Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Муксимова П.В. на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 28 февраля 2022 г.,

заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Фроловой Т.Е.,

УСТАНОВИЛА:

Прокурор г. Уфы обратился в суд с иском (с учетом последующих уточнений) к Управлению земельных и имущественных отношений администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, Закирову А.Ф., Муксимову П.В. о признании договора аренды земельного участка и дополнительного соглашения к нему недействительными (ничтожными), применений последствий недействительной сделки.

В обоснование исковых требований указал, что с 3 октября 2017 г. Закиров А.Ф., Муксимов П.В. являются долевыми собственниками (в ? доле каждый) нежилого здания «хозяйственно-бытовое здание детского сада» с кадастровым номером №... площадью 14,1 кв.м. по адресу адрес, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером №...

30 декабря 2020 г. между Управлением земельных и имущественных отношений администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан и Закировым А.Ф. без проведения торгов заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №... (площадь - 7233+/-30 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства детского сада со спортивной площадкой, для иных видов жилой застройки, местоположение – установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: адрес на срок с 18 декабря 2020 г. до 18 декабря 2023 г.

В соответствии с дополнительным соглашением от 30 декабря 2020 г. к данному договору в качестве арендатора присоединился также Муксимов П.В.

По утверждению истца, принадлежащее ответчикам нежилое здание представляет собой сооружение, имеющее вспомогательный характер по отношению к объекту недвижимости, который должен быть возведен на земельном участке в будущем в соответствии с его целевым назначением; разрешение на ввод в эксплуатацию детского сада не выдавалось; земельный участок предоставлен ответчикам для целей, не связанных со строительством, а для эксплуатации объекта недвижимости; арендаторами при заключении договора не представлено документов, подтверждающих необходимость предоставления земельного участка, площадью 7 233 кв.м., для использования здания площадью 14, 1 кв.м., (0, 19 % общей площади).

Изложенное, про мнению истца, свидетельствует о недействительности (ничтожности) договора аренды и дополнительного соглашения к нему.

Просил суд признать указанные договор и дополнительное соглашение недействительными (ничтожными), применить последствия недействительности сделки, возложив на Закирова А.Ф., Муксимова П.В. обязанность в течение 20 дней с даты вступления решения в законную силу передать Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером №...

Решением Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 28 февраля 2022 г. постановлено:

иск прокурора г. Уфы Республики Башкортостан к Управлению земельных и имущественных отношений администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, Закирову А.Ф., Муксимову П.В. о признании недействительным (ничтожным) договора с применением последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор от 30.12.2020 №... аренды земельного участка, заключенный между Управлением земельных и имущественных отношений администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан и Закировым А.Ф.

Признать недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение договор №... о присоединении к договору аренды земельного участка, заключенное между Управлением земельных и имущественных отношений администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан и Муксимовым П.В.

Применить последствия недействительности сделки, обязать Закирова А.Ф., Муксимова П.В. в течение 20 дней с даты вступления решения в законную силу передать Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по акту приема-передачи земельный участок, с кадастровым номером №... расположенный по адресу: адрес, площадью 7233 кв.м.

Взыскать с Закирова А.Ф. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 300 руб.

Взыскать с Муксимова П.В. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 300 руб.

В апелляционной жалобе Муксимов П.В. просит приведенное решение отменить, считает его незаконным, указал, что данный судебный акт вынесен без участия и надлежащего извещения Закирова А.Ф., Муксимова П.В.; предоставление им как собственникам нежилого здания с кадастровым номером №... спорного участка в аренду без проведения торгов соответствует требованиям действующего законодательства; вопрос о соразмерности площади земельного участка с площадью расположенного в его границах объекта недвижимости имеет юридическое значение только лишь в случае выкупа данного участка. Также указал, что намерение на строительство детского сада у Закирова А.Ф., Муксимова П.В. имеется, первоначально земельный участок предоставлялся им без проведения торгов.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав представителя Муксимова П.О. – Нуруллина Д.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, прокурора Сафина А.Р. полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе, когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (подпункт 1).

Условия реализации такого права предусмотрены пунктом 4, в силу которого гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка, в том числе в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов, при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 названной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

На основании подпункта 15 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 названного кодекса.

Исходя из анализа приведенных норм земельного законодательства, применительно к обстоятельствам настоящего дела административный истец имеет право на заключение нового договора аренды при наличии совокупности условий, перечисленных на момент заключения нового договора аренды в подпунктах 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, из материалов дела следует, что 20 ноября 2009 г. земельный участок с кадастровым номером №... по адресу адрес площадью 7233 кв.м., на основании постановления главы Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан № 5109 от 20 октября 2009 г. был предоставлен в аренду ООО «ТрансТехСервис» для проектирования и строительства детского сада со спортивной площадкой на срок до 20 октября 2012 г.

23 декабря 2010 г. ООО «ТрансТехСервис» переуступил свои права аренды ООО «Регион Проект».

В период действия указанного договора аренды, ООО «Регион Проект» возвел и зарегистрировал права на объект незавершенный строительством (5% готовности) с кадастровым номером №...), и 22 октября 2013 г. по договору купли продажи продал данный объект М., который, в свою очередь, в 2014 году продал ? долю данного объекта незавершенного строительством ИП Закирову А.Ф. в 2017 году ? долю Муксимову П.В.

23 июля 2015 г. на основании письменного обращения Закирова А.Ф. Управление по земельным ресурсам администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан предоставило в аренду ИП Закирову А.Ф. земельный участок с кадастровым номером №... для строительства детского сада со спортивной площадкой (для завершения строительства детского сада со спортивной площадкой – объекта незавершенного строительством с кадастровым номером №...) на срок до 23 апреля 2018 г.

23 июля 2015 г. между Управлением по земельным ресурсам администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан и Михайловым С.В. заключено дополнительное соглашение о присоединение к указанному выше договору аренды земельного участка.

14 сентября 2017 г. между Михайловым С.В. и Муксимовым П.В. заключен договор уступки прав ми обязанностей, согласно которому к последнему перешли права и обязанности по дополнительному соглашению о присоединении к договору аренды от 23 июля 2015 г.

Объект незавершенного строительства – хозяйственное бытовое здание был в установленном законом порядке введен в эксплуатацию, ему был присвоен кадастровый номер №..., площадь 14,1 кв.м., и 3 октября 2017 г. за Закировым А.Ф. и Муксимовым П.В. было зарегистрировано право общедолевой собственности на данный объект.

17 сентября 2019 г. Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан предоставило земельный участок с кадастровым номером №... в собственность Муксимову П.В. и Закирову А.Ф., для строительства детского сада со спортивной площадкой.

Вступившим в законную силу решением Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 2 июля 2020 г. данный договор был признан недействительным по тем основаниям, что на земельном участке возведен только вспомогательный объект - хозяйственный блок, разрешение на строительство основного объекта – детского сада со строительной площадкой не выдавалось, документов, подтверждающих необходимость предоставления земельного участка площадью 7 233 кв.м для обслуживания объекта – хозяйственной постройки 14,1 кв. м. не представлено, земельный участок частично находится в красных линиях.

Муксимов П.В. и Закиров А.Ф. повторно обращались в Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан с заявлением о предоставлении им спорного земельного участка снова в аренду, но 29 октября 2020 г. им было отказано со ссылкой на то, что цель в соответствии с которой земельный участок был предоставлен в аренду – детского сада со спортивной площадкой ими не достигнута, и что заявителями не представлено доказательств в обосновании площади испрашиваемого земельного участка.

В связи с чем, 18 декабря 2020 г. Закиров А.Ф. и Муксимов П.В. повторно обратились с заявлением на имя начальника Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан о предоставлении земельного участка по основаниям статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, указав на то, что они являются собственниками объекта недвижимости с кадастровым номером №... В отношении вопроса о соразмерности предоставления испрашиваемого земельного участка, ссылались «Проект строительства детского сада» от 2021 г., разработанный ООО «Архитектурное Бюро» по заказу Муксимова П.В.

30 декабря 2020 г. между Управлением земельных и имущественных отношений администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан и Закировым А.Ф. без проведения торгов заключен договор оспариваемы договор аренды земельного участка с кадастровым номером №... (площадь - 7233+/-30 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства детского сада со спортивной площадкой, для иных видов жилой застройки, местоположение – установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: адрес) на срок с 18 декабря 2020 г. до 18 декабря 2023 г..

30 декабря 2020 г. земельный участок передан арендатору по акту (л.д. 20 т.1)

В соответствии с дополнительным соглашением от 30 декабря 2020 г. к данному договору в качестве арендатора присоединился также Муксимов П.В. (л.д. 20-24 т.1).

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что из буквального прочтения оспариваемого договора аренды следует, что земельный участок с кадастровым номером №... предоставлен ответчикам в соответствии со статьями 22, 39.1, 39.2, подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6, подпунктами 17 пункта 8 статьи 39.8, статьями 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть для целей, не связанных со строительством, а для эксплуатации объекта недвижимости.

При этом судом достоверно установлено и сторонами не оспаривается, что незавершенных строительством объектов на испрашиваемом земельном участке не имеется, разрешение на строительство объекта – детского сада со спортивной площадкой - ответчикам не выдано.

При указанном положении суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что завершение строительства здания детского сада на земельном участке, предоставленном для целей, не связанных со строительством, в настоящее время невозможно.

Также судом первой инстанции признан обоснованным довод истца о недоказанности необходимости предоставления земельного участка, площадью 7 233 кв.м. для использования здания, площадью 14, 1 кв.м., (0, 19 % общей площади).

В силу действующего правового регулирования, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. Размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным.

Несоблюдение критерия соразмерности в данном случае при предоставлении земельного участка под объектом недвижимого имущества, площадь которого многократно (более чем в 500 раз) превышает площадь расположенного на нем строения, нарушает требования действующего законодательства и свидетельствует о злоупотреблении правом.

Об отсутствии намерения ответчиков использовать земельный участок с кадастровым номером №... по функциональному назначению свидетельствует и представленное в материалы дела Уведомление Управление Росреестра №... от 26 ноября 2019 г. об отказе Муксимову П.В., Закирову А.Ф. в осуществлении действий по разделу земельного участка и присвоению вида разрешенного использования «Индивидуальное жилищное строительство».

Исходя из изложенного, судебная коллегия считает необходимым отметить, что из анализа установленных по данному делу обстоятельств следует, что испрашиваемый земельный участок длительное время находился в аренде, в том числе и у ответчиков, при этом последними каких-либо практических действий по возведению на испрашиваемом земельном участке основного объекта недвижимости в соответствии с целью предоставления данного земельного участка в аренду, не предпринято. Представленный в материалах дела Проект основного объекта был разработан по заявлению Муксимова П.В. только в 2021 г. Все указанные обстоятельства свидетельствуют о злоупотреблении со стороны ответчиков своими правами, и лишают иных лиц возможности приобретения данного земельного участка, в том числе и путем проведения торгов, в целях целевого использования данного земельного участка.

С данным решением судебная коллегия соглашается, поскольку оно основано на правильном применении действующего законодательства, объективной оценке фактических обстоятельств дела.

Вопрос о распределении судебных расходов судом разрешен верно, в соответствии с требованиями статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Доводы апелляционной жалобы о том, что данный судебный акт вынесен без участия и надлежащего извещения Закирова А.Ф., Муксимова П.В., не могут быть приняты во внимание в силу следующего.

По смыслу статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, а также свидетели, эксперты, специалисты и переводчики извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

Вместе с извещением в форме судебной повестки или заказного письма лицу, участвующему в деле, направляются копии процессуальных документов

Судебное извещение, адресованное лицу, участвующему в деле, направляется по адресу, указанному лицом, участвующим в деле, или его представителем. В случае, если по указанному адресу гражданин фактически не проживает, извещение может быть направлено по месту его работы.

Из материалов дела усматривается, что Муксимов П.В. зарегистрирован по адресу адрес, Закиров А.Ф. – по адресу адрес Сведения об иных адресах ответчицы у суда на момент вынесения обжалуемого решения отсутствовали.

Материалами дела подтверждается, что о судебном заседании Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 28 февраля 2022 г. Муксимов П.В. был заблаговременно извещен заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу 450098, адрес, однако данное почтовое отправление вернулись с отметками «истек срок хранения». Судебное извещение, направленное в адрес Закирова А.Ф., получено им лично 13 февраля 2022 г. (л.д. 92).

Таким образом, судом первой инстанции были предприняты все меры для надлежащего извещения ответчиков о времени и месте судебного заседания от 28 февраля 2022 г., обеспечения их конституционных прав и интересов.

При этом, по смыслу статьи 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, личное участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью стороны.

На основании статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им гражданские права своей волей и в своем интересе.

Поскольку о наличии уважительных причин неявки ответчики суду не сообщили, о месте и времени судебного заседания были извещены надлежащим образом, суд был вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Доводы апелляционной жалобы о том, что предоставление Закирову А.Ф., Муксимову П.В. как собственникам нежилого здания с кадастровым номером №... спорного участка в аренду без проведения торгов соответствует требованиям действующего законодательства, сводятся к несогласию с постановленным решением по основаниям, которые были предметом судебного рассмотрения, эти доводы направлены на иную оценку норм материального права и обстоятельств, установленных и исследованных судом первой инстанции по правилам статей 12, 56 и 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а потому не могут служить поводом к отмене данного решения.

Так, судом первой инстанции достоверно установлены отсутствие законных оснований для предоставления в аренду земельного участка с кадастровым номером №... как для завершения строительства (данный объект строительством не начат, разрешительные документы на его возведение ответчиками не получены, уже имеющееся и оформленной ими в собственность здание представляет собой сооружение, имеющее вспомогательный характер по отношению к объекту недвижимости), так и для обслуживания существующего объекта недвижимости плащадью14,1 кв.м. (площадь испрашиваемого земельного участка не соразмерна площади расположенного на нем объекта недвижимости).

Доказательств того, что на данном земельном участке расположены иные объекты капитального строительства, в частности, детский сад со спортивной площадкой (разрешение на строительство, разрешение на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию, сведения из ЕГРН) суду не представлено и судом не добыто.

Само про себе наличие у Закирова А.Ф., Муксимова П.В. намерения на строительство детского сада таковым обстоятельством не является.

Доводы апелляционной жалобы о том, что вопрос о соразмерности площади земельного участка с площадью расположенного в его границах объекта недвижимости имеет юридическое значение только лишь в случае выкупа данного участка, основаны на ошибочном толковании действующего законодательства.

Так, в соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании, в том числе договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду (подпункт 3 пункта 1).

На основании статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи (пункт 1). Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений (подпункт 9 пункта 2).

В статье 39.20 предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1).

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами (пункт 1 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации).

По смыслу закона, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить.

Ответчиками таких доказательств не представлено, представленное ими заключение специалиста – кадастрового инженера А. № 025/21 от 13 декабря 2021 г. обоснованно не было принято судом во внимание, поскольку указанное заключение не содержит каких-либо расчетов с учетом площади строения, занимаемого земельный участок, на дату заключения договора аренды (л.д. 138-143 т.1).

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения. Они направлены на иную оценку доказательств и не могут служить основанием к отмене решения суда.

Решение судом постановлено с соблюдением норм материального и процессуального права, значимые для дела обстоятельства судом установлены правильно, доказательства надлежаще оценены судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований к его отмене, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 28 февраля 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Муксимова П.В. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 24 июня 2022 г.