Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Чернушинского районного суда Пермского края от 10.11.2020 года, которым постановлено:

«Исковые требования прокурора Чернушинского района удовлетворить частично.

Признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером **:2260 от 20.06.2017 года № 61-17, заключенный между Комитетом по управлению имуществом администрации Чернушинского городского поселения и ФИО1.

Применить последствия недействительности сделки, взыскать с ФИО1 в пользу муниципального образования "Чернушинский городской округ" в лице администрации Чернушинского городского округа 828883,55 рублей.

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в размере 11488,84 рублей».

Заслушав доклад судьи Мехоношиной Д.В., пояснения представителя Пермской краевой прокуратуры Третьяковой О.В., изучив материалы дела, судебная коллегия

установила:

Прокурор Чернушинского района обратился в суд с иском к Управлению имущественных отношений администрации Чернушинского городского округа, ФИО1, с учетом уточнения требований в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – ГПК РФ), просил о признании договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером **:2260 от 20.06.2017 года № **, заключенного между Комитетом по управлению имуществом администрации Чернушинского городского поселения и ФИО1, недействительным; применить последствия ничтожной сделки, взыскать с ФИО1 в пользу муниципального образования "Чернушинский городской округ" денежные средства в размере 996 641,68 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что прокуратурой Чернушинского района проведена проверка Комитета по управлению имуществом и землепользованию администрации Чернушинского городского поселения, в ходе которой выявлена незаконная сделка по продаже земельного участка, заключенная 20.06.2017 года по договору купли-продажи № ** Комитетом по управлению имуществом и землепользованию администрации Чернушинского городского поселения с ФИО1 20.06.2017 года Комитетом по управлению имуществом и землепользованию администрации Чернушинского городского поселения и ФИО1 на основании п.п. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также – ЗК РФ) заключен договор купли-продажи земельного участка № **, согласно которому в собственность ФИО1 передан земельный участок с кадастровым номером **:2260, общей площадью 3018 кв.м., с разрешенным использованием "под склады", расположенный по адресу: ****. Земельный участок с кадастровым номером **:2260 относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена. Право распоряжаться такими участками предоставлено органам местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения (абз. 3 п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). Указанный земельный участок ранее был предоставлен ФИО1 на основании договора аренды земельного участка от 11.03.2014 года № **, заключенного по результатам аукциона с Комитетом по управлению имуществом и землепользованию администрации Чернушинского городского поселения. На земельном участке с кадастровым номером **:2260 ФИО1 построил объект недвижимости – 1-этажное нежилое здание склада площадью 28,3 кв.м. (кадастровый номер **:2618). 06.06.2017 года ФИО1 зарегистрировал право собственности в ЕГРН на данный объект недвижимости. В связи с нахождением на арендуемом земельном участке с кадастровым номером **:2260 объекта недвижимости – склада, находящегося в собственности ФИО1, ответчик 08.06.2017 года обратился в Комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации Чернушинского городского поселения с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность. На основании ст. 39.20 ЗК РФ постановлением администрации Чернушинского городского поселения от 08.06.2017 года № 585, договора купли-продажи земельного участка от 20.06.2017 года № ** ФИО1, как собственнику здания склада, предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером **:2260, общей площадью 3018 кв.м., с разрешенным использованием "под склады", по выкупной цене 332 213,90 рублей. Цена выкупа земельного участка определена на основании п. 5.1 ст. 1 Закона Пермского края от 07.10.2011 года № 837-ПК «О порядках определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Пермского края или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов, а также размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных и земельных участков, находящихся в собственности Пермского края, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», в размере 25% от кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка составляла 1 328 855,58 рублей. 21.06.2017 года ФИО1 оплатил в Комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации Чернушинского городского поселения выкупную цену земельного участка в размере 332 213,90 рублей. Право собственности на земельный участок за ФИО1 зарегистрировано 26.06.2017 года в ЕГРН. Вместе с тем, в силу п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган - Комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации Чернушинского городского поселения обязан был принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, поскольку с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов. ФИО1 со ссылкой на п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ предоставлен в собственность земельный участок площадью 3 018 кв.м., на котором расположен объект недвижимости (здание склада) площадью 28,3 кв.м. При этом в документах по отчуждению из государственной собственности указанного земельного участка отсутствуют обоснования необходимости предоставления ФИО1 участка в 106 раз превышающего площадь расположенного на нем здания. Кроме того, при проведении 10.02.2020 года осмотра земельного участка с выездом на место, установлено, что часть предоставленного участка порядка 2 989 кв.м. для здания склада не используется (фактически пустует), в связи с чем, оснований для его предоставления целиком в собственность без торгов, по льготной выкупной цене у Комитета по управлению имуществом и землепользованию администрации Чернушинского городского поселения не имелось. Расположение здания склада площадью 28,3 кв.м. на земельном участке площадью 3 018 кв.м. свидетельствуют о явной несоразмерности площади участка размещенному на нем объекту. На ФИО1 лежало бремя доказывания необходимости использования земельного участка площадью 3 018 кв.м. для эксплуатации объекта недвижимости. Однако, такие доказательства в материалах дела отсутствуют. То обстоятельство, что изначально ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок площадью 3 018 кв.м. не может являться основанием и подтверждением необходимости использования такого участка для здания площадью 28,3 кв.м. ФИО1 обладал правом выкупа в упрощенном порядке по льготной цене только соответствующей части земельного участка и исключительно в размере занятом зданием в 28,3 кв.м. и необходимом для его использования. Так как стороны не приняли меры по формированию земельного участка по площади соразмерной зданию в 28,3 кв.м. и необходимой для его использования, оснований для заключения договора купли-продажи земельного участка от 20.06.2017 года № ** у Комитета по управлению имуществом и землепользованию администрации Чернушинского городского поселения с ФИО1 не имелось. Комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации Чернушинского городского поселения обязан был отказать в предоставлении ФИО1 земельного участка целиком в собственность без проведения торгов. Учитывая очевидную несоразмерность площадей отчужденного из неразграниченной собственности земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, из указанного земельного участка мог быть сформирован самостоятельный объект недвижимости и реализован с торгов в соответствии с требованиями п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ. При этом, в случае его продажи на аукционе цена такого земельного участка была бы определена по результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона – рыночной, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или кадастровой стоимости (п. 1 ст. 39.4, п. 12 ст. 39.11 ЗК РФ), то есть в условиях конкуренции по цене, превышающей выкупную. Нарушение норм федерального законодательства при заключении указанного договора купли-продажи земельного участка повлекло существенное нарушение интересов муниципального образования «Чернушинский городской округ». Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ** от 20.06.2017 года № **, заключенный Комитетом по управлению имуществом и землепользованию администрации Чернушинского городского поселения с ФИО1, подлежит признанию недействительным, как нарушающий установленный законом запрет, баланс общественных отношений и принцип равноправия участников аукциона, а также права лиц, потенциально претендующих на заключение договора купли-продажи земельного участка на торгах (ФИО1 необоснованно предоставлено преимущество перед такими лицами), Продавцом недвижимого имущества являлся Комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации Чернушинского городского поселения. Пунктом 1.1 "Положения о Комитете по управлению имуществом и землепользованию администрации Чернушинского городского поселения", утвержденного постановлением администрации Чернушинского городского поселения № 438 от 09.12.2014 года, определено, что он является отраслевым (функциональным) органом администрации Чернушинского городского поселения, уполномоченным управлять и распоряжаться земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, и в случаях, установленными нормами действующего законодательства, земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. После приобретения права собственности на земельный участок с кадастровым номером **:2260 ФИО1 на основании договора купли-продажи земельного участка от 03.04.2018 года продал его К. за 1 000 000 рублей. Право собственности на указанный земельный участок К. зарегистрировал в ЕГРН 05.04.2018 года. 12.11.2019 года земельный участок с кадастровым номером ** снят с кадастрового учета в связи с тем, что К. образовал новый земельный участок с кадастровым номером **:2800, расположенный по адресу: ****, площадью 4 816 кв.м., с разрешенным использование "под склады", путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами **:2260 и **:2423.Учитывая, что земельный участок с кадастровым номером ** ФИО1 продал К., который является добросовестным покупателем, земельный участок в настоящее время прекратил свое существование в результате его объединения с другим земельным участком, то необходимо применить последствия недействительности договора в силу ч. 2 ст. 167, п. 1 ст. 1103 ГК РФ, п. 1 ст. 39.4, п. 12 ст. 39.11 ЗК РФ. С ФИО1 в пользу муниципального образования "Чернушинский городской округ" следует взыскать 996 641,68 рублей, с учетом ранее внесенной им выкупной цены участка (1 328 855,58 – 332 213,90 = 996 641,68).

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит ответчик – ФИО1, указывая на его незаконность и необоснованность. Полагает, что действующее земельное законодательство не содержит норм, прямо связывающих возможность выкупа земельного участка без проведения торгов с площадью здания, находящегося на этом участке. Действующим законодательством не определены процедура и механизм, при помощи которых покупатель земельного участка должен предоставить обоснование размера площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости. Участок был сформирован, поставлен на кадастровый учет, предоставлен в аренду для размещения склада. Договор купли-продажи был исполнен сторонами, претензии при его заключении не имелось. Нельзя считать обоснованной позицию суда относительно того, что арендатор, построивший на участке лишь часть запланированных построек, не имеет право на выкуп земельного участка, пока не завершит строительство целиком, либо имеет право на выкуп только части земельного участка, занятого уже построенным к моменту обращения с заявлением о выкупе строением. При вынесении решения суд исходил из кадастровой стоимости земельного участка, хотя за основу должна приниматься его рыночная стоимость. Рыночная стоимость земельного участка с момента его продажи увеличилась, что подтверждается справкой, выполненной ООО «Компромисс». Данная справка не могла быть представлена суду первой инстанции, поскольку ответчику не было разъяснено, что правовое значение для разрешения спора имеет рыночная стоимость земельного участка на момент его продажи, а не на момент рассмотрения дела судом.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Управления имущественных отношений администрации Чернушинского городского округа, прокурор Чернушинского района пермского края просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Пермской краевой прокуратуры Третьякова О.В. возражала против отмены решения суда, иные участвующие в деле лица. извещенные о времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили, в связи с чем в силу ст.167 ГПК РФ процессуальных препятствий для рассмотрения дела в их отсутствие не имеется.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность принятого судом решения в пределах этих доводов в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Статьей 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

В пункте 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации, указано, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случая, предусмотренного подпунктом 6 пункта 2 данной статьи. Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей названного кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Для возникновения у арендатора земельного участка права на его приобретение в собственность без проведения торгов обязательным условием является наличие на арендуемом земельном участке здания, сооружения, на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости право собственности арендатора участка.

Из смысла указанных выше положений закона следует, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

В этой связи, лицо, претендующее на предоставление земельного участка в собственность, должно доказать, что на испрашиваемом участке расположен объект недвижимости, для эксплуатации которого требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

Как следует из материалов дела, и правильно установлено судом первой инстанции, ФИО1 являлся арендатором земельного участка из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: под склады, с кадастровым номером **:2260, площадью 3018 кв. м, расположенного по адресу: ул. **** в г. Чернушка Пермского края, договор аренды земельного участка по результатам торгов был заключен 11.03.2014 года г. на срок по 04.02.2019 года.

Земельный участок с кадастровым номером **:2260 был поставлен на государственный кадастровый учет 12.09.2013 года, кадастровая стоимость земельного участка в размере 1328855, 58 рублей была определена 12.09.2013 года, и подлежала применению с 01.01.2014 года.

Постановлением администрации Чернушинского городского поселения от 19.06.2017 № 585 принято решение предоставить ФИО1 в собственность за плату из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером **:2260, с видом разрешенного использования "под склады" в собственность без проведения торгов в порядке статей 39.1, 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Между администрацией и ФИО1 20.06.2017 года заключен договор №** купли-продажи земельного участка по цене 25% от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 332213, 90 рублей.

Основанием к принятию решения о передаче ответчику в собственность спорного земельного участка послужило заявление ФИО1 о предоставлении земельного участка в собственность за плату в порядке статей 39.1, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации от 08.06.2017 года и представленная выписка о регистрации права на объект недвижимости, расположенный на испрашиваемом участке.

На указанном земельном участке с кадастровым номером **:2260 ФИО1 построил одноэтажное нежилое здание склада площадью 28, 3 кв.м., год завершения строительства 2017, с кадастровым номером **:2618, на которое 06.06.2017 года за ним было зарегистрировано право собственности, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимого имущества.

03.04.2018 ФИО1 продал К. земельный участок **:2260 за 1000 000 рулей, переход права зарегистрирован в ЕГРН 05.04.2018 года.

Земельный участок с кадастровым номером **:2260 снят с кадастрового учета 12.11.2019 года в связи с объединением его с земельным участком с кадастровым номером **:2423, в результате чего был образован новый обьект – земельный участок с кадастровым номером **:2800, площадью 4816 кв.м.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, исходил из того, что предоставление в собственность ФИО1 земельного участка площадью 3018 кв. м. многократно превышает площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости, соответствующее решение принято в обход процедуры проведения торгов, и пришел к выводу о том, что на момент совершения оспариваемой сделки купли-продажи спорного земельного участка отсутствовали обстоятельства, которые в силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации влекут передачу органом местного самоуправления в собственность ФИО1 спорного земельного участка площадью 3018 кв.м., в связи с чем, удовлетворил заявленные прокурором требования.

Свод правил СП 42.1330.2016 «Свод правил. Градостроительство. Планировка и застрой ка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СП 42.13330.2011» позволяет определить площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации здания склада ответчика, равной 508 кв.м., что подтверждается информацией Управления имущественных отношений администрации Чернушинского городского округа. В данном случае площадь предоставленного без торгов участка превышает площадь участка, необходимого для эксплуатации здания, в 6 раз, что позволило сделать суду первой инстанции правильный вывод о том, что сделка по отчуждению в собственность земельного участка с кадастровым номером **:2260 является ничтожной, как совершенная в обход установленной законом процедуры, с причинением муниципальному образованию убытков в виде разницы в стоимости земельного участка площадью сверх необходимой для эксплуатации склада, по которой ответчик ее приобрел (25% от кадастровой стоимости) и начальной стоимости земельного участка указанной площади, в случае определения ее по результатам торгов.

Судебная коллегия находит приведенные выводы суда первой инстанции правомерными, соответствующими фактическим обстоятельствам дела, названным положениям закона, а также основанными на верной оценке доказательств по делу, доводами апелляционной жалобы они не опровергнуты.

Указание в качестве вида разрешенного использования спорного участка "для размещения складов ", предоставление ранее в аренду земельного участка площадью 3018 кв.м., вопреки мнению автора апелляционной жалобы, не свидетельствует о том, что весь спорный земельный участок подлежал передаче ФИО1 в собственность без проведения торгов.

Отсутствие в законе специальной нормы, предусматривающей порядок подтверждения собственником объекта недвижимости при обращении за предоставлением земельного участка по льготной процедуре в порядке ч. 1 ст.39. 20 ЗК РФ обоснования площади земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, не означает отсутствие этой обязанности, а также необходимость оценки органом местного самоуправления наличия у заявителя права на получение без торгов земельного участка заявленной площадью, исходя из целей, для которых земельный участок подлежит предоставлению.

Ссылка в жалобе на то, что собственник земельного участка с разрешенным использованием «под склады» вправе произвести строительство на нем нескольких складов, не учитывает, что земельный участок по льготной процедуре предоставляется не для строительства в будущем объектов недвижимости, а для эксплуатации реально существующего на момент отчуждения объекта недвижимости.

Доводы апелляционной жалобы о необходимости при определении размера убытков исходить из рыночной, а не из кадастровой стоимости земельного участка, обоснованными не являются.

В соответствии с ч. 12 ст.39. 11 ЗК РФ начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Из положения приведенной нормы закона следует, что право определения порядка начальной стоимости земельного участка, реализуемого на торгах (из рыночной, из кадастровой стоимости), принадлежит органу местного самоуправления, который реализует земельный участок.

Как следует из ответа Управления имущественных отношений Администрации Чернушинского городского округа от 16.02.2021 года, представленного по запросу суда апелляционной инстанции, на территории Чернушинского городского поселения нормативный документ, регламентирующий порядок определения начальной стоимости земельного участка, реализуемого на торгах, не принимался.

При этом в соответствии с п. 1 ст.1 Закона Пермского края от 07.10.2011 N 837-ПК "О порядках определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Пермского края или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов, а также размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земельных участков, находящихся в собственности Пермского края, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", продажа земельных участков, находящихся в собственности Пермского края или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов осуществляется по цене, рассчитываемой в процентах от кадастровой стоимости таких земельных участков.

Принимая во внимание, что при определении начальной продажной стоимости земельного участка орган местного самоуправления руководствуется интересами муниципального образования, выбирая наиболее соответствующий интересам бюджета муниципального образования порядок определения начальной цены предмета аукциона, что следует из положений ч. 12 ст.39. 11 ЗК РФ, а также с учетом действующего на территории Пермского края порядка определения стоимости участков, отчуждаемых без торгов, установленного Законом Пермского края от 07.10.2011 N 837-ПК, которым предусмотрено определение цены земельных участков в виде процента от их кадастровой стоимости, примененного при продаже земельного участка ответчику, судебная коллегия полагает обоснованным применение судом первой инстанции при расчете убытков в настоящем деле кадастровой стоимости земельного участка, установленной с 01.01.2014 года, и действовавшей на момент заключения спорного договора купли-продажи.

Фактически приведенные в апелляционной жалобе доводы ранее уже были предметом проверки и оценки суда первой инстанции, повторяют правовую позицию ответчика при рассмотрении дела в суде, сводятся к несогласию с выводами суда и не указывают на обстоятельства, которые не были проверены и не были учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для разрешения спора по существу, влияли бы на обоснованность и законность решения либо опровергали выводы суда.

В целом, предусмотренных ст.330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Чернушинского районного суда Пермского края от 10.11.2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: