Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми 29 июля 2020 года дело по апелляционной жалобе Ширинкина Вячеслава Александровича на заочное решение Дзержинского районного суда г. Перми от 26 февраля 2020 года, которым постановлено:

«Взыскать с Ширинкина Вячеслава Александровича в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Бизнес – Риэл» задолженность по арендной плате в размере 273963,61 руб., в том числе задолженность по арендной плате по договору №** от 29.03.2019 года в размере 257211,84 руб., 16751,77 руб. неустойку за период с 29.03.2019 по 20.12.2019, неустойку в размере 0,1% на сумму долга 174677,42 руб. за каждый день просрочки, начиная с 21.12.2019года по дату фактической уплаты суммы долга.

Взыскать с Ширинкина Вячеслава Александровича в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бизнес – Риэл» расходы по оплате государственной пошлины в размере 5939,64 рублей»

Заслушав доклад судьи Братчиковой М.П., пояснения представителя ответчика Ширинкина В.А. – Колясниковой Л.Ю., изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО «Бизнес – Риэл» обратилось в суд с исковыми требованиями к Ширинкину В.А. о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, расходов по оплате государственной пошлины.

В обоснование заявленных требований указано, что 29.03.2019 между сторонами заключен договор аренды № ** нежилых помещений, общей площадью 267,2 кв.м. по адресу: г. Пермь, ул. ****, помещения приняты арендатором по акту приему передачи 1.04.2019. В связи с расторжением договора аренды в одностороннем порядке с 10.12.2019, помещения возвращены арендодателю по акту приема-передачи 9.12.2019. По условиям договора аренды, ежемесячная плата состояла и постоянной части (85000 рублей) и переменной части (стоимость коммунальных услуг и услуги управляющей компании). По состоянию на 20.12.2019 у Ширинкина В.А. имеется просроченная задолженность в сумме 257211 рублей 84 копейки, на которую начислена неустойка на сумму 174677,42 рублей за период 29.03.2019-20.12.2019 в размере 16751,77 рублей. Поскольку до настоящего времени обязательство Ширинкиным В.А. не исполнено, заявлено о взыскании задолженности в судебном порядке с начислением неустойки, в размере, определенном договором аренды с дальнейшим начислением до даты оплаты задолженности, а также с возмещением понесенных судебных расходов за счет ответчика.

В ходе судебного разбирательства представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в иске. Ответчик в судебное заседание не явился, извещался по адресу постоянной регистрации, судебное извещение, направленное посредствам почтовой связи, возвращено по истечении срока хранения, в связи с чем судом принято решение о рассмотрении дела в порядке заочного судопроизводства.

Судом постановлено приведенное выше заочное решение, оснований для отмены которого не установлено. В обоснование выводов об обоснованности заявленных исковых требований судом отражено, что доказательств надлежащего исполнения обязательств по договору аренды в части внесения арендной платы ответчиком не представлено, в связи с чем проверив расчет задолженности и неустойки сделан вывод об обоснованности заявленных требований.

Не согласившись с заочным решением суда Ширинкин В.А. в апелляционной жалобе ставит вопрос о его изменении в части размера взысканных сумм указывая при этом, что при заключении договора аренды им внесен обеспечительный платеж в размере 170000 рублей, из которых 85000 рублей подлежал зачету в счет оплаты последнего месяца аренды, и 85000 рублей подлежал учету при расчете задолженности по арендой плате. Полагает, что размер задолженности подлежит уменьшению на 85000 рублей, не учтенных арендодателем.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Бизнес-Риэл» указывает, что в соответствии с условиями договора аренды обеспечительный платеж в ходе исполнения решения суда будет учтен в качестве оплаты ремонтных работ по приведению возвращенного помещения в надлежащее состояние, а также при расчете неустойки, взысканной до момента фактической оплаты. Просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика Ширинкина В.А. поддержала доводы апелляционной жалобы. Также указала, что судом не проверен расчет задолженности по арендной плате и пени с точки зрения периодов исчисления, поскольку полагает, что арендная плата подлежит расчету с 1.04.2019,задолженность образовалась с октября 2019, в связи с чем сумма пени иная, чем взыскана судом.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и надлежащим образом с учетом положений части 2.1 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебной коллегией принято решение о рассмотрении дела при данной явке.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что 29.03.2019 между ООО «Бизнес-Риэл» и индивидуальным предпринимателем Ширинкиным В.А. заключен договор аренды №**, по условиям которого Ширинкину В.А. переданы в аренду нежилые помещения общей площадью 267,2 кв.м., расположенные на 1-м этаже и подвале здания по адресу: г. Пермь, ул. **** По условиям договора аренды, срок аренды 3 года. В соответствии с пунктом 6.1. Договора аренды, постоянная часть ежемесячной арендной платы представляет собой стоимость аренды за пользование Ширинкиным В.А. помещениями, и составляет 85000 рублей в месяц. Срок внесения арендной платы не позднее 10 числа каждого текущего месяца аренды. Исходя из положений п. 6.3. договора аренды, переменная часть ежемесячной арендной платы представляет собой стоимость коммунальных услуг (электроэнергии, отопления, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения), а также стоимость услуг управляющей компании в Здании - ООО «Серго» (эксплуатационных услуг), потребленных Арендатором в соответствующем месяце. Оплата электроэнергии, холодного водоснабжения и водоотведения производится арендатором на основании данных индивидуальных приборов учета (счетчиков), установленных в арендуемых помещениях; оплата услуг управляющей компании и стоимости тепловой энергии, потребленной арендуемым помещением, производится арендатором на основании счетов управляющей компании пропорционально площади отапливаемых помещений, арендуемых арендатором (232,4 кв.м.), к общей площади помещений, принадлежащих Арендодателю в здании (562,9 кв.м.), то есть в размере 41,3 % от общей стоимости услуг управляющей компании и тепловой энергии, предъявленных Арендодателю, за соответствующий период. В соответствии с п. 6.3. договора аренды, оплата переменной части арендной платы производится арендатором в срок не позднее 5 банковских дней с даты получения от арендодателя соответствующего счета. Согласно п.15 при несвоевременном перечислении арендной платы арендатор уплачивает неустойку (пени) в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 6.2 договора аренды в срок не позднее 1.04.2010 арендатор принял обязанность внести на расчетный счет арендодателя сумму в размере 170000 рублей, в том числе: авансовый платеж в сумме 85000 рублей, который засчитывается арендатору в счет оплаты постоянной части арендной платы за первый месяц аренды (п.6.2.1); обеспечительный платеж в сумме 85000 рублей, обеспечивающий надлежащее исполнение обязательств. В случае надлежащего исполнения обязательств сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет оплаты последнего месяца аренды (п.6.2.2). Пунктом 6.2.3 установлено, что, арендодатель вправе в одностороннем порядке удержать (зачесть в счет исполнения обязательств) из суммы обеспечительного платежа сумму штрафных санкций ; сумму ущерба; сумму задолженности по арендной плате, а также сумму, необходимую для приведения помещения в надлежащее санитарно-техническое состояние.

1.04.2020 между сторонами составлен акт приема-передачи объекта аренды (л.д.28-35). Право аренды зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю 22.04.2019, запись регистрации № ** от 22.04.2019.

Договор аренды расторгнут ООО «Бизнес-Риэл» в одностороннем внесудебном порядке с 10.12.2019 на основании претензии-уведомления ООО «Бизнес-Риэл» № 1 от 25.11.2019, помещения возвращены ООО «Бизнес-Риэл» по акту приема-передачи 09.12.2019 (зафиксированы отверстия в стенах, загрязнения стен, требуется шпатлевка и покраска). Общий срок действия договора аренды составил период с 01.04.2019 по 09.12.2019.

Ширинкин В.А. 04.12.2019 прекратил свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, что подтверждается сведениями Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей № ** от 19.12.2019.

Согласно представленному истцом расчету, по состоянию на 20.12.2019 у Ширинкина В.А. перед ООО «Бизнес-Риэл» имеется просроченная задолженность по оплате арендной платы по договору аренды № ** от 29.03.2019 в общей сумме 257 211,84 рублей, в том числе 65000 рублей задолженность по оплате постоянной части арендной платы за октябрь 2019 года (счет ООО «Бизнес-Риэл» № ** от 1.10.2019 на сумму 85 000 рублей); 85000 рублей задолженность по оплате постоянной части арендной платы за ноябрь 2019 года (счет ООО «Бизнес-Риэл» № ** от 01.11.2019), 24677,42 рублей задолженность по оплате постоянной части арендной платы за период с 01.12.2019 по 9.12.2019 (счет ООО «Бизнес-Риэл» № ** от 02.12.2019), 7006,17 рублей задолженность по оплате коммунальных услуг за август 2019 года (ООО «Бизнес-Риэл» № ** от 19.09.2019 на сумму 19 006,17 рублей.), 1532,46 рублей задолженность по оплате коммунальных услуг за сентябрь 2019 года (счет ООО «Бизнес-Риэл» № ** от 22.10.2019), 17977,63 рублей задолженность по оплате коммунальных услуг за октябрь 2019 года (счет ООО «Бизнес-Риэл» № ** от 29.11.2019), 13209,47 рублей задолженность по оплате коммунальных услуг за ноябрь 2019 года (счет ООО «Бизнес-Риэл» № ** от 09.12.2019), 8817,88 рублей задолженность по оплате услуг управляющей компании за сентябрь 2019 года (счет ООО «Бизнес-Риэл» № ** от 19.09.2019), 8817,88 рублей задолженность по оплате услуг управляющей компании за октябрь 2019 года (счет ООО «Бизнес-Риэл» № ** от 22.10.2019), 8817,88 рублей задолженность по оплате услуг управляющей компании за ноябрь 2019 года (счет ООО «Бизнес-Риэл» № ** от 29.11.2019), 2560,05 рублей задолженность по оплате услуг управляющей компании за период с 01.12.2019 года по 09.12. 2019 года (счет ООО «Бизнес-Риэл» № ** от 09.12.2019).

Также представлен расчет размера неустойки, где указано о начале просрочки исполнения обязательств с 11.05.2019, общая сумма неустойки составила 16751,77 рублей (л.д.12).

Из карточки счета 62.1 следует, что 22.03.2019 Ширинкиным В.А. внесено 85000 рублей; 24.05.2019 – 45000 рублей; 31.05.2019 – 40000 рублей; 25.06.2019 – 35000 рублей; 27.06.2019 – 10000 рублей; 3.07.2019 – 20000 рублей; 4.07.2019 – 10000 рублей; 9.07.2019 – 10000 рублей; 29.07.2019 – 85000 рублей; 30.08.2019 – 35000 рублей; 2.09.2019 – 10000 рублей; 4.09.2019 – 15000 рублей; 6.09.2019 – 9000 рублей; 11.09.2019 – 16000 рублей; 16.09.2019 – 10000 рублей; 30.09.2019 – 20000 рублей; 2.10.2019 – 10000 рублей; 4.10.2019 – 10000 рублей; 8.10.2019 – 10000 рублей; 15.10.2019 – 25000 рублей; 01.11.2019 – 20000 рублей (л.д.52-54).

Согласно данным карточки счета 76.5 Ширинкиным В.А. в счет оплаты переменной части (коммунальных услуг) внесено 12.07.2019 - 14836,03 рублей, 21.08.2019 – 2878,91 рублей; 22.08.2019 – 8328,19 рублей, 07.11.2019 – 10673,79 рублей; 8.11.2019 – 12520,94 рублей; 13.11.2019 – 6000 рублей; 15.11.2019 – 6000 рублей (л.д.55).

В счет оплаты переменной части (услуг управляющей компании) Ширинкиным А.В. внесено: 16.08.2019 – 8817,88 рублей, 20.08.2019 – 8817,88 рублей, 20.09.2019 – 8817,88 рублей, 18.10.2019 – 8817,88 рублей; 23.10.2019 – 8817,88 рублей (л.д.56).

Счета о необходимости оплаты арендной платы вручены индивидуальному предпринимателю Ширинкину В.А. согласно ведомости счетов ООО «Бизнес – Риэл» (л.д.57-59).

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, судебная коллегия не может согласиться с размером сумм, взысканным судом первой инстанции с Ширинкина В.А. в пользу ООО «Бизнес-Риэл».

Данный вывод суда основан на том, что в силу п.3 ч.1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела является основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Статья 606 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В соответствии со ст. 381.1 Гражданского кодекса РФ, денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317.1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.

Поскольку Ширинкиным В.А. ни суду первой, ни суду апелляционной инстанции не представлено доказательств надлежащего исполнения обязанности по внесению ежемесячно арендной платы, то непогашенная задолженность по арендной плате подлежит взысканию в судебном порядке.

При этом, при определении размера задолженности по арендной плате и пени, суду первой инстанции надлежало исходить из условий договора аренды, согласно которому Ширинкиным В.А. в соответствии с условиями договора внесен обеспечительный платеж и составил 85000 рублей. Данное обстоятельство подтверждается как материалами дела, так и пояснениями сторон, в том числе со стороны истца, о зачете обеспечительного платежа в счет размера убытков, причиненных ненадлежащим состоянием помещения.

Между тем, учитывая факт внесения обеспечительного платежа в размере 85000 рублей и необходимость его учета в соответствии с условиями договора, судебная коллегия, руководствуясь положениями ст. 431 Гражданского кодекса РФ о толковании условий договора, приходит к выводу о том, что обеспечительный платеж подлежит зачету в счет оплаты пени в сумме 16751,77 рублей и арендной платы на сумму 68248,23 рублей. Таким образом с Ширинкина В.А. в пользу ООО «Бизнес-Риэл» подлежит взысканию задолженность по арендной плате 188963,61 рублей с начислением в соответствии с условиями договора аренды пени.

При этом, не усматривая оснований для отказа ответчику в применении положений ст. 381.1 Гражданского кодекса РФ, судебная коллегия исходит из того, что в нарушение п. 6.2.3 договора после удержания обеспечительного платежа арендатору надлежало направить арендодателю уведомление и его отсутствие дает право учесть обеспечительный платеж в счет задолженности в порядке очередности, установленной условиями договора.

Прекращение арендных отношений по смыслу 330 Гражданского кодекса РФ, не освобождает от ответственности за нарушение обязательств в связи с чем с Ширинкина В,А. подлежит взысканию пени в размере 0,1% в день от суммы задолженности по день фактической оплаты задолженности.

Доводы со стороны ответчика о том, что истцом представлен недостоверный расчет, противоречащий условиям договора, не состоятельны и опровергаются материалами дела.

Так, согласно расчету задолженности по арендной плате и пеней, а также карточек счетов 62.1 и 76.5 задолженность по постоянной части арендной платы начала образовываться с октября 2019 года, при этом пени, рассчитаны за периоды, когда Ширинкиным В.А. арендная плата (как постоянная, так и переменная части) вносилась несвоевременно и исходя из непогашенной части арендной платы.

Доказательств того, что в настоящее время задолженность погашена в полном объеме Ширинкиным В.А. не представлено.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. В случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов.

Поскольку удовлетворены исковые требования из заявленных истцом в размере 68,97% (188963,61 рублей /273963,61 рублей (цена иска)*100), то сумма расходов, подлежащих возмещению за счет ответчика, составляет 4096,57 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 199, 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Заочное решение Дзержинского районного суда г. Перми от 27 февраля 2020 года отменить в части взысканных с Ширинкина Вячеслава Александровича в пользу ООО «Бизнес-Риэл» сумм задолженности по договору аренды №** от 29.03.2019.

Изложить резолютивную часть решения суда в следующей редакции:

«Взыскать с Ширинкина Вячеслава Александровича в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Бизнес – Риэл» задолженность по арендной плате по договору №** от 29.03.2019 года в сумме 188963 (сто восемьдесят восемь тысяч девятьсот шестьдесят три) рубля 61 копейка, неустойку в размере 0,1% на сумму долга за каждый день просрочки, начиная с 21.12.2019 года по дату фактической уплаты суммы долга.

Взыскать с Ширинкина Вячеслава Александровича в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бизнес – Риэл» расходы по оплате государственной пошлины в размере 4096 (четыре тысячи девяноста шесть) рублей 57 копеек.

В остальной части исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Бизнес – Риэл» оставить без удовлетворения».

Председательствующий:

Судьи: