Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя истцов ФИО1, ФИО2 – Б. на решение Индустриального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 18 октября 2021 года по делу

по иску ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Адалинстрой» о защите прав потребителей.

Заслушав доклад судьи Дубовицкой Л.В., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Адалинстрой» (далее ООО «АдалинСтрой»), с учетом уточнения иска просили: взыскать в качестве соразмерного уменьшения цены договора сумму в размере 80 754 рубля, неустойку за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ в размере 80 754 рубля, компенсацию морального вреда в размере 30 000 рублей, штраф в размере 50 % от удовлетворенных требований, а также просили обязать ответчика в течении двух месяцев после вступления в законную силу решения суда выполнить работы по адресу <адрес>: установить видеонаблюдение формата 360*, «видеоняню» на детской площадке, на первом этаже в подъезде сделать зону для временного хранения велосипедов и колясок; установить в <адрес> приборы учета тепловой энергии; выполнить работы по благоустройству придомовой территории в соответствии с проектной документацией, ведомостью малых архитектурных форм и переносных изделий установить: скамейку на металлических стойках «Касатка» 7 штук, качалку на пружине «Дельфин» 3 штуки, детский игровой комплекс «Королевский дворец» 1 штука, детский игровой комплекс «Арктика» 1 штука, карусели 2 штуки, стойки для сушки белья 2 штуки, мусороконтейнер с крышкой 2 штуки, стол со скамьями и навесом 4 штуки, стол со скамьями без навеса 4 штуки, горки «Кит» 1 штука, качели на металлических стойках с оцинкованной балкой гнезда 1 штука, тренажёр «Жим от груди» 1 штука, тренажёр «Жим шаговый» 1 штука, тренажёр «Маятниковый» 1 штука, площадку для отдыха взрослых покрыть плиткой.

В обоснование иска указали, что ДД.ММ.ГГ между истцами и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве ***, объектом которого является <адрес>, общей проектной <данные изъяты> цена договора составила <данные изъяты>

Однако в акте приема-передачи от ДД.ММ.ГГ внесены изменения в связи с увеличением общей площади квартиры на <данные изъяты>

Всего истцами по договору внесено <данные изъяты>

Между тем конструктивным элементом квартиры является балкон-лоджия, в связи с чем при расчете общей приведенной площади помещения необходимо применять понижающий коэффициент 0,3 (для балконов). При применении указанного коэффициента стоимость общей приведенной площади квартиры составит <данные изъяты> в связи с чем истцами переплачено <данные изъяты>

Также в соответствии с п. 2.3 договора в цену входит, в том числе приборы учета тепловой энергии, благоустройство согласно проекта.

Однако застройщиком обязательства выполнены не в полном объеме, а именно не установлены: видеонаблюдение формата 360*, сортировка мусора, «видеоняня» на детской площадке, на первом этаже в подъезде отсутствует зона велосипедной и колясок, устройства для распределения теплопотребления «Пульсар» ***, ***, расположенных в <адрес> в <адрес> в не рабочем состоянии. Также указали, что распределители не являются индивидуальными приборами учета отопления, так как ИПУ измеряют объем потребления тепловой энергии, а распределители определяют только относительную долю в общем объеме потребления. Придомовая территория дома благоустроена не в соответствии с проектной документацией.

ДД.ММ.ГГ ответчику вручена претензия о возврате денежных средств.

Претензия оставлена без удовлетворения.

ДД.ММ.ГГ в адрес ответчика направлены претензии о возврате денежных средств, о выполнении работ.

Претензия оставлена без ответа и удовлетворения.

Определением Индустриального районного суда г. Барнаула от ДД.ММ.ГГ производство по делу в части требований об обязании установки сортировки мусора прекращено в связи с отказом истцов от иска в данной части.

Решением Индустриального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 18 октября 2021 года исковые требования ФИО1, ФИО2 к ООО «АдалинСтрой» о защите прав потребителей оставлены без удовлетворения в полном объеме. Взысканы с ФИО1, ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебной строительно-технической экспертизы» в долевом порядке расходы за проведение судебной экспертизы в размере 24 800 рублей, по 12 400 рублей с каждого.

В апелляционной жалобе представитель истцов Б. просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме. В обоснование ссылается на то, что изменение стоимости объекта предусмотрено п.2.8. договора в связи с внесением изменений и дополнений в проектную документацию и/или внесением по соглашению сторон изменений в планировку объекта долевого строительства, а также в случаях, предусмотренных п.2.10 договора. Увеличение цены неправомерно. Цена договора, несмотря на взаимоисключающие друг друга положения, может быть изменена в одностороннем порядке застройщиком только при наличии изменений в проекте, увеличении стоимости строительных материалов либо иных причин.

Ответчиками построена неполноценная лоджия, экспертами произведен расчет площади объекта – <данные изъяты> что от фактической площади <данные изъяты> составляет разницу <данные изъяты> тогда излишне оплачены потребителями <данные изъяты>

Площадь квартиры меньше указанной в техпаспорте, несмотря на отсутствие возможности произвести осмотр в полном объеме с перепланировкой и ремонтом.

На официальном сайте и буклете застройщика размещена информация о сортировке мусора, видеоняни, видеонаблюдения, что относится к публичной оферте. Не согласны с отказом в иске на основании, что проектной документацией и договором не предусмотрены, как и не предусмотрены ограждающие конструкции для велосипедной и колясочной зон.

Внесенные изменения в проект малых архитектурных форм не должны были ухудшать первоначальное положение потребителя.

Выводы суда относительно исправности приборов учета тепловой энергии не могут быть основаны на выводах эксперта. Как следует из документов на пульсар, устройство не обеспечивает измерения массы теплоносителя, его температуры в подающем и обратном трубопроводах, а следовательно приборами учета тепла не является.

В возражениях на апелляционную жалобу ООО СЗ «АдалинСтрой» просит апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещены надлежаще, об уважительности причин неявки в судебную коллегию не уведомили, что в соответствии с ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием рассмотрения гражданского дела в отсутствии этих лиц.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.

Согласно ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (часть 6).

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (часть 7).

За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей". Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта) (часть 8).

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГ между ООО «АдалинСтрой» и ФИО1, ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве *** по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок, своими силами и (или) с привлечением других лиц, построить (создать) на земельном участке по адресу: <адрес> многоквартирный дом «(9 и более надземных этажей) со встроенно-пристроенными объектами общественного назначения и подземной автостоянкой (строительный *** квартал ***)»… и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать в общую совместную собственность участника долевого строительство объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять по акту приема-передачи объекта долевого строительства при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (т. 1 л.д. 17-26).

Согласно п. 1.2 договора, описание объекта и объекта долевого строительства определяется проектной декларацией и настоящим договором. Договор заключен в отношении объекта долевого строительства – жилое помещение, далее квартира, подлежащая передаче участнику долевого строительства: строительный номер <данные изъяты>

Под расчетной площадью объекта долевого строительства понимается сумма проектной общей площади квартиры, которая включает сумму всех помещений квартиры (спальню, общую комнату, кухню, коридор, туалет, ванну) и площадь лоджии с понижающим коэффициентом 0,5, определенной в соответствии с проектной документацией на объект.

В цену договора входят, в том числе устройство внутреннего отопления с устройством радиаторов в соответствии с проектом, приборы учета тепловой энергии, благоустройство согласно проекта, лоджии (п.2.3 договора).

В соответствии с п. 2.8 договора, цена, указанная в п. 2.1 договора может быть изменена в связи с внесением изменений и дополнений в проектную документацию и/или внесением по соглашению сторон изменений в планировку объекта долевого строительства, а также в случаях, предусмотренных п. 2.10 договора.

Фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого участником долевого строительства, уточняется после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организациями технической инвентаризации.

В случае расхождения заявленной в договоре площади объекта долевого строительства с фактическими обмерами, организацией технической инвентаризации, цена подлежит изменению без заключения дополнительного соглашения к договору.

В случае, если фактическая общая площадь объекта долевого строительства с учетом лоджии по результатам технической инвентаризации изменится в сторону увеличения по сравнению с расчетной площадью объекта долевого строительства, указанной в 1.2 договора, участник долевого строительства обязуется доплатить разницу, рассчитанную путем умножения стоимости 1 (одного) квадратного метра, указанной в п. 2.1 договора на площадь увеличения (п. 2.10.2 договора).

Согласно п. 2.10.3 в случаях, указанных в 2.10 договора, цена договора считается изменённой с момента подписания сторонами акта приема-передачи объекта долевого строительства или с момента подписания застройщиком одностороннего акта приема – передачи объекта долевого строительства в случаях, предусмотренных настоящим договором или законом.

В соответствии с п. 5.1.4 договора, застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объекта долевого строительства, качество которого соответствует условиями договора либо при отсутствии или неполноте условий в договоре требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительным регламентам, а также иным обязательным требованиям.

Допустимое изменение фактической общей площади объекта долевого строительства от расчетной площади объекта долевого строительства составляет не более 5%.

ДД.ММ.ГГ между ООО «АдалинСтрой» и ФИО1, ФИО2 подписан акт приема-передачи к договору *** участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГ, согласно которому застройщик передал, а участник долевого строительства принял <адрес>, общей площадью (с учетом лоджии с коэф. 0,5) – <данные изъяты> (на основании данных из технического паспорта объекта) <данные изъяты> многоквартирного дома по <адрес> в <адрес> (л.д. 27 т. 1).

В связи с увеличением общей площади квартиры на <данные изъяты> в соответствии с п. 2.10.1 договора общий объем долевого взноса участника долевого строительства увеличивается на <данные изъяты>

Цена договора с учетом п. 2 составила <данные изъяты>

ФИО1, ФИО2 оплату по договору участия в долевом строительстве произвели полностью в размере <данные изъяты>, что подтверждается справкой (л.д.28 т.1).

Право собственности за истцами зарегистрировано в установленном законом порядке. Согласно выписке из ЕГРН площадь квартиры составляет <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГ ФИО1, ФИО2 обратились к ответчику с письменной претензией, в которой просили в течении 10 дней, с момента получения претензии, возвратить часть уплаченных по договору денежных средств в размере <данные изъяты>, полагая, что увеличение цены договора является неправомерным (л.д.29-30 т. 1).

ДД.ММ.ГГ ФИО1, ФИО2 обратились к ответчику с письменными претензиями, в которых просили в течении 10 дней, с момента получения претензии, возвратить разницу между ценой квартиры с лоджией и квартирой с балконом в размере <данные изъяты> (л.д. 34-35 т. 1); установить на доме видеонаблюдение формата 360*, сортировку мусора, «видеоняню» на детской площадке, на первом этаже в подъезде сделать зону велосипедной и колясок для временного хранения велосипедов и колясок, привести в соответствие пригодное для эксплуатации устройства для распределения теплопотребления «Пульсар» ***, *** расположенных в <адрес> в <адрес> (л.д.36-37 т. 1).

Согласно техническому паспорту на <адрес> в <адрес>, жилая площадь составила <данные изъяты> общая площадь без учета лоджии- <данные изъяты>, общая площадь квартиры с учетом лоджии с коэф. <данные изъяты>

Согласно заключению эксперта ООО «Лаборатория судебной строительно-технической экспертизы» *** от ДД.ММ.ГГ,

исходя из того, что часть помещения ***, выступающая из плоскости фасада жилого дома, представляет собой площадку, имеющую ограждение. Указанная часть помещения *** не отвечает признакам термина лоджии, указанным в п.3.15. Раздела 3. «Термины и определения». СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» (лоджия: Помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему, имеющее стены с трех сторон (или с двух при угловом расположении) на всю высоту этажа и ограждение с открытой стороны, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает). А часть помещения ***, не выступающая из плоскости фасада жилого дома и имеющая три стены на всю высоту помещения, не отвечает признакам термина балкона, указанным в п.3.2. Раздела 3. «Термины и определения». СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» (балкон: Выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает). Исходя из вышеизложенного, эксперты приходят к выводу о том, что помещение *** исследуемой квартиры является «балконом-лоджией», так как имеет признаки, как балкона, так и лоджии.

установить конфигурацию помещений исследуемой квартиры на период ее передачи от застройщика ДД.ММ.ГГ ФИО2, ФИО1, возможно, только согласно данным Технического паспорта на объект «Многоквартирный дом «(9 и более надземных этажей) со встроенно-пристроенными объектами общественного назначения и подземной автостоянкой (строительный ***, квартал ***)» по адресу: <адрес>»;

установить габаритные размеры помещений исследуемой квартиры без учета наличия вышеуказанной части отделочных слоев не представляется возможным, так как неизвестны значения толщин отделочных слоев в помещениях исследуемой квартиры, нанесенных силами истцов при проведении отделочных работ после передачи от застройщика ДД.ММ.ГГ;

во время проведения экспертного осмотра ФИО1 было предложено произвести снятие части отделочных слоев (нанесенных силами истцов при проведении отделочных работ после передачи от застройщика ДД.ММ.ГГ). На данное предложение ФИО1 ответил отказом;

следует отметить, что согласно А.1.4. Приложения А к СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» (площадь комнат, помещений вспомогательного использования и других помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок);

исходя из вышеизложенного, а также с учетом пункта А.1.4. Приложения А к СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные», для определения площади исследуемой квартиры экспертами использована конфигурация помещений согласно данным Технического паспорта на объект «Многоквартирный дом «(9 и более надземных этажей) со встроенно-пристроенными объектами общественного назначения и подземной автостоянкой (строительный ***, квартал ***)» по адресу: <адрес>» и значения размеров помещений и их элементов, полученные в ходе проведения экспертного осмотра;

площадь помещений исследуемой квартиры составляет <данные изъяты>

На радиаторах системы отопления исследуемой квартиры, установленных в жилой комнате (помещение ***), кухне-гостиной (помещение ***), жилой комнате (помещение ***) и жилой комнате (помещение ***), имеются устройства для распределения теплопотребления «Пульсар», исполнение 2-1-Р с одним датчиком – согласно паспортам на данные приборы и надписям на поверхностях их корпусов; кроме того, согласно паспортам на два прибора: приборы имеют поверки, действующие до ДД.ММ.ГГ и до ДД.ММ.ГГ соответственно;

согласно Проектной документации «Многоквартирный дом «(9 и более надземных этажей) со встроенно-пристроенными объектами общественного назначения и подземной автостоянкой (строительный ***, квартал ***)» по адресу: <адрес>»: «предусмотрен поквартирный учет тепла с установкой счетчиков потребления комнатных радиаторов «Пульсар», установленных на приборах отопления»;

на табло исследуемых устройств для распределения теплопотребления «Пульсар» через пятисекундный интервал происходило изменение индикации, соответствующее рабочему режиму приборов, индикация, подтверждающая наличие ошибок при работе прибора (надпись «Error»), отсутствовала; исходя из вышеизложенного, эксперты приходят к выводу о том, что устройства для распределения теплопотребления «Пульсар», имеющиеся в исследуемой квартире, являются пригодными ли для эксплуатации.

Оставляя исковые требования без удовлетворения суд руководствуясь ст. ст. 421, 431, 435 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.48, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 4, 5, 7, с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", пришел к выводу, что в помещение *** квартире истцов относится к лоджии, подписывая договор, истцы приняли на себя обязательство в случае увеличения площади квартиры произвести доплату денежных средств, поскольку такое увеличение площади квартиры имело место быть, поэтому оснований для взыскания с ответчика в пользу истцов несоразмерного уменьшения цены <данные изъяты> не имеется. Рекламный буклет «Жилой комплекс Марс» содержит изображение жилого комплекса без указания каких либо технических параметров и характеристик, и не является технической документацией и публичной офертой, проектом на строительство, проектной декларацией установка системы видеонаблюдения, в том числе «видеоняня», в многоквартирном доме по <адрес> в <адрес> не предусмотрены. Зона велосипедной и колясок для их временного хранения в подъезде на первом этаже имеется, выполнена в соответствии с проектной документацией, которой не предусмотрена установка ограждающих конструкций для данной зоны. В соответствии с проектной документацией ответчиком был изменен ассортимент архитектурных форм, установлены иные аналогичные, а также установлены дополнительные конструкции, в связи с чем права истцов не нарушены поскольку на придомовой территории имеются: деревянные скамейки, детский игровой комплекс «Космос», песочный дворик, мусороконтейнеры, скамья игровая круглая, баскетбольная стойка, качеля, тренажеры, спортивный комплекс. Проектной документацией на площадке для отдыха взрослых предусмотрено травяное покрытие, что и выполнено. В квартире истцов установлены устройства для распределения теплопотребления «Пульсар», которые являются пригодными для эксплуатации. Поскольку не установлены нарушения ответчиком прав истцов как потребителей, суд отказал в удовлетворении и производных требований о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и находит их обоснованными.

Доводы апелляционной жалобы о том, что условиями договора (п.2.1) предусмотрено положение, которое позволяется застройщику изменить стоимость объекта при условии в связи с внесением изменений и дополнений в проектную документацию и/или внесением по соглашению сторон изменений в планировку объекта долевого строительства, а также в случаях, предусмотренных п.2.10 договора (п.2.8. договора). Соответственно, цена договора может быть изменена только по вышеуказанным основаниям и ее увеличение неправомерно, несостоятельны по следующим основаниям.

Согласно ч. 2 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ проектная документация представляет собой документацию, определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения, необходимые для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также их капитального ремонта.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что на момент подписания цена договора составляет <данные изъяты>, НДС не облагается, из расчета цены 1 квадратного метра расчетной площади объекта долевого строительства 43 000 рублей. Под расчетной площадью объекта долевого строительства понимается сумма проектной общей площади квартиры, которая включает сумму всех помещений квартиры (спальню, общую комнату, кухню, коридор, туалет, ванну) и площадь лоджии с понижающим коэффициентом 0,5, определенной в соответствии с проектной документацией на объект.

Согласно п.2.10 договора в случае расхождения заявленной в договоре площади объекта долевого строительства с фактическими обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации, цена подлежит изменению без заключения дополнительного соглашения к договору, в следующем порядке:

В случае, если фактическая площадь объекта долевого строительства, с учетом лоджии по результатам технической инвентаризации изменится в сторону увеличения по сравнению с расчетной площадью объекта долевого строительства, указанной в 1.2 договора, участник долевого строительства обязуется доплатить разницу, рассчитанную путем умножения стоимости 1 (одного) квадратного метра, указанной в п. 2.1 договора на площадь увеличения (п. 2.10.1 договора).

Толкуя условия договора долевого участия в строительстве, многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГ, суд пришел к выводу, что стороны договора установили обязанности как для участника долевого строительства, так и для застройщика по оплате (возврату) денежных средств, в случае отклонения от указанной в договоре площади по результатам строительства.

Таким образом, вопреки доводам жалобы указанным договором предусмотрены основания и порядок изменения цены в случае расхождения заявленной в договоре площади объекта долевого строительства с фактическими обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации.

Организацией технической инвентаризации – КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» произведены фактические обмеры и составлен технический паспорт <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГ (т.3 л.д.38-40). Согласно экспликации площади квартиры общая площадь квартиры – <данные изъяты>

Поскольку расчетная площадью объекта, а также проектная общая площадь квартиры, включает сумму всех помещений квартиры (спальню, общую комнату, кухню, коридор, туалет, ванну) и площадь лоджии с понижающим коэффициентом <данные изъяты> Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что увеличение цены на <данные изъяты> является обоснованным.

Этот вывод суда, основан на положениях ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" согласно которым по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Доводам жалобы о возможности изменения цены по договору только при изменении в проект и увеличении стоимости строительных материалов основаны на неверном толковании апеллянтом условий заключенного договора участия в долевом строительстве.

Из содержания вышеприведенных норм закона в их системном единстве усматривается, что законодатель применил диспозитивное регулирование, указав, что стороны договора вправе по своему усмотрению определить его цену, т.е. действующее правовое регулирование не предусматривает императивных требований к определению цены договора, предполагая, что в данном случае должен применяться принцип свободы договора. В том случае, когда объектом долевого участия выступает жилое помещение, частью которого являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может (если стороны договора достигнут такого соглашения) определяться как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения.

Доводы истцов о том, что квартира имеет балкон, вместо лоджии, соответственно при расчете общей приведенной площади жилого помещения необходимо применять понижающий коэффициент 0,3, как для балконов, а соответственно по договору участия о долевом строительстве ими излишне оплачены денежные средства являлись предметом рассмотрения и оценки судом первой инстанции.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Кроме того, ссылки в жалобе истцов о том, что ответчиками построена неполноценная лоджия, экспертами произведен расчет площади объекта – <данные изъяты> кв.м., что свидетельствует об излишне оплаченными потребителями <данные изъяты>, не состоятельны по следующим основаниям.

В абзаце первом статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) закреплено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в пункте 43 постановления Пленума от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств

В договоре подписанным сторонами однозначно указано на наличие в квартире лоджии.

Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией.

Согласно проектной документации «Многоквартирный дом «(9 и более надземных этажей) со встроенно-пристроенными объектами общественного назначения и подземной автостоянкой (строительный ***, квартал *** по адресу: <адрес>» в <адрес> имеется лоджия.

Кроме того, наличие лоджии в указанной конфигурации предусмотрена договором *** участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГ. Приложением 1 к договору *** участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГ представлен план отображающий в графической форме объект долевого строительства, подписанный истцами, согласно которому квартира имеет лоджию 5,6 (без понижающего коэффициента) при этом изображена конфигурация лоджии имеющая выступ из плоскости фасада жилого дома (т.1 л.д.24).

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что такого вида помещения как лоджия-балкон (балкон-лоджия) жилищное законодательство не предусматривает.

Как следует из заключения эксперта в квартире выполнены перепланировка и ремонт, в связи с чем установить габаритные размеры помещений исследуемой квартиры без учета наличия отделочных слоев не представляется возможным, при этом оснований не доверять сведениям отраженным в техническом паспорте о наличии в квартире лоджии, не имеется. Наличие в конфигурации лоджии выступа не свидетельствует, что лоджия является балконом, с конфигурацией лоджии истцы были ознакомлены при подписании договора участия в долевом строительстве ДД.ММ.ГГ.

Доводы стороны истца со ссылкой на п. 5.1.4 договора, что изменение фактической площади квартиры не более 5% не влечет изменения цены договора во внимание не принимаются.

Доводы истцов о том, что справедливо взыскать с ответчика сумму с разницей понижающего коэффициента 0,4, либо за 0,5 кв.м. не основаны на нормах права, поскольку порядок расчета предусмотрен законом и договором, а коэффициент 0,4 приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГ***/пр не установлены.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ссылки жалобы о том, что площадь квартиры меньше указанной в техпаспорте являются бездоказательными.

Согласно ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме, соответствие построенного объекта капитального строительства проектной документации.

Ссылки истцов о том, что на официальном сайте ответчика и в рекламном буклете под названием «Марс это просто космос!» размещена информация о сортировке мусора, видеоняни, видеонаблюдения, что относится к публичной оферте, соответственно с возникновением последствий в виде ее неисполнения, не обоснованны.

В силу ч. 2 ст. 12 Федерального закона "О защите прав потребителей", продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1 - 4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации.

Из положений ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе" следует, что реклама - это информация, распространенная любым способом, в любой форме и с использованием любых средств, адресованная неопределенному кругу лиц и направленная на привлечение внимания к объекту рекламирования, формирование или поддержание интереса к нему и его продвижение на рынке.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона "О рекламе", реклама должна быть добросовестной и достоверной. Недобросовестная реклама и недостоверная реклама не допускаются.

Таким образом, реклама носит исключительно информационный характер и не является способом доведения до потребителя информации, доведение которой предусмотрено законом, в данном случае Федеральным законом N 214-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом. Если извещение об отзыве оферты поступило ранее или одновременно с самой офертой, оферта считается не полученной.

В пункте 1.5 договора участия в долевом строительстве указано, что до подписания настоящего договора участник долевого строительства ознакомился с проектной декларацией на строительство многоквартирного дома.

Суд первой инстанции исходил из того, что рекламный буклет «Жилой комплекс Марс» содержит изображение жилого комплекса без указания каких либо технических параметров и характеристик, и не является технической документацией, не является публичной офертой, поскольку он не соответствует понятию оферты, установленному законодательством.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

Договором участия в долевом строительстве ***, все существенные условия договора были согласованы сторонами, вместе с тем договором не возлагается на ответчика обязанности по установке видеонаблюдения, «видеоняни», при этом проектная декларация также не содержит сведений об установке данных систем.

Таким образом, доводы стороны истца о предоставлении ответчиком недостоверной информации при заключении договора долевого участия в строительстве не нашли своего подтверждения.

Рекламные материалы, различные сайты, связанные со строительством жилого дома, не являются частью утвержденной проектной документации, составы и разделы которой должны соответствовать требованиям, установленным Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 г. N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию".

Доводы о несогласии с решением суда об отказе в иске в части обязании ответчика на первом этаже в подъезде сделать зону велосипедной и колясок для их временного хранения, не опровергают выводов суда о том, что поскольку данная зона в подъезде на первом этаже имеется, выполнена в соответствии с проектной документацией, которой не предусмотрена установка ограждающих конструкций для данной зоны оснований для удовлетворения иска в данной части не имеется.

Доводы жалобы на изменение проектной документации в ассортимент архитектурных форм в сторону ухудшения положения потребителя являлись предметом оценки судом первой инстанции, оснований не согласиться с которой у суда апелляционной инстанции не имеется, поскольку доказательств ухудшения положения потребителя и нарушения прав истцов, суду не представлено. Ассортимент малых архитектурных форм и переносных изделий отражен в разделе «План благоустройства» в проектной декларации Раздел «План земельного участка (ПЗУ). Проектной документацией предусмотрено, что ассортимент малых архитектурных форм может быть дополнен или изменен (т. 3 л.д. 21).

Несогласие с решением суда в части отказа в установке в квартире истцов приборов учета тепловой энергии а также ссылки на то, что установленный прибор учет тепла «Пульсар» прибором учета тепла безоказательны и основанием к отмене решения суда не являются.

В соответствии с проектной документацией Многоквартирный дом «(9 и более надземных этажей) со встроенно-пристроенными объектами общественного назначения и подземной автостоянкой (строительный ***, квартал ***)» по адресу: <адрес>», а также в соответствии с заключением судебной строительно-технической экспертизы в многоквартирном доме предусмотрен поквартирный учет тепла с установкой счетчиков теплопотребления комнатных радиаторов «Пульсар», установленных на приборах отопления.

Согласно выводам судебной строительно-технической экспертизы в квартире истцов установлены устройства для распределения теплопотребления «Пульсар», которые являются пригодными для эксплуатации.

Вопреки доводам жалобы, оснований сомневаться в выводах данного экспертного заключения не имеется, поскольку экспертиза проведена на основании определения суда, проведенное по делу экспертное исследование полностью соответствует требованиям гражданско-процессуального закона, выполнено экспертом, квалификация которого сомнений не вызывает. Заключение эксперта основано на обстоятельствах дела, выводы оформлены надлежащим образом, научно обоснованы, в связи с чем являются ясными, понятными и достоверными, эксперт перед проведением экспертизы предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем имеется соответствующая запись в экспертном заключении.

Иных доводов, влияющих на законность решения суда, жалоба не содержит.

Процессуальных нарушений, которые в силу ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации являлись бы безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного постановления, судебной коллегией по делу не установлено.

Руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Индустриального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 18 октября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истцов ФИО1, ФИО2 – Б. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 28.01.2022.