Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Уйского районного суда Челябинской области от 16 марта 2020 года, которым частично удовлетворены требования администрации Уйского муниципального района Челябинской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка и расторжении договора аренды.

Заслушав доклад судьи Кучина М.И. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, пояснения ответчика ФИО1 и его представителя адвоката Чвало А.А., поддержавших доводы жалобы, представителя истца Администрации Уйского муниципального района ФИО2, возражавшего против её удовлетворения, судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

Администрация Уйского муниципального района Челябинской области обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за период с 03 июня 1999 года по 01 декабря 2019 года в размере 1 449 436,20 рублей, расторжении договора аренды.

В обоснование указано, что 03 июня 1999 года между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Администрацией Уйского сельского поселения был заключен договор аренды <данные изъяты> земельного участка площадью 0,9 га, предоставленного для строительства автомобильной стоянки и шиномонтажного цеха сроком на 49 лет. В соответствии с п. 4.2 договора в обязанности арендатора входит его перерегистрация на 01 января ежегодно, однако, в нарушение данного пункта с 1999 года перерегистрация договора аренды ФИО1 не производилась. Границы земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства не установлены, регистрация договора аренды в Росреестре отсутствует, однако до настоящего времени ФИО1 пользуется земельным участком. На земельном участке расположен объект капитального строительства: автосервис и шиномонтажный цех, которые построены ответчиком без выдачи соответствующих разрешений на строительство. 22 июня 2007 года ФИО1 прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, оказывая при этом соответствующие услуги до настоящего времени.

В судебном заседании представитель администрации Уйского муниципального района Челябинской области ФИО2 на исковых требованиях настаивал.

Ответчик ФИО1 против иска возражал.

Решением Уйского районного суда Челябинской области от 16 марта 2020 года иск удовлетворен частично: расторгнут договор аренды земельного участка <данные изъяты> от 03 июня 1999 года, заключенный между администрацией Уйского сельского поселения в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству и ФИО1 в отношении земельного участка площадью <адрес>, вид разрешенного использования: для размещения автомобильной стоянки и строительство шиномонтажного цеха, с кадастровым номером <данные изъяты>; с ФИО1 в пользу Администрации Уйского муниципального района (в доход бюджета соответствующего муниципального образования Уйского муниципального района) взыскана задолженность по арендным платежам по договору аренды земельного участка <данные изъяты> от 03 июня 1999 года за период пользования с 01 января 2017 года по 01 декабря 2019 года в размере 524 284 рублей 28 копеек.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска. Полагает, что решение суда препятствует осуществлению прав ответчика по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему имуществом. Истец не представил в суд подлинные правоустанавливающие документы на земельный участок. Межевание арендуемого участка не проводилось. Ответчик не считает объекты, возведенные им на арендуемом участке, недвижимым имуществом, поскольку в эксплуатацию они не введены. Ссылаясь на положения ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), считает незаконным требования истца по взысканию арендной платы за прошедшие 20 лет, поскольку срок исковой давности истцом нарушен. Судом при оценке доказательств нарушены требования статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ). В нарушение положений части 2 статьи 12, части 1 статьи 57 ГПК РФ суд не оказал ему должного содействия в реализации процессуальных прав.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований к отмене принятого по делу решения не установила.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является платное использование земли в Российской Федерации, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, в связи с чем арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применяемой в соответствии с законодательством ставки арендной платы.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьями 614, 654 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Общий срок исковой давности составляет 3 года (статья 196 ГК РФ), исковая давность применяется судом по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (статья 199 ГК РФ).

Судом первой инстанции установлено, подтверждается материалами дела, что 03 июня 1999 года между администрацией Уйского сельского поселения в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству и частным предпринимателем ФИО1 был заключен договор аренды <данные изъяты> земельного участка для строительства автомобильной стоянки и шиномонтажного цеха общей площадью <данные изъяты>, отведенного постановлением главы Уйского района от 01 марта 1999 года №105 под строительство шиномонтажного цеха и автомобильной стоянки.

Согласно пункту 1.5 договора он заключен сроком на 49 лет.

Пунктами 2.4 и 4.2 договора предусмотрено, что арендатор обязуется вносить арендную плату ежегодно и своевременно.

Земельному участку присвоен кадастровый номер <данные изъяты>, вид разрешенного использования: для размещения автомобильной стоянки и строительство шиномонтажного цеха, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Государственная регистрация договора аренды не производилась.

В материалы дела представлен акт обследования (осмотра) от 02 декабря 2019 года, из которого следует, что спорный земельный участок расположен <адрес> (кадастровый номер ориентира <данные изъяты> границы земельного участка на местности не обозначены, размеры земельного участка 100x90 метров, общая площадь земельного участка составляет <данные изъяты> кв.м. В границах земельного участка расположена площадка без ограждения, на территории которой находится эстакада для ремонта автомобилей, объект капитального строительства размером 18х30 метров -шиномонтажный цех; два металлических контейнера, мусорный контейнер и площадка для стоянки автомобильного транспорта. Объект капитального строительства имеет вывески: «Автосервис», «60-й Меридиан», «Шиномонтаж, сварка, сход-развал, все виды ремонта». С северной стороны здание имеет двухстворчатые ворота размером 3x3,5 м, с западной стороны - технологический проем шиномонтажного цеха для приема колес (л.д.25-27), что также подтверждается фототаблицей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым <данные изъяты>, переданного ответчику в аренду, согласно выпискам из ЕГРН с 10 ноября 2015 года составляет 12 014 910 рублей.

В период с 30.11.2009 года по настоящее время арендная плата рассчитана истцом в соответствии с п. «г» ч.3 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и о правилах определения размеров арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», согласно которому в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, то есть, с учетом принципа установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога.

Согласно представленному истцом расчету (л.д.20), размер арендной платы за пользование земельным участком за 2017, 2018, 2019 годы составил по 180 223,65 рублей, с 01.01.2019 года по 01.12.2019 года - 164 916,98 рублей.

ФИО1 с 1999 года арендные платежи не оплачивает в полном объеме (в том числе, за 2017 год оплачено 540 рублей, за 2019 год - 540 рублей) в связи с чем образовалась задолженность.

Суд, применив по заявлению ответчика положения статей 196, 199 ГК РФ, дав оценку представленным сторонами доказательствам по правилам статьи 67 ГПК РФ, пришел к обоснованному выводу о том, что с ответчика в пользу истца Администрации Уйского муниципального района Челябинской области, которой администрацией Уйского сельского поселения, заключившей с ответчиком оспариваемый договор аренды, были переданы соответствующие полномочия, подлежит взысканию сумма арендной платы за три года, предшествующие предъявлению 24 января 2020 года рассматриваемого иска.

С учетом частичного внесения ответчиком арендной платы в октябре 2019 года за 2017 год и за 2019 год по 540 рублей размер подлежащей взысканию задолженности правильно определен как 524 284,28 рублей (180 223,65+180 223,65+164 916,98 -1080). Основания к расторжению договора аренды земельного участка соответствуют положениям пункта 2 статьи 450, статьи 619 ГК РФ.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, полагая их обоснованными и согласующимися с добытыми по делу доказательствами.

Довод апелляционной жалобы о недоказанности нарушения прав администрации Уйского муниципального района Челябинской области не может быть признан состоятельным, поскольку истец является собственником земельного участка, на котором расположен принадлежащий ответчику объект недвижимости, используемый им в своей деятельности, что в силу принципа единства судьбы земельного участка и строений (п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ) свидетельствует и об использовании земельного участка без внесения соответствующей оплаты.

Постановленное по делу решение не создает незаконных препятствий к осуществлению ответчиком прав по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему имуществом.

Высказанные в заседании суда апелляционной инстанции довод о том, что площадь земельного участка <данные изъяты> кв.м является избыточной и не используется ответчиком в полной мере при эксплуатации шиномонтажного цеха, не может свидетельствовать о незаконности принятого по делу решения, поскольку как следует из материалов истребованного из ФГБУ ФКП Управления Росреестра по Челябинской области судебной коллегией реестрового дела, в заявке от 16 июня 2005 года о постановке на государственный кадастровый учет земельного участка ФИО1 указывал площадь этого участка как <данные изъяты>.

Прекращение статуса ФИО1, как индивидуального предпринимателя, не освобождало его от обязанности по оплате арендных платежей, принятых на себя по договору от 03 июня 1999 года.

Возражая против требований истца о взыскании задолженности по арендной плате, ФИО1 указывал на отсутствие регистрации договора аренды и положения пункта 2 статьи 651 ГК РФ, определяющего, что договор аренды объекта недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Данная норма означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Вместе с тем, предоставив конкретный земельный участок в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Аналогичная позиция высказана в информационном письме Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. №165.

Суд правильно установил юридически значимые обстоятельства, исследовал все представленные доказательства по правилам, установленным ст. 67 ГПК РФ, верно применил положения норм материального и процессуального права. Доводы апелляционной жалобы об обратном несостоятельны.

Как следует из протокола судебного заседания, ответчику были разъяснены положения статей 35, 39, 56, 231 ГПК РФ, его права на подачу ходатайств и предоставления доказательств, право просить суд в содействии по сбору доказательств. Каких-либо ходатайств об истребовании или приобщении доказательств, о содействии суда в сборе доказательств ответчиком не заявлялось. Все представленные в материалы дела доказательства судом первой инстанции были исследованы.

Доводы апелляционной жалобы не могут являться основанием к отмене судебного решения, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права, не опровергают выводов суда, а повторяют правовую позицию истца, выраженную им в суде первой инстанции, исследованную судом и нашедшую верное отражение и правильную оценку в решении. Иное, ошибочное толкование норм материального права, примененных судом, а также немотивированное несогласие с оценкой судом доказательств по делу, произведенной судом в соответствии со статьей 67 ГК РФ, не являются основанием для отмены судебного решения.

Решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства, отвечает принципам обеспечения стабильности гражданского оборота, прав и законных интересов всех его участников. Существенных процессуальных нарушений, в силу части 4 статьи 330 ГПК РФ влекущих безусловную отмену решения суда в апелляционном порядке, судом первой инстанции не допущено. Оснований к отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

Решение Уйского районного суда Челябинской области от 16 марта 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи