Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело № 2-8/19 по апелляционной жалобе администрации Карачаевского городского округа на решение Карачаевского городского суда от 18 января 2019 года по делу по иску Аргуянова Б.Т. к администрации Карачаевского городского округа, Управлению архитектуры и градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации Карачаевского городского округа, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР о признании права собственности на объекты недвижимости, восстановлении временного кадастрового учета земельного участка, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда КЧР Гришиной С.Г., объяснения представителя администрации КГО и Управления имущественных отношений Чомаева К.С., истца Аргуянова Б.Т. и его представителя Кубановой Л.И., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Аргуянов Б.Т. обратился в суд с иском к администрации Карачаевского городского округа о признании права собственности на объекты недвижимости, литер А общей площадью <данные изъяты> кв.м., литер Г (навес) общей площадью застройки <данные изъяты> кв.м., литер Г2 (навес) общей площадью застройки – <данные изъяты> кв.м., литер Г4 (навес) общей площадью застройки <данные изъяты> кв.м., литер Г5 (навес) общей площадью <данные изъяты> кв.м., забор протяженностью <данные изъяты> метров, расположенные на земельном участке с кадастровым номером №... общей площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>, ссылаясь на то, что 04.05.2010 г. им с администрацией КГО был заключен договор аренды данного земельного участка на срок 11 месяцев для строительства рынка. На основании разрешения на строительство рынка от 21.04.2008 г. истцом на этом земельном участке были возведены указанные выше объекты недвижимости. Так как по истечении срока действия договора аренды использование земельного участка продолжалось, арендные платежи вносились, истец полагает арендные отношения пролонгированными, в связи с чем отказ ответчика в продлении срока договора и в вводе объектов в эксплуатацию считает незаконными.

В ходе судебного разбирательства истцом были уточнены заявленные требования, заявлены требования о признании права собственности на объекты недвижимости, здание общей площадью <данные изъяты> кв.м., сооружение – торговый ряд, площадью застройки <данные изъяты> кв.м., сооружение – торговый ряд, площадью застройки <данные изъяты> кв.м., сооружение – торговый ряд, площадью застройки – <данные изъяты> кв.м., сооружение – торговый ряд, площадью застройки <данные изъяты> кв.м., расположенные на земельном участке с кадастровым номером №... общей площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>, о возложении обязанности на ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР восстановить аннулированные и исключенные из государственного кадастра недвижимости сведения о земельном участке в связи с фактическим продлением договора аренды, а также о возложении обязанности на администрацию и Управление архитектуры и градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации Карачаевского городского округа после согласования условий заключить с истцом договор аренды земельного участка.

В судебном заседании представитель истца Кубанова Л.И. поддержала заявленные требования, представитель Управления Росреестра по КЧР Айдинов А.З. заявленные требования признал, пояснив, что временная постановка на кадастровый учет спорного земельного участка была аннулирована на законных основаниях в связи с отсутствием государственной регистрации права на земельный участок. Однако продление договора аренды, по мнению представителя Управления, позволяет восстановить сведения кадастрового учета. Кроме этого представитель отметил, что 31 января 2018 года в отношении спорного земельного участка по заявлению администрации городского округа осуществлен кадастровый учет с присвоением номера №....

Представитель администрации и Управления имущества Боташев А.И. не признал заявленные требования.

Решением Карачаевского городского суда от 18 января 2019 года исковые требования Аргуянова Б.Т. удовлетворены в полном объеме. Суд восстановил с 16 марта 2011 года в государственном кадастре недвижимости сведения о государственном кадастровом учете земельного участка с кадастровым номером №... общей площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>, признал за истцом право собственности на объекты недвижимости и возложил обязанность на Управление архитектуры и градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации Карачаевского городского округа после согласования условий без проведения торгов заключить с Аргуяновым Б.Т. договор аренды спорного земельного участка.

В апелляционной жалобе администрация Карачаевского городского округа просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске, ссылаясь на существенные нарушения норм материального и процессуального права, допущенные судом. По мнению представителя администрации, спорный земельный участок как не прошедший кадастровый учет не может быть предметом сделок. Отсутствуют и предусмотренные п.3,4 ст. 39.6 ЗК РФ основания и условия для заключения нового договора аренды без проведения торгов. Кроме этого истцу не было выдано разрешение на право организации розничного рынка, не было получено разрешение на строительство, объекты недвижимости в эксплуатацию истцом введены не были, на земельном участке расположены объекты, не являющиеся объектами капитального строительства. Администрацией КГО принято решение о прекращении договора аренды земельного участка в соответствии со ст. 610 ГК РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене в связи с существенными нарушениями норм материального и процессуального права.

Как усматривается из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 18 ноября 2008 года постановлением мэра Карачаевского городского округа по заявлению Аргуянова Б.Т. был утвержден акт выбора земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. в <адрес>, земельный участок предоставлен истцу в аренду для строительства рынка. 24 февраля 2009 года земельный участок поставлен на кадастровый учет, сведения о праве собственности внесены не были, имеются сведения об аренде земли Аргуяновым Б.Т.

21 апреля 2009 года администрацией Карачаевского городского округа и Аргуяновым Б.Т. заключен договор аренды земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №..., адрес: <адрес> для строительства рынка на срок 11 месяцев до 21 марта 2010 год. 4 мая 2010 года сторонами заключен договор аренды этого земельного участка для строительства рынка на срок 11 месяцев до 4 апреля 2011 года.

21 апреля 2008 года Аргуянову Б.Т. было дано разрешение на строительство рынка розничной торговли на площади <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, срок действия разрешения до 22 апреля 2013 года. В соответствии с проектной документацией на строительство рынка розничной торговли, подготовленного ООО «Архитектурная мастерская Е.Н.Тюковой» должны были быть возведены магазин площадью <данные изъяты> кв.м. и шесть навесов площадью <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> кв.м. и <данные изъяты> кв.м.

В 2009-2010 годах истцом на спорном земельном участке возведены нежилое здание и торговые ряды (навесы).

Факт возведения нежилого здания площадью 11, 3 кв.м. и торговых рядов (навесов) истцом подтвержден выкопировкой объекта недвижимости, изготовленной АО «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное бюро технической инвентаризации», а также технические планы указанных объектов, подготовленные кадастровым инженером <ФИО>1 В выкопировке, в частности, указано, что все объекты имеют бетонный фундамент, стены из цементных блоков, шиферные крыши, показаниями свидетелей <ФИО>2, <ФИО>3, <ФИО>4., <ФИО>5 Указанный факт ответчиками признается, однако оспаривается принадлежность навесов к объектам недвижимости.

Сторонами не оспаривался и факт использования истцом земельного участка для организации рынка розничной торговли, в частности суду было представлено соглашение о взаимодействии при проведении продовольственных ярмарок от 01.01.2016 года, заключенное администрацией КГО и истцом.

16 марта 2011 года спорный земельный участок был снят с кадастрового учета на основании части 4 статьи 24 Федерального закона от 24 июля 2007 года 3 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

31 января 2018 года спорный земельный участок был поставлен на кадастровый учет с указанием адреса: <адрес> площадь <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №..., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – земельные участки общего пользования., сведения о правах отсутствуют.

8 февраля 2018 года истец обратился к мэру КГО с заявлением о разрешении вопроса о расторжении продленного с 04.04.2011 г. на неопределенный срок договора аренды земельного участка и предоставлении данного земельного участка без проведения торгов.

В письме от 2 марта 2018 года администрацией было отказано в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов или в возмещении расходов по созданию рынка, так как истребуемый земельный участок не прошел кадастровый учет, отсутствует совокупность условий, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, а также разрешение на организацию рынка. За получением разрешения на строительство арендатор не обращался, объекты капитального строительства в эксплуатацию не вводил, указанная территория не является рынком. В этот же день 2 марта 2018 года начальником Управления имущественных и земельных отношений администрации КГО Аргуянову Б.Т. было направлено уведомление о прекращении договора аренды земельного участка от 04.05.2010 года.

Удовлетворяя заявленные требования о признании права собственности, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорные объекты, здание и торговые ряды являются объектами недвижимости, так как по своей конструкции не предназначены для их перемещения, возведены с соблюдением технических регламентов, градостроительных и строительных норм и правил, находятся на арендуемом земельном участке. Признание права собственности на объекты недвижимого имущества не находится в зависимости от наличия разрешения на организацию рынка.

Суд также пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка, заключенный сторонами 4 мая 2010 года, был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, прекращен в связи с отказом арендодателя от 2 марта 2018 года. Вместе с тем оснований для отказа в заключении нового договора аренды земельного участка с истцом у ответчика не имелось, так как указанный земельный участок состоял на кадастровом учете с 31 января 2018 года, истец являлся собственником здания и сооружений, расположенных на земельном участке.

Аннулирование сведений государственного кадастрового учета суд первой инстанции признал обоснованным, но, так как указанное действие было произведено без уведомления истца, восстановление данных сведений возможно, указанные действия направлены на защиту нарушенных прав истца, суд удовлетворил требования о восстановлении данных сведений кадастрового учета.

С указанными выводами согласиться нельзя, так как они сделаны без учета всех подлежащих применению к спорным правоотношениям норм материального и процессуального права.

Так, действительно, в силу положений п.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Однако для возникновения права собственности на вновь созданное недвижимое имущество необходимо соблюдение порядка, установленного законом либо иными правовыми актами, регламентирующими порядок создания такого объекта. В отношении объектов капитального строительства такой общий порядок установлен Градостроительным кодексом Российской Федерации и включает, в частности, не только получение разрешения на строительство, но и получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (статья 55). При этом именно разрешение на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации. Наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является обязательным условием для государственной регистрации права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества в соответствии с частью 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, право собственности на вновь созданные объекты недвижимости возникает при условии соблюдения установленного порядка создания таких объектов, включающего, в данном случае, и получение разрешения на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию.

Такого разрешения истец не получил. Более того, как усматривается из материалов дела, за получением такого разрешения истец в уполномоченный орган не обращался, документы, предусмотренные ч.3 ст.55 ГрК РФ не представлял. Обращение истца в администрацию Карачаевского городского округа от 08.02.2018 года таким обращением не является, так как не содержит просьбы о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В отсутствие выданного уполномоченным органом разрешения на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию не может быть подтвержден иными доказательствами факт выполнения строительства объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации. Несоблюдение истцом установленного Градостроительным кодексом Российской Федерации порядка строительства в силу статьи 218 Кодекса препятствует возникновению у него права собственности на законченный строительством объект.

В соответствии с положениями пункта 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Так как ввод объекта в эксплуатацию в установленном порядке осуществлен не был, спорный объект обладает признаками самовольной постройки.

Согласно требований пунктов 3, 3.2 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровья граждан.

Судом первой инстанции данные нормы материального права учтены не были, и соответственно, не была дана оценка всем юридически значимым обстоятельствам.

Так, обязательным условием признания права собственности на самовольную постройку является соответствие её установленным требованиям, в том числе градостроительным и строительным нормам и правилам, а также отсутствие нарушения прав и охраняемых интересов других лиц, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан. Между тем такие доказательства суду представлены не были. Ссылки на заключение проектировщика доказательством требуемых фактов являться не может, так как оно содержит лишь информацию о соответствии объемно-планировочных и конструктивных параметров объекта проектным решениям и соответствия качества и порядка производства строительных работ требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных норм.

Требований о признании права собственности на объекты незавершенного строительства истцом не заявлялись.

Кроме этого, обязательным условием удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку является принадлежность истцу земельного участка на вещном праве или нахождение земельного участка во временном владении и пользовании в целях строительства.

Однако, как следует из материалов дела, на момент судебного разбирательства и принятия судебного акта такого права у истца не имелось, в связи с чем оснований для удовлетворения требований о признании права собственности на объекты недвижимости у суда первой инстанции не было, в связи с чем решение в данной части подлежит отмене с отказом в иске.

Так как у суда первой инстанции не имелось оснований для признания права собственности на объекты недвижимости, не соответствует нормам материального права и обстоятельствам дела и решение суда в части удовлетворения требований о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка.

Проанализировав представленные доказательства, суд правильно установил обстоятельства дела, а именно установил, что после окончания действия договора аренды земельного участка от 4 мая 2010 года арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в силу чего договор был возобновлен с 4 апреля 2011 года на неопределенный срок (ст. 621 ч.2 ГК РФ). Вместе с тем в связи с односторонним отказом арендодателя от договора от 2 марта 2018 года (ч.2 ст.610 ГК РФ) договор аренды земельного участка был прекращен с 3 июня 2018 года, истец обратился за заключением нового договора аренды. Однако в заключении договора аренды без торгов ему было отказано в связи с отсутствием государственного кадастрового учета земельного участка, а также в связи с отсутствием разрешения на строительства, разрешения на ввод объектов в эксплуатацию и разрешения на организацию рынка.

Суд первой инстанции пришел к выводу о незаконности отказа, так как спорный земельный участок на момент принятия данного решения состоял на кадастровом учете, а разрешение на организацию рынка не является условием предоставления земельного участка для его строительства.

Однако, как указано выше, ввод объекта в эксплуатацию произведен не был, право собственности на спорные объекты не было зарегистрировано за истцом, что при разрешении заявленных требований судом первой инстанции учтено не было.

Кроме этого судом не учтено, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки Карачаевского городского округа, утвержденных решением Думы Карачаевского городского округа от 28.08.2013 г. № 45-4, в редакции от 30.12.2016 г. спорный земельный участок относится к зоне парков и не имеет вида разрешенного использования – размещение или организация рынков. При кадастровом учете, произведенном 31 января 2018 года вид разрешенного использования указан - земли общего пользования, не соответствующий целям предполагаемой аренды.

Между тем п.8 ст.1, п.2 ст. 7, ст. 83 ЗК РФ установлен принцип использования земель в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Таким образом, предоставление в аренду земельного участка, вид разрешенного использования которого не соответствует целям аренды, противоречит нормам материального права.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в части разрешения требований о заключении договора аренды подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в иске.

Не соглашаясь с выводом суда о восстановлении аннулированных сведений кадастрового учета, судебная коллегия исходит из того, что наличие технической возможности такого восстановления не является законным основанием для удовлетворения требований.

Как правильно указал суд первой инстанции, в соответствии с ч.4 ст.24 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в редакции Федеральных законов от 22 июля 2008 года № 141-ФЗ, от 21 декабря 2009 года № 334-ФЗ, внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости, в данном случае земельного участка, носили временный характер и должны были быть аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости в случае, если в течение двух лет со дня постановки на учет не осуществлена государственная регистрация права на него или государственная регистрация права аренды.

Так как государственная регистрация права в течение двух лет со дня постановки земельного участка на учет произведена не была, у уполномоченного органа имелись законные основания для аннулирования сведений о данном земельном участке из государственного кадастра недвижимости.

При этом в силу положений п.9 ст.4 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в редакции, действовавшей на момент исключения спорных сведений, сведения, которые носят временный характер не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с выполнением кадастровых работ.

То обстоятельство, что суду не были представлены доказательства направления заявителю ранее представленных документов, само по себе не является основанием для признания решения об аннулировании временных сведений незаконными и не может являться основанием для их восстановления.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в данной части также подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в иске.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГКРФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Карачаевского городского суда от 18 января 2019 года отменить и принять по делу новое решение.

В иске Аргуянову Б.Т. к администрации Карачаевского городского округа, Управлению архитектуры и градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации Карачаевского городского округа, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР о признании права собственности на объекты недвижимости, о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка и восстановлении временного кадастрового учета земельного участка отказать.

Председательствующий:

Судьи: