Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Петрострой-Мурино" на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 27 октября 2021 года, которым удовлетворены исковые требования ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью "Петрострой", обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Петрострой-Мурино" о возложении обязанности перечислить денежные средства, признании обязательства исполненным.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Нестеровой М.В., объяснения представителя ООО "Специализированный застройщик "Петрострой-Мурино" по доверенности ФИО3, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ФИО1, ФИО2 по доверенности ФИО4, представителя ООО «Петрострой» по доверенности ФИО5, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

ФИО1, ФИО2 обратились во Всеволожский городской суд Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Петрострой» и обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино» (далее - ООО "Петрострой", ООО "Специализированный застройщик "Петрострой-Мурино"), в котором просили:

- обязать ООО «Петрострой» перечислить денежные средства в сумме 2 574 275 рублей на счёт эскроу №, открытый на имя ФИО1 в АО БАНК ДОМ.РФ;

- признать исполненными надлежащим образом и в полном объёме обязательства ФИО1 и ФИО2 по оплате цены договора №Д-к195-Лампо/1 от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: РФ, <адрес>, земли САОЗТ Ручьи - кадастровый №, ЖК Лампо, Корпус 1.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Петрострой» с одной стороны и ФИО1, ФИО2 с другой стороны заключено соглашение о бронировании №Б-к195-Лампо/1, по условиям которого ООО «Петрострой» приняло на себя обязательство забронировать за Истцами и снять с продаж следующий объект недвижимости: -однокомнатная квартира под условным номером № на 17-м этаже, секция А жилого дома по строительному адресу: <адрес>, земли САОЗТ Ручьи, ЖК Лампо, корпус 1, 1 этап, кадастровый №, со следующими плановыми характеристиками: общая площадь (с учётом 50% площади лоджии и (или) 30% площади балкона) - 35,63 кв.м (далее - Квартира).

Истцы на основании указанного соглашения о бронировании перечислили на банковский счёт ООО «Петрострой» денежные средства в сумме 2 574 275 рублей, что подтверждается платёжными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ.

Стороны договорились в будущем заключить договор долевого участия в строительстве жилого дома по форме, согласованной в приложении № к соглашению о бронировании.

В последующем обязанности застройщика жилого дома были возложены на ООО «Специализированный застройщик Петрострой- Мурино», с которым истцами был заключён договор долевого участия в строительстве жилого дома №Д-к195-Лампо/1 от ДД.ММ.ГГГГ, который ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области за №.

ДД.ММ.ГГГГ, между ООО «Петрострой» и Истцами было подписано дополнительное соглашение к соглашению о бронировании №Б-к195-Лампо/1 от ДД.ММ.ГГГГ, пунктом 4 которого предусмотрено, что денежные средства, уплаченные Истцами по соглашению о бронировании, включаются в счёт цены договора участия в долевом строительстве, заключаемого между Истцами и ООО «Специализированный застройщик Петрострой-Мурино».

ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО1 в АО БАНК ДОМ.РФ был открыт счёт эскроу №, предусмотренный договором долевого участия в строительстве.

Ссылаясь на то обстоятельство, что ООО «ПЕТРОСТРОЙ» свои обязательства по перечислению уплаченных истцом денежных средств на счет эскроу, открытый на имя ФИО1 в уполномоченном банке АО «БАНК «ДОМ.РФ» не исполнило, истцы обратились в суд с настоящим иском.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истцов поддержал заявленные требования.

Ответчики ООО «Специализированный застройщик Петрострой-Мурино», ООО «Петрострой», извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, своих представителей в судебное заседание не направили.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 27 октября 2021 года суд обязал ООО «Петрострой» перечислить денежные средства в сумме 2 574 275 рублей на счет эскроу №, открытый на имя ФИО1 в АО «Банк «ДОМ РФ.

Суд признал исполненными надлежащим образом и в полном объеме обязательства ФИО1 и ФИО2 по оплате цены договора № Д-к195-ЛАМПО/1 от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: <адрес>, земли САОЗТ «Ручьи» – кадастровый № ЖК «Лампо», Корпус 1.

ООО "Специализированный застройщик "Петрострой-Мурино" не согласилось с законностью и обоснованностью постановленного решения Всеволожского городского суда Ленинградской области от 27 октября 2021 года, его представитель подал апелляционную жалобу, в которой просил постановленное решение отменить.

В обоснование доводов жалобы указано, что признание оплаты по договору о бронировании, заключенному с ООО «Петрострой», не может быть признано исполнением по договору долевого участия, заключенному с ООО «Специализированный застройщик Петрострой-Мурино», поскольку последнее не являлось стороной соглашения о бронировании. Податель жалобы полагает, что при принятии решения суд должен был определить порядок его исполнения с целью соблюдения баланса интересов сторон. Определяя обязательства истца исполненными по договору долевого участия, суд должен был поставить на обсуждение сторон вопрос об основаниях уплаты этих денежных средств и в зависимости от этого определить правоотношения сторон и подлежащие применению нормы права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения лиц, явившихся в суд апелляционной инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В частности, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Судом первой инстанции установлено, что между ДД.ММ.ГГГГ между Обществом с ограниченной ответственностью «Петрострой» с одной стороны и ФИО1, ФИО2 с другой стороны заключено соглашение о бронировании №Б-к195-Лампо/1, по условиям которого ООО «Петрострой» приняло на себя обязательство забронировать за Истцами и снять с продаж следующий объект недвижимости: - однокомнатная квартира под условным номером № на 17-м этаже, секция А жилого дома по строительному адресу: <адрес>, земли САОЗТ Ручьи, ЖК Лампо, корпус 1, 1 этап, кадастровый №,47:07:0722001:588, со следующими плановыми характеристиками: общая площадь (с учётом 50% площади лоджии и (или) 30% площади балкона) - 35,63 кв.м (далее - Квартира).

ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ООО «Специализированный застройщик Петрострой-Мурино» заключён договор долевого участия в строительстве жилого дома №Д-к195-Лампо/1 по условиям которого, Застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других построить на земельном участке по адресу: РФ, <адрес>, земли САОЗТ Ручьи, кадастровый № «многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями обслуживания встроенно-пристроенным гаражом, встроенно-пристроенным школьным образовательным учреждением», корпус 1 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать дольщику объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства по акту приема- передачи в совместную собственность.

В соответствии с пунктами 5, 6 дополнительного соглашения к соглашению о бронировании ООО «Петрострой» приняло на себя обязательство перечислить полученные от Истцов денежные средства на счёт эскроу, открываемый на имя Истцов в уполномоченном банке АО БАНК ДОМ.РФ в порядке и сроки, которые предусмотрены договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

ДД.ММ.ГГГГ договор долевого участия в строительстве жилого дома №Д-к195-Лампо/1 от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области за №.

ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО1 в АО «БАНК ДОМ.РФ» был открыт счёт эскроу №, предусмотренный договором долевого участия в строительстве.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истцы полагали, что имеются основания для обязания ООО «Петрострой» перечислить денежные средства на счет, открытый на имя ФИО1, а также для признания обязательств по оплате цены договора долевого участия в строительстве исполненным.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что свои обязательства по соглашению о бронировании и дополнительному соглашению Р-вы выполнили в полном объеме, обязательства ответчика по перечислению уплаченных истцом денежных средств на счет эскроу, открываемый на имя покупателя в уполномоченном банке АО «БАНК «ДОМ.РФ», на момент обращения в суд с настоящим иском наступили, в этой связи пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.

Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции.

Согласно п. п. 1, 2 и 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Из материалов дела усматривается, что предметом соглашения о бронировании от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцами и ООО «Петрострой», являлось бронирование квартиры в подлежащем строительством многоквартирном доме. В результате заключения данного соглашения были привлечены денежные средства истцов в размере 2 574 275 руб. 00 коп., поименованные как залог.

Согласно п. 4 Дополнительного соглашения к соглашению о бронировании от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцами и ООО «Петрострой» ДД.ММ.ГГГГ денежные средства, уплаченные по соглашению о бронировании от ДД.ММ.ГГГГ включаются в счет цены договора участия в долевом строительстве, заключаемого между покупателем и ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино».

Согласно п. 5 указанного Дополнительного соглашения ООО «Петрострой» обязалось перечислить уплаченные по соглашению о бронировании денежные средства на счет эскроу, открываемый на имя покупателя в уполномоченном банке АО «БАНК «ДОМ.РФ» в целях из дальнейшего перечисления ООО «СЗ «Петрострой-Мурино».

Согласно п. 4.2. Договора долевого участия в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО СК «Петрострой-Мурино» и истцами дольщик обязуется внести денежные средства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве на счет эскроу, открываемый в уполномоченном банке АО БАНК «ДОМ.РФ» для учета и блокирования денежных средств, полученных Эскроу-агентом от являющегося владельцем счета участника долевого строительства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в целях их дальнейшего перечисления застройщику на следующих условиях:

2 574 275 руб. 00 коп. дольщик вносит в течение 10 (десяти) банковских дней после регистрации договора в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Договор № Д-к195-Лампо/1 долевого участия в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области.

Истцами была произведена оплата по соглашению о бронировании, в связи с чем, суд первой инстанции правомерно указал, что для ответчика ООО «Петрострой» возникли правовые последствия по перечислению уплаченных по соглашению о бронировании денежных средств в счет оплаты цены договора участия в долевом строительстве в порядке и сроки, которые предусмотрены этим договором.

Доводы апелляционной жалобы о том, что поскольку ООО СЗ «Петрострой-Мурино» не являлось стороной дополнительного соглашения к соглашению о бронировании, заключенного между истцами и ООО «Петрострой», постольку нельзя зачесть обязательство ООО «Петрострой» в счет оплаты договора долевого участия, не могут служить основанием для отмены постановленного судебного акта.

К возражениям на апелляционную жалобу истцами представлены:

- акт приема-передачи имущества на баланс от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ООО «Петрострой» передало, а ООО СК «Петрострой-Мурино» приняло в качестве вклада в уставный капитал земельные участки с кадастровыми номерами № и №, расположенные по адресу: <адрес>, земли САОЗТ «Ручьи»;

- гарантийное письмо от ДД.ММ.ГГГГ, которым ООО СК «Петрострой-Мурино» признает, что оплата, произведенная истцами по соглашению о бронировании от ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО «Петрострой» зачитывается в качестве оплаты по договору от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве жилого дома. Задолженность по договору долевого участия отсутствует.

Вместе с тем к отзыву на апелляционную жалобу ответчиком ООО «Петрострой» приложен агентский договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО СК «Петросрой-Мурино» и ООО «Петрострой»;

уведомление ООО СК «Петрострой-Мурино» о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно указанному агентскому договору ООО СК «Петросрой-Мурино» (Принципал) поручило ООО «Петрострой» (Агенту) осуществить комплекс юридических и фактических действий, направленных на поиск потенциальных Дольщиков, заключение договоров бронирования на квартиры/студии жилого дома по строительному адресу: <адрес>, земли САОЗТ «Ручьи», ЖК «Лампо», корпус 1, 1 этап, кадастровый №, № и перечисление Агентом Принципалу полученные денежные средства от дольщиков на расчетный счет Принципала.

Судебная коллегия считает возможным принять представленные доказательства в качестве относимых и допустимых, подтверждающих наличие юридически значимых правоотношений между ООО «Петрострой» и ООО СК «Петрострой-Мурино», регулирующих финансирование строительства жилого дома по адресу: <адрес>, земли САОЗТ «Ручьи», ЖК «Лампо.

Принимая во внимание взаимосвязь между заключенными соглашениями о бронировании и договором долевого участия в строительстве жилого дома, а также учитывая совершение сторонами действий, направленных на заключение договора долевого участия в строительстве, суд первой инстанции обоснованно признал исполненными обязательства истцов по оплате объекта долевого строительства.

Доводы апелляционной жалобы о том, что строительство многоквартирного дома ведется с использованием счетов-эскроу, в связи с чем, в силу пункта 4 статьи 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ невозможно признать оплату по договору бронирования исполнением обязательство по договору долевого участия, не могут повлечь отмену судебного постановления в апелляционном порядке, поскольку выводов суда не опровергают.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, разрешив спор, правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, правомерно учел положения подлежащих применению норм материального права. Оснований для изменения решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 27 октября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Петрострой-Мурино" – без удовлетворения.

Председательствующий: Судьи:

Судья: Орлова Т.А.