Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Никулиной М.А. на решение Сокольского районного суда Нижегородской области от 23 июля 2019 года по делу по иску администрации городского округа Сокольский Нижегородской области к Никулиной Марине Александровне об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка,

заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Кочетковой М.В., пояснения представителя истца Садулиной Е.А., представителя ответчика Кисиль И.Г.,

УСТАНОВИЛА:

администрация г. о. Сокольский Нижегородской области обратилась в суд с иском к Никулиной М.А. об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 472019 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> из состава земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>, по цене в 100000 рублей, указанной в извещении от 19.12.2018 года, составленном ФИО12, действующим от имени собственника земельного участка Никулиной М.А.

В обоснование заявленных требований указав, что 19.12.2018 года в Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области поступило извещение о продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения.

28.12.2018 года Министерство направило в адрес истца уведомление об отказе от покупки земельного участка на основании принятого ими решения от 27.12.2018 года.

15.01.2019 года администрацией г.о. Сокольский Нижегородской области издано распоряжение № о покупке данного земельного участка для нужд городского округа, о чем 17.01.2019 года на имя собственника земельного участка, а также его представителя направлены соответствующие уведомления и предложение представить документы, необходимые для оформления договора купли-продажи. Ответа не поступило и 18.04.2019 года направлено повторное уведомление с установлением срока для предоставления ответа до 26.04.2019 года. Бездействие со стороны ответчика истцом было воспринято, как уклонение от заключения договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, что противоречит нормам закона и является основанием для обращения истца в суд с заявлением об обязании произвести данное действие.

В судебном заседании представитель истца администрации г.о. Сокольский Каретникова К.А. исковые требования поддержала.

Ответчик Никулина М.А. в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела извещена надлежащим образом.

Решением Сокольского районного суда Нижегородской области от 23 июля 2019 года постановлено: «Заявленные администрацией г. о. Сокольский Нижегородской области требования к Никулиной Марине Александровне об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка - удовлетворить.

Обязать Никулину Марину Александровну заключить с Администрацией г.о. Сокольский Нижегородской области договор купли-продажи земельного участка площадью 472019 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> из состава земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <адрес>, по цене в 100000 (сто тысяч) руб. Оплата должна быть произведена покупателем в течение 60 календарных дней с момента заключения договора купли-продажи.

Взыскать с Никулиной Марины Александровны государственную пошлину в местный бюджет в размере 300 рублей».

В апелляционной жалобе Никулиной М.А. поставлен вопрос об отмене решения суда по мотиву нарушения судом норм материального и процессуального права.

Администрацией городского округа Сокольский Нижегородской области поданы письменные возражения и дополнения к ним, в которых истец просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и в пределах доводов апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений и дополнений к ним, заслушав явившихся по делу лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Постановленное по делу судебное решение указанным требованиям не соответствует.

Удовлетворяя исковые требования и обязывая Никулину М.А. заключить договор купли-продажи земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения, суд, руководствуясь положениями ст. ст. 435, 436, 438, 440, 441 Гражданского кодекса РФ, статьей 8 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», статьи 14 Закона Нижегородской области от 27.12.2007 года №195-З «Об осуществлении оборота земель сельскохозяйственного назначения в Нижегородской области» исходил из того, что извещение о продаже земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения обладает всеми признаками оферты и является сделкой, направленной на отчуждение имущества истца. При этом после направления уполномоченным представителем Никулиной М.А. оферты о продаже земельного участка с указанием в ней существенных условий договора, она связала себя обязательством по заключению соответствующей сделки с передачей имущества свободного от прав третьих лиц.

Так же суд указал, что наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, не влияет на права и обязанности сторон при заключении договора купли - продажи, не смотря на получение разрешения на его возведение.

Данные выводы суда признаются ошибочными.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 2 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Пунктом 1 ст. 438 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

Согласно п. 1 ст. 435 Гражданского кодекса РФ оферта должна содержать существенные условия договора.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли – продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от 01.04.2013 года, договора купли - продажи от 13.12.2015 года Никулиной М.А. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 472019 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> Адрес определен относительно ориентира, расположенного за пределами участка. 09.08.2016 года внесена запись о государственной регистрации права (<данные изъяты>).

Земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования для сельскохозяйственного использования, кадастровой стоимостью 571143,41 рублей, состоит на кадастровом учете с определением границ. На территории земельного участка расположено два водоема, границы которых в плане не описаны (<данные изъяты>).

22 ноября 2017 года отделом архитектуры, градостроительства и ЖКХ администрации городского округа Сокольский нижегородской области Никулиной М.А. выдано разрешение на строительство хозяйственно – бытового строения на земельном участке с кадастровым номером – <данные изъяты>, общей площадью 200 кв.м., объемом 550 куб.м., площадью застройки 201 кв.м. (<данные изъяты>).

25 февраля 2019 года Никулиной М.А. выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

Решением администрации городского округа Сокольский Нижегородской области № от 23 июля 2019 года, решение на ввод объекта в эксплуатацию от 25 февраля 2019 года, выданное отделом архитектуры, граждастроительства и ЖКХ администрации городского округа Сокольский Нижегородской области Никулиной М.А. отменено, как ошибочно принятое (<данные изъяты>).

19.12.2018 года ФИО13 действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности от 29.07.2016 года № от имени Никулиной М.А., направил в Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области извещение о намерении продать принадлежащий последней на праве собственности земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с указанием характеристик земельного участка, в том числе его площади – 472019 кв.м., кадастрового номера – <данные изъяты>, категории земли, обременения правами третьих лиц, адреса места нахождения – <адрес>, стоимостью продажи – 100000 рублей, срока взаимных расчетов - 60 дней с момента заключения договора (<данные изъяты>).

Данных о том, что земельный участок свободен от объектов недвижимого имущества, указанное сообщение не содержит.

Министерство, рассмотрев указанное извещение, приняло 27.12.2018 года решение об отказе в покупке земельного участка, о чем соответствующее уведомление направило 28.12.2019 года собственнику земельного участка Никулиной М.А. и на имя главы администрации г.о. Сокольский Нижегородской области.

Администрацией г.о. Сокольский Нижегородской области принято решение о выкупе земельного участка для нужд городского округа и подготовке договора купли-продажи, о чем свидетельствует распоряжение от 15.01.2019 года №.

О принятом решении собственник земельного участка и ее представитель по доверенности были извещены посредством направления уведомлений 17.01.2019 года.

В уведомлениях адресатам предложено представить соответствующие документы для оформления договора купли-продажи. Данные уведомления адресатами получены почтой 25 и 26 января 2019 года (<данные изъяты>). Повторно уведомление было направлено Никулиной М.А. 18.04.2019 года, ею получено 20.04.2019 года (<данные изъяты>), где предложено в срок до 26.04.2019 года представить для заключения договора купли-продажи паспортные данные собственника земельного участка и подлинники правоустанавливающих документов на земельный участок.

Администрация г.о. Сокольский письмом от 14.06.2019 года № направила Никулиной М.А. проект договора купли-продажи земельного участка по цене, определенной продавцом в извещении. В письме отмечено, что срок для подписания договора составляет 10 дней с момента его получения (<данные изъяты>).

Из условий проекта договора купли-продажи земельного участка следует, что продавец продает, а покупатель приобретает в собственность земельный участок общей площадью 472019 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>. Категория земель – земли сельскохозяйственного использования (п. 1.1).

Стоимость земельного участка составляет 100000 рублей. Стороны договорились, что покупатель внесет указанную сумму путем перечисления денежных средств на расчетный счет (п. 2.1.).

Продавец передает покупателю участок после полной оплаты его стоимости по передаточному акту (п. 2.2).

Представленными доказательствами подтверждается, что направленное администрацией согласие на заключение договора не содержит существенных условий устанавливающих срок исполнения обязательства (абзац второй пункта 1 статьи 438 ГК РФ), судьбу хозяйственного строения, расположенного на земельном участке, разрешение на строительство которого, выдано в установленном законом порядке (статья 554 Гражданского кодекса РФ), поэтому выводы суда о том, что согласие администрации является положительным акцептом на оферту, основан на ошибочном толковании норм материального права и не соответствует обстоятельствам, установленным по делу.

Кроме того, согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В развитие данного принципа п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, если земельный участок и расположенные на нем объекты капитального строения принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению земельного участка не может быть совершена без отчуждения объекта строительства, которое на нем находится.

На основании изложенного вывод суда о том, что объект незавершенного строительства может выступать в гражданском обороте отдельно от земельного участка, на котором он располагается, основан на ошибочном толковании норм материального права.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая решение, суд не устанавливал и не исследовал вопрос о степени готовности хозяйственно – бытового строения, а так же не определил судьбу указанного строения после перехода права собственности на земельный участок к истцу.

В соответствии с абзацем вторым части 1 статьи 327.1 ГПК РФ и разъяснениями, данными в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 июня 2013 года №13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», судебная коллегия приняла к рассмотрению новые доказательства.

29.08.2018 года ООО «Проект Строй» подготовлен проект строительства хозяйственно – бытового строения.

29 августа 2018 года Никулиной М.А. и ООО «Геосервис» заключен договор строительного подряда на строительство хозяйственно – бытового строения в соответствии с проектной документацией, на земельном участке <данные изъяты><адрес>, стоимостью 251080 рублей.

12 сентября 2018 года составлен технический план здания. Хозяйственно – бытовое строение представляет собой деревянное одноэтажное здание под крышей, расположенное на железобетонных сваях.

На момент направления администрацией проекта договора купли – продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты><адрес>, расположенное на нем хозяйственно – бытовое строение, являлось недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) независимо от государственной регистрации прав нее.

При этом последующее решение администрации городского округа Сокольский Нижегородской области от 23 июля 2019 года № об отмене разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства от 25.02.2019 года, на отсутствие такого объекта не указывает, поскольку совокупностью исследованных доказательств подтверждается, что Никулина М.А. на законных основаниях в соответствии с видом разрешенного использования, разрешением на строительство возвела на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты><адрес>, объект, обладающий признаками капитального строения в виде хозяйственно – бытового строения, общей площадью 185 кв.м.

Хозяйственно – бытовое строение является недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) независимо от государственной регистрации прав нее.

При таких обстоятельствах выводы суда о том, что отчуждение земельного участка без находящегося на нем строения, а так же отсутствие в проекте договора существенных условий относительно срока исполнения договора, перехода права на строение, его стоимость, является допустимым, основаны на ошибочном применении статей 273, 552, 549, 554 Гражданского кодекса РФ, подпункту 5 пункта 1 статьи 1 и пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ.

Исходя из положений указанных норм права и установленных обстоятельств у Никулиной М.А. не возникла обязанность заключения договора купли – продажи земельного участка на предложенных в проекте договора условиях. Решение суда подлежит отмене, с отказом в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. 328 – 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Сокольского районного суда Нижегородской области от 23 июля 2019 года отменить.

В удовлетворении исковых требований администрации городского округа Сокольский Нижегородской области к Никулиной М.А. об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 472019 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> из состава земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>, по цене в 100000 руб., указанной в извещении от 19.12.2018, составленном ФИО14 действующим от имени собственника земельного участка Никулиной М.А. отказать.

Председательствующий

Судьи