Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Московского районного суда г. Калининграда от 30 августа 2021 года,

Заслушав доклад судьи Харитоненко Н.О., пояснения ФИО2, поддержавшей доводы жалобы, представитель ГП Калининградской области «Автовокзал», возражавшего против жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Государственное предприятие Калининградской области «Автовокзал» обратилось с иском к ФИО2, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ГП КО «Автовокзал» и индивидуальным предпринимателем ФИО2 был заключен договор аренды №, по которому Арендодателем предоставлено Арендатору сооружение: участок платформы автовокзала, площадью <данные изъяты> кв.м. (между торговыми павильонами № и №), расположенное по <адрес> для использования под установку торгового павильона для организации розничной торговли продовольственными товарами. Договор был заключён на неопределенный срок. ДД.ММ.ГГГГ Арендатору было вручено уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке, договор считается расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ. По условиям договора Арендатор обязан был в течение десяти дней после прекращения договора возвратить имущество по акту приёма-передачи в исправном состоянии, с учётом нормального износа, то есть до ДД.ММ.ГГГГ включительно, однако, по настоящее время имущество не возвращено, акт не подписан, в связи с чем истец просил взыскать с ответчика штраф по договору аренды за неисполнение обязательства по возврату имущества в размере 57 649,95 руб., задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 58 142,93 руб., задолженность по хоздоговору (электроэнергия) 0,01 руб.; неустойку за фактическое пользование имуществом за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 170,90 руб. обязать ответчика устранить препятствия в пользовании имуществом, освободив его от торгового павильона.

Впоследствии, уточнив требования, истец просил признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ответчика на нежилое помещение, площадью <данные изъяты> кв.м., литер 13 из лит. Е, расположенное по <адрес> кадастровый (или условный) номер № установить, что решение суда является основанием для исключения из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ФИО2 на вышеуказанное нежилое помещение; установить, что решение суда является основанием для исключения из ЕГРН записи о государственной регистрации договора дарения торгового павильона от ДД.ММ.ГГГГ запись регистрации 39№ от ДД.ММ.ГГГГ установить, что решение суда является основанием для исключения из реестровой книги Калининградского бюро технической инвентаризации записи о регистрации по праву собственности за ФИО3 секции № 13 из литера «Е» по <адрес> под №, инвентарное дело №; обязать ответчика устранить препятствия в пользовании имуществом, переданного ответчику по договору аренды нежилого помещения (здания, сооружения) от ДД.ММ.ГГГГ№, а именно: сооружение: участок платформы автовокзала площадью <данные изъяты> кв.м. (между торговыми павильонами № и №), расположенное по <адрес> освободив его от торгового павильона, установленного ответчиком.

ФИО2 обратилась со встречным иском, указав, что агентством по имуществу Калининградской области утверждены примерные договоры аренды государственного имущества. Автовокзал воспользовался таким договором, однако договор должен быть конкретным или на сооружение как здание, или на недвижимое имущество, либо на нежилое помещение. Оспариваемый договор не отвечает таким требованиям, так как при его прочтении усматривается факт аренды нежилого помещения и прилагается расчет размера арендной платы за 1 кв.м. за пользование нежилым сооружением - участком крытой платформы перрона автовокзала г. Калининграда, а предполагаемое использование оценки и связанные с этим ограничения – определения величины арендной платы за пользование нежилым помещением при заключении договора аренды. Кроме того, все договоры с арендаторами изначально с ДД.ММ.ГГГГ заключались на недвижимое имущество с оплатой аренды за пользование нежилым помещением. Павильоны уже стоят на крытой платформе, арендованной у автовокзала при строительстве, и они были вынуждены как бы участвовать в аукционе, без него договор аренды не заключался, а конкуренции и быть не может. Арендная плата устанавливалась как данность, и её согласия никто не спрашивал. С ДД.ММ.ГГГГ, до заключения договора аренды, павильон работал как предприятие общественного питания, о чём свидетельствовала вывеска «Закусочная», в налоговую инспекцию также подавались сведения, где она отчитывалась по своей деятельности и о её приостановке. Полагает, что истец имел возможность предоставить ей рассрочку по оплате задолженности за апрель-май, когда она была на самоизоляции, так как работала одна и ей 70 лет, согласно требованиям правительства. При заключении договора аренды арендная плата была установлена согласно выписки из отчета № где указан объект оценки – рыночная величина арендной платы за пользование нежилым сооружением – участком крытой платформы перрона Автовокзала г. Калининграда, а предполагаемое использование результатов оценки – определение величины арендной платы за пользование нежилым помещением при заключении договора аренды, то есть в отчёте нарушен принцип однозначности.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, с учётом уточнений, ФИО2 просила признать договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ. недействительным и обязать произвести истца перерасчет арендной платы, пени и штрафов.

Суд, рассмотрев дело, постановил решение, которым исковые требования государственного предприятия Калининградской области «Автовокзал» удовлетворены частично.

Признано отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО2 на нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м., литер 13 из лит. Е, расположенное по <адрес> кадастровый (или условный) номер №

Данное решение суда является основанием для исключения из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ФИО2 на вышеуказанное нежилое помещение.

ФИО2 обязана устранить препятствия в пользовании имуществом, освободив сооружение: участок платформы автовокзала площадью <данные изъяты> кв.м. (между торговыми павильонами № и №), расположенное по <адрес> от торгового павильона.

С ФИО2 взысканы в пользу государственного предприятия Калининградской области «Автовокзал» по договору аренды нежилого помещения (здания, сооружения) от ДД.ММ.ГГГГ№: штраф за неисполнение обязательства по возврату имущества в течение 10 дней после прекращения Договора в размере 57 649,95 руб.; задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 58 142,93 руб. задолженность по хоздоговору (электроснабжение) 0,01 руб.; задолженность за фактическое пользование имуществом с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. в размере 3 170,90 руб. В остальной части иска отказано.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 отказано.

В апелляционной жалобе ФИО2 просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении её требований, ссылаясь на то, что суд неверно установил обстоятельства дела, дал неправильную оценку доказательствам, в связи с чем пришёл к ошибочным выводам. Полностью повторяя доводы встречного иска, продолжает настаивать на том, что оспариваемый договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ не отвечает требованиям установленным законом, так данный договор должен быть или на сооружение как здание, или на недвижимое имущество, либо на нежилое помещение, в связи с чем полагает договор аренды является недействительным. Ссылается на то, что с началом пандемии она ушла на самоизоляцию, ей исполнилось 70 лет и она работала одна. За этот период образовалась задолженность за апрель и май в сумме 43 206 рублей. Она обратилась в администрацию «Автовокзала» с заявлением, чтобы не начисляли арендную плату за этот период в связи с закрытием точки общественного питания, в чём ей было отказано. Дополнительное соглашение об отсрочке оплаты с разбивкой по частям как это было сделано другим предпринимателям, ей не предложили, сославшись на то, что все документы по обеспечению безопасности не распространяются на организации и работодателей, обеспечивающих население продуктами питания и товарами первой необходимости. Однако, таковыми ФИО4 не торговала. Обращает внимание, что при заключении договора аренды арендная плата была установлена согласно выписки из отчёта № где указан объект оценки – рыночная величина арендной платы за пользование нежилым сооружением – участком крытой платформы перрона Автовокзала г. Калининграда, а предполагаемое использование результатов оценки – определение величины арендной платы за пользование нежилым помещением при заключении договора аренды, то есть в отчёте нарушен принцип однозначности.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим оставлению без изменения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, согласно Уставу Государственного предприятия Калининградской области «Автовокзал» (ГП КО «Автовокзал») (л.д. 32-45 т.1) предприятие является правопреемником Калининградского производственного объединения автовокзалов и пассажирских автостанций, созданного приказом Минавтотранса РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ№

Согласно регистрационному удостоверению, выданному КФ ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» № № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 234 т.1), на основании Решения Горисполкома об отводе земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ за Калининградским производственным объединением автовокзалов и пассажирских автостанций зарегистрировано право собственности на имущественный комплекс автовокзала г. Калининграда: нежилое здание по ул<адрес> состоящее из: литер А, общей площадью <данные изъяты>кв.м.; литер 1 – склад, износ 60%; литер 2- склад- износ 50 %; литер I – замощение асфальтовое, износ 30 %; литер II – замощение, бетонная плитка, износ 30 %; литер III – платформа, гудронир. На металлических столбах, износ 25 %.

В ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по управлению имуществом Производственное объединение автовокзалов и пассажирских автостанций переименовано в Государственное предприятие «Автовокзал».

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом области и ОГП «Автовокзал» заключен договор № о закреплении государственного имущества на праве хозяйственного ведения, согласно которому предприятие ОГП «Автовокзал»№ принимает по акту приема передачи в хозяйственное ведение следующие основные средства: нежилые помещения, здания, строения, сооружения, согласно приложению №, расположенные по <адрес> по районам области, согласно приложению № 1, общей площадью <данные изъяты> кв.м., для использования в целях уставной деятельности.

Характеристики зданий, строений, сооружений, а также нежилых помещений приведены в технических паспортах под единым инвентарным номером № (л.д. 237-250 т.1), в том числе, передана платформа Литер III.

ДД.ММ.ГГГГ между Мэрией г. Калининграда и ОГП «Автовокзал» заключен договор № на передачу в аренду городских земель: земельный участок с КН №, площадью <данные изъяты> га под существующие здания и сооружения автовокзала; земельный участок с КН №, площадью <данные изъяты> га для реконструкции существующего диспетчерского пункта.

ДД.ММ.ГГГГ в связи с гос.регистрацией права собственности Калининградской области на вышеуказанные земельные участки между Агентством по имуществу Калининградской области и ОГП «Автовокзал» заключено Соглашение к договору на передачу в аренду городских земель от ДД.ММ.ГГГГ№ заключенному Мэрией г. Калининграда с ОГП «Автовокзал».

Платформа расположена на вышеуказанных земельных участках, о чем свидетельствует Выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ

Таким образом, весь имущественный комплекс автовокзала г. Калининграда, в том числе, Платформа, является собственностью Калининградской области, передан ГП КО «Автовокзал» на праве хозяйственного ведения. Имущество внесено в реестр государственной собственности, право собственности и право хозяйственного ведения зарегистрированы в установленном порядке.

Согласно Выписке из ЕГРИП от ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ являлась индивидуальным предпринимателем, основным видом деятельности которой являлась: торговля розничная преимущественно пищевыми продуктами, включая напитки, и табачными изделиями в неспециализированных магазинах.

Как следует из свидетельства о гос.регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 на основании Договора дарения торгового павильона от ДД.ММ.ГГГГ дата регистрации: № является собственником нежилого помещения, общей площадью <данные изъяты> кв.м., литер: 13 из лит. Е., по <адрес>, условный номер №

Данный торговый павильон установлен на Платформе, которая является собственностью Калининградской области. Основанием пола служит асфальтобетонное покрытие платформы, потолком – железобетонные плиты покрытия платформы автовокзала.

ДД.ММ.ГГГГ между Государственным предприятием Калининградской области «Автовокзал» (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен Договор аренды № нежилого помещения (здания, сооружения), согласно условиям которого, на основании протокола рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе на право заключения договора аренды (приложение № 1), арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сооружение: участок платформы автовокзала общей площадью <данные изъяты> кв.м. (между торговыми павильонами № и №), расположенное по <адрес> для использования под установку торгового павильона для организации розничной торговли продовольственными товарами. Передача имущества производится по акту приема-передачи, который подписывается сторонами. Описание и технические характеристики имущества: сооружение. Имущество находится в государственной собственности Калининградской области и принадлежит Арендодателю на праве хозяйственного ведения.

На основании п. 2.1 Договора аренды, договор заключается на 11 месяцев. По истечении срока действия настоящего договора он считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок, если отсутствуют возражения сторон.

Согласно п. 3.3.1 Договора аренды, арендатор обязан оплачивать арендную плату своевременно и полностью.

Ежемесячная арендная плата за переданное по настоящему договору имущество исчисляется на основании методики определения арендной платы за государственное имущество Калининградской области. Размер арендной платы за передаваемое в аренду имущество определен исходя из рыночной величины арендной платы (за 1 кв.м.) арендуемого имущества, указанный в отчетке об оценке № (приложение № 2): ежемесячная арендная плата составляет 20020 руб. Арендная плата не включает в себя плату за услуги по обеспечению электроэнергией, водоснабжению и водоотведению, которые оплачиваются арендатором по отдельному договору (п. 4.1 Договора).

В соответствии с п. 4.5 Договора аренды, при изменении размера арендной платы в случаях, предусмотренных пунктами 4.3 и 4.4 договора, перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к договору не требуется.

В случае несоблюдения арендатором порядка и срока внесения арендной платы по настоящему договору (пункты 3.3.1, 4.1 – 4.4, 4.7) арендатор выплачивает пеню в размере 0,5% с просроченной суммы платежа за каждый день просрочки (п. 5.2 Договора аренды).

При неисполнении обязательств, предусмотренных п. 3.3.17 договора, арендатор выплачивает арендодателю штраф в размере 1% годовой суммы арендной платы за каждый день просрочки исполнения обязательства, а также вносит арендную плату и оплачивает платежи по содержанию имущества за все время просрочки (п. 5.5 Договора аренды).

В силу п. 2.2 Договора аренды, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц с указанием даты возврата имущества.

Арендатор обязан в течение десяти дней после прекращения договора возвратить имущество по акту приема-передачи в исправном состоянии, с учетом нормального износа, а также передать арендодателю улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества (п. 3.3.14 Договора).

В соответствии с п. 6.6 Договора аренды, расторжение и прекращение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате, по платежам за пользование земельным участком, по платежам за содержание имущества, а также от уплаты пени и штрафов

ДД.ММ.ГГГГ стороны подписали Акт приема-передачи в аренду недвижимого имущества (том 1, л.д. 65).

Из материалов дела следует, что Государственное предприятие Калининградской области «Автовокзал» обязательства по указанному договору исполнило, предоставив ИП ИП ФИО2 участок платформы автовокзала общей площадью <данные изъяты> кв.м. во временное пользование.

В последующем, поскольку ФИО2, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, продолжила пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды, он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

ГП КО «Автовокзал» была проведена оценка арендной платы за государственное имущество, расположенное по <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (отчет ООО «Оценка Консультации Аудит» от ДД.ММ.ГГГГ№). Уведомление об изменении арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ было направлено ГК КО «Автовокзал» исх. от ДД.ММ.ГГГГ№

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получено Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке (том 1, л.д. 70-71), согласно которому договор будет считаться расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ. Имущество необходимо возвратить до ДД.ММ.ГГГГ

Вместе с тем, в ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 с предложением о расторжении договора аренды в одностороннем порядке не согласилась, указав, что все обязательства по договору исполняет в срок и в полном объеме, предложила ГП «Автовокзал» выплатить ей компенсацию за павильон.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 освободила свой павильон от торгового оборудования и продовольственных товаров, но не осуществила демонтаж павильона на платформе автовокзала. По вопросу задолженности арендной платы просила обратиться в суд.

Положениями Закона Калининградской области от ДД.ММ.ГГГГ№ «О порядке управления и распоряжения государственной собственностью Калининградской области» льготы по арендной плате не предусмотрены.

Удовлетворяя исковые требования ГП КО «Автовокзал» о взыскании с ФИО2 задолженности по арендной плате, суд первой инстанции руководствовался условиями договора, положениями ст. ст.606, 610, 614 ГК РФ, и исходил из того, что арендная плата отмене, снижению, либо отсрочке уплаты не подлежала, и ИП ФИО2 не представлены доказательства опровергающие сумму задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 58 142,93 руб. задолженность по хоздоговору (электроснабжение) 0,01 руб.; неустойки за фактическое пользование имуществом с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 170,90 руб. Кроме того, поскольку ФИО2 не устранены препятствия в пользовании имуществом- участком платформы автовокзала площадью <данные изъяты> кв.м. от торгового павильона, судом с неё также взыскан штраф за неисполнение обязательства по возврату имущества в течение 10 дней после прекращения Договора в размере 57 649,95 руб.

Во встречном исковом заявлении ФИО2 о признании Договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ на нежилое помещение (здание, сооружение) недействительным, обязании ГП КО «Автовокзал» произвести перерасчет арендной платы, пени и штрафов, судом отказано в связи с пропуском срока исковой давности, предусмотренного ст. ст. 196, 200 ГК РФ, о применении которого просил представитель ГП КО «Автовокзал».

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, поскольку они полностью согласуются с установленными по делу обстоятельствами, а также соответствуют нормам материального права.

Как верно установил суд, о начисленных денежных суммах по договору аренды ФИО2 узнала ДД.ММ.ГГГГ, поскольку размер ежемесячной арендной платы был установлен п. 4.1 Договора аренды, подписанного ею ДД.ММ.ГГГГ. Об изменении арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ арендатор также была поставлена в известность ГК КО «Автовокзал» в письме исх. от ДД.ММ.ГГГГ№ С данного времени ФИО2 вносила арендные ежемесячные платежи, не оспаривая их размер.

С учетом того, что с настоящим встречным иском в суд ФИО2 обратилась в ДД.ММ.ГГГГ, является обоснованным вывод суда о пропуске ею трехлетнего срока исковой давности по заявленным требованиям.

Доводы жалобы ответчика ФИО2 об обратном судебная коллегия отклоняет, как основанные на неверном толковании норм материального права.

Возражения ответчика о том, что арендная плата не подлежала начислению в период самоизоляции и закрытием торговой точки, рассмотрены судом и также обоснованно отклонены, так как меры, принимаемые в соответствии с Указом Президента РФ от 02.04.2020 № 239 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)", не распространялись на организации (работодателей и их работников), обеспечивающие население продуктами питания и товарами первой необходимости.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований ГП КО «Автовокзал» о признании отсутствующим право собственности ФИО2 на нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м., лител 13 из литер Е, расположенное по <адрес> возложении на ответчика обязанности по демонтажу спорного объекта, суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 130, 301, 304, 450, 606, 622, Гражданского кодекса РФ, положениями статьи 7, 41, 60, 62 Земельного кодекса РФ и исходил из того, что спорное строение, возведенное на арендованном земельном участке, исходя из целевого назначения земельного участка, является временным, земельный участок, занятый торговым павильоном, был предоставлен для размещения временного строения - торгового павильона, не обладающего признаками объекта капитального строительства, указанный торговый павильон не относится к недвижимому имуществу, право собственности на которое, в силу положений статьи 131 ГК РФ подлежит государственной регистрации, а осуществление государственной регистрации права собственности в данном случае на объект за ответчиками не может служить основанием для отнесения спорного объекта к недвижимому имуществу.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, изложенными в оспариваемом судебном постановлении, поскольку указанные выводы основаны на законе, соответствуют обстоятельствам дела, установленным и представленным доказательствам.

Вопреки доводам жалобы ФИО2, наличие свидетельства о государственной регистрации права не является безусловным доказательством того, что объект, на который выдано это свидетельство, является недвижимым имуществом.

Если участок предоставлен в аренду для возведения (размещения) временных строений либо легко возводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют.

Таким образом, дав оценку предоставленным сторонами доказательствам, суд пришел к верному выводу, что возведение спорного объекта недвижимости было осуществлено на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает расположение на нем данного объекта, чем нарушаются охраняемые законом права и интересы собственника земельного участка и платформы автовокзала.

Утверждения ФИО2 о том, что демонтировать принадлежащий ей павильон технически не представляется возможным, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ никакими допустимыми доказательствами не подтверждены.

Кроме того, из технического паспорта на спорное строение (л.д. 203-206 т.1) следует, что наружные стены и перекрытия выполнены из панелей «Сендвич», оконные проемы – стеклопакеты, т.е. объект состоит из конструкций облегченного типа.

Также в подтверждение своих требований ГП КО «Автовокзал» представил в суд первой инстанции Заключение специалиста ФИО1. от ДД.ММ.ГГГГ согласно которому нежилое строение: торговый павильон № расположенный по <адрес> не является объектом капитального строительства. Данный павильон выполнен из сборно-разборной металлокаркасной конструкции, установленной в ранее существующий конструктивный элемент платформы. С учетом наличия у павильона легкоразборных болтовых соединений строение не является цельным неразъемным сооружением, неразрывно связанным с основанием, исходя из этого, возможно произвести разборку торгового павильона без нанесения ему несоразмерного ущерба.

Доказательств, опровергающих указанные вывода специалиста, ответчиком ни в суд первой инстанции, ни в апелляционный суд не предоставлено.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являются необоснованными и не могут служить основанием для отмены решения, выводов суда они не опровергают, были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов. Они не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке.

Нарушений норм процессуального законодательства, безусловно влекущих отмену решения, по делу не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Московского районного суда г. Калининграда от 30 августа 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу- без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи