиума ВАС РФ, как предписывающее сторонам по истечении каждых 11 месяцев заключать новый договор аренды, основана на неверном толковании положений указанных разъяснений и не может быть принята судебной коллегией в качестве подтверждения правовой позиции ответчика.

23.02.2020 сторонами заключено дополнительное соглашение № 1, согласно которому срок действия договора продлен с 23.02.2020 по 30.06.2020. Данное соглашение подписано сторонами, на нем проставлен оттиск печати ответчика ООО «ПСГ «Энергия». Факт заключения указанного соглашения сторонами не оспаривается, более того, стороной ответчика данное обстоятельство признается как в тексте отзыва на исковое заявление, так и в тексте апелляционной жалобы.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок внесения арендной платы определен п. 3.1 договора, согласно которому выплата суммы арендной платы осуществляется арендатором ежемесячно не позднее 15 числа текущего месяца аренды путем перечисления денежных средств на счет арендодателя или путем передачи наличными.

По утверждению истца, с февраля 2020 года арендные платежи ООО «ПСГ «Энергия» не вносились. Доказательств обратного стороной ответчика не представлено.

Как верно указано судом первой инстанции, доводы стороны ответчика о направлении в адрес истца уведомления от 11.02.2020 о расторжении договора аренды, а также акта приема-передачи квартиры, вопреки требованиям ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами не подтверждены.

В обоснование своих доводов о направлении в адрес истца уведомления о расторжении договора аренды от 11.02.2020 и акта приема-передачи квартиры, подписанного ответчиком в одностороннем порядке, ответчик представил копию кассового чека об оплате услуг почтовой связи, датированного, как указывает ответчик, 18.02.2020. Между тем, как видно из копии данного кассового чека (л.д. 47), в его текст, а именно - дату - были внесены исправления. Это подтверждается и тем, что данный кассовый чек имеет тот же самый номер РПО - №, что и кассовый чек от 10.07.2020, копия которого (л.д. 46) представлена самим же ответчиком в качестве доказательства направления в адрес истца ответа на претензию от 09.07.2020 №100-20/479 (л.д. 51-52). Согласно приобщенному судебной коллегией к материалам дела отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № данное почтовое отправление было направлено ООО «ПСГ «Энергия» в адрес ФИО1 10.07.2020.

Таким образом, материалами дела не подтверждается направление ответчиком в адрес истца каких-либо писем в феврале 2020 года, в том числе и уведомления о расторжении договора аренды и акта приема-передачи квартиры.

Кроме того, в возражениях на апелляционную жалобу истцом справедливо указано на противоречивость позиции ответчика, который, с одной стороны, не оспаривает факта заключения им 23.02.2020 дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды до 30.06.2020, и в то же время утверждает о направлении им истцу уведомления о расторжении этого же договора ранее, 11.02.2020.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции обоснованно отклонены доводы ответчика о расторжении договора аренды с 22.03.2020.

В соответствии с п. 2.4.5 договора аренды арендатор имеет право расторгнуть настоящий договор досрочно, письменно уведомив арендодателя о расторжении настоящего договора не менее чем за 30 дней до даты предполагаемого расторжения договора.

Пунктом 2.3.12 договора на арендатора возложена обязанность письменно сообщить арендодателю не позднее чем за 30 дней о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении помещения.

Согласно п. 2.3.13 договора арендатор обязан возвратить арендованное жилое помещение в день окончания срока действия настоящего договора аренды или прекращения действия его по иным основаниям по акту приема-передачи жилого помещения.

Таким образом, договором закреплено письменное уведомление арендатором арендодателя о расторжении договора и письменное оформление передачи квартиры. И поскольку доказательств направления и (или) вручения ответчиком истцу уведомления о расторжении договора не представлено, акт приема-передачи ответчиком истцу квартиры не составлялся, у суда не имелось оснований считать договор найма расторгнутым с 22.03.2020, причем даже при фактическом освобождении квартиры ответчиком с этого времени, так как, ввиду отсутствия письменного уведомления о расторжении договора и без передачи квартиры истцу по акту приема-передачи квартира считается находившейся в пользовании ответчика и после 22.03.2020.

Направление ответчиком в адрес истца ответов на его претензии в июле и октябре 2020 года также не прекратило действия договора аренды.

При таких обстоятельствах требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.02.2020 по 01.10.2020 в сумме 560 000 руб. являются обоснованными, учитывая, что доказательств внесения арендных платежей за указанный период ответчик не представил как на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции, так и по состоянию на дату рассмотрения судом апелляционной инстанции.

Кроме того, пунктами 5.3 договора предусмотрено, что в случае просрочки арендных платежей, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,2% в день от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

По правилам п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую ответчик обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнении обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Согласно расчету истца, неустойка (пени) составила 167 160 рублей. Указанный расчет неустойки судом проверен и признан верным, стороной ответчика путем представления контррасчета не оспорен, ходатайств о снижении размера неустойки не заявлено.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что правовых оснований к отмене или изменению решения апелляционная жалоба не содержит, доводы апелляционной жалобы аналогичны процессуальной позиции ответчика в суде первой инстанции, направлены на переоценку исследованных судом доказательств, не содержат ссылок на обстоятельства, нуждающиеся в дополнительной проверке, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции, судом не допущено

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Пуровского районного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 18.02.2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции путем подачи кассационной жалобы в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи