Гражданский кодекс часть 1

по иску Жилищно-строительного кооператива № 15 к Администрации города Саки Республики Крым о признании незаконным постановления органа местного самоуправления, возложении обязанности принять решение, заключении договора аренды,

по апелляционной жалобе Жилищно-строительного кооператива № 15 на решение Сакского районного суда Республики Крым от 12 марта 2019 года,

у с т а н о в и л а:

ЖСК №15 обратился в суд с иском к Администрации города Саки Республики Крым о признании незаконным постановления Администрации г. Саки Республики Крым от 27.06.2018 №691 «Об отказе в продлении срока аренды земельного участка, ранее предоставленного в аренду ЖСК №15»; возложении на Администрацию г. Саки Республики Крым обязанности принять решение о предоставлении ЖСК №15 земельного участка по адресу: <адрес>, заключить с ЖСК №15 договор аренды земельного участка по адресу: <адрес> в аренду сроком на 3 года, договор представить истцу в течении 3-х рабочих дней со дня вступления в силу решения.

Требования мотивированы тем, что ЖСК №15 создавался на базе строящегося дома по <адрес>.

Начало строительства дома датируется 1987 годом.

На основании передаточного баланса от 07.08.1966 года из КНПО «Йодобром» в ЖСК №15 передан незавершённый строительством 50-ти квартирный пятиэтажный жилой дом по <адрес>

В 1999 году по акту приёма-передачи данный недостроенный 50-ти квартирный жилой дом передан для дальнейшего строительства и сдачи в эксплуатацию строительной фирме «Консоль ЛТД».

Актом от 19.04.2001 г. №1 ЖСК №15 принял на баланс объект незавершённого строительством 50-ти квартирного жилого дома по <адрес> в виде выполненного на 90% монтажа нулевого цикла здания, смонтированных на 60% стен 1-го этажа, смонтированного перекрытия плитами 1-го этажа здания на 5%, началом монтажа каркаса 2-го этажа, имеющиеся на стройплощадке стройматериалы.

Однако после этого, в связи со сложным материальным положением кооператива, отсутствием инвестора и не определённым статусом земельного участка под строящимся домом, строительство приостановлено, а объект незавершённого строительства со временем начал разрушаться.

28.12.2012 г. решением Сакского городского Совета АРК № утверждён проект землеустройства по отводу земельного участка ЖСК №15 для строительства и обслуживания 50-ти квартирного жилого дома по <адрес>, передан в аренду сроком на три года ЖСК №15 земельный участок площадью 3600 кв.м.

11.08.2015 г. между Администрацией г. Саки и ЖСК №15 на основании решения Сакского горсовета от 28.12.2012 г. № заключён договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности. Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 15.09.2015 г., земельный участок поставлен на кадастровый учёт с присвоением адреса: <адрес>, кадастровый №, площадь 3600+/-21кв.м.

Истцу пришлось разбирать ранее возведённые недостроенные каркасы, строительство фактически начинать заново.

В установленный договором аренды срок истец не успел выполнить работы по возведению спроектированного жилого дома, председатель ЖСК №15 обратилась в Администрацию г. Саки 7 июня 2018 года с заявлением о заключении на новый срок без проведения торгов договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> для завершения строительства.

Однако, постановлением Администрации г. Саки от 27.06.2018 г. № в продлении срока аренды земельного участка от 11.08.2015 г. истцу отказано в связи с тем, что заявителем не предоставлен документ, подтверждающий право такого заявителя на передачу земельного участка без торгов, из числа предусмотренных п.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Данный отказ истец считает незаконным и необоснованным, указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Решением Сакского районного суда Республики Крым от 12 марта 2019 года в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе ЖСК № 15 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, иск удовлетворить, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение по делу, недоказанность установленных судом обстоятельств, имеющих значение по делу, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам по делу, неправильное применение норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель истца поддержал апелляционную жалобу по мотивам, изложенным в ней.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по мотивам необоснованности.

Исследовав материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Рассмотрением дела установлено, что решением 25 сессии шестого созыва Сакского городского совета от 28.12.2012 г. №49 «О передаче земельного участка в аренду жилищно-строительному кооперативу №15 для строительства и обслуживания 50-квартирного жилого дома по <адрес>» утверждён проект землеустройства по отводу земельного участка ЖСК № 15 для строительства и обслуживания 50-квартирного жилого дома по <адрес>, а также решено передать в аренду сроком на 3 года ЖСК №15 земельный участок для строительства и обслуживания 50-квартирного жилого дома по <адрес> площадью 3600 кв.м. (т.1 л.д.46-47).

Пунктом 4 указанного решения ЖСК №15 необходимо в течении месяца после принятия указанного решения заключить договор аренды земельного участка с Сакским городским советом.

11 августа 2015 г. между ЖСК №15 и Администрацией г. Саки Республики Крым заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности (т.1 л.д.39-44).

Из текста договора следует, что предметом договора является земельный участок, находящийся в муниципальной собственности для строительства и обслуживания 50-квартирного жилого дома, площадь земельного участка 3600 кв.м., кадастровый №, вид разрешённого использования - среднеэтажная жилая застройка, местоположение: <адрес>. Срок аренды участка устанавливается на три года с 11.08.2015 г. Государственная регистрация указанного договора проведена 15.09.2015 г. (т.1 л.д.39-44).

Акт приёма-передачи земельного участка датирован 11 августа 2015 г. (т.1 л.д.45).

Постановлением Администрации города Саки от 31.03.2016 г. №375 «Об изменении вида разрешённого использования земельного участка ЖСК-15, расположенного по адресу: <адрес> изменён вид разрешённого использования земельного участка общей площадью 3600кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, переданного в аренду жилищно-строительному кооперативу № на основании договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 11.08.2015 г. №16, кадастровый №, с вида разрешённого использования «среднеэтажная жилая застройка» (2.5) на вид разрешённого использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» (2.6) (т.1 л.д.49).

Постановлением администрации города Саки от 18.05.2017 г. № 687 «О внесении изменений в договор аренды земельного участка от 11.08.2015 г. №16, заключённый с Жилищно-строительным кооперативом №» внесены изменений по тексту Договора заменив слова в соответствующих падежах: «для строительства и обслуживания 50-ти квартирного дома» на слова: «для строительства многоквартирного многоэтажного жилого дома» (т.1 л.д.48).

В материалах дела имеется копия декларации о начале выполнения строительных работ, строительство многоквартирного жилого дома <адрес>, дата регистрации декларации в службе государственного строительного надзора Республики Крым 27.06.2017 г. (т.1 л.д.24-27).

Из текста договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 11.08.2015 г. не следует, что на переданном в аренду земельном участке находится объект незавершенного строительства. Такая информация также отсутствует и в акте приёма-передачи земельного участка от 11.08.2015 г., которым земельный участок передан ЖСК №15.

Из текста акта обследования объекта, незавершённого строительством «50 кв. жилой дом по <адрес>» от 10.02.1999 г. следует, что на момент обследования установлено: строительная площадка не огорожена, временные коммуникации (электроснабжение, водопровод) отключены; выполнен монтаж каркаса подвала на 90% (нет входов в подвал); наружные стены первого этажа каркаса здания выполнены на 90%, монтаж альминских блоков внутренних стен - 90%; кирпичная кладка межквартирных стен, лестничных клеток и перегородок не выполнена; не смонтированы входы в подъезды и входы на первый этаж; в следствии разморозки кирпичной кладки стен и перемычных блоков по оси «Б», а также в связи с отступлением от проекта при монтаже (не выполнен монтаж перемычных блоков УП-23а-4-4шт.). Необходимо выполнить: разборку кирпичной кладки стен; демонтаж ж/б панелей ПК; демонтаж перемычечных блоков УПЗЗ-4; в подвале не выполнена бетонная подготовка в камере управления т.200мм в осях Б-В; не выполнена гидроизоляция подпольного канала теплотрассы в осях 4-5 (т.1, л.д.74).

В соответствии с положениями ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства, то есть объекты, строительство которых не завершено, отнесены к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями.

Согласно положениям ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу (недвижимым вещам, прочно связанным с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно).

Сведения об объектах незавершенного строительства наряду со сведениями об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, вносятся в рамках государственного кадастрового учета недвижимого имущества в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН), что также позволяет делать выводы об отнесении объектов незавершенного строительства к объектам недвижимости (ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ)).

При этом объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (п.3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016 г.)).

В материалах дела имеется заключение негосударственной экспертизы от 1 марта 2017 года, выполненное ООО «Серконс», согласно которому объекты капитального строительства на земельном участке (<адрес>, кадастровый №) отсутствуют (пункт 3.1) (т.1 л.д.83-91).

На основании п. 10 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Согласно проектной документации «Строительство многоквартирного жилого дома по <адрес> (том 1, 2016 год) в пункте «с» сведения о предполагаемых затратах, связанных со сносом зданий и сооружений, переселением людей, переносом сетей инженерно- технического обеспечения (при необходимости): данным проектом не предусмотрен снос зданий и сооружений, переселение людей, перенос сетей инженерно-технического обеспечения. Связанных затрат с вышеуказанными мероприятиями не предполагается (т. 1 л.д.99).

Из письма Сакской межрайонной прокуратуры Республики Крым от 25.01.2019 г. № 22-2019/15 следует, что Сакской межрайонной прокуратурой во исполнение указания прокуратуры Республики Крым от 27.09.2017 г. № 225/7/2 «Об организации прокурорского надзора за исполнением земельного законодательства» проводится проверка исполнения требований земельного законодательства при предоставлении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, на территории г. Саки и Сакского района. Объект недвижимости (здания, сооружения), а равно объекты незавершённого строительства, находящиеся в собственности ЖСК №15, на указанном земельном участке отсутствуют, что в свою очередь, исключает предусмотренные п.п.9 и 10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ основания для заключения нового договора аренды без проведения торгов (т.2 л.д.72-74).

Согласно распоряжению Администрации г. Саки Республики Крым от 26.11.2018 г. №38 «О проведении планового (рейдового) осмотра, обследования земельного участка» поручено провести осмотр, обследование земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> (т.2, л.д.75).

Согласно акту осмотра, обследования земельного участка от 27.11.2018г. № 81, 23 ноября 2018 г. проведён осмотр, обследование земельного участка по адресу: <адрес>. В результате осмотра, обследования земельного участка установлено, что на указанном земельном участке, общей площадью 3600 кв.м. расположена заброшенная территория строительной площадки. Территория огорожена забором и входными воротами и калиткой запирающейся на замок. На земельном участке складированы стройматериалы, строительство не ведётся. В ходе осмотра, обследования земельного участка производилась фотосъёмка. К акту осмотра прилагается фототаблица, схематический чертёж земельного участка (т.2 л.д.76-80).

Согласно ответа Сакского горрайонного управления Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 22.01.2019 г. №2-/39-19 «О предоставлении информации» право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> Республики Крым. В управлении отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объект незавершённого строительства, расположенного по вышеуказанному адресу (т.2 л.д.28).

В соответствии с п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Исходя из материалов дела, пояснений представителя ответчика о том, что всё, что было ранее построено на земельном участке было полностью демонтировано в 2013 году из-за негодности для дальнейшей эксплуатации, следует, что на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> объекта незавершенного строительства не имеется, прав о таковом в Госкомрегистре не зарегистрировано.

ЖСК №15 земельный участок предоставлен без проведения торгов, поэтому в силу подп.1 п.3 ст.39.6 ЗК РФ заявитель имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности условий, перечисленных в п.4 ст.39.6 ЗК РФ.

Согласно п.4 статьи 39.5 Земельного Кодекса Российской Федерации, гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Для заключения с ЖСК №15 договора аренды без проведения торгов отсутствовало условие, установленное подп.4 п.4 ст.39.6 ЗК РФ, поскольку на момент принятия оспариваемого отказа, а также на момент вынесения оспариваемых судебных актов, не имелось оснований, предусмотренных подп.1-30 п.2 ст.39.6 ЗК РФ.

Объектов незавершенного строительства на спорном земельном участке, дающих право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, также не имелось (подп.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, п.21 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

В ходе проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы № 55 от 30.03.2020 года, на территории земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № имеется объект недвижимого имущества (в том числе объект незавершенного строительством). Установить период его возведения не представляется возможным.

Оценив в совокупности все предоставленные по делу доказательства, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии действий со стороны ЖСК №15, направленных на осуществление начала строительства многоквартирного жилого дома, о чем свидетельствуют: судебные споры с подрядной организацией, фотодокументы, подтверждающие факт наличия стройматериалов на земельном участка на дату предоставления его в собственность).

Доводы апелляционной жалобы о том, что факт начала строительства подтверждается заключением экспертизы судебная коллегия считает основанным на неправильной оценке указанного доказательства, поскольку экспертом не определен период его возведения.

Судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований считать начатым строительство со ссылкой на указанное заключение экспертизы.

Согласно данным, размещенным на официальном сайте Арбитражного Суда Республики Крым, в производстве имеется дело по иску ЖСК № 15 к ООО «Траст Инсайдер» о взыскании аванса по договору подряда и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В суде апелляционной инстанции представитель истца пояснила, что спор, находящийся на рассмотрении в Арбитражном суде Республики Крым, основан на невыполнении ответчиком порядных работ и возвратом в связи с этим неотработанного аванса в размере 440 000 руб.

Указанные обстоятельства в совокупности с иными доказательствами по делу также свидетельствуют об отсутствии строительства в период действия договора аренды.

Ссылка представителя истца на необходимость оценивать действия по фактическому длительному владению земельным участком ЖСК №15 как добросовестные или бездействие ответчика в непринятии мер по заключению договора аренды до 11.08.2015 г. Администрацией г. Саки Республики Крым как недобросовестное поведение с целью применения п.1 ст. 10 ГК РФ к спорным правоотношениям при рассмотрении данного дела не основана на нормах земельного законодательства и фактически вводит дополнительный критерий для предоставления земельного участка без проведения торгов взамен условий, предусмотренных подп.4 п.4, подп.1 - 30 п.2 ст.39.6 ЗК РФ.

Согласно представленной информации ответчиком по договору аренды земельного участка от 11.08.2015, расположенного по адресу: <адрес> в настоящее время числится переплата в сумме 352,99 рублей (т.2, л.д.7).

Довод представителя истца о том, что задолженности по договору аренды земельного участка от 11.08.2015 у ЖСК №15 не имеется, что также является основанием для заключения договора аренды без проведения торгов судом первой инстанции обоснованно отклонены, так как отсутствие задолженности по арендной плате по договору аренды в данном случае не имеет правового значения, указанное обстоятельство не являлось основанием для принятия ответчиком обжалуемого постановления.

Довод представителя истца о том, что ЖСК №15 подготовило технические условия на подключение к центральной системе водоснабжения и водоотведения, для присоединения к электрическим сетям, на подключение к сетям газораспределения, на газоснабжение природным газом, а также о затрате денежных средств на демонтаж пришедшего в негодность фундамента не могут являться основанием для предоставления земельного участка без проведения торгов, так как указанные основания не предусмотрены действующим земельным законодательством.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что оснований для признания незаконным постановления Администрации г. Саки Республики Крым от 27.06.2018 №691 «Об отказе в продлении срока аренды земельного участка, ранее предоставленного в аренду ЖСК №15» не имеется.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска также и в производных от первоначального требованиях о возложении обязанности на Администрацию г. Саки Республики Крым принять решение о предоставлении ЖСК №15 земельного участка с кадастровым номером 90:21:010117:35 и возложении обязанности на Администрацию г. Саки Республики Крым заключить с ЖСК №15 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 90:21:010117:35 в аренду сроком на 3 года, договор предоставить истцу в течении 3-х рабочих дней со дня вступления в силу решения суда вытекающими из первого искового требования о признании незаконным постановления Администрации г. Саки Республики Крым от 27.06.2018 г. №691.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и такими что не могут служить основанием для отмены постановленного судебного решения.

Суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела и постановил законное и обоснованное решение, нарушений норм материального права и процессуального закона не допущено, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены судебного решения по доводам жалобы судом апелляционной инстанции не установлено.

С истца на основании статьи 98 ГПК РФ следует взыскать судебные расходы на производство экспертизы в пользу ООО «Крымский республиканский центр судебной экспертизы» в размере 31 000,00 руб.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Сакского районного суда Республики Крым от 12 марта 2019 года оставить без изменения.

Апелляционную жалобу Жилищно-строительного кооператива № 15 оставить без удовлетворения.

Взыскать расходы на производство экспертизы с Жилищно-строительного кооператива № 15 в пользу ООО «Крымский республиканский центр судебной экспертизы» в размере 31 000 руб.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления.

Председательствующий

Судьи