Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Удаловой Л.В., судей Матвеевой М.К., Ткачева В.Г. при секретаре Осиповой Е.П. рассмотрела в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференцсвязи, дело по иску государственного казенного учреждения Республики Саха (Якутия) «Дирекция жилищного строительства Республики Саха (Якутия)» к ФИО1, ФИО2, администрации городского поселения «Город Алдан» об определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение по апелляционной жалобе представителя истца по доверенности ФИО3 на решение Алданского районного суда Республики Саха (Якутия) от 09 июня 2023 года.

Заслушав доклад судьи Ткачева В.Г., пояснения представителя истца по доверенности ФИО3, представителя ответчиков ФИО1, ФИО2 по доверенности ФИО4, судебная коллегия

установила:

Государственное казенное учреждение Республики Саха (Якутия) «Дирекция жилищного строительства Республики Саха (Якутия)» (далее ГКУ «Дирекция жилищного строительства Республики Саха (Якутия)») обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2, администрации городского поселения «Город Алдан» (далее АГП «Город Алдан») об определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. В обоснование иска указано на то, что ФИО1, ФИО2 являются собственниками квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: ........... Жилой дом признан аварийным и подлежит расселению. Решением комиссии по переселению граждан муниципального образования «Город Алдан» от 07 февраля 2022 года согласована сумма возмещения за аварийное жилое помещение с земельным участком по спорному адресу в размере 7 824 000 рублей. Истцом ФИО1 предоставлен новый отчет № ... от 26 февраля 2022 года об оценке аварийного жилого помещения с земельным участком в размере 8 935 300 рублей. Решением комиссии по переселению граждан муниципального образования «Город Алдан» от 28 февраля 2022 года решение о согласовании 7 824 000 рублей отменено, согласована сумма возмещения в размере 8 940 300 рублей.

Истец не согласен с согласованной суммой возмещения, полагает, что возмещению истцам подлежит сумма 5 541 000 рублей, установленная экспертом в рамках судебной экспертизы, проведенной на основании определения Алданского районного суда Республики Саха (Якутия) от 15 июля 2022 года по гражданскому делу № ....

В связи с этим просили суд определить размер возмещения за изымаемое жилое помещение и земельный участок, расположенные по адресу: .........., в размере 5 541 000 рублей.

Решением Алданского районного суда Республики Саха (Якутия) от 09 июня 2023 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда, представитель истца по доверенности ФИО3 обратилась в суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и вынести новое решение об удовлетворении исковых требований, мотивируя тем, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушены нормы материального права. Полагает, что судом первой инстанции не был разрешен по существу возникший спор, так как стороны не могут прийти к соглашению о размере выкупной цены, а судом по результатам рассмотрения гражданского дела такая цена установлены не была.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца по доверенности ФИО3 доводы апелляционной жалобы поддержала, просила удовлетворить. С учетом заявленного ходатайства об уточнении исковых требований просила определить возмещение за изымаемое жилое помещение в размере 6 503 840 рублей.

Представитель ответчиков ФИО1, ФИО2 по доверенности ФИО4, участвующий в судебном заседании посредством видеоконференцсвязи, с доводами апелляционной жалобы не согласился. Настаивает на том, что экспертное заключение от 01 декабря 2023 года, составленное по результатам проведенной судебной экспертизы, выполнено с рядом ошибок и нарушений, существенно влияющих на размер окончательной суммы возмещения, а именно: 1) при подборе объектов-аналогов экспертом выбраны квартиры с более низкой стоимостью, расположенные в домах, признанных аварийными; по мнению представителя ответчиков, необходимо было при подборе объектов-аналогов выбирать квартиры, пригодные для проживания, не являющиеся аварийными, либо ветхими. На странице 19 раздела 7 заключения представлен мониторинг рынка продажи квартир в деревянных домах в городе Алдане на момент составления заключения. На обзор предоставлено 19 квартир и указано, что средняя продажная стоимость 1 квадратного метра составляет 81 501 рублей, однако для сравнения за основу взяты 3 квартиры № 4, № 8, и № 19 в таблице, две из которых подпадают под переселение в 2025-2026 годах, и стоимость квадратного метра жилья, в которых ниже приведенной средней величины по городу Алдану. Если для сравнения были бы взяты, например квартиры из таблицы № 3, № 5 и № 17, то результат был бы совершенно иным. В соответствии с заключением, стоимость квадратного метра, составила 47967,79 рублей, что фактически на 50% ниже от среднерыночной цены в городе Алдане. В материалах дела имеются справки о стоимости одного квадратного метра, в деревянных домах города Алдана. Также указывает, что на странице 27 заключения эксперта при оценке земельного участка за основу взят мониторинг цен на земельные участки в любой точке в городе Якутске, а не в городе Алдане; на странице 20 заключения представлен мониторинг рынка продажи земельных участков в городе Алдане, в таблице приведено 14 позиций, в конце таблицы указано, что средняя стоимость за квадратный метр земельного участка в городе Алдане составляет 1130,46 рублей. 2) На странице 6 раздела 6.2. указано, что износ объекта оценки составляет 116,7%. Данный процент износа жилого помещения по нормам строительных норм и правил не позволяет там проживать, так как с таким процентом износа жилье должно выглядеть разрушенным. Указанный процент износа также противоречит корректировке на физическое состояние объекта оценки, указанной в пункте 6 на странице 40 заключения, где указано, что физическое состояние объекта является удовлетворительным. 3) На странице 10 указано, что оконные блоки в квартире деревянные, что не соответствует действительности, так как в двух комнатах установлены стеклопакеты и это отчетливо видно из фототаблицы. 4) На странице 41 заключения содержится корректировка стоимости на наличие/отсутствие балкона, указано, что балкон отсутствует, на самом деле балкон имеется. В связи с этим в удовлетворении иска просил отказать. Однако считал возможным заключить с истцом мировое соглашение, на условиях согласования выкупной стоимости в размере, определенном как среднее значение между стоимостью, предложенной ответчиками, и стоимостью, определенной по результатам судебной экспертизы.

Ответчики ФИО2, ФИО1, представитель АМО «Город Алдан», надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в суд не явились, о причинах неявки не сообщили.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав явившихся участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы.

В силу части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ответчики ФИО1, ФИО2 являются собственниками квартиры, расположенной по адресу: .........., а также земельного участка по данному адресу на основании договора дарения от 01 августа 2012 года, договора купли-продажи от 09 октября 2012 года, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.

Распоряжением Главы муниципального образования «Город Алдан» от 31 декабря 2015 года № ... жилой дом № ... по улице .......... микрорайона .......... города Алдан Алданского района Республики Саха (Якутия) признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Распоряжением от 30 апреля 2021 года № ... жилой дом и земельный участок ответчиков изъят для муниципальных нужд.

Решением Алданского районного суда Республики Саха (Якутия) от 22 сентября 2022 года были удовлетворены исковые требования ФИО1. ФИО2 к ГКУ «Дирекция жилищного строительства Республики Саха (Якутия)», АГП «Город Алдан» о возложении обязанности определить выкупную цену за изымаемое жилое помещение и земельный участок в размере рыночной стоимости жилого помещения.

Обращаясь с указанным иском в суд, истцы ФИО1 и ФИО2 настаивали на том, что стоимость принадлежащего им недвижимого имущества, подлежащего изъятию, составляет 8 935 300 рублей. При рассмотрении гражданского дела судом была назначена судебная экспертиза, согласно результатам которой, стоимость подлежащего изъятию имущества составляет 5 541 000 рублей. Истцы в ходе рассмотрения дела просили суд возложить на ответчиков обязанность определить выкупную цену за изымаемое жилое помещение и земельный участок в размере рыночной стоимости, не указывая конкретную сумму, так как в дальнейшем планировали провести еще одну оценку для определения рыночной стоимости на дату обращения за выплатой.

В связи с указанной процессуальной позицией стороны истца решением Алданского районного суда Республики Саха (Якутия) от 22 сентября 2022 года не был разрешен вопрос о конкретном размере рыночной стоимости жилого помещения и земельного участка, изымаемых у собственников на основании решения органа местного самоуправления.

Решение суда вступило в законную силу и в силу положений статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации имеет для настоящего спора преюдициальное значение в части права ответчиков ФИО1 и ФИО2 на возмещение рыночной стоимости недвижимого имущества.

Обращаясь с настоящим иском в суд, ГКУ «Дирекция жилищного строительства Республики Саха (Якутия)» указывает, что достигнуть соглашения по поводу конкретной стоимости компенсации за изымаемое жилое помещение и земельный участок не удалось, в связи с чем, ссылаясь на вступившее в законную силу решение суда и заключение эксперта от 09 сентября 2022 года № ..., просит суд установить размер возмещения за изымаемое жилое помещение и земельный участок в сумме 5 541 000 рублей.

В опровержение доводов истца, ответчиками ФИО1 и ФИО2 представлены: отчет № ... об оценке пятикомнатной квартиры, расположенной по адресу: .........., согласно которому, по состоянию на 22 мая 2023 года рыночная стоимость вышеуказанного объекта недвижимости составляет 8 625 200 рублей; отчет № ... об оценке рыночной стоимости земельного участка площадью **** кв.м., кадастровый номер № ..., согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составляет 1 756 300 рублей.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом при рассмотрении дела не представлено доказательств того, что возмещение за изымаемое недвижимое имущество в размере 5 541 000 рублей является равноценным стоимости изымаемого жилого помещения.

Судебная коллегия находит, что выводы суда сделаны с существенным нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

В силу статьи 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений. Гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду, мирному урегулированию споров.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Исходя из того, что решение является актом правосудия, окончательно разрешающим дело, его резолютивная часть должна содержать исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных в мотивировочной части фактических обстоятельств. В связи с этим в ней должно быть четко сформулировано, что именно постановил суд как по первоначально заявленному иску, так и по встречному требованию, если оно было заявлено (статья 138 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), кто, какие конкретно действия и в чью пользу должен произвести, за какой из сторон признано оспариваемое право. Судом должны быть разрешены и другие вопросы, указанные в законе, с тем чтобы решение не вызывало затруднений при исполнении (часть 5 статьи 198, статьи 204 - 207 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). При отказе в заявленных требованиях полностью или частично следует точно указывать, кому, в отношении кого и в чем отказано (пункт 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении»).

Часть 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации закрепляет, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд урегулировано статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Часть 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

В соответствии с частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Из содержания части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В случае возникновения спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 153 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а судом в соответствии со статьей 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации может быть назначена экспертиза (подпункт «з» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Из материалов гражданского дела следует, что многоквартирный дом, в котором расположено жилое помещение, принадлежащее ответчикам, признан аварийным. Распоряжением от 30 апреля 2021 года № ... жилой дом и земельный участок ответчиков изъяты для муниципальных нужд.

При этом многоквартирный дом, признанный аварийными, был включен в адресную программу по переселению из аварийного жилищного фонда, в связи с чем жилищные права ФИО1 и ФИО2 осуществляются в рамках такой региональной программы, ответственным за реализацию которой на территории Республики Саха (Якутия) является ГКУ «Дирекция жилищного строительства Республики Саха (Якутия)».

Собственниками жилого помещения был избран способ реализации своих жилищных прав путем выплаты им возмещения за изымаемое жилое помещение.

Между тем, сторонами настоящего спора не было достигнуто соглашение о конкретном размере возмещения за жилое помещение, что и явилось основанием для обращения ГКУ «Дирекция жилищного строительства Республики Саха (Якутия)» с настоящим иском в суд.

Таким образом, с учетом содержания вышеприведенных норм материального и процессуального права, а также разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации по их применению, принимая во внимание характер и предмет заявленных требований, суду первой инстанции для правильного и окончательного разрешения возникшего спора необходимо было установить конкретный размер возмещения за изымаемое у ответчиков недвижимое имущество. Учитывая же, что позиции сторон по данному вопросу являлись разными, размер такого возмещения мог не совпадать как с суммой, указанной истцом в исковом заявлении при обращении с иском в суд, так и с суммой, на выплату которой были согласны ответчики.

Однако суд первой инстанции при разрешении возникшего спора конкретный размер возмещения не установил, то есть, по сути, не разрешил заявленный исковые требования по существу, также не разрешил окончательно гражданское дело. Возникшая в отношениях сторон правовая неопределенность, для устранения которой они обратились в суд за судебной защитой, не устранена, то есть цели гражданского судопроизводства не достигнуты.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового решения, которым заявленные требования подлежат разрешению по существу с установлением конкретного размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 30 августа 2023 года по настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза.

Заключением эксперта многофункционального центра судебных экспертиз и оценки недвижимости общества с ограниченной ответственностью «********» № ... от 22 сентября 2023 года размер возмещения за спорные объекты недвижимости определен в размере 9 329 000 рублей.

В связи с наличием сомнений в правильности и обоснованности заключения эксперта многофункционального центра судебных экспертиз и оценки недвижимости общества с ограниченной ответственностью «********» судебной коллегией определением от 23 октября 2023 года назначена повторная экспертиза.

Согласно выводам заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью аналитический центр оценки и консалтинга «********» от 01 декабря 2023 года № ... рыночная стоимость оценки с учетом убытков составляет 6 503 840 рублей, из которых стоимость жилого помещения 5 261 000 рублей, стоимость земельного участка 1 187 000 рублей, убытки, причиняемые собственникам жилого помещения в связи с его изъятием, 188 840 рублей.

Как разъяснено в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», судам следует иметь в виду, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ. Если экспертиза поручена нескольким экспертам, давшим отдельные заключения, мотивы согласия или несогласия с ними должны быть приведены в судебном решении отдельно по каждому заключению.

Из содержания исследовательской части заключения эксперта многофункционального центра судебных экспертиз и оценки недвижимости общества с ограниченной ответственностью «********» от 22 сентября 2023 года № ... следует, что экспертом при определении сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, указан также рынок легковых транспортных средств. При выборе объектов аналогов по местоположению, экспертом указано, что объект оценки расположен в микрорайоне .......... города Алдан, аналоги сравнения расположены в центре города Алдан, поправочный коэффициент применяется в размере 25% на основании данных анализа рынка недвижимости в городе Алдан (том 2 л.д. 25). Между тем в расчете стоимости объекта оценки корректировка по локальному местоположению применена в размере 10% (том 2, л.д. 28). Кроме этого, при применении корректировки объектов аналогов по материалу стен дома экспертом указан материал стен дома для аналога № 2 кирпичный, при этом в расчете не применена корректировка в отношении объекта аналога № 2.

Совокупность приведенных недостатков заключения эксперта дает суду апелляционной инстанции основания для вывода о невозможности использования полученных в результате такой экспертизы результатов при рассмотрении настоящего гражданского дела.

Между тем оснований не доверять выводам судебной экспертизы, изложенным в заключении от 04 декабря 2023 года № ..., у судебной коллегии не имеется. Данная экспертиза проведена по делу на основании определения суда, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, и какой-либо его заинтересованности в исходе гражданского дела не выявлено. Суд апелляционной инстанции принимает заключение в качестве допустимого и достоверного доказательства по делу, поскольку в заключении дана полная характеристика объекта оценки, вся необходимая информация, приведена мотивировка расчетов, заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При этом судебной коллегией отклоняются возражения представителя ответчиков на указанное заключение в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 9 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, цель оценки представляет собой предполагаемое использование результата оценки, отражающее случаи обязательной оценки, установленные законодательством Российской Федерации, и (или) иные причины, в связи с которыми возникла необходимость определения стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 14 ФСО I результат оценки (итоговая стоимость объекта оценки) представляет собой стоимость объекта, определенную на основе профессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учетом допущений и ограничений оценки. Результат оценки выражается в рублях или иной валюте в соответствии с заданием на оценку с указанием эквивалента в рублях. Результат оценки может быть представлен в виде числа и (или) интервала значений, являться результатом математического округления.

Существенность представляет собой степень влияния информации, допущений, ограничений оценки и проведенных расчетов на результат оценки. Существенность может не иметь количественного измерения. Для определения уровня существенности требуется профессиональное суждение в области оценочной деятельности. В процессе оценки уровень существенности может быть определен в том числе для: информации, включая исходные данные (характеристики объекта оценки и его аналогов, рыночные показатели); проведенных расчетов, в частности, в случаях расхождений результатов оценки, полученных в рамках применения различных подходов и методов оценки; допущений и ограничений оценки. Существенность зависит в том числе от цели оценки (пункт 16 ФСО I).

В соответствии с пунктом 1 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения (пункт 4 ФСО V).

Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений) (пункт 6 ФСО V).

Согласно пункту 7 ФСО V, если сведения о совершенных сделках отсутствуют или их недостаточно для определения стоимости объекта оценки, оценщик может использовать цены предложений. Цена предложения представляет собой мнение одной из сторон потенциальной сделки, заинтересованной в более высокой цене, поэтому при проведении анализа цен предложений по аналогам оценщику следует учитывать: 1) возможную разницу между ценой сделки и ценой предложения; 2) период экспозиции аналога на рынке и изменение его цены за этот период (при наличии информации); 3) соответствие цены аналога его характеристикам в сопоставлении с другими предложениями на рынке, избегая завышенных или заниженных цен предложения.

В соответствии с пунктом 8 ФСО V сравнение объекта оценки с аналогами может проводиться с использованием различных количественных параметров измерения объекта оценки, представляющих собой единицы сравнения. Например, единицами сравнения являются: 1) цена (или арендная ставка) за единицу площади или иную единицу измерения при оценке объектов недвижимости; 2) мультипликаторы (коэффициенты, отражающие соотношение между ценой и показателями деятельности организации) при оценке бизнеса; 3) цена на единицу производительности или мощности, массы, габаритных размеров при оценке машин и оборудования.

В рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует: учитывать достаточность и достоверность информации по каждому аналогу; использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок и др. (пункт 10 ФСО V).

Из экспертного заключения от 04 декабря 2023 года № ... следует, что экспертом выбран сравнительный подход к оценке квартиры, поскольку этот подход можно считать единственным возможным к оценке квартиры в многоквартирном доме из трех существующих (затратный, сравнительный и доходный) в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения и такой подход дает наиболее объективные результаты. Так как в оценке применен один подход в оценке – сравнительный, соответственно согласование не требуется и полученный результат является итоговой рыночной стоимостью.

В качестве единицы сравнения выбрана стоимость квадратного метра общей площади.

При оценке стоимости жилого помещения экспертом применен метод сравнения продаж с внесением поправок, учитывающих различия между оцениваемым объектом и аналогами. В качестве объектов аналогов, для проведения прямого сравнительного анализа экспертом проанализированы предложения по продаже аналогичных объектов недвижимости, расположенных в городе Алдане Алданского района Республики Саха (Якутия), сопоставимых по качественным и количественным характеристикам.

При этом выбор аналогов, как и методики исследования – это исключительная прерогатива оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Из содержания заключения экспертизы следует, что, вопреки утверждениям стороны ответчика, экспертом при выборе объектов сравнения были приняты во внимание степень сопоставимости аналогов с объектом оценки, так как выбранные экспертом объекты-аналоги в максимальной степени учитывают техническое состояние объектов оценки и сравнения, их местоположение и другие характеристики. Экспертом также были приняты во внимание соответствие цен выбранных объектов-аналогов их характеристикам в сопоставлении с другими предложениями на рынке с целью исключения возможности использования как завышенных, так и заниженных цен предложения.

Как было указано ранее, вопрос выбора аналогов для сравнительного подхода оценки относится к исключительной компетенции оценщика. Не согласие стороны ответчиков со стоимостью конкретных объектов-аналогов, выбранных экспертом, само по себе не свидетельствует о необоснованности или неправильности результатов проведенной экспертизы. Как указал эксперт в своем заключении, при выборе аналогов были применены объекты, представленные в мониторинге предложений квартир и земельных участков, как наиболее сопоставимые по месторасположению, году постройки, площади, а также соответствующие по качественным и количественным характеристикам. Оснований не согласиться с действиями эксперта у судебное коллегии не имеется, каких-либо явных противоречий, связанных с подбором объектов-аналогов, не усматривается, в связи с чем возражение стороны ответчика о неверном подборе экспертом объектов-аналогов (квартир и земельных участков) отклоняется.

Довод представителя ответчиков о том, что на странице 27 заключения эксперта имеется ссылка на мониторинг цен на земельные участки в любой точке в городе Якутске, а не в городе Алдане, судебной коллегией также отклоняется, и приведенное указание расценивается как описка, так как при подборе конкретных объектов для сравнения экспертом указано, что каждый из таких объектов находится на территории города Алдана Алданского района Республики Саха (Якутия) (улицы Комарова, Артельная, Хвойная). Такая описка с учетом применяемого экспертом сравнительного подхода не повлияла каким-либо образом на итоговый результат оценки рыночной стоимости земельного участка.

Доводы представителя ответчиков о том, что в экспертизе учтены только деревянные оконные блоки на окнах, при том, что в квартире ответчиком в 2 комнатах установлены стеклопакеты, судебная коллегия также считает несостоятельным, поскольку у всех аналогов сравнения установлены пластиковые стеклопакеты и применен снижающий поправочный коэффициент в размере 4%. При этом согласно техническому паспорту квартиры ответчиков, имеющемуся в материалах дела, данная квартира имеет всего 6 окон, то есть, основываясь на пункте 16 ФСО I, эксперт пришел к выводу о том, что имеющиеся 2 стеклопакета из 6 окон с точки зрения существенности для целей сравнительного подхода расценивается как полное отсутствие стеклопакетов, в связи с чем произведена соответствующая корректировка стоимости объектов-аналогов путем применения поправочного коэффициента.

Ссылка представителя ответчиков на то, что на странице 6 раздела 6.2 заключения судебной экспертизы от 01 декабря 2023 года № ... износ объекта оценки составляет 116,7% судом апелляционной инстанции также отклоняется, так как для целей оценки квартиры экспертом был применен сравнительный подход, в рамках которого физическое состояние здания, в котором располагается объект оценки, охарактеризовано как «удовлетворительное». Все подобранные объекты сравнения также имеют характеристику физического состояния здания как «удовлетворительное», то есть поправочные коэффициенты не применялись. Следовательно, указание в разделе 6.2 заключения судебной экспертизы степени износа объекта оценки в размере 116,7% с учетом применяемого сравнительного подхода оценки не повлияло каким-либо образом на итоговую стоимость объекта оценки.

В то же время судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы возражений представителя ответчиков, что при исчислении рыночной стоимости квадратного метра квартиры экспертом не было учтено, что квартира, принадлежащая ФИО1 и ФИО2, имеет балкон.

Так, в пункте 10 таблицы сравнения объекта оценки с объектами-аналогами (страница 37 заключения эксперта от 04 декабря 2023 года № ...) указано, что объект оценки не имеет балкона, хотя из содержания технического паспорта на квартиру следует, что такой балкон в действительности имеется.

При этом в пункте 10 обоснования величин поправок (страница 41 заключения эксперта от 04 декабря 2023 года № ...) указано, что для корректировки стоимости объекта аналога и объектов сравнения по такому признаку как наличие/отсутствие балкона применяются следующие поправочные коэффициенты: при наличии у объекта оценки балкона и отсутствии такого балкона у объекта аналога – коэффициент в размере 1,08; при отсутствии у объекта оценки балкона и наличии такого балкона у объекта-аналога – 0,93; при наличии балкона как у объекта оценки, так и о объекта-аналога – коэффициент 1.

Экспертом снижена стоимость объекта-аналога № 1 на 7%, а в отношении объектов № 1, 2 применен коэффициент 1.

Судебная коллегия полагает, что в данной ситуации в расчетах эксперта имеется ошибка, связанная с вычислениями, для устранения которой отсутствует необходимость в наличии специальных познаний и которая может быть учтена и устранены судом апелляционной инстанции.

С целью устранения такой ошибки необходимо исключить применение в рассматриваемой ситуации корректирующего коэффициента 0,93 к объекту-аналогу № 1, у которого балкон имеется, как и у объекта сравнения, а также применить корректирующий коэффициент 1,08, вместо коэффициента 1, к стоимости объектов-аналогов № 2, 3, которые такого балкона не имеют.

В случае, если к объекту-аналогу № 1 не применять коэффициент в размере 0,93, предусмотренный пунктом 10 таблицы сравнения объекта оценки с объектами-аналогами (страница 37 заключения эксперта от 01 декабря 2023 года № ...), стоимость квадратного метра объекта-аналога № 1 составит 63 213 рублей 33 копейки, а не 58 788 рублей 40 копеек. Следовательно, после применения поправочного коэффициента по пункту 14 таблицы сравнения объекта оценки с объектами-аналогами окончательная стоимость квадратного метра объекта-аналога № 1 составит 60 684 рубля 80 копеек (63 213,33 х 0,96).

Стоимость квадратного метра объекта-аналога № 2 после корректировки по пункту 10 таблицы сравнения объекта оценки с объектами-аналогами составит: 49 298,31 х 1,08 = 53 242 рублей 17 копеек. После применения поправочных коэффициентов, указанных в пунктах 12 и 14 таблицы сравнения объекта оценки с объектами-аналогами, окончательная стоимость квадратного метра объекта-аналога № 2 составит 47 023 рублей 48 копеек (53 242,17 х 0,92 х 0,96).

В свою очередь стоимость квадратного метра объекта-аналога № 3 после корректировки по пункту 10 таблицы сравнения объекта оценки с объектами-аналогами составит: 45 714,91 х 1,08 = 49 372 рублей 10 копеек. Таким образом, после применения поправочного коэффициента, указанного в пункте 14 таблицы сравнения объекта оценки с объектами-аналогами, окончательная стоимость квадратного метра объекта-аналога № 3 составит 47 397 рублей 22 копейки (49 372,10 х 0,96).

В связи с этим итоговая средняя стоимость квадратного метра по трем объектам сравнения после корректировки составит: (60 684,80 + 47 023,48 + 47 397,22) / 3 = 51 701 рубль 83 копейки.

С учетом того, что общая площадь объекта оценки составляет 106,9 кв.м., рыночная стоимость возмещения за изымаемую у ответчиков квартиру составит с учетом округления: 51 701,83 х 106,9 = 5 527 000 рублей.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что заявленные истцом требования подлежат удовлетворению, с установлением размера возмещения, подлежащего выплате ответчикам, в общей сумме 6 902 840 рублей, в том числе стоимость жилого помещения 5 527 000 рублей, стоимость земельного участка 1 187 000 рублей, убытки, причиняемые собственнику жилого помещения в связи с его изъятием 188 840 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Алданского районного суда Республики Саха (Якутия) от 09 июня 2023 года по данному делу отменить и принять новое решение, которым исковое заявление государственного казенного учреждения Республики Саха (Якутия) «Дирекция жилищного строительства Республики Саха (Якутия)» к ФИО1, ФИО2, администрации городского поселения «Город Алдан» об определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение удовлетворить.

Определить размер возмещения, подлежащий выплате государственным казенным учреждением Республики Саха (Якутия) «Дирекция жилищного строительства Республики Саха (Якутия)» ФИО1, ФИО2, за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: .........., кадастровый № ..., а также земельный участок, расположенный по адресу: .........., кадастровый № ... в общей сумме 6 636 840 рублей, в том числе стоимость жилого помещения 5 261 000 рублей, стоимость земельного участка 1 187 000 рублей, убытки, причиняемые собственнику жилого помещения в связи с его изъятием, 188 840 рублей.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Вступившие в законную силу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в течение трех месяцев со дня их вступления в законную силу в Девятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

Судьи

Определение изготовлено 29 декабря 2023 года.